Lage Immobilie: A-, B-, C-Lage von Haus und Wohnung + Beispiele

A-, B-, C-Lage von Immobilien – Wer eine Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, der verfolgt seine ganz individuellen Ziele: Eigennutz oder Kapitalanlage? Wenn Kapitalanlage (unsere Empfehlung), dann Rendite oder Investment Immobilie? Für alle Kapitalanleger, doch auch für Eigennutzer wichtig, die Lage der Immobilie. A-, B-, C-Lage, was heißt das und wo liegen die Unterschiede? Lernen Sie hier die Vorteile, Risiken und Käufertypen der einzelnen Lagetypen.

Lagearten: A-, B-, C-Lage

Beginnen wir mit den Grundlagen!

A-, B-, C-Lage: Schnell erklärt

Die Einteilung in A-, B- und C-Lage hilft Ihnen, Städte und Regionen zu identifizieren, die für Sie und Ihre Ziele als Immobilienkäufer interessant sind. Die verschiedenen Lagetypen vergleichen also Gebiete.

Was das heißt, lernen Sie gleich in den Beispielen.

  • A-Lage (einfach: Metropole)
  • B-Lage (einfach: Großstadt / Stadt mit positiver Entwicklung)
  • C-Lage (einfach: Kleinstadt / Land in Stagnation)

Höhere Renditen gehen mit geringerer Wertsteigerung einher. Deshalb wählen Sie, je nach Lage, zwischen Rendite oder Investment Immobilie.

Starten wir wie immer Step by Step, mit den einzelnen Lagearten und der Frage: Wo in Deutschland investieren?

A-Lage: München, Berlin, Hamburg, …

Starten wir mit den begehrtesten Orten, den A-Lagen.

Definition einer A-Lage

Zunächst in Kürze:

Immobilien in begehrter Metropol-Lage, mit hohem Kaufpreis und wenig Rendite > Investment Immobilien

Ziel: Investment Immobilie

Immobilien in A-Lagen sind teuer. Die hohen Quadratmeterpreise werden nicht (oder nur sehr, sehr selten) durch die Mieteinnahmen gedeckt. Die Immobilie selbst steigt aber auf lange Sicht im Wert, mit wenig Risiko, da Städte wie Berlin, Hamburg, München, usw. begehrt waren, begehrt sind und wahrscheinlich auch noch lang, lang begehrt sein werden.

Wichtig! Wenn Sie sofort Cashflow erzielen wollen (Überschüsse), dann sind Immobilien in A-Lage nichts für Sie.

Bis zum Eintreffen der erwarteten Wertsteigerung der Immobilie, zahlen Sie jeden Monat drauf. Letztendlich geht es bei Investment Immobilien auch um Spekulation, die „Wette“ auf einen, zu erwartenden Preis.

In A-Lagen investieren Käufertypen, die eine Investment Immobilie suchen, als langfristige Anlage, mit Ziel eines (späten) Wiederverkaufs. Bis dahin, zahlen sie jeden Monat drauf. Wie gesagt, die Mieteinnahmen decken die Kosten nicht.

Rendite Immobilien finden Sie in A-Lage nur äußerst selten.

Immobilien in A-Lage kurz zusammengefasst:

  • Kaufpreis: Hoch
  • Mieteinnahmen: Decken selten Kosten (Tilgung, Zinsen, Bewirtschaftung, Rücklagen)
  • Käufertyp: Investment Immobilie
  • Risiko: Selten Überschuss, dann ständige Kosten (da geringe Rendite)
  • Vorteil: Stabile Entwicklung, hoher Wiederverkaufspreis (nach Jahren)

A-Standort in Deutschland

Welche Städte zählen allgemein zu den A-Standorten? Hier nach Einwohnerzahl:

  • Berlin
  • Hamburg
  • München
  • Köln
  • Frankfurt am Main
  • Stuttgart
  • Düsseldorf

Gehobenes Mehrfamilienhaus in A-Lage, mit Penthouse.

Beispiel: München

München ist das extremste Beispiel in Deutschland. Extrem hohe Mieten und trotzdem, wollen alle in die Süddeutsche Wirtschaftsmetropole.

Auch die Umgebung profitiert vom Hype um München. Städte, Dörfer und Gemeinden, außerhalb von München ist äußerst begehrt und teuer. Ganz anders als beispielsweise in Berlin. Hier fallen die Preise mit jedem Kilometer, den man sich von der Stadt entfernt.

Für beide Städte, aber auch Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf gilt, hier können Sie fast nur teuer Einkaufen. Nicht das Ideale Ziel um Cashflow zu erzielen.

Immobilie kaufen in A-Lage? Entwicklung

Hier beispielhaft aufgelistet, die Faktoren der A-Lage:

Immobilien in A-Lage:

  • Kaufpreis: 250.000 Euro
  • Bruttomietrendite: 2%
  • Defizit (Kosten*): – 4% (!)
  • Bruttomiete / Jahr: 7.500 Euro
  • Wertsteigerung / Jahr: ~ 1%
  • Mietsteigerung / Jahr: ~ 1%
  • Mietausfall / Leerstand: ~ 0%

Kosten = Tilgung, Zinsen, Bewirtschaftung und Rücklagen für Instandsetzung; je 2% im aktuellen Beispiel.

B-Lage: Nürnberg, Leipzig, Dortmund, …

Wie oben schon beschreiben, Kapitalanleger mit Rendite Ziel, wählen statt A-Lage, lieber Immobilien in B-Lage und C-Lage.

Definition einer B-Lage

B-Lage in Kürze

Immobilien in Städten, nah der Metropol-Lagen und / oder Städte mit regionaler Bedeutung, bei moderaten Kaufpreis und guter Rendite > Rendite Immobilien

Ziel: Rendite Immobilie

B-Lagen sind Städte nahe von Metropolen, wie Bonn (für Köln) oder Essen (für Düsseldorf), aber auch Städte mit regionaler Bedeutung gehören dazu, so wie Kassel oder Leipzig.

Die Kaufpreise sind moderat und nicht überhitzt, wie in den A-Lagen. Perfekt für Rendite Immobilien Denn, durch den moderaten Kaufpreis, decken die möglichen Mieten, im Idealfall, all Ihre Kosten (Tilgung, Zinsen, Bewirtschaftung bis Rücklagen für Instandsetzungen).

Der große Vorteil:

Mieter und Finanzamt, zahlen Ihre Immobilie ab!

Immobilien in B-Lage kurz zusammengefasst:

  • Kaufpreis: Moderat
  • Mieteinnahmen: Decken Kosten (Tilgung, Zinsen, Bewirtschaftung, Rücklagen), idealerweise mit Überschuss (Vermögensaufbau)
  • Käufertyp: Rendite Immobilie
  • Risiko: Wertsteigerung geringer, als bei A-Lagen; ggf. mal auch mal Leerstand
  • Vorteil: Direkte Rendite (Überschuss) durch Mieteinnahmen > Kostendeckend

Beispiel: Kassel oder Bonn

Kassel ist eine typische Stadt, die man als B-Lage bezeichnen würde. 200.000 Einwohner, Universität, Fachhochschulen. Im 50 Kilometer Umkreis gibt es keine „Konkurrenz“, dementsprechend zieht es die Menschen in die Stadt. Im 100 Kilometer Umkreis findet man Städte wie Bielefeld, Paderborn, die Universitätsstadt Braunschweig aber auch Wolfsburg, dass mit VW einen Weltkonzern zuhause hat. Das alles spricht für eine positive Entwicklung.

Kassel, ein Beispiel für Städte mit regionaler Bedeutung, in B-Lage:

Bonn, ein Beispiel für Städte in Metropol-Nähe, in B-Lage. Gut zu sehen, der fast schon nahtlose Übergang zwischen Bonn / Köln.

B-Standort in Deutschland

B-Standorte sind unter anderen:

  • Leipzig
  • Dortmund
  • Essen
  • Bremen
  • Hannover
  • Nürnberg
  • Wuppertal

Wohnanlage in B-Lage:

Immobilie kaufen in B-Lage? Entwicklung

Hier beispielhaft aufgelistet, die Faktoren der B-Lage:

  • Kaufpreis: 250.000 Euro
  • Bruttomietrendite: ~ 4 – 7%
  • Bruttomiete / Jahr: 12.500 Euro
  • Wertsteigerung / Jahr: ~ 0.5%
  • Mietsteigerung / Jahr: ~ 0.5%
  • Mietausfall / Leerstand: ~ 2%

C-Lage: Immobilien Schnäppchen mit Risiko

C-Lage bedeutet geringer Kaufpreis, aber auch mehr Risiken um Mietrückstand, Leerstand und Werterhalt über die Langzeit.

Definition einer C-Lage

Immobilien in Städten, nah der Metropol-Lagen, mit moderaten Kaufpreis und guter Rendite > Rendite Immobilien mit höheren Risiko

C-Lagen sind Städte mit schwacher Struktur und / oder Städte und Gemeinden im ländlichen Raum. Menschen zieht es nicht in C-Lagen, deshalb ist das Risiko höher, dass Sie über Zeiten Leerstand erleben werden.

Auch auf lange Sicht tragen Immobilien in C-Lage mehr Risiko, beim Werterhalt der Immobilie. Denken Sie nur an eine A-Lage wie München. Ein Mehrfamilienhaus in der Stadt wird auch in 30, 40, 50 Jahren sofort weggehen, mit gutem Gewinn. Ein Mehrfamilienhaus in einer Kleinstadt von Brandenburg, ist schwieriger auf Langzeit kalkulierbar.

Immobilien in C-Lage kurz zusammengefasst:

  • Kaufpreis: Niedrig
  • Mieteinnahmen: Decken Kosten (aber Vorsicht: Risiko Leerstand)
  • Käufertyp: Rendite Immobilie mit höherem Risiko
  • Risiko: Leerstand und Wertverfall
  • Vorteil: Nur wenige trauen sich an Immobilien in C-Lage, wenn spezialisiert, können Sie hier noch gute „Schnäppchen“ finden.

Plattenbau in C-Lage:

Immobilie kaufen in C-Lage? Entwicklung

Hier beispielhaft aufgelistet, die Faktoren der C-Lage:

  • Kaufpreis: 250.000 Euro
  • Bruttomietrendite: 5-9%
  • Bruttomiete / Jahr: 17.500 Euro
  • Wertsteigerung / Jahr: ~ 0%
  • Mietsteigerung / Jahr: ~ 0%
  • Mietausfall: ~ 6%

A-, B-, C-Lage im Vergleich

Hier noch einmal alle 3 Lagearten im direkten Vergleich um Rendite und Wertsteigerung. Ausgehend von einem Kaufpreis von 250.000:

Immobilien in A-Lage:

  • Bruttomietrendite: 2%
  • Defizit (Kosten*): – 4% (!)
  • Bruttomiete / Jahr: 7.500 Euro
  • Wertsteigerung / Jahr: ~ 1%
  • Mietsteigerung / Jahr: ~ 1%
  • Mietausfall / Leerstand: ~ 0%

Kosten = Tilgung, Zinsen, Bewirtschaftung und Rücklagen für Instandsetzung; je 2% im aktuellen Beispiel.

Immobilien in B-Lage:

  • Bruttomietrendite: 4-5%
  • Bruttomiete / Jahr: 12.500 Euro
  • Wertsteigerung / Jahr: ~ 0.5%
  • Mietsteigerung / Jahr: ~ 0.5%
  • Mietausfall / Leerstand: ~ 2%

Immobilien in C-Lage:

  • Bruttomietrendite: 7%
  • Bruttomiete / Jahr: 17.500 Euro
  • Wertsteigerung / Jahr: ~ 0%
  • Mietsteigerung / Jahr: ~ 0%
  • Mietausfall / Leerstand: ~ 6%

Infografik: Lagearten im Vergleich

Hier haben wir für Sie noch einmal, visuell aufbereitet, welche Lagearten, welche Vorteile und Nachteile mit sich bringen. Sie sehen hier die Wahrscheinlichkeit auf 1) gute Rendite, 2) Wertsteigerung Ihrer Immobilie und 3) das Risiko auf Leerstand. Denn, jeden Monat, in den keine Miete fließt, müssen Sie Zinsen und Tilgung aus eigener Tasche zahlen.

Lernen Sie im nächsten Schritt lernen Sie die Makro-, Meso- und Mikro-Lage von Immobilien kennen.

Tipp! Von Lageart zur Immobilienart

Nach dem Sie sich als Kapitalanleger für eine Region entschieden haben, kommt die Frage, investieren in ein Haus als Kapitalanlage oder eine Eigentumswohnung?

Immobilienarten: Haus- und Wohnungstypen

Lernen Sie hier, weshalb inbesondere Immobilien Einsteiger, zunächst mit einer Wohnung starten sollten!

Rendite oder Investment Immobilie

In diesem Ratgeber lernen Sie den Unterschied zwischen diesen beiden Anlageformen kennen. Kurz erklärt: Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Solche Immobilien finden Sie vor allem in B- und C-Lagen. Der Nachteil: Rendite Immobilien haben geringere Wertsteigerungen, als Investment Immobilien in A-Lage. Investment Immobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. Dazwischen müssen Sie all die Jahre das Defizit tragen (Miete deckt die Kosten nicht). Beginnen wir Step by Step:

Der nächste Schritt (6): Ihr perfekter Standort

Weiter geht es mit Schritt 6, der Standortwahl. Was ist der perfekte Standort für Ihre Immobilie? Eigennutzer und Kapitalanleger verfolgen unterschiedliche Ziele, dementsprechend ist auch die Standort-Entscheidung eine andere. Nach unserem Ratgeber zu den A-, B- und C-Lagen, schauen wir nun auf den „perfekten“ Standort. Was sind gute Standorte für Ihre persönlichen Ziele der Anlage?

Zurück zu (4): Vermietet oder unvermietet

Hier kommen Sie noch einmal zurück zu Schritt 4, in der Vorbereitung Ihrer Immobiliensuche: Vermietet oder unvermietet.

Prinzipiell besteht ein Unterschied darin, ob Sie eine Immobilie für den Eigennutz kaufen oder rein, als Kapitalanlage. Wohnung und Haus für Eigennutz ist unvermietet vorteilhaft, dennoch haben Sie die Möglichkeit vermietet zu kaufen, im Anschluss kündigen Sie auf Eigenbedarf. Für Kapitalanleger wäre eine unvermietete Immobilie zeitaufwendiger, da sie neu vermietet werden muss, gleichzeitig sind Sie dann aber nicht an bestehende Mieten gebunden. Vermietet oder unvermietet kaufen? Hier sind alle Vorteile und Nachteile für Sie!

Checkliste: 11 Kriterien für Ihre Wohnungssuche

Je nach dem, ob für Eigennutz vs Kapitalanlage, berechnen Sie den maximaler Kaufpreis und die minimale Bruttomietrendite, bezogen auf Ihren Standort, je nach dem ob Rendite oder Investment Immobile, vermietet oder unvermietet, in A-, B- oder C-Lage. Je nach dem, wie Ihre individuellen Ziele sind, Bestand oder Neubau., mit dem Wissen um Mängel nach Baujahren. Danach müssen Sie nur noch die Frage beantworten, wie groß sollte Ihre Immobilie sein? Zum Schluss der Suchkriterien, geht es noch um Erbpacht und das Thema Sozialbindung oder Nachbindung? Bestimmen Sie Ihre Suchkriterien, mit unserer 11-Punkte Checkliste.

Legen Sie 11 Kriterien fest, bevor Sie Ihr die Wohnungssuche beginnen: