Aktienrente oder Immobilie? Rendite-Vergleich mit echten Zahlen

Am 27. März 2026 hat der Bundestag das Gesetz zum neuen „Aktienrente“ bzw. dem Altersvorsorgedepot verabschiedet. Ab dem 1. Januar 2027 können Anleger erstmals ein staatlich gefördertes, steuerfreies Wertpapierdepot für die Altersvorsorge nutzen. Für Immobilien-Investoren stellt sich damit eine entscheidende Frage: Lohnt sich das neue Depot mehr als eine Kapitalanlage-Immobilie? Oder ergänzen sich beide Strategien?

Das Altersvorsorgedepot im Überblick: Förderung, Garantie, Steuer

Heute vergleichen wir beide Anlageformen mit konkreten Zahlen, realen Szenarien und einer ehrlichen Kosten-Rendite-Analyse. Wer aktuell über seine Altersvorsorge nachdenkt, sollte beide Optionen kennen, bevor er eine Entscheidung trifft.

Das neue Altersvorsorgedepot ersetzt die gescheiterte Riester-Rente und bringt drei wesentliche Neuerungen:

Staatliche Förderung

• Grundzulage: Bis zu 540 Euro pro Jahr (bei Mindesteinzahlung von 4 % des Bruttoeinkommens)
• Kinderzulage: 300 Euro pro Kind und Jahr
• Steuerfreiheit: Erträge während der Ansparphase sind vollständig steuerfrei (keine Abgeltungsteuer, keine Vorabpauschale)
• Sonderausgabenabzug: Bis zu 3.600 Euro jährlich absetzbar (ab 2030: stufenweise Erhöhung)

Drei Garantie-Varianten

1. 100 % Beitragsgarantie: Klassisch, wie bisher bei Riester. Anbieter garantiert alle eingezahlten Beiträge plus Zulagen.
2. 80 % Beitragsgarantie: Höhere Aktienquote möglich, nur 80 % der Einzahlungen sind garantiert.
3. Ohne Garantie (reines Depot): Volle Anlagefreiheit in ETFs, Fonds, Aktien. Keine Garantie, dafür höchstes Renditepotenzial.

Für renditeorientierte Anleger ist besonders Variante 3 interessant, da sie erstmals ein rein aktienbasiertes Altersvorsorgeprodukt mit staatlicher Förderung ermöglicht.

Immobilie als Kapitalanlage: Stärken und Schwächen im Detail

Immobilien gelten seit Jahrzehnten als solide Altersvorsorge. Doch die Realität ist differenzierter, als viele Ratgeber vermitteln. Einen umfassenden Blick auf die Risiken bietet unser Beitrag zur Risikoanalyse beim Kauf von Anlageimmobilien.

Vorteile der Immobilie

• Hebeleffekt: Mit 20-30 % Eigenkapital kontrolliert man 100 % des Objektwerts
• Steuerliche Abschreibung: 2-3 % AfA auf Gebäudeanteil, Schuldzinsen absetzbar
• Inflationsschutz: Mieteinnahmen steigen in der Regel mit der Inflation
• Wertsteigerung: In guten Lagen historisch 2-4 % p.a.
• Steuerfreier Verkauf: Nach 10 Jahren Haltefrist keine Spekulationssteuer

Nachteile und Risiken

• Klumpenrisiko: Oft 100.000-300.000 Euro in einem einzigen Objekt gebunden
• Illiquidität: Verkauf dauert Monate, Notarkosten, Maklerprovision
• Nebenkosten beim Kauf: 10-15 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) — Geld, das sofort weg ist. Mehr dazu in unserem Nebenkostenrechner für den Immobilienkauf.
• Verwaltungsaufwand: Mietersuche, Instandhaltung, Hausverwaltung
• Zinsrisiko: Bei Anschlussfinanzierung können Raten massiv steigen
• Leerstandsrisiko: Kein Mieter = kein Cashflow, Kredit läuft trotzdem

Rechenbeispiel: 150 Euro monatlich — Depot vs. Sondertilgung

Stellen wir zwei Szenarien gegenüber. Eine Familie (2 Kinder, Bruttoeinkommen 55.000 Euro) hat monatlich 150 Euro frei. Option A: Altersvorsorgedepot. Option B: Sondertilgung auf eine bestehende Immobilienfinanzierung.

Szenario A: Altersvorsorgedepot (ohne Garantie, ETF-basiert)

Wer die genauen Zahlen für seine persönliche Situation berechnen möchte, findet auf aktienrenterechner.de einen kostenlosen Rechner, der alle drei Garantie-Varianten, Zulagen und Steuereffekte berücksichtigt.

Szenario B: Sondertilgung auf Immobilienkredit

Direkter Vergleich

Steuerliche Unterschiede: Depot vs. Immobilie

Die steuerliche Behandlung ist ein zentraler Faktor in der Entscheidung:

Altersvorsorgedepot

• Ansparphase: Vollständig steuerfrei (keine Abgeltungsteuer, keine Vorabpauschale)
• Auszahlungsphase: Besteuerung mit persönlichem Einkommensteuersatz (im Alter oft niedriger)
• Sonderausgabenabzug: Bis zu 3.600 EUR p.a. mindern das zu versteuernde Einkommen

Kapitalanlage-Immobilie

• Kaufphase: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 % je Bundesland), nicht absetzbar
• Haltephase: AfA (2-3 %), Schuldzinsen, Werbungskosten absetzbar — aber nur gegen Mieteinnahmen
• Verkauf: Nach 10 Jahren steuerfrei; vorher: voller Einkommensteuersatz auf Gewinn

Wichtig: Wer typische Fehler beim Immobilienkauf vermeidet und die Steuervorteile konsequent nutzt, kann mit Immobilien durchaus attraktive Nachsteuer-Renditen erzielen. Allerdings erfordert das erheblich mehr Wissen und aktives Management als ein ETF-basiertes Depot.

Wann die Immobilie trotzdem die bessere Wahl ist

Das Altersvorsorgedepot ist nicht für jeden die optimale Lösung. In bestimmten Konstellationen bleibt die Immobilie überlegen:

• Hohe Eigenkapitalquote: Wer 40-50 % Eigenkapital mitbringt, reduziert das Zinsrisiko drastisch
• Lokale Marktkenntnis: Investoren mit tiefer Kenntnis ihres Mikro-Marktes erzielen überdurchschnittliche Renditen
• Selbstnutzung im Alter: Die eigene Immobilie spart Miete — ein Depot nicht
• Gewerbliche Nutzung: Höhere Renditen bei Gewerbeimmobilien (7-10 % Bruttomietrendite)
• Hebeleffekt: Bei niedrigem Zinsniveau kann Fremdkapital die Eigenkapitalrendite auf 15-20 % hebeln

Die optimale Strategie: Immobilie plus Depot

Die kluge Antwort lautet in den meisten Fällen nicht Entweder-Oder, sondern Sowohl-Als-Auch. Eine robuste Altersvorsorge kombiniert beide Bausteine:

Säule 1 — Immobilie als Basis: Eine solide Kapitalanlage-Immobilie (oder Eigenheim) liefert planbaren Cashflow, steuerliche Vorteile und Inflationsschutz. Sie bildet das Fundament.

Säule 2 — Altersvorsorgedepot als Ergänzung: Das geförderte Depot bringt Diversifikation, Liquidität und staatliche Zulagen. Es gleicht das Klumpenrisiko der Immobilie aus und profitiert vom Zinseszinseffekt auf steuerfreie Erträge.

Beispiel-Kombination für eine Familie (2 Kinder, 55.000 EUR brutto)

Mit dieser Kombination entsteht ein Portfolio, das weder von einem einzelnen Mieter noch von einem einzelnen Markt abhängt. Das Depot läuft vollautomatisch, während die Immobilie aktives Management erfordert. Beide zusammen bieten eine deutlich bessere Risikostreuung als jede Strategie allein.

Fazit: Das Altersvorsorgedepot verändert die Spielregeln

Das neue Altersvorsorgedepot ist die größte Reform der privaten Altersvorsorge seit Einführung der Riester-Rente 2002. Erstmals erhalten Anleger die Möglichkeit, mit voller Anlagefreiheit und staatlicher Förderung ein Vermögen aufzubauen, das während der Ansparphase vollständig steuerfrei wächst.

Für Immobilien-Investoren bedeutet das nicht, dass Betongold überflüssig wird. Aber es bedeutet, dass die alleinige Fokussierung auf Immobilien als Altersvorsorge nicht mehr zeitgemäß ist. Wer 150 Euro im Monat frei hat, erzielt im geförderten Depot bei gleicher Laufzeit rechnerisch mehr als das Doppelte im Vergleich zur Sondertilgung.

Die individuelle Berechnung hängt von Einkommen, Kinderzahl, Steuersatz und Risikobereitschaft ab. Wer seine persönlichen Zahlen ermitteln möchte, kann den Altersvorsorgedepot-Rechner auf aktienrenterechner.de nutzen — kostenlos und ohne Registrierung.