Immobilienkauf: Vorbereitung & Zielsetzung

Auf Immobilien-Erfahrung.de lernen Sie Antworten auf zentrale Fragen, für den Einstieg in die erste Immobilie kennen. Sie finden wertvolle Tipps, Geheimtipps von Profis, ebenso wie Studien, Statistiken und natürlich Immobilien Nachrichten, rund um Gesetze, Steuern und profitable Regionen (Lagen).

Komprimierte, jahrzehntelange Erfahrungen im Immobilienhandel.

Bevor Sie starten:

Lesen Sie jedes dieser 30 Kapitel aufmerksam. Notieren Sie sich am Ende jedes Kapitels, die für Sie wichtigsten Learnings. Verinnerlichen Sie diese Strategien erfolgreicher Immobilien Investoren für Ihr eigenes Handeln! 30 Schritte, von Vorteilen und Nachteilen einzelner Immobilienarten, bis zu Kaufvertrag und Schlüsselübergabe! Mit jedem dieser 30 Schritte entwickeln Sie Ihre persönliche Investment Strategie.

Sind Sie bereit?

Bevor Sie die erste Wohnung oder Ihr erstes Haus kaufen, kommt die Vorbereitung zum Wohnungskauf. Auch hier geht es nicht sofort um Finanzierung, Eigenkapital und Besichtigungstermine. Zuallererst geht es um die Kriterien Ihrer ersten Immobilie. Unser Guide für Berlin, Hamburg, München, Köln, Düsseldorf und ganz Deutschland.

Beginnen wir mit den Schritten:

1. Immobilienarten
2. Vermögensaufbau
3. Altersvorsorge
4. Eigennutz vs. Kapitalanlage
5. Rendite

Immobilienarten: Rentabilität von Haus- und Wohnungstypen

Fakt & Schritt 1 ist die richtige Immobilienart für Ihr Investment. Entscheiden Sie, welche Art am besten zu Ihren Zielen passt, indem Sie die Unterschiede zwischen Grundstücken, Eigentumswohnungen, Häusern, Gewerbeimmobilien und anderen Anlageoptionen verstehen. Dieser Ratgeber gibt Ihnen klare Fakten.

Wir empfehlen:

• Eigentumswohnung kaufen (viele Vorteile, da Teileigentümer = laufende Kosten teilen sich)
• Kaufen und vermieten (als Kapitalanlage, Ihr Mieter zahlt Ihre Immobilie)

Vermögensaufbau: sparen oder investieren?

Mit dem Verständnis der verschiedenen Immobilienarten können Sie sich direkt auf den Aufbau Ihres Vermögens konzentrieren. Stellen Sie sich vor, dass Ihr Geld in 30 Jahren nur noch halb so viel wert ist. Dies ist kein Science-Fiction-Szenario, sondern Realität. Investieren Sie in Immobilien, um Ihr Kapital zu sichern und zu wachsen, insbesondere im Vergleich zu konventionellen Geldanlagen wie Sparbüchern, Riester-Renten oder anderen finanziellen Produkten.

Altersvorsorge: Immobilien als attraktive Geldanlage

Im dritten Schritt werden Sie sich mit den Herausforderungen befassen, denen sich die Altersvorsorge in Zeiten von Inflation gegenübersieht. Verstehen Sie die Auswirkungen der Inflation auf Ihre private und gesetzliche Rentenvorsorge, und lernen Sie, wie Sie das Risiko minimieren können.

Eigennutz vs. Kapitalanlage: Vorteile und Nachteile

Schritt Vier: Sie sind sich bisher nicht sicher, ob kaufen und selbst bewohnen oder vermieten als Kapitalanlage? Wir empfehlen: Kaufen und vermieten (Kapitalanlage), kein Eigennutz! Denn Eigennutz ist die teuerste Form des Wohnens.

Rendite: Cashflow und Wertsteigerung 

In Schritt fünf lernen Sie den Unterschied zwischen den Anlageformen Rendite- und Investmentimmobilien kennen. Cashflow oder Wertsteigerung? Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Investmentimmobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. Schritt fünf verrät Ihnen, ob A, B oder C Lage für Ihre Anlageform geeignet ist.

Immobilien finanzieren: Eigenkapital & Co.

In der Vorbereitungsphase lernen Sie zunächst die Bonität und Selbstauskunft (für die finanzierende Bank) kennen. Für die Finanzierung ist es wichtig, solide Finanzflüsse nachzuweisen (Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen). Schließlich geht es nicht nur um das Eigenkapital (Sicherheit), sondern auch um die anschließende, monatliche Tilgung. Danach lernen Sie die größten Fehler beim Immobilienkauf kennen, Fehler, die Sie bares Geld kosten.

Sobald Sie eine rentable Immobilie, nach Ihren Kriterien gefunden haben, geht es in die Finanzierung, dafür brauchen Sie das nötige Eigenkapital. Hier werden Sie auch Tipps kennenlernen, wie die Vollfinanzierung. So bekommen Sie Ihr Eigenkapital, nach Tilgung in selber Höhe, zurück. Durch dieses rollierende Eigenkapital können Sie schnell in die nächste Immobilie investieren.

Weiter geht es mit:

• 6: Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
• 7: Eigenkapital
• 8: Fehler beim Immobilienkauf

Selbstauskunft: Schufa-Auskunft

In der Selbstauskunft stellen Sie Ihre Vermögensverhältnisse dar. Diese Unterlagen braucht die Bank im Vorfeld der Finanzierung, bzw. für die Entscheidung, ob Sie eine Immobilienfinanzierung erhalten und wenn ja, in welcher Höhe. Dafür ist Bonität, Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen so wichtig.

Eigenkapital

Lernen Sie jetzt das Thema „Eigenkapital“ kennen, die Sicherheit für Ihre Bank, bzw. Immobilienfinanzierung. In der Regel brauchen Sie für die erste Immobilie 15% Eigenkapital. Hier als Rechnung verdeutlicht:

Fehler beim Immobilienkauf: Geld sparen

Fehler bedeuten beim Immobilienkauf den Verlust von barem Geld. Lernen Sie deshalb aus den Fehlern und Erfahrungen der anderen! In dieser Liste finden Sie die wichtigsten! Denn, Fehler beim Immobilienkauf werden schnell teuer. Nehmen Sie nur 5 % Mehrkosten an, durch einen Fehler. Beim Kaufpreis von 200.000 Euro, direkt +10.000 Euro extra Kosten. Keine kleine Summe, wenn Sie nur 30.000 Euro Eigenkapital hatten (15%). Schützen Sie sich, durch dieses Wissen:

Die 8 größten Fehler beim Kauf einer Immobilie!

Lernen Sie hier aus unseren Erfahrungen und bringen Sie das Wissen um die 8 größten Fehler beim Immobilienkauf direkt in Ihre Immobilienakquise ein! Nach dem Video finden Sie auch noch einmal alle 8 Fehler im Detail! Mehr Video? Folgen Sie unseren Immobilien Tipps auf YouTube.

Immobilien Akquise: Suchen & Finden

Wenn Sie alle vorhergegangenen Punkte erledigt haben, Ihre Finanzen geklärt und Ihr maximales Eigenkapital berechnet haben, können Sie mit der Suche nach der richtigen Immobilie beginnen.

Hier bekommen Sie die Werkzeuge für die Kernaufgabe, profitable Immobilien zu finden.

Wer eine Immobilie zum Eigennutz kaufen möchte, kann nach persönlichen und emotionalen Kriterien entscheiden. Wer allerdings eine Immobilie als Kapitalanlage erwerben möchte, sollte sich um einige Kriterien bei der Wahl der Immobilie bewusst sein. Besonders der Standort sowie die Lage der Immobilie spielt hierbei eine wichtige Rolle.

Weiter geht es mit den Schritten:

• 9: Kriterien zur Eigentumswohnung
• 10: Vermietet oder unvermietet kaufen
• 11: Lage Arten (A-, B-, C-Lage)
• 12: Makro- und Mikrolage
• 13: Der richtige Standort

Kriterien zur Immobilie ETW

Im Schritt 9 starten Sie die Festlegung Ihrer Kriterien, für die anschließende Immobilien Recherche. Von der richtigen Lage, über die Frage vermietet oder unvermietet, zu Mietrenditen und Kaufpreisen. Beginnen Sie hier im Schritt Nummer 9, mit dem Überblick.

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Vermietet oder unvermietet kaufen? Mieter übernehmen oder doch sanieren und neu vermieten (Mietpreiserhöhung)? Beide Formen haben ihre Vor- und Nachteile. Lernen Sie im Schritt 10 mehr darüber, um Ihre Entscheidung treffen zu können.

Eigenbedarfskündigung: Exkurs

Hier noch ein kleiner Exkurs, was bedeutet Eigenbedarfskündigung? Sie selbst oder eine nahestehende Person kann jederzeit auf Eigenbedarf kündigen. Lernen Sie hier gut wie es geht, wer alles als „nahestehende Person“ gilt und das alles, mit kostenloser Vorlage:

• Eigenbedarfskündigung

Lage Arten (A, B, C): Einfluss auf Rendite

Ein zentrales Kernstück in der Bewertung von Immobilien, bereits vor dem Hauskauf und Wohnungskauf, ist die Lage. Nicht umsonst heißt es in der Immobilienbranche so oft: Lage, Lage, Lage! Deshalb auch ein Teil Ihrer Immobilien Kriterien, die Frage: Wo sollen Sie investieren? Insbesondere in Bezug auf Rendite / Wertsteigerung, die Sie in Schritt 10 kennengelernt haben. Schritt 10 bringt Ihnen die Lagearten von Immobilien näher.

Vereinfacht dargestellt:

• ▷ A-Lage
• △ B-Lage
• ▽ C-Lage

▷ A-Lage – Was heißt A-Lage? Toplagen in München, Hamburg oder auch Berlin. Hier sind Immobilien teuer und die Mieten nicht hoch genug, damit Tilgung, Zinsen und Rücklagen (Mietrendite Rechnung), durch die monatliche Miete, gedeckt werden. Der Gewinn liegt hier im späteren Verkauf, nach 15 Jahren, 20 Jahren. Dann, wenn die Grundstückspreise weiter gestiegen sind. Tipp! Verkäufe unterliegen nach 10 Jahren nicht mehr der Spekulationsfrist (Privatverkauf).

△ B-Lage – Was heißt B-Lage? Für die meisten Investoren finden sich hier, in guter B-Lage, die profitabelsten Immobilien, wenn man gleichzeitig auf Sicherheit bedacht ist (Leerstand). Gute B-Lagen befinden sich in der Regel in der Nähe von großen Metropolregionen, zum Beispiel den A-Lagen um München (wie Freising, Dachau oder auch Unterhaching) oder Frankfurt (Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim). Regionen mit guter Infrastruktur, Krankenhäusern, Schulen, Nähe zu Universitäten und Hochschulen.

Tipp! Ab ~ 6, 7 % Rendite, haben Sie ein profitables Objekt (bei aktuellem Zinsniveau)

▽ C-Lage – Immobilien in C-Lage bedeuten mehr Risiko durch Leerstand. Jeden Monat ohne Miete, tragen Sie die monatlichen Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen). Diese Regionen sind stagnierend, häufig ziehen die Bewohner weg. Günstiger Kaufpreis, höheres Risiko, dafür attraktive Renditen.

Makro- und Mikrolage: Wo investieren?

Wenn Sie nicht auf eine bestimmte Stadt festgelegt sind, analysieren Sie die Makrolage, für den idealen Standort, danach Mesolage (Stadtteil) und Mikrolage (Straße). Von der Makrolage, also wo in Deutschland investieren? Bis hin zur Mikrolage, in welcher Straße sollen Sie kaufen? Lernen Sie in Schritt 11 die Standort-Analyse kennen.

Hier noch ein kleines, praktisches Beispiel für die einzelnen Schritte, von der Makrolage in die Mikrolage. Beispielsweise beim Immobilienkauf in NRW, viele große Städte, sogar viele über 100.000 Einwohner. Hier betrachten wir also die Makrolage.

Beispiel: Makrolage in Deutschland (Auswahl: Essen, NRW)

Wenn die Entscheidung in der Makrolage auf eine bestimmte statt gefallen ist, wie hier die Stadt Essen, dann geht es weiter in die Mesolage, die Auswahl des richtigen Stadtteils, der richtigen Gegend. Sehr attraktiv sind natürlich Stadtteile, in denen viele Menschen wohnen und hinziehen. Zum Beispiel in der Nähe von Universitäten und Hochschulen. Tipp! Hier lassen sich auch hervorragend Mikro-Apartments vermarkten.

Beispiel: Mesolage in Essen (Ostviertel)

Im letzten Schritt folgt die Mikrolage, das bedeutet, in welcher konkreten Straße kaufen Sie? Ein einfaches Beispiel, der Kaufpreis Unterschied zwischen Hauptstraße und Seitenstraße kann schon beträchtlich sein.

So haben Sie Schritt-für-Schritt, die optimale Lage Ihrer ersten Immobilie bestimmt.

Beispiel: Mikrolage in Essen (Ostviertel)

Hier auf Google Maps:

Der richtige Standort: Eigennutz und Kapitalanlage

Schritt 13 fasst den „richtigen Standort“ zusammen und vermittelt noch einmal alle wichtigen Kenntnisse, um den (für Sie persönlich) idealen Standort, für Ihr Immobilieninvestment, zu finden. Unterschieden nach dem persönlichen Ziel: Eigennutz und Kapitalanlage.

Immobilien Kriterien: Zustand, Größe & Co.

Wenn man die Auswahl auf die richtige Immobilie eingeschränkt hat, werden die Immobilien nach bestimmten Kriterien ausgesiebt. Was ist Ihr maximal gesetzter Kaufpreis? Wie viel Rendite schüttet eine Immobilie bei Vermietung aus? Kaufe ich lieber eine Bestandsimmobilie oder doch den Neubau?

Weiter geht es mit den Schritten:

• 14: Maximaler Kaufpreis
• 15: Mietrendite / Kaufpreisfaktor
• 16: Minimale Mietrendite
• 17: Bestand oder Neubau
• 18: Baujahr & Zustand
• 19: Maximale Größe
• 20: Erbpacht
• 21: Sozialbindung & Nachbindung

Maximaler Kaufpreis / Investment?

Sie haben einen guten Standort gefunden. Jetzt geht es in Schritt 14 um den „maximalen Kaufpreis“. Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es aber zentrale Einflusskriterien, dazu gehören 1) Ihre Bonität, 2) Eigenkapital und 3) der Beleihungswert Ihrer (gewünschten), zu finanzierenden Immobilie. Ob Sie eine Finanzierungszusage von der Bank bekommen und wie hoch die Immobilienfinanzierung ist, wissen Sie erst, nachdem Sie die Selbstauskunft und die Unterlagen bei der Bank eingereicht haben. Dazu lernen Sie gleich noch mehr!

Zunächst geht es darum, mehr über den maximalen Kaufpreis zu erfahren.

Mietrendite / Kaufpreisfaktor

Mit Schritt Nummer 14 haben Sie fast die Hälfte der gesamten Checkliste „Eigentumswohnungen kaufen“ geschafft. Jetzt geht es um den zentralen Faktor, die Berechnung von Rentabilität. Einfach erklärt, besagt die „Mietrendite“, ob Ihr Mieter Ihre Immobilie abbezahlt oder Sie. Was das heißt, erfahren Sie in Schritt 15.

Minimale Mietrendite?

Die Mietrendite haben Sie kennengelernt, jetzt geht es um die große Frage, wie hoch eine minimale Rendite sein muss, damit die Immobilie für Ihre Kriterien profitabel ist. Hier schon einmal einfach erklärt, unter aktueller Zinslage:

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, zahlen Sie monatlich mit

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr. Erreichbar bei gutem Kaufpreis in B-Lagen und C-Lage (höheres Leerstand-Risiko). Je höher die Rendite, desto besser. Bei 7%, 8%, 9% machen Sie bringt die monatliche Miete sogar einen Überschuss. Sie investieren in eine Renditeimmobilie.

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt. Ihr Mieter zahlt Tilgung, Zinsen und die Instandhaltungsrücklagen. Hier investieren Sie ebenfalls in eine Renditeimmobilie.

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, müssen Sie monatlich auch einen Teil der Kosten bezahlen. Hier handelt es sich vorwiegend um Objekte in A-Lage, mit Ziel der Wertsteigerung (Grundstück). Diese Art von Immobilien nennt man Investmentimmobilie.

Bestand oder Neubau?

In Schritt 17 lernen Sie den Unterschied zwischen Bestands- und Neubauimmobilien. Der Kaufpreis einer neu gebauten Immobilie ist höher, die Instandhaltungsmaßnahmen dafür extrem gering. Gleichzeitig schlägt sich der hohe Kaufpreis negativ auf die Rendite der Immobilie aus. Im Umkehrschluss bieten Bestandsimmobilien Potenzial für hohe Renditen, fordern aber auch mehr Reparaturmaßnahmen. Lernen Sie hier die einzelnen Vorteile und Nachteile kennen, für Sie als Kapitalanleger.

Bestandsimmobilie mit älterem Baujahr:

Neubau Siedlung:

Baujahr und Zustand? + Mängel nach Baujahren

Wenn Sie in Bestandsimmobilien investieren, müssen Sie die Mängel der verschiedenen Baujahre kennen: Stichwort Fehler vermeiden. Von Immobilien vor 1900, die Sie in vielen Städten finden, die häufig auch viel wert sind, denken Sie nur an Bauten in Hamburg, München oder Berlin-Mitte. Dann folgen Immobilien der 1910, 1920, bis hin zu Immobilien, mit moderner Bauweise 1980, 1990 und so weiter. Unsere Checkliste für Baujahre und Mängel:

Maximale Größe?

Wie groß sollte eine Immobilie sein, in Abhängigkeit von Lage und Entwicklung? Schritt 19 beschäftigt sich mit der maximalen Größe einer Immobilie, als Kapitalanlage. Natürlich auch mit Aspekten, wie der zukünftigen Entwicklung (Einwohner, Wirtschaft, Bildung, etc). Schließlich geht es bei Immobilieninvestments um langfristige Anlagen, nicht um kurzfristige Transaktionen.

Die Entwicklung im Immobilienmarkt, geht beispielsweise von der familiengerechten 4-Zimmer-Wohnung auf 70-100 Quadratmeter, zur 1- bis 2-Zimmer-Wohnung (Mikroapartment) mit 25 bis 40 Quadratmetern. Warum? Der demografische Wandel zeigt, in immer mehr Haushalten leben zunehmend Alleinstehende.

Erbpacht?

In Schritt 20 lernen Sie ein spezielles, aber interessantes Geschäftsmodell, die Erbpacht. Einfach gesagt bedeutet Erbrecht, dass das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft getrennt sind. Wenn Sie auf einem Erbpachtland bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht, Sie pachten es für eine bestimmte, vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also 2 Parteien, den Erbbaurechtgeber (1. Person) und den Erbbaurechtnehmer (2. Person).

Lernen Sie hier, worum es geht!

Sozialbindung und Nachbindung?

Nach der Erbpacht lernen Sie hier die Sozialbindung und die Nachbindung kennen. Hier geht es um sozialen Wohnungsbau und um die Aspekte, die Sie beachten müssen, ebenso wie die Vorteile, die Sie als Eigentümer haben, wenn die Sozialbindung endet. Von zinsgünstigen Darlehen, durch öffentliche Hand, für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits, als Vermieter (Kapitalanlage) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

Sie haben jetzt alle Kriterien für ihre Immobiliensuche festgelegt. Jetzt geht es in die Praxis!

Immobilien bewerten: Kaufmännisch & technisch

Sie haben das Grundwissen, Sie haben die Kriterien, jetzt geht es um praktische Immobiliensuche. Hier lernen Sie jetzt die Bewertung kennen, die schnelle kaufmännische Prüfung und die ausführliche technische Prüfung. Außerdem kommen wir noch einmal zum Thema Bewertung nach Baujahren, in Bezug auf die Immobilienbewertung (Kaufpreis). Danach kalkulieren Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie, exakt mit Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notarkosten und Maklerkosten, wenn involviert.

Weiter geht es mit den Schritten:

• 22: Kaufmännische Prüfung
• 23: Betriebskosten
• 24: Technische Prüfung
• 25: Bewertung nach Baujahr

Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung

Wenn Sie ein gutes Immobilienangebot vor sich haben, ein Exposé oder ein Inserat, geht es in die schnelle, kaufmännische Prüfung – quasi noch am Computer oder Smartphone. Hier werden vor allem Faktoren berücksichtigt, die Sie auf einen schnellen Blick sehen können. Nach der kaufmännischen Prüfung folgt dann in Schritt 24 die ausführliche, technische Prüfung.

Hier noch ein kleiner Exkurs auf die Betriebskosten.

Betriebskosten: Kleiner Exkurs laufender Kosten

Betriebskosten auf Mieter umlegen: Welche Betriebskosten (Nebenkosten) sind vom Mieter zu zahlen? Welche Kosten darf man nicht umlegen? Als Orientierungshilfe sollten Sie die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, zurate ziehen. Genauer Paragraf 2, zur „Aufstellung der Betriebskosten“. In Standardmietverträgen, wie denen von Haus & Grund, sind alle umlagefähigen Betriebskosten schon enthalten. Lernen Sie hier die typischen Betriebskosten einer Immobilie kennen.

Technische Prüfung: Vor Ort Bewertung

Schritt 24 beschäftigt sich mit der technischen Prüfung der Immobilie. Nach der schnellen, kaufmännischen Prüfung, sehen Sie sich die Immobilie jetzt vor Ort, beziehungsweise genauer an. Lernen Sie hier, worauf Sie bei der Besichtigung achten müssen!

Bewertung nach Baujahren: Kaufpreisfaktor

Die typischen Mängel nach Baujahren haben Sie schon kennengelernt, jetzt folgt die Bewertung nach Baujahren. Schließlich geht es jetzt um den Kaufpreis und im nächsten Schritt schon um die Kalkulation.

Immobilien kaufen: Kaufvertrag & Kosten

Zum Kaufpreis, kommen noch die Nebenkosten. Lernen Sie hier alles zur Kaufpreiskalkulation und den Nebenkosten, rund um Grunderwerbsteuer und Maklerprovision (wenn involviert bzw. beauftragt).

Die letzten Schritte sind:

• 26: Kaufpreis berechnen
• 27: Grunderwerbsteuer
• 28: Maklerkosten
• 29: Unterlagen für die Bank
• 30: Kaufvertrag

Kaufpreis berechnen: So geht’s

Nach den letzten drei Schritten, in denen Sie die Immobilienbewertung näher kennengelernt haben, geht es jetzt in Schritt 26 um die konkrete Kaufpreiskalkulation.

Grunderwerbsteuer: Bundesländer Vergleich

Was bedeutet Grunderwerbsteuer? Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (in den einzelnen Bundesländern)? Schritt 27 erklärt Ihnen die Grunderwerbsteuer, die beim Immobilienkauf für Sie als Käufer fällig wird.

Makler Kosten: 50/50 bei Privatkauf

Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, fällt (bei Privatkauf) Maklerprovision an. Nach derzeitiger Gesetzeslage, zu gleicher Hälfte (jeweils 50%) verteilt, auf Käuferseite und Verkäuferseite. Lernen Sie hier die unterschiedlichen Maklerkosten in den Bundesländern kennen.

Grundsteuer: Exkurs (nach Kauf)

Hier noch ein kleiner Exkurs für Immobilienkäufer, die Grundsteuer. Sie fällt nicht beim Kauf an, aber quartalsweise direkt, nachdem Sie Ihre Immobilie erworben haben.

• Grundsteuer

Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung

Schritt Nummer 29 ist die vorletzte Stufe zur ersten Immobilie! Hier lernen Sie die Unterlagen kennen, die Sie für die Immobilienfinanzierung bei der Bank benötigen, mit kostenloser Vorlage (PDF) für Ihre Selbstauskunft.

Kaufvertrag: Wohnungskauf mit Notar abschließen

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben 29 Schritte gemeistert, jetzt kommen Sie zum finalen Schriftstück, den Kaufvertrag. Ihr Kaufvertrag, besiegelt beim Notar letztendlich die vollständige Immobilientransaktion, zwischen Immobilienverkäufer und Ihnen, als Immobilienkäufer. Danach sind Sie offiziell Immobilieneigentümer.

Herzlichen Glückwunsch, mit dieser Checkliste haben Sie alle Schritte zum Wohnungskauf gelernt! Vom Grundwissen über die perfekte Vorbereitung, die eigenen, persönlichen Kriterien zur Immobiliensuche, zur Bewertung, Finanzierung, Eigenkapital und Kaufvertrag.

Und jetzt? Günstige Immobilien finden & kaufen

Im Einkauf liegt der Gewinn!

Günstige Immobilien finden Sie, wenn Sie mit Strategie vorgehen. Je günstiger der Kaufpreis, desto 1) weniger Nebenkosten, 2) weniger Zinsen, 3) weniger Steuern und wichtig für Kapitalanlager*innen 4) mehr Rendite! Es gibt verschiedene Methoden und Strategien, lernen Sie hier, worauf es ankommt:

• Immobilien Akquise

Neu! Video Kurs

Immobilien Grundwissen für Einsteiger! Der perfekte Start zur ersten Immobilie. Lernen Sie hier mehr:

• Immobilien Video Kurs

Eigentumswohnung kaufen: Schritt für Schritt!

Kostenlos von Experten lernen: Komprimierte, jahrzehntelange Erfahrungen im Wohnungshandel.

Bevor Sie starten:

Lesen Sie jedes dieser 30 Kapitel aufmerksam. Notieren Sie sich am Ende jedes Kapitels, die für Sie wichtigsten Learnings. Verinnerlichen Sie diese Tipps erfolgreicher Immobilien Investoren für Ihren Wohnungskauf! 30 Schritte, von Vorteilen und Nachteilen einzelner Wohnungsarten, bis zu Kaufvertrag und Schlüsselübergabe! Mit jedem dieser 30 Schritte entwickeln Sie Ihre persönliche Investment Strategie.

Sind Sie bereit?

Eigennutz oder Kapitalanlage? Unsere Empfehlung

Doch zuerst, eine wichtige Sache: Kaufen und selbst einziehen oder kaufen und vermieten – Sollten Sie bis jetzt über Eigennutz Gedanken gemacht haben, sollten Sie unbedingt unseren Ratgeber Immobilie als Kapitalanlage lesen. Denn:

Wichtig! Eigennutz ist die teuerste Art zu Wohnen

Warum ist Eigennutz die teuerste Form des Wohnens? Eigennutz hat deutliche Auswirkungen auf Ihre Finanzierung, besonders auf Ihre Bonität, schließlich sind Sie als Eigennutzer Kreditnehmer und Tilgender zugleich. Als Vermieter zahlt Ihr Mieter, Sie geben die Sicherheit.

Eigennutzer können aber auch steuerliche Vorteile nicht in Anspruch nehmen, Vermieter schon, sie können zum Beispiel die Zinsen des Immobilienkredits absetzen. Lernen Sie in Schritt 4 mehr über den Unterschied, die Vorteile für Kapitalanleger und die Nachteile für Eigennutzer.

Nachteile von Eigennutz:

• eigene Bonität sinkt
• weniger Steuervorteile
• sie tragen die gesamten Nebenkosten

Wohnung kaufen: Vorbereitung & Grundwissen

Wie Sie bereits gelernt haben, ist Eigennutz das teuerste Wohnen. Wir empfehlen: Eine Eigentumswohnung zum Einstieg in Ihr Immobilieninvestment. Eigentumswohnungen eignen sich perfekt zum Vermieten, besonders wenn die Immobilie in einer guten Lage mit einer lohnenden Rendite liegt.

Bevor Sie Ihre erste Wohnung kaufen, kommt die Vorbereitung zum Wohnungskauf. Auch hier geht es nicht sofort um Finanzierung, Eigenkapital und Besichtigungstermine. Zuallererst geht es um die Kriterien Ihrer ersten Immobilie.

Beginnen wir mit den Schritten:

• 1: Immobilienarten
• 2: Vermögensaufbau
• 3: Altersvorsorge
• 4: Eigennutz vs. Kapitalanlage
• 5: Rendite

Starten Sie mit dem Grundwissen und den ersten 5 Schritten für Ihre Kapitalanlage.

Immobilienarten: Rentabilität von Haus- und Wohnungstypen

Beginnen Sie mit dem ersten Schritt: Immobilienarten. Welche Arten gibt es und welche Immobilie sollten Sie kaufen? Lernen Sie vor Ihrem Investment, wie sich die Immobilientypen als Anlage unterscheiden: Grundstück, Eigentumswohnung, Haus, Gewerbeimmobilien und mehr im Vergleich.

Vermögensaufbau: sparen oder investieren?

Nachdem Sie die verschiedenen Immobilienarten kennengelernt haben, geht es unmittelbar weiter mit Vermögensaufbau. Was wäre, wenn Ihr Geld in 30 Jahren nur noch „die Hälfte“ wert ist? Keine Science Fiction, sondern Realität. Immobilien sind eine starke Kapitalanlage, auch in Zeiten der Inflation.

Altersvorsorge: Immobilien als attraktive Geldanlage

Im dritten Schritt beschäftigen Sie sich mit der Altersvorsorge in Zeiten von Inflation. Lernen Sie den Effekt der Inflation kennen und dessen Risiko für die private und gesetzliche Rentenvorsorge.

Eigennutz vs. Kapitalanlage: Vorteile und Nachteile

Schritt Vier bringt Ihnen den Unterschied zwischen Eigennutz und Immobilien als Kapitalanlage näher. Im Alter mietfrei zu wohnen ist der Traum von vielen, doch dazu brauchen Sie in der Realität eine zweite Immobilie als Kapitalanlage. Als Eigennutzer zahlen Sie Betriebskosten, Zinsen, Tilgung und Reparaturen zu 100%. Kapitalanleger Anleger dagegen, lassen primär Mieter und Finanzamt zahlen.

Rendite: Cashflow und Wertsteigerung 

In Schritt Fünf lernen Sie den Unterschied zwischen den Anlageformen Rendite- und Investmentimmobilien kennen. Cashflow oder Wertsteigerung? Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Investment Immobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. Schritt fünf verrät Ihnen, ob A, B oder C Lage für Ihre Anlageform geeignet ist.

Eigentumswohnung finanzieren: Vorbereitung & Eigenkapital

In der Vorbereitungsphase lernen Sie zunächst die Bonität und Selbstauskunft (für die finanzierende Bank) kennen.

Sobald Sie eine rentable Immobilie nach Ihren Kriterien gefunden haben, geht es in die Finanzierungsphase. Für eine Immobilienfinanzierung benötigen Sie Eigenkapital. Hier lernen Sie auch praktische Insider-Tipps kennen, wie die Vollfinanzierung. So bekommen Sie Ihr Eigenkapital, nach Tilgung in selber Höhe, zurück. Durch dieses rollierende Eigenkapital, können Sie schnell in die nächste Immobilie investieren.

Danach lernen Sie die größten Fehler beim Immobilienkauf kennen – Fehler die Sie bares Geld kosten und die Sie vermeiden können.

Ihre Checkliste für die nächsten Schritte:

• 6: Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
• 7: Eigenkapital
• 8: Fehler beim Immobilienkauf

Selbstauskunft: Bonität und Schufa-Auskunft

Selbstauskunft – In der Selbstauskunft stellen Sie Ihre Vermögensverhältnisse dar. Diese Unterlagen braucht die Bank im Vorfeld der Finanzierung, für die Entscheidung, 1) ob Sie eine Immobilienfinanzierung erhalten und wenn ja, 2) in welcher Höhe. Dafür ist Bonität so wichtig, Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen, die Sie in Ihrer Selbstauskunft erstmals darlegen.

Eigenkapital: Sicherheit bei der Finanzierung

Lernen Sie jetzt das Thema Eigenkapital kennen, die Sicherheit für Ihre Bank, bzw. Immobilienfinanzierung. In der Regel brauchen Sie für die erste Immobilie 15% Eigenkapital. Hier als Rechnung verdeutlicht:

Fehler beim Immobilienkauf vermeiden: Geld sparen

Fehler bedeuten beim Immobilienkauf den Verlust von barem Geld. Lernen Sie deshalb aus den Fehlern und Erfahrungen der anderen! In dieser Liste finden Sie sind die wichtigsten! Denn, Fehler beim Immobilienkauf werden schnell teuer. Nehmen Sie nur 5 % Mehrkosten an, durch einen Fehler. Beim Kaufpreis von 200.000 Euro, direkt +10.000 Euro extra Kosten. Keine kleine Summe, wenn Sie nur 30.000 Euro Eigenkapital hatten (15%). Schützen Sie sich, durch dieses Wissen:

Wohnung Suchen und Finden: Lage & Standort

Sobald Sie Schritt 9 erreicht haben, kommen Sie in die große 11-Punkte-Checkliste „Immobilien Kriterien“. In 11 Schritten bestimmen Sie die Kriterien Ihre Immobilie. Je besser Sie auf den Kauf vorbereitet sind, desto einfacher wird Ihr Einstieg.

Die ideale Lage eine Immobilie, die minimale Mietrendite, der maximaler Kaufpreis.

Hier bekommen Sie die Werkzeuge für die Kernaufgabe, profitable Immobilien finden.

Kriterien zur Immobilie ETW: 11-Punkte-Checkliste

Kauf-Kriterien – Im Schritt 9 legen Sie die Ihrer ganz individuellen Kriterien für eine Immobilie fest. Von der richtigen Lage, über die Frage vermietet oder unvermietet, zu Mietrenditen und Kaufpreisen. Beginnen Sie hier im Schritt Nummer 9, mit dem Überblick.

Vermietet oder unvermietet kaufen?

Vermietet oder unvermietet kaufen? Mieter übernehmen oder sanieren und neu vermieten (Mietpreiserhöhung)? Beide Formen haben ihre Vorteile und Nachteile. Lernen Sie in Schritt 9 mehr darüber, um Ihre Entscheidung zu treffen.

Eigenbedarfskündigung: Exkurs

Hier noch ein kleiner Exkurs, was bedeutet Eigenbedarfskündigung? Sie selbst oder eine nahestehende Person kann jederzeit auf Eigenbedarf kündigen. Lernen Sie hier gut wie es geht, wer alles als „nahestehende Person“ gilt und das alles, mit kostenloser Vorlage:

• Eigenbedarfskündigung

Lage Arten (A, B, C): Einfluss auf Rendite

Ein zentrales Kernstück in der Bewertung von Immobilien, bereits vor dem Hauskauf und Wohnungskauf, ist die Lage. Nicht umsonst heißt es in der Immobilienbranche so oft: Lage, Lage, Lage! Deshalb auch ein Teil Ihrer Immobilien Kriterien, die Frage: Wo sollen Sie investieren? Insbesondere in Bezug auf Rendite / Wertsteigerung, die Sie in Schritt 5 kennengelernt haben. Schritt 11 bringt Ihnen die Lagearten von Immobilien näher.

Vereinfacht dargestellt:

• ▷ A-Lage
• △ B-Lage
• ▽ C-Lage

▷ A-Lage – Was heißt A-Lage? Toplagen in München, Hamburg oder auch Berlin. Hier sind Immobilien teuer und die Mieten nicht hoch genug, damit Tilgung, Zinsen und Rücklagen (Mietrendite Rechnung), durch die monatliche Miete, gedeckt werden. Der Gewinn liegt hier im späteren Verkauf, nach 15 Jahren, 20 Jahren. Dann, wenn die Grundstückspreise weiter gestiegen sind.

△ B-Lage – Was heißt B-Lage? Für die meisten Investoren finden sich hier, in guter B-Lage, die profitabelsten Immobilien, wenn man gleichzeitig auf Sicherheit bedacht ist (Leerstand). Gute B-Lagen befinden sich in der Regel in der Nähe von großen Metropolregionen, zum Beispiel den A-Lagen um München (wie Freising, Dachau oder auch Unterhaching) oder Frankfurt (Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim). Regionen mit guter Infrastruktur, Krankenhäusern, Schulen, Nähe zu Universitäten und Hochschulen.

Tipp! Ab ~ 6, 7 % Rendite, haben Sie ein profitables Objekt (bei aktuellem Zinsniveau)

▽ C-Lage – Immobilien in C-Lage bedeuten mehr Risiko durch Leerstand. Jeden Monat ohne Miete, tragen Sie die monatlichen Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen). Diese Regionen sind stagnierend, häufig ziehen die Bewohner weg. Günstige Kaufpreis, höheres Risiko, dafür attraktive Renditen.

Makro- und Mikrolage: Wo investieren?

Wenn Sie nicht auf eine bestimmte Stadt festgelegt sind, analysieren Sie die Makrolage, für den idealen Standort, danach Mesolage (Stadtteil) und Mikrolage (Straße). Von der Makrolage, also wo in Deutschland investieren? Bis hin zur Mikrolage, in welcher Straße sollen Sie kaufen? Lernen Sie in Schritt 12 die Standort-Analyse kennen.

Hier noch ein kleines, praktisches Beispiel für die einzelnen Schritte, von der Makrolage in die Mikrolage. Beispielsweise beim Immobilienkauf in NRW, viele große Städte, sogar viele über 100.000 Einwohner. Hier betrachten wir also die Makrolage.

Beispiel: Makrolage in Deutschland (Auswahl: Essen, NRW)

Wenn die Entscheidung in der Makrolage auf eine bestimmte Stadt gefallen ist, wie hier die Stadt Essen, dann geht es weiter in die Mesolage, die Auswahl des richtigen Stadtteils, der richtigen Gegend. Sehr attraktiv sind natürlich Stadtteile, in denen viele Menschen wohnen und hinzuziehen. Zum Beispiel in der Nähe von Universitäten und Hochschulen.

Beispiel: Mesolage in Essen (Ostviertel)

Im letzten Schritt folgt die Mikrolage, das bedeutet, in welcher konkreten Straße kaufen Sie? Ein einfaches Beispiel, der Kaufpreis Unterschied zwischen Hauptstraße und Seitenstraße kann schon beträchtlich sein.

So haben Sie Schritt-für-Schritt, die optimale Lage Ihrer ersten Immobilie bestimmt.

Beispiel: Mikrolage in Essen (Ostviertel)

Hier auf Google Maps:

Der richtige Standort: Eigennutz und Kapitalanlage

Schritt 13 fasst den „richtigen Standort“ zusammen und vermittelt noch einmal alle wichtigen Kenntnisse, um den (für Sie persönlich) idealen Standort, für Ihr Immobilieninvestment, zu finden. Unterschieden nach dem persönlichen Ziel: Eigennutz und Kapitalanlage.

Kriterien ETW: Zustand, Größe & Co.

Wenn man die Auswahl auf die richtige Wohnung eingeschränkt hat, werden diese nach bestimmten Kriterien ausgesiebt. Was ist Ihr maximal gesetzter Kaufpreis? Wie viel Rendite schüttet eine Immobilie bei Vermietung aus? Kaufe ich lieber eine Bestandsimmobilie oder doch den Neubau?

Weiter geht es mit den Schritten:

• 14: Maximaler Kaufpreis
• 15: Mietrendite / Kaufpreisfaktor
• 16: Minimale Mietrendite
• 17: Bestand oder Neubau
• 18: Baujahr & Zustand
• 19: Maximale Größe
• 20: Erbpacht
• 21: Sozialbindung & Nachbindung

Maximaler Kaufpreis: Bonität, Eigenkapital und Finanzierung

Sie haben einen guten Standort gefunden. Jetzt geht es in Schritt 13 um den „maximalen Kaufpreis“. Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es aber zentrale Einflusskriterien, dazu gehören 1) Ihre Bonität, 2) Eigenkapital und 3) der Beleihungswert Ihrer (gewünschten), zu finanzierenden Immobilie. Ob Sie eine Finanzierungszusage von der Bank bekommen und wie hoch die Immobilienfinanzierung ist, wissen Sie erst, nachdem Sie die Selbstauskunft und die Unterlagen bei der Bank eingereicht haben. Dazulernen Sie gleich noch mehr!

Zunächst geht es darum, mehr über den maximalen Kaufpreis zu erfahren.

Mietrendite: Höhe und Kaufpreisfaktor

Mit Schritt Nummer 14 haben Sie fast die Hälfte der gesamtem Checkliste „Eigentumswohnungen kaufen“ geschafft. Jetzt geht es um den zentralen Faktor, die Berechnung von Rentabilität. Einfach erklärt, besagt die „Mietrendite„, ob Ihr Mieter Ihre Immobilie abbezahlt oder Sie. Lernen Sie mehr über den Kaufpreisfaktor und erfahren Sie, wie viele Jahresmieten zur Abzahlung des Kaufpreises nötig sind.

Minimale Mietrendite?

Die Mietrendite haben Sie kennengelernt, jetzt geht es um die große Frage, wie hoch eine minimale Rendite sein muss, damit die Immobilie für Ihre Kriterien profitabel ist. Hier schon einmal einfach erklärt, unter aktueller Zinslage:

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, zahlen Sie monatlich mit

△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr. Erreichbar bei gutem Kaufpreis in B-Lagen und C-Lage (höheres Leerstand-Risiko). Je höher die Rendite, desto besser. Bei 7%, 8%, 9% machen Sie bringt die monatliche Miete sogar einen Überschuss. Sie investieren in eine Renditeimmobilie.

▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt. Ihr Mieter zahlt Tilgung, Zinsen und die Instandhaltungsrücklagen. Hier investieren Sie ebenfalls in eine Renditeimmobilie.

▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, müssen Sie monatlich auch einen Teil der Kosten bezahlen. Hier handelt es sich vorwiegend um Objekte in A-Lage, mit Ziel der Wertsteigerung (Grundstück). Diese Art von Immobilien nennt man Investmentimmobilie.

Bestandsimmobilien vs. Neubau

In Schritt 17 lernen Sie den Unterschied zwischen Bestands- und Neubauimmobilien. Der Kaufpreis einer neu gebauten Immobilie ist höher, die Instandhaltungsmaßnahmen dafür extrem gering. Gleichzeitig schlägt sich der hohe Kaufpreis negativ auf die Rendite der Immobilie aus. Im Umkehrschluss bieten Bestandsimmobilien Potenzial für hohe Renditen, fordern aber auch mehr Reparaturmaßnahmen. Lernen Sie hier die einzelnen Vorteile und Nachteile kennen, für Sie als Kapitalanleger.

Bestandsimmobilie mit älterem Baujahr:

Neubau Siedlung:

Baujahr und Zustand der Wohnung & Immobilie

Wenn Sie in Bestandsimmobilien investieren, müssen Sie die Mängel der verschiedenen Baujahre kennen: Stichwort Fehler vermeiden. Von Immobilien vor 1900, die Sie in vielen Städten finden, die häufig auch viel wert sind, denken Sie nur an Bauten in Hamburg, München oder Berlin-Mitte. Dann folgen Immobilien der 1910, 1920, bis hin zu Immobilien, mit moderner Bauweise 1980, 1990 und so weiter. Unsere Checkliste für Baujahre und Mängel:

Maximale Größe beim Kauf einer ETW

Wie groß sollte eine Immobilie sein, in Abhängigkeit von Lage und Entwicklung? Schritt 19 beschäftigt sich mit der maximalen Größe einer Immobilie, als Kapitalanlage. Natürlich auch mit Aspekten, wie der zukünftigen Entwicklung (Einwohner, Wirtschaft, Bildung, etc.). Schließlich geht es bei Immobilieninvestments um langfristige Anlagen, nicht um kurzfristige Transaktionen.

Die Entwicklung im Immobilienmarkt, geht beispielsweise von der familiengerechten 4-Zimmer-Wohnung auf 70-100 Quadratmeter, zur 1- bis 2-Zimmer-Wohnung (Mikroapartment) mit 25 bis 40 Quadratmetern. Warum? Der demografische Wandel zeigt, in immer mehr Haushalten leben zunehmend Alleinstehende.

Erbpacht für Eigennutz und Kapitalanlage

Schritte 20 erklärt Ihnen ein spezielles, aber interessantes Geschäftsmodell, die Erbpacht. Einfach gesagt bedeutet Erbrecht, dass das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft getrennt sind. Wenn Sie auf einem Erbpachtland bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht, Sie pachten es für eine bestimmte, vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also 2 Parteien, den Erbbaurechtgeber (1. Person) und den Erbbaurechtnehmer (2. Person).

Lernen Sie hier, worum es geht!

Sozialbindung und Nachbindung?

Nach der Erbpacht lernen Sie hier die Sozialbindung und die Nachbindung kennen. Hier geht es um sozialen Wohnungsbau und um die Aspekte, die Sie beachten müssen, ebenso wie die Vorteile, die Sie als Eigentümer haben, wenn die Sozialbindung endet. Von zinsgünstigen Darlehen, durch öffentliche Hand, für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits, als Vermieter (Kapitalanlage) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?

Sie haben jetzt alle Kriterien für ihre Immobiliensuche festgelegt. Jetzt geht es in die Praxis!

ETW bewerten: Kaufmännisch & technisch

Sie haben das Grundwissen, Sie haben die Kriterien, jetzt geht es um praktische Immobiliensuche. Hier lernen Sie jetzt die Bewertung kennen, die schnelle kaufmännische Prüfung und die ausführliche technische Prüfung. Außerdem kommen wir noch einmal zum Thema Bewertung nach Baujahren, in Bezug auf die Immobilienbewertung (Kaufpreis).

Weiter geht es mit den Schritten:

• 22: Kaufmännische Prüfung
• 23: Betriebskosten
• 24: Technische Prüfung
• 25: Bewertung nach Baujahr

Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung

Wenn Sie ein gutes Immobilienangebot vor sich haben, ein Exposé oder ein Inserat, geht es in die schnelle, kaufmännische Prüfung – quasi noch am Computer oder Smartphone. Hier werden vor allem Faktoren berücksichtigt, die Sie auf einen schnellen Blick sehen können. Nach der kaufmännischen Prüfung folgt dann in Schritt 24 die ausführliche, technische Prüfung.

Hier noch ein kleiner Exkurs auf die Betriebskosten.

Betriebskosten: Kleiner Exkurs laufender Kosten

Betriebskosten auf Mieter umlegen: Welche Betriebskosten (Nebenkosten) sind vom Mieter zu zahlen? Welche Kosten darf man nicht umlegen? Als Orientierungshilfe sollten Sie die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, zu Rate ziehen. Genauer Paragraph 2, zur „Aufstellung der Betriebskosten“. In Standardmietverträgen, wie denen von Haus & Grund, sind alle umlagefähigen Betriebskosten schon enthalten. Lernen Sie hier die typischen Betriebskosten einer Immobilie kennen.

Technische Prüfung: Vor Ort Bewertung

Schritt 24 beschäftigt sich mit der technischen Prüfung der Immobilie. Nach der schnellen, kaufmännischen Prüfung, sehen Sie sich die Immobilie jetzt vor Ort, beziehungsweise genauer an. Wände, Decken, Böden, Fußleisten, Einbauschränke usw. All das begutachten Sie innerhalb der Wohnung. Danach folgt das Gemeinschaftseigentum, wie die Fassade, Kellerräume, Heizungsanlage bis zu Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in der Beschlusssammlung. Lernen Sie hier, worauf sie bei der Besichtigung achten müssen!

Bewertung nach Baujahren: Kaufpreisfaktor

Die typischen Mängel nach Baujahren haben Sie schon kennengelernt, jetzt folgt die Bewertung nach Baujahren. Schließlich geht es jetzt um den Kaufpreis und im nächsten Schritt schon um die Kalkulation.

Kalkulation Eigentumswohnung: Kaufpreis & Nebenkosten

Zum Kaufpreis, kommen noch die Nebenkosten. Lernen Sie hier alles zur Kaufpreiskalkulation und den Nebenkosten, rund um Grunderwerbsteuer und Maklerprovision (wenn involviert bzw. beauftragt).

Die letzten Schritte sind:

• 26: Kaufpreis berechnen
• 27: Grunderwerbsteuer
• 28: Maklerkosten
• 29: Unterlagen für die Bank
• 30: Kaufvertrag

Kaufpreis berechnen: So geht’s

Nach den letzten drei Schritten, in denen Sie die Immobilienbewertung näher kennengelernt haben, geht es jetzt in Schritt 26 um die konkrete Kaufpreiskalkulation.

Grunderwerbsteuer: Bundesländer Vergleich

Was bedeutet Grunderwerbsteuer? Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (in den einzelnen Bundesländern)? Schritt 27 erklärt Ihnen die Grunderwerbsteuer, die beim Immobilienkauf für Sie als Käufer fällig wird.

Maklerkosten: 50/50 bei Privatkauf

Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, fällt (bei Privatkauf) Maklerprovision an. Nach derzeitiger Gesetzeslage, zu gleicher Hälfte (jeweils 50%) verteilt, auf Käuferseite und Verkäuferseite. Lernen Sie hier die unterschiedlichen Maklerkosten in den Bundesländern kennen.

Grundsteuer: Exkurs (nach Kauf)

Hier noch ein kleiner Exkurs für Immobilienkäufer, die Grundsteuer. Sie fällt nicht beim Kauf an, aber quartalsweise direkt, nachdem Sie Ihre Immobilie erworben haben.

• Grundsteuer

Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung

Schritt Nummer 29 ist die vorletzte Stufe zur ersten Immobilie! Hier lernen Sie die Unterlagen kennen, die Sie für die Immobilienfinanzierung bei der Bank benötigen, mit kostenloser Vorlage (PDF) für Ihre Selbstauskunft.

Kaufvertrag: Wohnungskauf mit Notar abschließen

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben 29 Schritte gemeistert, jetzt kommen Sie zum finalen Schriftstück, den Kaufvertrag. Ihr Kaufvertrag, besiegelt beim Notar letztendlich die vollständige Immobilientransaktion, zwischen Immobilienverkäufer und Ihnen, als Immobilienkäufer. Danach sind Sie offiziell Immobilieneigentümer.

Herzlichen Glückwunsch, mit dieser Checkliste haben Sie alle Schritte zum Wohnungskauf gelernt! Vom Grundwissen über die perfekte Vorbereitung, die eigenen, persönlichen Kriterien zur Immobiliensuche, zur Bewertung, Finanzierung, Eigenkapital und Kaufvertrag.

Und jetzt? Günstige Immobilien finden & kaufen

Im Einkauf liegt der Gewinn!

Günstige Immobilien finden Sie, wenn Sie mit Strategie vorgehen. Je günstiger der Kaufpreis, desto 1) weniger Nebenkosten, 2) weniger Zinsen, 3) weniger Steuern und wichtig für Kapitalanleger*innen 4) mehr Rendite! Es gibt verschiedene Methoden und Strategien, lernen Sie hier, worauf es ankommt:

• Immobilien Akquise

Neu! Video Kurs

Immobilien Grundwissen für Einsteiger! Der perfekte Start zur ersten Immobilie. Lernen Sie hier mehr:

• Immobilien Video Kurs

Immo Day in Berlin – Eine ganztägige Immobilien-Entdeckungsreise

Markieren Sie den 20. September in Ihrem Kalender, denn der Immo Day in Berlin öffnet seine Türen für alle, die sich für Immobilien und deren vielseitige Welt interessieren. Der Vorverkauf startet bereits im Mai, also halten Sie sich bereit, um einen Platz bei diesem exklusiven Ereignis zu sichern.

Was Sie Erwartet

Der Immo Day verspricht ein intensives Programm, das alle Aspekte des Immobiliengeschäfts beleuchtet: von Investmentstrategien über Finanzierungsmöglichkeiten bis hin zu Renovierungs- und Sanierungstipps für eine optimierte Mietrendite. Für Fans des Fix & Flip und jene, die ihre Immobilienkarriere gerade erst starten oder ausbauen möchten, bietet dieser Kongress eine Goldgrube an Informationen.

Die Mini-Messe und Ihre Speaker

Eine Besonderheit des Immo Days ist die Immobilien Mini Messe, bei der Speaker aus den verschiedensten Bereichen des Immobiliensektors – von Finanzierung über Bauträger bis hin zu Investoren – ihr Wissen teilen. Drei bekannte Gesichter von TikTok, YouTube und Instagram werden ebenfalls vor Ort sein, um ihre Einblicke und Erfahrungen mit Ihnen zu teilen.

Ein Blick auf das Programm

• Immobilien Finanzierung! Einfach erklärt, Tipps und Tricks, von der YouTube Finanzexpertin – Die erste Finanzierung
• Kernsanierung, Karriere und Kinder in einem: Power Frau über Ihr Business – Die erste Immobilie
• Bauträger packt aus! Kaufen, bauen, aufteilen, abverkaufen – 100 Einheiten im Jahr Cashflow
• Pause mit Networking und leckeren Essen.
• Rendite Kick: Achtung Baustelle! Deutschlands erfolgreichste Handwerkerin über günstige Sanierung für mehr Rendite – Fix & Flipper aufgepasst!
• Social Media x Immobilien von einem der relevantesten TikTok Channels – Makler aufgepasst!
• Mastermind mit Immobilien-Erfahrung.de Gründer: Das ganz große Rad drehen
• Ende mit Get-together mit Drinks und Lounge Musik.

Hier kommen Sie zu unseren:

• Immobilien Veranstaltung 2026



Real Estate Retreat Ibiza – Exklusive Einblicke in die Immobilienwelt

Vom 6. bis zum 13. Juli 2024 findet das Real Estate Retreat auf Ibiza statt, einer Insel, die mit ihrer einzigartigen Ruhe und Schönheit bezaubert. Obwohl dieses Event bereits ausverkauft ist, lohnt es sich, die Highlights und das Programm im Auge zu behalten – für zukünftige Möglichkeiten.

Programm-Highlights

Das Retreat bietet eine Mischung aus körperlicher Aktivität, Entspannung und tiefgreifenden Gesprächen über Immobilieninvestments. Teilnehmer können sich auf eine tägliche Routine freuen, die Sport, Entdeckungstouren über die Insel und private Gespräche mit einem der YouTube Stars über seine ersten Investments in Deutschland und den USA umfasst. Ein ideales Setting, um sich vom Immobilienalltag zu erholen und gleichzeitig wertvolle Einblicke zu gewinnen.

Programm:

• Sport
• Daily Routine
• Island Discover
• Private Talks
• Repeat

Hier kommen Sie zu unseren:

• Immobilien Veranstaltung 2026



Weitere Immobilien Veranstaltungen

Gute Tipps kommen dieses Jahr zum Beispiel von Haufe. In den kommenden Monaten kommen beispielsweise:

Deutsche GRI 2024

• Wann: 15.-16.05.2024
• Wo: Frankfurt
• Veranstalter: GRI Club
• Mehr Infos: griclub.org

EXPO REAL 2024

• Wann: 07. – 09.10.2024
  Wo: München, Deutschland
  Veranstalter: Messe München
  Mehr Infos: exporeal.net

Hamburger Immobilien Messe 2024

• Wann: 09. – 10.11.2024
  Wo: Hamburg, Deutschland
  Veranstalter: Hamburger Immobilien Messe
  Mehr Infos: hamburgerimmobilienmesse.de

Aachener Immobilien Messe 2024

• Wann: 16.11.2024
  Wo: Aachen, Deutschland
  Veranstalter: Aachener Immobilien Messe
  Mehr Infos: aachener-immobilienmesse.de

myhome! (meinZuhause!)

• Wann: 19. – 20.10.2024
  Wo: Regensburg, Deutschland
  Veranstalter: meinZuhause! GmbH
  Mehr Infos: mein-zuhause.de

IMMO Waiblingen

• Wann: 09. – 10.11.2024
  Wo: Waiblingen, Deutschland
  Veranstalter: IMMO Messe
  Mehr Infos: immo-messe.de

Hamburg Real Estate Fair

• Wann: 09. – 10.11.2024
  Wo: Hamburg, Deutschland
  Veranstalter: Hamburg Messe
  Mehr Infos: hamburgmesse.de

Unsere Immobilien Veranstaltungen

Wissen aufbauen, Netzwerk erweitern, das ist die Magie von Events. Hier kommen Sie zu unseren aktuellen:

• Immobilien Veranstaltung 2026

Mietrecht im Überblick: Einführung und Grundlagen

Immobilien bewirtschaften mit Strategie

Das deutsche Mietrecht ist sehr komplex. Die allgemeinen Regelungen zum Mietrecht befinden sich in den §535-589a des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Darin werden die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse geregelt, die nicht nur auf Immobilien Ihre Gültigkeit haben.

Die Vorschriften umfassen unter anderem Regelungen zu:

• Überlassung der Mietsache gegen eine vereinbarte Nutzungsgebühr
• Umgang mit Mängeln am Mietobjekt während der Mietzeit
• Mietminderung bei auftretenden Mängeln
• Überlassung der Mietsache an Dritte (z.B. Untermiete)
• Dauer, Ende und Verlängerung des Mietverhältnisses
• Kündigung und Rückgabe an den Eigentümer

Das Mietrecht zu Vermietung von Wohnräumen wir in den §549-577a BGB festgelegt. Das Mietrecht für die Nutzung von Geschäftsräumen regeln die §578-580a BGB.

Ein Mietvertrag ist grundsätzlich formfrei, die schriftliche Form jedoch dringend empfohlen und ist Standard heutzutage. Schließen Sie etwa einen ursprünglich befristeten Mietvertrag mündlich ab, wandelt sich dieser nach §550 BGB  in ein Mietverhältnis für unbestimmte Zeit um.

Lernen Sie jetzt mehr über die jeweiligen Felder des Mietrechts kennen.

Mietvertrag: Inhalt, Arten und Vertragsparteien

Am Anfang jedes Mietverhältnisses steht der Abschluss eines entsprechenden Mietvertrags. Ein Mietvertrag regelt die Vermietung eines Mietobjekts zwischen zwei Parteien: dem Vermieter und dem Mieter.  Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter den Wohnraum gegen Zahlung eines entsprechenden Mietzinses zur Verfügung zu stellen. Der Mietvertrag begründet somit ein Dauerschuldverhältnis zwischen beiden Vertragsparteien.

Damit ein Mietvertrag rechtskräftig ist, müssen die Vertragsparteien sich über alle wesentlichen Bestandteile des Vertrags einigen. Hierzu gehören:

• Mietgegenstand
• Dauer des Mietverhältnisses
• Höhe der Miete

Zudem regelt der Mietvertrag, in welchem Rahmen die Nutzung erfolgen darf. In der Praxis gibt es verschiedene Arten von Mietverträgen:

• befristeter Mietvertrag
• unbefristeter Mietvertrag
• Staffelmietvertrag
• Indexmietvertrag
• Untermietvertrag

Lernen Sie jetzt mehr über die Pflichten als Vermieter.

Vermieter: Eigentümer der Mietsache, Pflichten und Rechte

Der Vermieter ist der Eigentümer des Mietobjekts und verpflichtet sich, diese gegen ein meist monatliches Entgelt an den Mieter zu überlassen. Dabei muss der Vermieter die Mietsache an den Mieter in ordnungsgemäßem Zustand überlassen und auch während des Mietverhältnisses weiter dafür sorgen, dass sie in diesem Zustand verbleibt.

Als Vermieter haben Sie bestimmte Pflichten zu erfüllen, die Pflichten im Überblick:

1. Instandhaltungspflicht
2. Kostenübernahme Reparaturen
3. Mängelbeseitigung
4. Verkehrssicherungspflicht
5. Nebenkostenabrechnung
6. Bereitstellung einer Heizung 
7. Bekanntgabe einer Hausordnung
8. Haus- und Gartenpflege
9. Wohnungsgeberbestätigung
10. Rechenschaftspflicht

Um Ihren Pflichten, wie beispielsweise der Mängelbeseitigung oder Instandhaltung nachgehen zu können, haben Sie ein Besichtigungsrecht, welches Ihnen das Recht zur Besichtigung der Mietsache während der Mietdauer einräumt.

Lernen Sie alle Einzelheiten zu Ihren Pflichten und Rechten als Vermieter in unserem Ratgeber Vermieter kennen.

Mieter: Nutzer der Mietsache, Pflichten und Rechte

Die andere Vertragspartei neben dem Vermieter ist der Mieter. Der Mieter verpflichtet sich, die vereinbarte Miete zum vereinbarten Zeitpunkt zu bezahlen, im Gegenzug kann er das Mietobjekt nutzen. Auch Mieter haben Pflichten gegenüber dem Vermieter und müssen einige Regeln bezüglich des Mietobjekts beachten.  Die wichtigsten Mieterpflichten zusammengefasst:

1. Kaution begleichen
2. Pünktliche Mietzahlungen
3. Einhaltung der Hausordnung
4. Zustimmung des Vermieters bei Untervermietung
5. Obhutspflicht gegenüber der Mietsache
6. Mängel frühzeitig dem Vermieter melden
7. Regelmäßiges Heizen und Lüften
8. Besenreine Übergabe bei Auszug

Die Rechte des Mieters und viele weitere nützliche Informationen lernen Sie in unserem Ratgeber Mieter kennen.

Miete und Nebenkosten: Arten, Höhe, Mietpreisbremse

Wie bereits erwähnt, verpflichtet sich der Mieter zur regelmäßigen und pünktlichen Zahlung eines Entgelts an den Vermieter: die Miete. Die Miete wird von beiden Vertragsparteien im Mietvertrag vereinbart. Die Gesamtmiete setzt sich dabei aus verschiedenen Anteilen zusammen.

Die verschiedenen Anteile der Gesamtmiete:

• Nettokaltmiete (Grundmiete)
• Bruttokaltmiete (kalte Betriebskosten)
• Bruttowarmmiete (Heiz- und Wasserkosten)
• Mietzuschläge

Die Höhe der Miete wird im Mietvertrag vereinbart. Mit dem Mietvertrag stimmt der Mieter auch der Mietzahlung zu.

Miethöhe: Mietspiegel, Berechnung und Zahlungszeitpunkt

Die Miete ist in der Regel spätestens am 3. Werktag eines Monats fällig und wird im Voraus gezahlt. Die Höhe der Miete richtet sich üblicherweise nach dem Mietspiegel. Man unterscheidet hierbei zwischen einem:

• einfachen Mietspiegel
• qualifizierten Mietspiegel

Nur der qualifizierte Mietspiegel ist für Vermieter als Vergleichsmiete verpflichtend. Der Mietspiegel informiert über das Mietpreisniveau in einer Gemeinde. Das Kernstück des Mietspiegels ist die Mietpreistabelle.

In der Mietpreistabelle werden die ortsüblichen Mieten als Preise pro Quadratmeter Wohnfläche aufgelistet. Zusätzlich weist der Mietspiegel eine Mietspanne aus, die angibt, wie weit die Mieten nach oben der unten abweichen können.

Mietpreisbremse: Begrenzung der Wiedervermietungsmieten

Die steigenden Mieten in Deutschland machen es Mietern in Deutschland zunehmend schwer, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Seit 2015 gibt es die sogenannte Mietpreisbremse, welche vorseht, dass in bestimmten Gebieten eine Obergrenze für die Höhe der Miete festgelegt werden darf. In Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gilt, dürfen Vermieter bei einer Wiedervermietung (Bestandswohnung) höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Tipp: Hier sehen Sie, wie sich die Wiedervermietungsmiete entwickeln.

Nebenkosten: Betriebskosten neben der Grundmiete

Die Nebenkosten, auch Betriebskosten, sind Kosten, die mit dem Gebrauch einer Wohnung zusammenhängen. Nebenkosten sind alle Kosten, die dem Vermieter durch den Besitz, die Instandhaltung und Verwaltung des Mietobjekts entstehen. Einige Kosten können Sie sich als Vermieter vom Mieter zurückholen, andere sind nicht umlagefähige Kosten.

Zu den Nebenkosten zählt unter anderem Kosten für:

• Hausmeister
• Schneeräumung
• Gartenpflege
• Kehricht
• Heizung und Warmwasser
• Abwasser
• Strom im Treppenhaus
• Straßenreinigung
• Schornsteinreinigung
• Grundsteuer

Oftmals zahlen Mieter neben der Grundmiete monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung, zusammen ergibt das die Bruttowarmmiete. Vermieter müssen jährlich eine Betriebskostenabrechnung anfertigen, aus der hervorgeht, ob Mieter Geld für Nebenkosten nachzahlen müssen oder vom Vermieter zurückbekommen.

Welche Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden können und welche der Vermieter zu tragen, hat lernen Sie im Ratgeber Betriebskosten.

Kündigung: Mieter- und Vermieterkündigung

Um ein Mietverhältnis zu beenden, ist eine Kündigung des Mietvertrags notwendig. Das Mietverhältnis kann von beiden Vertragsparteien gekündigt werden, also sowohl vom Mieter als auch Vermieter. Als Vermieter haben Sie unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, Ihrem Mieter den (unbefristeten) Mietvertrag zu kündigen. Eine Vermieterkündigung kommt infrage bei:

• Verstößen des Mieters gegen den Mietvertrag
• fristlosen Kündigungen
• Eigenbedarfskündigungen

Als Mieter ist es einfacher aus dem Vertrag auszusteigen, Mieter können ihre Wohnung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss dabei spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen und immer schriftlich erfolgen. Alle Details und wichtigen Informationen zu den verschiedenen Kündigungsmöglichkeiten eines Mietvertrags lernen Sie in unserem Spezial Kündigung Mietvertrag.

Zurück zur Übersicht: Anschlussfinanzierung Ratgeber.

Tipp 1: Vorausdenken! Beginnen Sie frühzeitig mit der Planung

Wie lange im Voraus sollte man mit der Planung der Anschlussfinanzierung beginnen? Eine Anschlussfinanzierung sollte idealerweise bereits einige Monate vor dem Ende der laufenden Finanzierung in Angriff genommen werden, damit genügend Zeit für Verhandlungen und die Suche nach einem günstigen Angebot bleibt

Forward Darlehen abschließen: 12 bis 24 Monate vor Ablauf

Damit reservieren Sie sich vorab günstige Konditionen.

Beginn der Informationssuche: 36 Monate vor Ablauf

Das bedeutet, dass Sie nicht erst kurz vor Ende der laufenden Finanzierung damit anfangen sollten, sich Gedanken über die Anschlussfinanzierung zu machen. Stattdessen sollten Sie bereits weit im Voraus damit beginnen, sich Gedanken zu machen und entsprechende Schritte einzuleiten. Anschlussfinanzierung verpasst? Lesen Sie hier meine Tipps: Anschlussfinanzierung verpasst.

Die frühzeitige Planung hat mehrere Vorteile für Sie:

1. Zeit um Angebote zu vergleichen
2. Spielraum um zu verhandeln
3. Kein Zeitdruck

Perfekt vorbereitet:

• Anschlussfinanzierung planen

Tipp 2: Angebote checken! Vergleichen Sie Anbieter und Konditionen

Tipps für gute, günstige Anschlussfinanzierung

Bei der Anschlussfinanzierung einer Immobilie ist es wichtig, dass Sie sich umfassend über die verschiedenen Angebote von Banken und Finanzdienstleistern informieren und diese miteinander vergleichen, um das beste Angebot zu finden. Denn je nach Anbieter können sich die Konditionen erheblich unterscheiden.

Dazu gehören unter anderem folgende Faktoren:

• Höhe der Zinsen
• Dauer der Laufzeit
• Eventuelle Gebühren

Um einen geeigneten Anbieter für Ihre Anschlussfinanzierung zu finden, sollten Sie daher mehrere Angebote einholen und diese miteinander vergleichen. Eine Möglichkeit dafür ist, sich an einen unabhängigen Finanzierungsvermittler zu wenden, der Ihnen bei der Auswahl der besten Anschlussfinanzierung behilflich sein kann. Sie können sich auch direkt an verschiedene Banken und Finanzdienstleister wenden und von ihnen Angebote einholen.

Es lohnt sich, mithilfe unseres Vergleichsrechners nach einer passenden Anschlussfinanzierung zu suchen. Hier geht’s zum Rechner:

• Anschlussfinanzierungsrechner

Tipp 3: Kosten checken! Höhe der Zinsen und Gebühren

Was Sie bei der Auswahl eines Anschlussfinanzierungsangebots berücksichtigen sollten? Insbesondere 2 Aspekte sind

• Höhe der Zinsen – entscheidender Faktor
• Gebühren der Anbieter

Wie die Zinsen die Anschlussfinanzierung beeinflussen

Bei der Anschlussfinanzierung einer Immobilie sind die aktuellen Zinsen ein wichtiger Faktor, der die Gesamtkosten der Finanzierung beeinflusst. Je höher die Zinsen sind, desto mehr müssen Sie für Ihr Darlehen zahlen, die Kosten Ihrer Anschlussfinanzierung steigen. Deswegen ist es wichtig, dass Sie sich bei der Auswahl eines Anschlussfinanzierungsangebots auch über die Höhe der Zinsen informieren und diese miteinander vergleichen.

Merken Sie sich:

Höhere Zinsen bedeuten höhere Kreditkosten – jeden Monat!

Mehr zum Thema Anschlussfinanzierung Zinsen finden Sie hier:

• Anschlussfinanzierung Zinsen

Gebühren, die auf die Gesamtkosten Einfluss nehmen

Zusätzlich sollten Sie auch eventuelle Gebühren, die von dem Anbieter erhoben werden, beachten. Diese Gebühren können sich erheblich auf die Gesamtkosten der Anschlussfinanzierung auswirken und sollten daher in Ihre Überlegungen einbezogen werden.

Gebühren, die von Anbietern erhoben werden:

• Bearbeitungsgebühren
• Abschlussgebühren
• Kontoführungsgebühren

Tipp 4: Frühzeitig günstige Zinsen sichern! Forwarddarlehen

Prüfen Sie, ob es sinnvoll ist, die Anschlussfinanzierung mit einem Forwarddarlehen zu sichern, um von günstigen Zinsen zu profitieren.

Forwarddarlehen erklärt

Ein Forwarddarlehen ist eine Art von Kredit, bei dem der Darlehensnehmer die Zinsen und Tilgungsraten für eine bestimmte Laufzeit im Voraus festlegt. Durch ein Forwarddarlehen können Sie von günstigen Zinsen profitieren, wenn diese derzeit niedrig sind und in der Zukunft erwartet wird, dass sie steigen. Sie sichern sich also mehrere Monate bis Jahre im Voraus die aktuellen Zinsen für die Anschlussfinanzierung in der Zukunft.

Wann kann man ein Forwarddarlehen abschließen?

Die Möglichkeit, ein Forwarddarlehen abzuschließen, ist jedoch von Bank zu Bank unterschiedlich. Manche Banken bieten Forwarddarlehen an, während andere Banken diese Möglichkeit nicht bieten. Es lohnt sich daher, sich bei verschiedenen Banken zu informieren und zu vergleichen, ob ein Forwarddarlehen für die Anschlussfinanzierung in Betracht kommt.

Mehr zum Thema Forwarddarlehen finden Sie hier:

• Forwarddarlehen
• Forwarddarlehen: Anbieter Vergleich

Typischer Abschluss: 12-24 Monate vor Ende

Sie sehen, schon weit vor Ablauf der Zinsbindung, wird typischerweise über ein Forwarddarlehen verlängert.

Tipp 5: Bank wechseln! Günstiger? So funktioniert Umschuldung

Wenn Sie mit den Konditionen der Anschlussfinanzierung bei Ihrer aktuellen Bank unzufrieden sind oder wenn Sie bessere Angebote von anderen Banken erhalten, könnte es sinnvoll sein, zu einer anderen Bank zu wechseln, um von günstigeren Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu profitieren.

Allerdings sollten Sie bei einem Bankwechsel bedenken, dass es mitunter auch mit Kosten und Aufwand verbunden sein kann, das Darlehen von einer Bank zu einer anderen zu übertragen. Es lohnt sich daher, die Vor- und Nachteile genau abzuwägen und sich gegebenenfalls von einem Finanzberater beraten zu lassen.

Mehr zum Thema Umschuldung finden Sie hier:

• Umschuldung

Tipp 6:  Vorbereitung! Unterlagen für Ihre Anschlussfinanzierung

Stellen Sie sicher, dass Sie alle Unterlagen und Informationen, die für den Antrag auf Anschlussfinanzierung benötigt werden, bereit haben. Ein wichtiger Aspekt bei der Anschlussfinanzierung einer Immobilie ist die Vorlage der erforderlichen Unterlagen und Informationen. Im Wesentlichen die gleichen Papiere um Selbstauskunft, Schufa, Objekt & Co.

Damit der Antrag auf Anschlussfinanzierung schnell und reibungslos bearbeitet werden kann, halten Sie alle erforderlichen Unterlagen und Informationen bereit. Hier finden Sie unsere Checkliste:

• Unterlagen für die Anschlussfinanzierung

Tipp 7: Mehr Tilgung! Weniger Zinsen…

Nach 10 Jahren, 15 Jahren, hat sich Ihre berufliche Situation vielleicht verbessert, die Kinder sind ausgezogen und selbstständig, wie auch immer, häufiger ist eine höhere Tilgungsrate möglich. Außerdem verdienen Sie durch den Effekt der Inflation mehr Geld. Wer seine Immobilie selbst nutzt, möchte den Kredit oft gern schnell abbezahlen. Das könnte der Moment sein, um Ihre Tilgungsrate anzupassen.

Wenn Sie durch ein gutes Forward Darlehen und günstige Zinsen zusätzlich Kapazitäten schaffen, durchaus eine Idee.

Tipp 8: Sondertilgungen einräumen

Zur Erklärung: Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Tilgungsleistung, die über die regulären Tilgungsraten hinausgeht. Durch Sondertilgungen können Sie das Darlehen schneller abbezahlen und somit die Gesamtkosten der Finanzierung senken.

Wann kann ich Sondertilgungen leisten?

Die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten, ist in der Regel in den vertraglichen Bedingungen der Anschlussfinanzierung festgelegt. Manche Banken erlauben Sondertilgungen ohne Einschränkungen, während andere Banken bestimmte Höchstbeträge oder Fristen vorgeben. Wichtig ist es daher, sich über die Bedingungen Ihrer Anschlussfinanzierung genau zu informieren und gegebenenfalls Sondertilgungen in Betracht zu ziehen.

Bis zu 5% Sondertilung am Jahresende!

Lesen Sie hier mehr über die Vorteile von Sondertilgungen.

Tipp 9: Restschuldversicherung: Tod, Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit

Last but not least, was ist eine Restschuldversicherung und wann sollte man diese abschließen?

Die Restschuldversicherung schützt Sie & Ihre Liebsten

Eine Restschuldversicherung wird bei der Finanzierung einer Immobilie vor allem dann in Betracht gezogen, um das Risiko abzusichern, dass der Kreditnehmer durch Tod, Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit nicht mehr in der Lage ist, den Kredit zurückzuzahlen. Dies schützt die Hinterbliebenen oder den Kreditnehmer selbst vor finanziellen Schwierigkeiten und einer möglichen Zwangsversteigerung der Immobilie.

Anschlussfinanzierung 2026: Was tun?

Mit unserem Anschlussfinanzierungsrechner können Sie einfach, kostenlos und anonym Konditionen berechnen und ein paar der relevanten Finanzierungsanbieter miteinander vergleichen.

• Anschlussfinanzierung 2026
• Anschlussfinanzierungsrechner – Anbieter Vergleich

Unsere Ratgeber, Tipps und Erfahrungen für Sie!

XXL-Tipps finden Sie hier: Fix & Flip Ratgeber.

Erfolgreich Immobilie kaufen, aufwerten & verkaufen

Kaufen, aufwerten, verkaufen, unsere Fix & Flip Tipps [year]

Die 3 Schritte im Überblick:

• Fix & Flip Immobilie finden
• Immobilie aufwerten
• Fix & Flip verkaufen

Diese drei einfachen Schritte bringen jedoch einige Schwierigkeiten mit sich, die oft zu Fehlern führen. Damit Sie sich vor diesen Fehlern von Anfang an wappnen können, gibt es unseren Fix und Flip Ratgeber, die Fix & Flip Rechner sowie unsere Fix und Flip Experten. Hier geben wir Ihnen 5 wichtige Tipps für Ihr nächstes oder erstes Immobilienprojekt, sodass nichts schiefgeht.

Schauen wir uns die fünf Fehler nun einmal im Detail an.

Fix & Flip Fehler: So können sie vermieden werden!

Im Folgenden erfahren Sie mehr über die fünf grundlegenden Fehler der Fix & Flip Strategie und was Sie machen können, um diese zu vermeiden.

1. Tipp: Wert der Immobilie richtig einschätzen

Überschätzung des Werts einer Immobilie ist ein häufiger Fehler bei der Fix & Flip-Strategie. Eine Überschätzung des objektiven Marktwerts einer Immobilie kann dazu führen, dass man zu viel Geld für Renovierungen ausgibt, ohne den erwarteten Gewinn zu erzielen.

Daher der Tipp: Gründliche Marktforschung & Vergleiche

Hier muss der reale Marktwert einer Immobilie genau bestimmt werden. Dies kann durch eine gründliche Marktforschung, eine Bewertung durch einen Immobiliensachverständigen (oder Ähnliches wie Architekt, Makler, etc.) und einen Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der Nähe erfolgen (Vergleichsverfahren).

Der reale Wert wird bestimmt durch:

• gründliche Marktforschung
• Bewertung durch einen Immobiliensachverständigen
• Vergleich der naheliegenden Immobilien

Es ist besonders wichtig, eine realistische Prognose für den Verkaufspreis zu erstellen, basierend auf dem Marktwert und den geplanten Renovierungskosten. Auf diese Weise kann man sicherstellen, dass das Objekt genügend Gewinnpotential hat, um eine lohnende Investition zu sein. Wer die Fix & Flip Kostenrechnung einmal richtig macht, kann schnell entscheiden, ob eine Objekt rentabel ist oder nicht.

Wie sie die passende Immobilie in der richtigen Lage und Zustand finden, wird hier beschrieben:

• Fix & Flip Immobilie finden

Überprüfung des genauen Werts der Immobilie

2. Tipp: Kosten für Kauf & Aufwertung genau berechnen

Unzureichende Finanzierung ist ein weiterer wichtiger Faktor bei der Fix & Flip Strategie. Genügend Kapital zur Verfügung zu haben, um sowohl den Kaufpreis der Immobilie als auch die Renovierungskosten zu decken, ist wichtig. Sie wissen ja „ohne Moos, nix los“.

Eine unzureichende Finanzierung kann dazu führen, dass man gezwungen ist, die Renovierungen abzubrechen oder zu beschleunigen, um Kosten zu sparen, was wiederum die Qualität und den Wert der Immobilie beeinträchtigen kann.

Bedenken Sie daher:

Unzureichende Finanzierung führt zu Qualitätsverlust.

Was können Sie tun?

Tipp: Kostenschätzung & Verfügbarkeit von Kapital

Eine genaue Kostenschätzung für die Renovierungen muss erstellt werden. Ebenso müssen Sie sicherstellen, dass Ihnen genügend Kapital zur Verfügung steht, um diese Kosten zu decken. Hierfür bieten sich beispielsweise auch Finanzierungspartner oder einen Kredit an, um das notwendige Kapital zu gewähren.

Es ist auch wichtig, einen finanziellen Puffer zu haben, um unvorhergesehene Kosten wie Reparaturen oder Verzögerungen abzudecken. Auf diese Weise vergewissern Sie sich, dass genügend finanzielle Flexibilität besteht, um erfolgreich in die Fix & Flip-Strategie zu investieren.

Alles über die Finanzierung Ihres Projekts erfahren Sie in unserem Ratgeber:

• Fix & Flip Finanzierung

3. Tipp: Marktwissen und Know-how aufbauen

Die fehlende Marktforschung kann dazu führen, dass Sie die richtige Immobilie zum richtigen Preis nicht finden und übersehen.

Ohne ausreichende Marktforschung werden Objekte erworben, welche nicht den erwarteten Gewinn abwirft. Im schlimmsten Fall kommt es vor, dass Sie einen höheren Kaufpreis als nötig zahlen oder Sie eine Immobilie kaufen, die in einer unvorteilhaften Lage liegt, was es schwieriger macht, diese schnell und zu einem guten Preis zu verkaufen.

Tipp: Lokale Immobilienmärkte & Kommunikation

Um diesen Fehler zu vermeiden, ist es wichtig, die lokalen Immobilienmärkte und -trends zu kennen. Dies wird durch eine gründliche Online-Recherche, den Besuch von Immobilienmärkten und die Kommunikation mit lokalen Immobilienmaklern erfolgen.

Es ist auch wichtig, eine genaue Prognose für den Verkaufspreis zu erstellen, basierend auf dem Marktwert und den geplanten Renovierungskosten. Auf diese Weise kaufen Sie nur Immobilien, die ein attraktives Gewinnpotential hat.

4. Tipp: richtige Planung & Budgetierung der Renovierung

Die Planung und Organisation spielt eine entscheidende Rolle bei der Fix & Flip Strategie, da eine effektive Planung und Organisation erforderlich ist, um den Prozess von der Suche nach einer Immobilie bis zum Verkauf erfolgreich zu gestalten.

Fehlende Planung und Organisation führt zu Verzögerungen bei den Renovierungen und dem Verkauf. Das wiederum bedeutet, dass Sie mehr Zeit und Geld in das Projekt investieren müssen, als geplant.

Tipp: Erstellung eines Zeitplans & Überwachung der Kosten

Schaffen Sie sich hierfür einen klaren Plan für die Renovierungen und den Verkauf. Beispielsweise durch die Erstellung eines Zeitplans, die Überwachung der Kosten und die Kommunikation mit den beteiligten Parteien, wie z.B. Handwerkern und Immobilienmaklern. Außerdem sollte ein effektives Projektmanagement-System implementieren werden, um sicherzustellen, dass alle Aufgaben rechtzeitig erledigt werden und der Überblick über den Fortschritt und den Budgetstatus behalten wird.

Struktur führt zum gewünschten Ergebnis!

5. Tipp: Prüfung der Eigentumsdokumente & Rechte

Fehlende Überprüfung der Eigentumsrechte und -dokumente ist ein wichtiger Faktor bei der Fix & Flip-Strategie. Sie müssen sich versichern, dass Sie das rechtmäßige Eigentum an einer Immobilie erwerben können und keine rechtlichen Probleme bestehen, die die Durchführung der Renovierungen oder den Verkauf beeinträchtigen.

Prüfen Sie hierfür die Eigentumsrechte auf Ansprüche Dritter und den Kaufvertrag auf alle erforderlichen Genehmigungen für die geplante Renovierung. Wer den Grundbuchauszug richtig lesen kann, ist klar im Vorteil.

Grundbuchauszug Beispiel: Informationen zur Immobilie einsehen

Tipp: Rechtsschutz durch Anwalt oder Makler

Prüfen Sie die rechtlichen Aspekte des Objekts. Hierfür können Rechtsanwälte oder auch Immobilienmakler beauftragt werden. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Sie das rechtmäßige Eigentum an einer Immobilie erwerben und keine rechtlichen Probleme bestehen, welche die Durchführung der Renovierungen oder den Verkauf beeinträchtigen können.

Bonustipp zum Thema Steuern bei Fix & Flip Immobilien

Ein typischer Anfängerfehler ist es, die Steuern, die bei einer Fix & Flip Immobilie anfallen, nicht zu bedenken. Hier ist das Stichwort Spekulationssteuer zur richtigen Planung des Projekts.

Ein Bonustipp für Sie:

Fix & Flip Steuern bedennken!

Hier sind die Fix & Flip Steuern übersichtlich in einer Tabelle für Sie aufgelistet.

Die Erbschaftssteuer, die Gewerbesteuer und die Mehrwertsteuer fallen nur in besonderen Fällen an. Die Spekulationssteuer ist relevant, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird. Die Gewinne aus dem Verkauf unterliegen dann der regulären Einkommensteuer.

So wird sie berechnet:

Verkaufspreis – Anschaffungswert + Werbungskosten = Grundlage des Gewinns

Mehr dazu finden Sie hier: Fix & Flip Spekulationssteuer

Fix & Flip 2026: Lernen, flippen, Geld verdienen

Lernen Sie hier die Fix & Flip Strategie kennen. Ich nehme Sie mit in die Immobilienanalyse, die Renovierungsplanung, zeige Ihnen Beispiele und guten Tipps, für günstiges Aufwerten.

• Fix & Flip 2026
• Fix & Flip Coaching

Günstiger Kaufpreis, kleine Upgrades, direkter Wiederverkauf! So können Sie mit Fix & Flip Geld verdienen.

Fix & Flip Projekt zu zweit: Geld verdienen mit Immobilien

Bauzinsen und deren Auswirkungen

Ein Thema ist derzeit zähflüssig, wie Honig: Steigende Zinsen und ein Immobilienmarkt, der zwanzig Jahre keine Probleme kannte. Jetzt gehen Bauträger deutschlandweit reihenweise Pleite.

3 Fakten zur Nachricht in der WiWo

Das Wichtigste im schnellen Überblick:

1. Steigende Bauzinsen: Die Zinsen für Immobilienkredite steigen rapide und nähern sich der Fünf-Prozent-Marke.
2. Zweiklassengesellschaft bei Immobilieninteressenten: Die steigenden Zinsen könnten dazu führen, dass Menschen mit viel Eigenkapital oder Erbschaften Immobilien kaufen können, während andere Schwierigkeiten bei der Finanzierung haben.
3. Globale wirtschaftliche Einflüsse: Zinssteigerungen sind auch auf weltweite wirtschaftliche Entwicklungen wie steigende Inflation und Zinserhöhungen zurückzuführen, was den Immobilienmarkt beeinflusst

Ganze Folge im Podcast

Lesen lassen statt selbst lesen? Hören Sie diese News in unserem Immobilien Podcast.

Zweiklassengesellschaft bei Immobilieninteressenten

Die Bauzinsen haben sich in kurzer Zeit vervierfacht, und es ist keine deutliche Entspannung in Sicht. Dieser drastische Anstieg hat erhebliche Auswirkungen auf die Finanzierung von Immobilienkäufen und beeinflusst gleichzeitig die Immobilienpreise. Unterschiedliche Konditionen bei den Zinsen je nach Kreditwürdigkeit führen dazu, dass einige Verbraucher noch höhere Zinssätze zahlen müssen, insbesondere wenn sie eine hohe Beleihung für ihre Darlehen benötigen.

• Rascher Anstieg der Bauzinsen
• Auswirkungen auf Finanzierungen und Immobilienpreise
• Unterschiedliche Zinssätze je nach Kreditwürdigkeit
• Hohe Beleihungen führen zu höheren Zinssätzen

Die steigenden Bauzinsen könnten dazu führen, dass sich eine Zweiklassengesellschaft unter den Immobilieninteressenten entwickelt, berichtet die WirtschaftsWoche heute.

„Wer geerbt hat, kann kaufen – der Rest hat das Nachsehen“ – WiWo

Diejenigen, die über viel Eigenkapital oder geerbtes Vermögen verfügen, können weiterhin Immobilien kaufen, während der Rest Schwierigkeiten hat, bezahlbare Finanzierungen zu finden. Diese Entwicklung stellt eine Herausforderung für den sozialen Zugang zu Wohneigentum dar.

• Mögliche Zweiklassengesellschaft bei Immobilieninteressenten
• Personen mit Eigenkapital oder Erbschaft können kaufen
• Schwierigkeiten für Käufer ohne Eigenkapital

Globale wirtschaftliche Einflüsse

Die steigenden Bauzinsen sind auch das Ergebnis globaler wirtschaftlicher Entwicklungen, darunter die steigende Inflation und die Zinserhöhungen der Zentralbanken. Es gibt Unterschiede zwischen den Entwicklungen in den USA und der Eurozone, die die Situation weiter verschärfen.

• Einfluss globaler wirtschaftlicher Faktoren
• Steigende Inflation und Zinserhöhungen
• Unterschiedliche Entwicklungen in den USA und der Eurozone

Mehrkosten, mehr Aufwand, weniger Rendite.

Empfehlungen und staatliche Förderungen

In Anbetracht der steigenden Zinsen empfehlen Experten, Zinsunterschiede zu nutzen, um die finanzielle Belastung zu minimieren. Selbst kleine Unterschiede von 0,1 oder 0,2 Prozentpunkten können erhebliche Einsparungen über die Laufzeit eines Darlehens bewirken. Darüber hinaus könnten staatliche Förderprogramme wie das KfW-Programm „Wohneigentum für Familien“ von Interesse sein, insbesondere nach den kürzlichen Änderungen in den Förderbedingungen.

• Nutzung von Zinsunterschieden zur Kosteneinsparung
• Empfehlungen zur Finanzierung
• Erwähnung des KfW-Programms „Wohneigentum für Familien“
• hier geht es zur Förderung „Wohneigentum für Familien“

Die Expertin der Interhyp empfiehlt, Zinsdifferenzen zu nutzen, um die finanzielle Belastung zu minimieren. Selbst geringfügige Unterschiede von 0,1 oder 0,2 Prozentpunkten in den Zinssätzen können erhebliche Einsparungen über die gesamte Laufzeit eines Darlehens bewirken. Darüber hinaus erwähnt sie staatliche Förderprogramme wie das KfW-Programm „Wohneigentum für Familien“, das nach den kürzlichen Änderungen in den Förderbedingungen von Interesse sein könnte.

„Auch die jüngste Entscheidung der EZB, den Leitzins nicht weiter anzuheben, deutet darauf hin“, sagt die für das Interhyp-Privatkundengeschäft zuständige Vorständin Mirjam Mohr.

Ähnlich schätzt der Wettbewerber Dr. Klein die Lage bis Jahresende ein. – Quelle: WiWo.

Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt

Die anhaltend hohen Kreditzinsen könnten die Erholung auf dem Immobilienmarkt verzögern und stellen eine Herausforderung für sowohl Käufer als auch Verkäufer dar. Obwohl die Immobilienpreise in einigen Regionen gesunken sind, reicht dies oft nicht aus, um die gestiegenen Finanzierungskosten auszugleichen. Gleichzeitig steigen die Mieten weiter, und der Wohnungsmarkt bleibt äußerst angespannt. Immobilienunternehmen sehen sich ebenfalls mit steigenden Kosten konfrontiert und planen, die Mieten zu erhöhen, um diese Kosten auszugleichen.