Kaufnebenkosten nach Bundesland 2026: Vollständiger Vergleich
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis Kaufnebenkosten von 7 bis 15 % des Kaufpreises an. Der größte variable Faktor: die Grunderwerbsteuer — sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Hier der vollständige Vergleich für 2026.
Kaufnebenkosten nach Bundesland 2026: Vollständige Tabelle
Notarkosten-Rechner
Detaillierte Berechnung der Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG — Beurkundung, Vollzug und Grundbucheintrag.
Alle Angaben ohne Gewähr · Keine Steuer-, Rechts- oder Finanzberatung · Ergebnisse dienen ausschließlich der Orientierung · © immobilien-erfahrung.de
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Kaufnebenkosten gesamt* bei 300.000 EUR | Kaufnebenkosten gesamt* bei 500.000 EUR |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % (günstigster) | ca. 27.300 EUR (9,1 %) | ca. 45.500 EUR (9,1 %) |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 27.300 EUR (9,1 %) | ca. 45.500 EUR (9,1 %) |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 30.300 EUR (10,1 %) | ca. 50.500 EUR (10,1 %) |
| Bremen | 5,0 % | ca. 31.800 EUR (10,6 %) | ca. 53.000 EUR (10,6 %) |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0 % | ca. 31.800 EUR (10,6 %) | ca. 53.000 EUR (10,6 %) |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | ca. 31.800 EUR (10,6 %) | ca. 53.000 EUR (10,6 %) |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | ca. 31.800 EUR (10,6 %) | ca. 53.000 EUR (10,6 %) |
| Berlin | 6,0 % | ca. 34.800 EUR (11,6 %) | ca. 58.000 EUR (11,6 %) |
| Hessen | 6,0 % | ca. 34.800 EUR (11,6 %) | ca. 58.000 EUR (11,6 %) |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | ca. 31.800 EUR (10,6 %) | ca. 53.000 EUR (10,6 %) |
| Niedersachsen | 5,0 % | ca. 31.800 EUR (10,6 %) | ca. 53.000 EUR (10,6 %) |
| Brandenburg | 6,5 % | ca. 36.300 EUR (12,1 %) | ca. 60.500 EUR (12,1 %) |
| Saarland | 6,5 % | ca. 36.300 EUR (12,1 %) | ca. 60.500 EUR (12,1 %) |
| Thüringen | 6,5 % | ca. 36.300 EUR (12,1 %) | ca. 60.500 EUR (12,1 %) |
| Nordrhein-Westfalen (NRW) | 6,5 % | ca. 36.300 EUR (12,1 %) | ca. 60.500 EUR (12,1 %) |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % (teuerste Gruppe) | ca. 36.300 EUR (12,1 %) | ca. 60.500 EUR (12,1 %) |
* Gesamtnebenkosten inkl. Grunderwerbsteuer (variabel), Notarkosten (ca. 1,5–2 %) und Grundbuchkosten (ca. 0,5 %), ohne Maklercourtage. Mit Makler (3,57 % inkl. USt.) kommen nochmals 10.700–17.850 EUR bei 300.000 EUR Kaufpreis dazu.
Kaufnebenkosten berechnen: Was zählt alles dazu?
| Kostenposition | Prozentsatz | Betrag bei 300.000 EUR | Pflicht? |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je Bundesland) | 10.500–19.500 EUR | Ja |
| Notarkosten | ca. 1,0–1,5 % | 3.000–4.500 EUR | Ja (Beurkundungspflicht §311b BGB) |
| Grundbucheintragung | ca. 0,3–0,5 % | 900–1.500 EUR | Ja |
| Maklercourtage (Käuferanteil) | 1,785–3,57 % (inkl. USt.) | 5.355–10.710 EUR | Nur wenn Makler beteiligt |
| Gutachter (optional) | 0,2–0,5 % | 600–1.500 EUR | Nein |
| Gesamt ohne Makler | 5–8 % | 15.000–24.000 EUR | — |
Kaufnebenkosten NRW: Rechenbeispiel
NRW hat mit 6,5 % eine der höchsten Grunderwerbsteuern Deutschlands. So sehen die Nebenkosten bei typischen Kaufpreisen aus:
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer NRW (6,5 %) | Notar + Grundbuch (ca. 1,8 %) | Gesamt ohne Makler |
|---|---|---|---|
| 200.000 EUR | 13.000 EUR | 3.600 EUR | 16.600 EUR (8,3 %) |
| 350.000 EUR | 22.750 EUR | 6.300 EUR | 29.050 EUR (8,3 %) |
| 500.000 EUR | 32.500 EUR | 9.000 EUR | 41.500 EUR (8,3 %) |
| 750.000 EUR | 48.750 EUR | 13.500 EUR | 62.250 EUR (8,3 %) |
Bundesland-Vergleich: Bayern vs. NRW
Konkret: Ein 400.000 EUR Haus kostet in Bayern 9.400 EUR weniger Nebenkosten als in NRW — allein durch die Grunderwerbsteuer (3,5 % vs. 6,5 % = 3 % von 400.000 = 12.000 EUR Differenz, abzüglich der gleichen Notar- und Grundbuchkosten).
Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
Kann ich Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen?
Bei Kapitalanlage-Immobilien: Ja — Notar, Grundbuch und Maklercourtage sind Anschaffungsnebenkosten und erhöhen den AfA-Berechnung-Basis. Sie werden über die Nutzungsdauer (50 Jahre) abgeschrieben. Bei selbstgenutzten Immobilien: Nein — private Anschaffungskosten sind nicht steuerlich abzugsfähig.
Sind Kaufnebenkosten finanzierbar?
Grundsätzlich ja — aber die meisten Banken finanzieren nur den Kaufpreis (100 % Finanzierung), selten auch die Nebenkosten (110 % Finanzierung). Als Faustregel gilt: Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Wer das nicht kann, hat de facto zu wenig Eigenkapital und sollte den Kauf überdenken.
Wann fallen die Kaufnebenkosten an?
Grunderwerbsteuer: Finanzamt schickt Bescheid ca. 4–8 Wochen nach Notartermin, Zahlungsfrist 1 Monat. Notarkosten: Rechnung nach Beurkundung, fällig innerhalb 2–4 Wochen. Maklerprovision: Bei Vertragsschluss oder bei Bezug fällig — steht im Maklervertrag.
Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer?
Ja: Kauf zwischen Ehepartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG), zwischen Eltern und Kindern (§ 3 Nr. 6 GrEStG) sowie Erbschaft und Schenkung sind grunderwerbsteuerfrei. Auch Aufteilungen bei Scheidung können befreit sein. Share-Deals (Kauf von Anteilen an Immobilien-GmbHs) umgehen die Steuer ebenfalls — sind aber seit 2021 deutlich eingeschränkt (§ 1 Abs. 3a GrEStG).
Neue Tipps und Tricks? Jetzt kostenlos eintragen:
Dein Kommentar
An Diskussion beteiligen?Hinterlassen Sie uns Ihren Kommentar!