Lage Immobilie: A-, B-, C-Lage von Haus und Wohnung + Beispiele
A-, B-, C-Lage von Immobilien – Die Lage einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor bei der Bewertung von Kauf- oder Mietobjekten. Sie beeinflusst nicht nur den Preis, sondern auch die Lebensqualität und Zukunftsperspektiven. Egal, ob Eigennutz oder Kapitalanlage – In diesem Artikel werden die verschiedenen Kriterien erläutert, die bei der Bewertung der Lage einer Immobilie eine Rolle spielen und wie diese Faktoren die Kaufentscheidung beeinflussen können. Lernen Sie hier die Vorteile und Risiken der einzelnen Lagetypen. Zurück zur Übersicht: Immobilie kaufen.
Lagearten: A-, B-, C-Lage
Beginnen wir mit den Grundlagen! Egal, ob Immobilie als Kapitalanlage (kaufen und vermieten) oder Fix & Flip Strategie (kaufen, sanieren und verkaufen), lernen Sie hier, wie Sie die verschiedenen Lagen von Immobilien typischerweise einteilen.
A-, B-, C-Lage: Schnell erklärt
Die Einteilung in A-, B- und C-Lage hilft Ihnen, Städte und Regionen zu identifizieren, die für Sie und Ihre Ziele als Immobilienkäufer interessant sind. Die verschiedenen Lagetypen vergleichen also Gebiete.
Was das heißt, lernen Sie gleich in den Beispielen.
- A-Lage (einfach: Metropole)
- B-Lage (einfach: Großstadt / Stadt mit positiver Entwicklung)
- C-Lage (einfach: Kleinstadt / Land in Stagnation)
Höhere Renditen gehen mit geringerer Wertsteigerung einher. Deshalb wählen Sie, je nach Lage, zwischen Rendite oder Investment Immobilie.
Starten wir wie immer Schritt für Schritt, mit den einzelnen Lagearten und der Frage: Wo in Deutschland investieren?
A-Lage: München, Berlin, Hamburg, …
Starten wir mit den begehrtesten Orten, den A-Lagen.
Definition einer A-Lage
Zunächst in Kürze:
Immobilien in begehrter Metropol-Lage, mit hohem Kaufpreis und wenig Rendite > Investment Immobilien
Ziel: Investment Immobilie
Immobilien in A-Lagen sind teuer. Die hohen Quadratmeterpreise werden nicht (oder nur sehr, sehr selten) durch die Mieteinnahmen gedeckt. Die Immobilie selbst steigt aber auf lange Sicht im Wert, mit wenig Risiko, da Städte wie Berlin, Hamburg, München usw. begehrt waren, begehrt sind und wahrscheinlich auch noch lang, lang begehrt sein werden.
Wichtig! Wenn Sie sofort Cashflow erzielen wollen (Überschüsse), dann sind Immobilien in A-Lage nichts für Sie.
Bis zum Eintreffen der erwarteten Wertsteigerung der Immobilie, zahlen Sie jeden Monat mehr, als Sie einnehmen. Letztendlich geht es bei Investment Immobilien auch um Spekulation, die „Wette“ auf einen, zu erwartenden Preis.
In A-Lagen investieren Käufertypen, die eine Investment Immobilie suchen, als langfristige Anlage, mit Ziel eines (späten) Wiederverkaufs. Bis dahin, zahlen sie jeden Monat drauf. Wie erwähnt, die Mieteinnahmen decken die Kosten nicht.
Rendite Immobilien finden Sie in A-Lage nur äußerst selten.
Immobilien in A-Lage kurz zusammengefasst:
- Kaufpreis: Hoch
- Mieteinnahmen: Decken selten Kosten (Tilgung, Zinsen, Bewirtschaftung, Rücklagen)
- Käufertyp: Investment Immobilie
- Risiko: Selten Überschuss, dann ständige Kosten (da geringe Rendite)
- Vorteil: Stabile Entwicklung, hoher Wiederverkaufspreis (nach Jahren)
A-Standort in Deutschland
Welche Städte zählen allgemein zu den A-Standorten? Hier nach Einwohnerzahl:
- Berlin
- Hamburg
- München
- Köln
- Frankfurt am Main
- Stuttgart
- Düsseldorf
Gehobenes Mehrfamilienhaus in A-Lage, mit Penthouse.
Beispiel: München
München ist das extremste Beispiel in Deutschland. Extrem hohe Mieten und trotzdem wollen alle in die süddeutsche Wirtschaftsmetropole.
Auch die Umgebung profitiert vom Hype um München. Städte, Dörfer und Gemeinden, außerhalb von München sind äußerst begehrt und teuer. Ganz anders als beispielsweise in Berlin. Hier fallen die Preise mit jedem Kilometer, den man sich von der Stadt entfernt.
Für beide Städte, aber auch Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf gilt, hier können Sie fast nur teuer Einkaufen. Nicht das Ideale Ziel um Cashflow zu erzielen.
Immobilie kaufen in A-Lage? Entwicklung
Hier beispielhaft aufgelistet, die Faktoren der A-Lage:
Immobilien in A-Lage:
- Rendite im Durchschnitt: 2-3%
- Wertsteigerung / Jahr: ~ 1%
- Mietsteigerung / Jahr: ~ 1%
- Mietausfall / Leerstand: ~ 0%
Kosten = Tilgung, Zinsen, Bewirtschaftung und Rücklagen für Instandsetzung; je 2% im aktuellen Beispiel.
B-Lage: Nürnberg, Leipzig, Dortmund, …
Wie oben schon beschreiben, Kapitalanleger mit Rendite Ziel, wählen statt A-Lage, lieber Immobilien in B-Lage und C-Lage.
Definition einer B-Lage
B-Lage in Kürze
Immobilien in Städten, nah der Metropol-Lagen und / oder Städte mit regionaler Bedeutung, bei moderaten Kaufpreis und guter Rendite > Rendite Immobilien
Ziel: Rendite Immobilie
B-Lagen sind Städte nahe von Metropolen, wie Bonn (für Köln) oder Essen (für Düsseldorf), aber auch Städte mit regionaler Bedeutung gehören dazu, so wie Kassel oder Leipzig.
Die Kaufpreise sind moderat und nicht überhitzt, wie in den A-Lagen. Perfekt für Rendite Immobilien. Denn, durch den moderaten Kaufpreis, decken die möglichen Mieten, im Idealfall, all Ihre Kosten (Tilgung, Zinsen, Bewirtschaftung bis Rücklagen für Instandsetzungen).
Der große Vorteil:
Mieter und Finanzamt, zahlen Ihre Immobilie ab!
Immobilien in B-Lage kurz zusammengefasst:
- Kaufpreis: Moderat
- Mieteinnahmen: Decken Kosten (Tilgung, Zinsen, Bewirtschaftung, Rücklagen), idealerweise mit Überschuss (Vermögensaufbau)
- Käufertyp: Rendite Immobilie
- Risiko: Wertsteigerung geringer, als bei A-Lagen; ggf. auch mal Leerstand
- Vorteil: Direkte Rendite (Überschuss) durch Mieteinnahmen > Kostendeckend
Beispiel: Kassel oder Bonn
Kassel ist eine typische Stadt, die man als B-Lage bezeichnen würde. 200.000 Einwohner, Universität, Fachhochschulen. Im 50 Kilometer Umkreis gibt es keine „Konkurrenz“, dementsprechend zieht es die Menschen in die Stadt. Im 100 Kilometer Umkreis findet man Städte wie Bielefeld, Paderborn, die Universitätsstadt Braunschweig aber auch Wolfsburg, dass mit VW einen Weltkonzern zu Hause hat. Das alles spricht für eine positive Entwicklung.
Kassel, ein Beispiel für Städte mit regionaler Bedeutung, in B-Lage:
Bonn, ein Beispiel für Städte in Metropol-Nähe, in B-Lage. Gut zu sehen, der fast schon nahtlose Übergang zwischen Bonn / Köln.
B-Standort in Deutschland
B-Standorte sind unter anderem:
- Leipzig
- Dortmund
- Essen
- Bremen
- Hannover
- Nürnberg
- Wuppertal
- …
Wohnanlage in B-Lage:
Immobilie kaufen in B-Lage? Entwicklung
Hier beispielhaft aufgelistet, die Faktoren der B-Lage:
- Rendite im Durchschnitt: 4-8%
- Wertsteigerung / Jahr: ~ 0.5%
- Mietsteigerung / Jahr: ~ 0.5%
- Mietausfall / Leerstand: ~ 2%
C-Lage: Immobilien Schnäppchen mit Risiko
C-Lage bedeutet geringer Kaufpreis, aber auch mehr Risiken um Mietrückstand, Leerstand und Werterhalt über die Langzeit.
Definition einer C-Lage
Immobilien in Städten, nah der Metropol-Lagen, mit moderaten Kaufpreis und guter Rendite > Rendite Immobilien mit höheren Risiko
C-Lagen sind Städte mit schwacher Struktur und / oder Städte und Gemeinden im ländlichen Raum. Menschen zieht es nicht in C-Lagen, deshalb ist das Risiko höher, dass Sie über Zeiten Leerstand erleben werden.
Auch auf lange Sicht tragen Immobilien in C-Lage mehr Risiko, beim Werterhalt der Immobilie. Denken Sie nur an eine A-Lage wie München. Ein Mehrfamilienhaus in der Stadt wird auch in 30, 40, 50 Jahren sofort weggehen, mit gutem Gewinn. Ein Mehrfamilienhaus in einer Kleinstadt von Brandenburg, ist schwieriger auf Langzeit kalkulierbar.
Immobilien in C-Lage kurz zusammengefasst:
- Kaufpreis: Niedrig
- Mieteinnahmen: Decken Kosten (aber Vorsicht: Risiko Leerstand)
- Käufertyp: Rendite Immobilie mit höherem Risiko
- Risiko: Leerstand und Wertverfall
- Vorteil: Nur wenige trauen sich an Immobilien in C-Lage, wenn spezialisiert, können Sie hier noch gute „Schnäppchen“ finden.
Plattenbau in C-Lage:
Immobilie kaufen in C-Lage? Entwicklung
Hier beispielhaft aufgelistet, die Faktoren der C-Lage:
- Rendite im Durchschnitt: 9-12%
- Wertsteigerung / Jahr: ~ 0%
- Mietsteigerung / Jahr: ~ 0%
- Mietausfall: ~ 6%
A-, B-, C-Lage: Rendite Vergleich
Wie hoch sollte die durchschnittliche Rendite bei Immobilien 2023 in A-, B- und C-Lage sein? Einen einheitlichen Rendite Durchschnitt gibt es nicht. Je nach Lage, Gebäudetyp, Alter, usw. unterscheidet sich die Rendite. Eine „typische“ Immobilie in A-Lage bringt ~ 2-3% Rendite, in B-Lage 4-8% und in C-Lage ~ 9-12%.
Tipp! Optimieren Sie Ihre Rendite, zum Beispiel durch Aufwertung (sanieren oder modernisieren, dazu gleich mehr).
⌀ Rendite von A-Lage Immobilien
In A-Lagen wie München, Düsseldorf, Berlin, Hamburg, aber auch Sylt oder der Starnberger See, sind die Grundstückspreise bzw. Kaufpreise so hoch, dass man von einer „Investmentimmobilie“ (dazu gleich mehr).
Immobilien in A-Lagen ~ 2-3% Rendite
⌀ Rendite von B-Lage Immobilien
In B-Lagen sind die Kaufpreise etwas moderater und die Rendite höher, so dass im Idealfall sofort positiver Cashflow entsteht, dass Ihre Finanzierung trägt, Instandhaltungskosten und einen extra Profit für Sie abwirft.
Immobilien in B-Lagen ~ 4-8% Rendite
⌀ Rendite von C-Lage Immobilien
Dann gibt es noch Immobilien in C-Lage. C-Lagen sind wirtschaftlich schwächere, unattraktivere Regionen. Hier treffen günstige Kaufpreise auf etwas mehr Risiko in der Vermietung.
Immobilien in C-Lagen ~ 9-12% Rendite
Infografik: Lagearten im Vergleich
Hier haben wir für Sie noch einmal, visuell aufbereitet, welche Lagearten, welche Vorteile und Nachteile mit sich bringen. Sie sehen hier die Wahrscheinlichkeit auf 1) gute Rendite, 2) Wertsteigerung Ihrer Immobilie und 3) das Risiko auf Leerstand. Denn, jeden Monat, in den keine Miete fließt, müssen Sie Zinsen und Tilgung aus eigener Tasche zahlen.
Lernen Sie im nächsten Schritt lernen Sie die Makro-, Meso- und Mikro-Lage von Immobilien kennen.
Der nächste Schritt: Makro-, Meso-, oder Mikro-Lage?
In welcher Stadt soll ich meine Immobilie kaufen? Die Entscheidung des Immobilienstandortes auf Makro-, Meso-, Mikro-Ebene betrifft die räumliche Umgebung, in der sich die Immobilie befindet, und beeinflusst somit ihren Kaufpreis, Wertentwicklung, Rendite, und Attraktivität für potenzielle Käufer oder Mieter. Wir zeigen Ihnen, wie Sie vor dem Kauf eine gründliche Analyse durchführen können.
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Die Kündigung für Eigenbedarf ist möglich, wenn Sie, als Vermieter, nachvollziehbare Gründe haben, weshalb Sie oder eine begünstigte Person, in die Immobilie einziehen soll – unabhängig ob Haus oder Wohnung. Lesen hier weiter!
Immobilie kaufen: Lernen von A-Z
Lernen Sie hier alle Schritte im Immobilienkauf kennen.
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