Fehler beim Immobilienkauf: Lage, Tilgung, Eigennutz, Emotionen & Co.
Fehler beim Immobilienkauf – Hier haben wir die 8 größten, zentralen Fehler beim Immobilienkauf identifiziert. Fehler kosten viel Geld, schließlich sind Sie an Ihre Immobilie gebunden. Was ist, wenn Sie in schlechter Lage kaufen und Ihre Immobilie über Monat leer steht? Nur eine Fehler, aus unserer Checkliste für Sie! Lernen Sie hier aus unseren Erfahrungen und bringen Sie das Wissen direkt in Ihre Immobiliensuche ein. Von der Lage Ihrer Immobilie, über zu spezielle Immobilien, Gründe gegen Eigennutz, Kauf aus Emotion, Wiederverkaufswert und Höhe Ihrer monatlichen Tilgung, mit Extra-Tipp der Sondertilgung.
Schlechte Lage der Immobilie – Fehler 1
Fehler 1: Sie kaufen eine Immobilie in schlechter Lage, ohne ausreichend Nachfrage.
Tipp: Kaufen Sie in attraktiver Lage!
Eine Immobilie in schlechter Lage sorgt automatisch dafür, dass die Nachfrage gering ist. Die Vermietung der Immobilie wird also schwer und Sie werden mit Leerstand rechnen müssen. Beides kostet Sie viel Geld.
Deshalb achten Sie beim Kauf auf gute Lage. Was das heißt, haben Sie vielleicht schon in unserem Ratgeber A-, B- und C-Lage gelernt. Hier noch einmal ein kleiner Überblick.
Gute Lagen:
- Kaufen in Großstädten (nicht Metropolen in top A-Lage), Beispiel Bonn oder Leipzig
- Ballungsräumen, dem berühmten Speckgürtel, mit guter B-Lage wie alles um München, Darmstadt bei Frankfurt
- Gefragte Städten mit B-Lage, wie Kassel, Braunschweig oder Heidelberg
Die Lage hat nicht nur Einfluss auf die Vermietung, auch Fehler 6, der “Wiederverkaufswert”, wird maßgeblich durch die Lage der Immobilie beeinflusst.
Ihre Immobilien ist zu speziell – Fehler 2
Fehler 2: Sie kaufen eine zu spezielle Immobilie, die niemand braucht.
Tipp: Kaufen Sie keine speziellen Immobilien
Im Artikel Immobilienarten haben wir bereits alle Wohnungstypen und Haustypen durchleuchtet. Stellen Sie sich die Frage: Was wird in Ihrem (Immobilien-)Markt gesucht? Je nach Mikrolage unterscheiden sich die Suchanfragen. Eines ist aber klar: Die typische 1-3 Zimmer Wohnung wird immer und überall gesucht.
Spezial Immobilien – Ein schickes Loft-Apartment, eine Designer-Villa, all solche speziellen Objekte, werden Sie nur schwer wieder los, egal ob Vermietung oder Verkauf, wenn Sie nicht in bester top A-Lage sind. Was nur etwa 7 Städte in Deutschland leisten können.
Die einfach 1-2 Zimmer Wohnung
Ganz anders: Eine 1-2 Zimmer Wohnung geht immer! In bester A-Lage, A-Lage, guter B-Lage, B-Lage, auch in C-Lage. Bisher haben Kapitalanleger am liebsten 3- bis 4-Zimmer Wohnungen gekauft, mit 80 bis 100 m² Wohnfläche.
Hierzulande leben aber immer mehr Menschen alleine. Deshalb lohnt sich ein Blick auf kleinere Wohnungstypen, mit nur 1-2 Zimmern.
Praktisch und gesucht, statt speziell:
- 1-2 Zimmer Wohnung, bei demografischem Wandel und zunehmenden, Alleinstehenden
- 3-4 Zimmer Wohnung für Familien
Eigennutz kaufen – Fehler 3
Fehler 3: Sie kaufen eine Immobilie für den Eigennutz. Sie zahlen die Immobilie ab, nicht Mieter und Finanzamt.
Tipp: Kaufen Sie keinen Eigennutz (ohne Kapitalanlage)
Wie Sie im Ratgeber Eigennutz vs Kapitalanlage gelernt haben, auch in Welche Immobilie kaufen?, Eigennutz ist die teuerste Form des Wohnens.
Genauer, kaufen Sie keinen Eigennutz, ohne zusätzliche Immobilien als Kapitalanlage, zur Deckung Ihrer Kosten, bei gleichzeitigen Vermögensaufbau
Das heißt: Erst Immobilien als Kapitalanlage und dann, unter Umständen, Eigennutz. Wobei viele Immobilien Investoren selbst zur Miete leben. Warum? Sie müssen sich selbst um “nichts” kümmern und sind immer flexibel und nicht an eine Immobilie gebunden.
Hier in aller Kürze, weshalb Eigennutz nicht unbedingt die beste Entscheidung für Erstkäufer ist:
4 Gründe gegen Eigennutz
Warum? Zum 1) werden Sie nie wirklich “mietfrei” leben mit Eigennutz, denn Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten fallen immer an. Dazu 2) zahlen Sie die Immobilie ab. Kleverer ist es, wenn Mieter und Finanzamt Ihre Immobilie abzahlen. Eigennutz 3) reduziert Ihre Bonität und wenn Sie den Ruhestand erreicht haben, ist 4) Ihre Immobilie nicht Altersgerecht und wahrscheinlich viel zu groß, Ihre Kinder sind längst ausgezogen, vielleicht wohnen Sie dann sogar auf mehreren Stockwerken, was Sie im Alter behindern wird.
Top 4 Gründe gegen eine Immobilie als Eigennutz:
- Mietfrei leben werden Sie nie (Bewirtschaftungskosten und Instandhaltungskosten)
- Sie zahlen die Immobilie ab (nicht Mieter und Finanzamt)
- Eigennutz reduziert Ihre Bonität
- Immobilie ist später nicht altersgerecht
Ganz anders bei eine Immobilie als Kapitalanlage. Sie wohnen weiterhin zur Miete und ihr Mieter (und das Finanzamt) zahlen, im Idealfall (Bruttorendite) Ihr Darlehen bei der Bank ab.
Die Risikofaktoren sind geringer.
Apropos Alter: Wie viel Rente bekommen Sie wirklich?
Lese-Tipp! In diesem Artikel berechnen wir, wie viel Rente Sie wirklich (!) bekommen.
Nach Inflation, nach Steuern und Abgaben. Das zeigt Ihnen noch einmal eindrücklich, weshalb Immobilien eine gute Alternative sind für die, die auf die gesetzliche Rentenvorsorge vertrauen. Lernen Sie hier, wie selbst Spitzenverdiener in 35 Jahren von 2.393,30 Euro Bruttorente, nach Inflation (2%) und Abzügen (Steuer, Kranken- und Pflegeversicherung), noch 739,91 Euro übrig bleiben.
Lesen Sie hier mehr:
Haus kaufen als erste Immobilie – Fehler 4
Fehler 4: Als erste Immobilie ein Haus kaufen heißt auch, 100% der Kosten tragen.
Tipp: Kaufen Sie kein Haus, kaufen Sie eine Wohnungen
Genauso, wie Eigennutz die teuerste Wohnform ist, haben Sie bei Häusern einen entschiedenen Nachteil:
Sie zahlen immer 100% der Kosten
Die Heizungsanlage ist defekt? +12.000 Euro extra Kosten. Fenster müssen erneuert werden? + 500 bis 1.200 Euro, je nach Fenstertyp. Die Fassade muss erneuerst werden? Handwerker berechnen 20 bis 40 Euro je m², weitere extra Kosten.
Kostenteilung für Wohnungseigentümer
Hauseigentümer haben den entscheidenden Nachteil, dass Sie Ihre Kosten nicht aufteilen können. Ganz anderes, als Wohnungseigentümer. Bei 4 Parteien zahlen Sie (bspw. bei Fassaden) nur noch 25%, bei 8 Partien nur noch 12,5% und bei 20 Parteien nur noch 5% anfallenden der Kosten.
Die Kosten für viele Arbeiten, die nicht unmittelbar in der Wohnung sind, werden in der Eigentümergemeinschaft aufgeteilt.
Beispielrechnung: Reduzierte Kosten
Heizungsanlage für 12.000 Euro:
- Hauseigentümer (100%): 12.000 Euro
- 4-Parteien Haus (25%): 3.000 Euro (-9.000 Euro)
- 8-Parteien Haus (12,5%): 1.500 Euro (-10.500 Euro)
- 20-Parteien Haus (5%): 600 Euro (-11.400 Euro)
Sie sehen anhand dieses einfachen Beispiels, welche Vorteile die Eigentümergemeinschaft für Wohnungsbesitzer hat.
Immobilie aus Emotion kaufen – Fehler 5
Fehler 5: Ihnen gefällt eine Immobilie so gut, das Sie diese Immobilien “unbedingt haben müssen”!
Tipp: Kaufen Sie nie Immobilen aus Emotion
Sie haben eine gute Planung, wissen welche Immobilienart Sie kaufen wollen und in welcher Lage, Sie haben Vermögensaufbau im Fokus, denn Sie kennen den Unterschied zwischen Eigennutz und Kapitalanlage,
Und dann, kommt eine Immobilie, die Sie “schön finden”. Zum Beispiel ein altes Fachwerkhaus und weil Sie eine emotionale Bindung zu diesem Haustyp haben, vielleicht durch die Kindheit, wollen Sie nun unbedingt, dieses alte Fachwerkhaus kaufen. Noch schlimmer wäre, dieses Fachwerkhaus ist ein oder zwei Stunden von Ihrem Wohnort entfernt.
Bleiben Sie Ihrer Planung, Ihren gesetzten Zielen treu!
Solche “Spontankäufe” müssen Sie unbedingt vermeiden. Für Sie zählen Zahlen und Fakten (Mietrendite, kaufmännische Prüfung und technische Prüfung).
Zur Prüfung gehört nicht nur der Status-Quo, also die Überprüfung des Kaufpreises, auch den zukünftigen Wiederverkaufswert sollten Sie beim Immobilienkauf im Blick haben.
Wiederverkaufswert nicht im Blick – Fehler 6
Fehler 6: Sie fokussieren sich “nur” auf den Kaufpreis, aber nicht auf den Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie.
Tipp: Kaufen Sie nur mit Blick auf den Wiederverkaufswert
Ein Faktor kennen Sie bereits von Fehler 2, den zu speziellen Immobilien. Sagen wir, Sie kaufen eine Villa mit zig Extra-Anfertigungen. In 15, 20 Jahren ist sie schon nicht mehr modern, die Reparaturen sind teuer und im schlimmsten Fall, steht die teure Villa “nur” in B-Lage oder sogar in C-Lage. Die Folge: Wenig Nachfrage.
Ganz anders: Eine Eigentumswohnung mit 1/2 (Singles) oder 3/4 (Familie) in B-Lage oder A-Lage.
Faktoren für Wiederverkaufswert:
- Immobilientyp
- Lage der Immobilie
Lage der Immobilie: Rendite oder Investment
Hier wollen wir Ihnen auch noch einmal den Ratgeber Rendite vs Investment Immobilie empfehlen. Kurz erklärt: Grundsätzlich gibt es 2 Arten von Kapitalanlagen:
Rendite und Investment Immobilien.
Rendite Immobilien erzielen sofort Überschüsse durch Vermietung. Solche Immobilien finden Sie meist in B- und C-Lagen. Ihr Kaufpreis ist moderat oder sogar günstig. So können direkt Überschüsse erzielt werden. Die B- oder auch C-Lage sorgt aber auch dafür, dass die Wertsteigerung geringer ist, als in A-Lage.
Investment Immobilien finden Sie in A-Lagen. Ihr Nachteil ist der hohe Kaufpreis, durch die hohen Quadratmeterpreise in A-Lagen wie München, Hamburg oder Berlin. Dadurch ist die monatliche Tilgung, aber auch die Zinsen so hoch, dass Sie als Eigentümer monatlich drauf zahlen. Denn, die monatlichen Mieteinnahmen von Investment Immobilien decken die Kosten nicht. Dafür steigen die Grundstückspreise wesentlich stärker als in B-Lage und extrem, im Vergleich zu C-Lage.
Vergleich: Lage und Wertsteigerung
Vergleichen wir die 3 Lagearten und die Wertsteigerung:
- Wenn Sie in A-Lage kaufen, liegt die Wertsteigerung bei 4-6% im Jahr.
- Wenn Sie in B-Lage kaufen, werden Sie noch eine moderate Wertsteigerung erzielen, vielleicht 1-2% im Jahr.
- Wenn Sie in C-Lage kaufen, werden Sie wahrscheinlich keine Wertsteigerung erfahren, vielleicht müssen Sie später sogar mit einem kleinem Verlust verkaufen (unabhängig der Gewinne durch Mieteinnahmen).
Als Einsteiger, entscheiden Sie sich für eine Eigentumswohnung in guter C-Lage, B-Lage oder guter B-Lage. Damit erreichen Sie auch in 15, 20 oder 30 Jahren ausreichend Interessenten, so dass Sie Ihre Immobilie mit Gewinn wiederverkaufen können.
Deshalb achten Sie schon beim Kauf der Immobilie auf den späteren Wiederverkaufswert.
Top Ausstattung! Da muss ich nichts mehr machen – Fehler 7
Fehler 7: Sie kaufen eine Immobilie aufgrund der guten Ausstattung.
Tipp: Ihr Gewinn liegt im Einkauf
Jeder gute Manager kennt den Satz: Im Einkauf liegt der Gewinn. So ist es auch bei Immobilien. Ein wichtiger, zukünftiger Grundsatz für Sie, Sie können die Quadratmeter Ihrer Immobilie nicht vermehren, aber Sie können die Ausstattung Ihrer Immobilie verbessern.
Je ausführlicher Sie sich mit dem Kauf von Immobilien beschäftigen, desto mehr werden Sie auch auf das Prinzip von “buy & flip” stoßen. Das heißt, Sie suchen speziell nach Immobilien, die renovierungsbedürftig sind. Genau das tun Sie dann. Sie kaufen die Immobilie, renovieren sie und dann verkaufen Sie die Immobilie, mit gutem Profit.
Beispiel: Einbauküche für bis zu 11% mehr Miete
Eine einfache, schnelle Form der Aufwertung sind Einbauküchen. Als Eigentümer günstig in der Anschaffung, im Baumarkt bekommen Sie gute, einfache Modelle schon für 400, 500 Euro. Gleichzeitig wertet die Einbauküche Ihre Immobilie auf und Sie können diese Investition auch auf die Miete umlegen, derzeit ganze 11%.
Sie sehen also, welches Risiko eine “gut ausgestatteten” Immobilie birgt. Verzichten Sie lieber auf gute Ausstattung und denken über eigene Möglichkeiten der Aufwertung nach.
Immobilie schnell abzahlen – Fehler 8
Fehler 8: Sie wollen Ihren Kredit so schnell wie möglich tilgen.
- Als Kapitalanleger zahlt Ihr Mieter Ihre Immobilie, alle Überschüsse sind direkter Vermögensaufbau
- Die Inflation “reduziert” Ihr Darlehen auf lange Zeit
Tipp: Vereinbaren Sie kleine Tilgungsraten
Warum? Ihr Mieter zahlt Ihre Immobilie: Überschuss = Vermögensaufbau! Das heißt, Grund 1 ist Ihr Vermögensaufbau. Denn alles, was am Monatsende von den Mieteinnahmen, nach Tilgung, Zinsen und Rücklagen für Instandsetzung, übrig bleibt, geht direkt in Ihre Tasche. Je höher Sie die Tilgung ansetzen, desto weniger bleibt am Monatsende übrig. Eine einfache Rechnung.
Je schneller Ihre Immobilie Cashflow bringt, je höher der Überschuss, desto schneller können Sie Geld reinvestieren, zum Beispiel in die zweite Eigentumswohnung.
Extra-Tipp! Sondertilgung, statt hoher Tilgung
Hier noch ein guter Tipp zum Ende der Fehler-Checkliste für Immobilienkäufer. Vereinbaren Sie eine Sondertilgungsrate. So können Sie am Ende vom Jahr mehr zurückzahlen, wenn Sie wollen, Sie müssen es aber nicht!
Und jetzt wird es interessant, denn haben Sie schon einmal über den Effekt von Inflation auf Ihre Immobilienfinanzierung nachgedacht?
Inflation “reduziert” Ihr Darlehen
Im Artikel Vermögensaufbau trotz Inflation haben wir Ihnen das gesamte Szenario der Inflation erklärt!
Schnell erklärt: Nach Zentralbank liegt das Inflationsziel bei 2%. Das heißt Ihr Geld verliert im Schnitt 2% an Wert, jedes Jahr. Lassen Sie jetzt 5 Jahre, 10 Jahre, 20 Jahre, 30 Jahre vergehen.
Wenn Sie heute 1 Meter Holz für 10 Euro kaufen, bekommen Sie in 30 Jahren also nur noch 50 Zentimeter Holz.
Für “Sparer” ein Horror-Szenario. Für Immobilieneigentümer ist die Inflation super!
Denn, für Sie wird es immer einfacher, die monatliche Tilgung / Zinsen zurück zu zahlen. Schließlich bekommen Sie durch die Geldentwertung “mehr” Miete, verdienen mehr Geld, usw. Die monatliche Höhe der Rückzahlung bleibt gleich!
Inflationsschutz dank Immobilie
Direkt noch ein Vorteil, den Sie als Immobilieneigentümer schätzen, während Geld immer weniger Wert wird, bleibt die Immobilie wertstabil.
Ein einfacher Vergleich, Geldanlage Sparbuch vs. Immobilie:
Das heißt, wenn Sie heute auf ein Sparbuch 10.000 Euro einzahlen, sind es im 30 Jahren immer noch 10.000 Euro (unabhängig von den wenigen Zinsen, die Sparer bekommen). Investieren Sie die 10.000 Euro in eine Immobilie, bekommen Sie in 30 Jahren, 20.000 Euro bei Verkauf (unabhängig von Lage / Typ).
Inflation bringt Ihnen also Vorteile!
- Rückzahlung wird “immer einfacher”
- Immobilie ist gleichzeitig Inflationsschutz
Der nächste Schritt: Kriterien Ihrer Immobilie
Hier finden Sie hier unseren nächsten, kostenlosen Ratgeber für Sie, in 11 Punkten zur Eigentumswohnung:
Zurück zu: Selbstauskunft für Bank / Darlehen
Hier kommen Sie noch einmal zurück zum Ratgeber: “Selbstauskunft für Bank / Darlehen”. Lernen Sie hier alle 5 Teile der Selbstauskunft kennen. Außerdem haben wir eine kostenlose Vorlage für Sie, als Word- und Pdf-Dokument, für alle Banken (Sparkasse, Volksbank, Privatbank, usw.), für Angestellte und Selbstständige. Wichtig ist, dass Sie alles, was in Ihrer Selbstauskunft steht, auch nachweisen können!
Immobilie kaufen: Lernen von A-Z
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