Nebenkosten Immobilienkauf: Kosten, Höhe & Rechner

Nebenkosten beim Immobilienkauf – Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie sind zusätzliche Kosten, die neben dem Kaufpreis anfallen. Dazu gehören unvermeidbare Ausgaben wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbuchkosten. Es gibt auch individuelle Nebenkosten wie Maklerprovisionen, Kosten für Immobiliengutachter, Renovierungs- und Modernisierungskosten sowie Umzugskosten. In diesem Artikel werden wir einen genauen Blick auf diese Kaufnebenkosten werfen und Ihnen zeigen, wie Sie sich finanziell gut darauf vorbereiten können.

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf 2023 an?

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis auch immer zusätzliche Nebenkosten an. Diese Kaufnebenkosten können in unverzichtbare und individuelle Nebenkosten unterteilt werden. Hier ein schnelle Überblick:

Nebenkosten	Individuell
Notargebühren	Maklerprovision
Grundbuchkosten	Kosten für Immobiliengutachter
Grunderwerbsteuer	Versicherungskosten
	Renovierungskosten
	Modernisierungskosten
	Umzugskosten

Schauen wir uns die Kosten im Detail an.

Wie hoch sind die Nebenkosten insgesamt?

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf, zu denen in der Regel die Maklerprovision, Notargebühren, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer gehören, sind bis die Maklerprovision bei Privatkauf unverzichtbar. Sie machen in der Regel 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises aus und variieren je nach Bundesland.

Rechenbeispiel: Immobilie für 200.000 Euro

Bei einem Immobilienpreis von 200.000 Euro würden in Berlin Nebenkosten in Höhe von 24.140 Euro anfallen, was 12,07 % des Kaufpreises entspricht (siehe Nebenkosten Tabelle unten). In Hamburg wären es hingegen 21.140 Euro, was 10,57 % des Kaufpreises ausmacht.

Zusätzlich zu diesen Kosten können individuelle Nebenkosten entstehen. Zum Beispiel belaufen sich die Kosten für einen Immobiliengutachter in Deutschland auf mindestens 500 Euro oder bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Wenn ein Umzugsunternehmen beauftragt wird, liegen die Kosten in der Regel bei mindestens 1.200 Euro, abhängig von der Menge des Umzugsguts und der Entfernung.

Nebenkosten mit Makler: Höhe nach Bundesland

Wie hoch sind die Nebenkosten insgesamt, beim Immobilienkauf in Ihrem Bundesland?

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• Mit Immobilienmakler zu 3,57 % für Käufer (und Verkäufer)

Nebenkosten ohne Makler: Höhe nach Bundesland

• Immobilie wird privat gekauft / verkauft
• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten

Nebenkosten beim Immobilienkauf (1)

Mit diesen Nebenkosten beim Immobilienkauf müssen Sie auf jeden Fall rechnen:

Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

Die Grunderwerbsteuer ist eine weitere Komponente der Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie und wird unmittelbar nach dem Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder einer Immobilie fällig. Der genaue Steuersatz variiert je nach Bundesland und liegt

Grunderwerbsteuer: 3,5 und 6,5 % vom Kaufpreis

wie im Kaufvertrag festgehalten. Es kann unter bestimmten Umständen vorteilhaft sein, beim Kauf einer neuen Immobilie separate Kaufverträge für das Grundstück und die Immobilie aufzusetzen, um nur für den Grundstückskauf die Grunderwerbsteuer entrichten zu müssen. Um zu erfahren, wie hoch die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern ausfällt, bietet die nachfolgende Grafik einen Überblick über die verschiedenen Steuersätze.

Notarkosten als Teil der Kaufnebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland sind Notarkosten obligatorisch, da der Kaufvertrag notariell beglaubigt werden muss, um den Käufer vor impulsiven Handlungen zu schützen. Die Höhe der Notarkosten wird gesetzlich festgelegt und hängt vom vereinbarten Kaufpreis und der Höhe des Bankdarlehens ab. In der Regel belaufen sich die Notarkosten, die die Vertragsbeurkundung, die Bestellung einer Grundschuld sowie Beratungs- und Vollzugstätigkeiten umfassen, auf etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises. Diese Gebühren müssen innerhalb weniger Tage nach Vertragsabschluss beim Notar beglichen werden.

Notarkosten: 1,5% vom Kaufpreis

Grundbuchkosten beim Immobilienkauf

Für den rechtmäßigen Erwerb einer Immobilie in Deutschland ist eine Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Das Grundbuch ist ein offizielles Register, das alle relevanten Informationen über Eigentumsrechte, Grundschulden und Hypotheken enthält. Die Führung der Grundbücher obliegt den Grundbuchämtern, in der Regel den Amtsgerichten. Die Eintragung des neuen Eigentümers wird vom Notar veranlasst und mit zusätzlichen Kosten verbunden. Beim Grundbuchamt fallen etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises als Gebühren an. Nutzen Sie unseren Grundbuchrechner, um diese Kosten im Voraus zu berechnen.

Grundbuchkosten: 0,5% vom Kaufpreis

Maklerkosten, wenn beauftragt: Wer zahlt was?

Bei der Beauftragung eines Maklers für die Immobiliensuche müssen die Maklergebühren als Teil der Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten zu gleichen Teilen (50% / 50%). Die genaue Höhe der Maklerprovision wird zwischen Makler und Kunde verhandelt und beträgt in der Regel etwa sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises. Die Gebühren werden üblicherweise direkt nach Abschluss des Kaufvertrags fällig.

Maklerprovision: bis zu 3,57% vom Kaufpreis

Bei gleicher Aufteilung von 7,14 %, wenn nicht anders verhandelt.

Nebenkosten Rechner

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Individuelle Nebenkosten beim Immobilienkauf (2)

Das gehört auch zu den Nebenkosten.

Zusätzliche Kosten für Renovierung und Modernisierung

Renovierungs– und Modernisierungskosten sind zusätzliche Ausgaben, die beim Immobilienkauf berücksichtigt werden müssen. Je nach Zustand und individuellen Anforderungen an die Wunschimmobilie können solche Maßnahmen erforderlich sein. Bei älteren Gebäuden können Sanierungsarbeiten wie der Austausch von Fenstern und Dächern oder die Dämmung der Außenwände notwendig sein. Auch bei Neubauten können zusätzliche Kosten für Garten- und Pflasterarbeiten anfallen. Es ist ratsam, die Kosten und den Umfang der geplanten Modernisierung vor dem Kauf sorgfältig zu kalkulieren. In einigen Fällen kann ein spezieller Modernisierungskredit als maßgeschneiderte Finanzierungsoption dienen.

Kosten für den Umzug und die Einrichtung

Es ist ebenso wichtig, Posten für den Umzug selbst, notwendige Renovierungsmaßnahmen und neue Möbel zu berücksichtigen. Der Wechsel in eine neue Immobilie erfordert erfahrungsgemäß auch die Anschaffung neuer Einrichtungsgegenstände, Beleuchtung, Vorhänge und anderer ergänzender Utensilien, um die neue Immobilie gemütlich und funktional einzurichten.

Finanzierungsnebenkosten

Wenn Sie eine Baufinanzierung für den Kauf Ihrer Immobilie benötigen, leihen Sie sich Geld von einer Bank oder einem Kreditinstitut und zahlen dafür Zinsen. Diese Zinsen stellen eine zusätzliche Nebenkostenkomponente dar. Es ist wichtig, den Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzinssatz zu beachten. Der Sollzins umfasst nur die reinen Kosten für das Darlehen, während der Effektivzinssatz die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit einschließlich zusätzlicher Gebühren wie Auszahlungskurs, Zinsbindung und von Ihnen gewählter Tilgung widerspiegelt. Beim Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote ist es ratsam, den Effektivzinssatz und die einmaligen Gebühren zu berücksichtigen, um das beste Angebot zu finden.

Laufende Nebenkosten nach dem Immobilienkauf

Die folgenden laufenden Nebenkosten sind nicht mehr Teil der Finanzierungsplanung, müssen jedoch dennoch berücksichtigt werden. Diese Kosten fallen regelmäßig nach dem Erwerb der Immobilie an und beeinflussen Ihr monatliches Budget. Zu den laufenden Nebenkosten gehören:

• Jährliche Grundsteuerzahlungen
• Monatliche Strom- und Abwassergebühren
• Kosten für die Müllentsorgung
• Versicherungsbeiträge wie z. B. die Gebäudeversicherung

Beispielberechnung mit allen Kaufnebenkosten

Hier ist eine Kostentabelle für den Kauf einer Immobilie in NRW (Grunderwerbsteuer) mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einigen beispielhaften Kosten:

Nebenkosten	Kosten
Notargebühren	6.000 € (1,5%)
Grundbuchkosten	2.000 € (0,5%)
Grunderwerbsteuer	26.000 € (6,5%)
Maklerprovision	7.140 € (3,57%)
Kosten für Immobiliengutachter	850 €
Versicherungskosten	2.500 €
Renovierungskosten	10.000 €
Modernisierungskosten	15.000 €
Umzugskosten	3.000 €
Nebenkosten Total	72.490 € (18,1%)
Gesamtkosten Total	472.490 €

Nach dem Immobilienkauf: Laufende Kosten (3)

Auch nach dem Kauf und Einzug in Ihre neue Immobilie gibt es weiterhin laufende Nebenkosten, die unabhängig von der Finanzierung regelmäßig zu bezahlen sind. Zu diesen laufenden Nebenkosten gehören:

1. Jährlich: Grundsteuerzahlungen
2. Monatlich: Abwasser- und Stromgebühren
3. Regelmäßig: Heizkosten und Warmwasser, Müllentsorgungsgebühren, Versicherungsbeiträge

Kapitalanleger:in? Eigentumswohnung oder Immobilie

Es ist ein gängiger Gedanke oder eine verbreitete Meinung, dass die Nebenkosten für Immobilienbesitzer:innen im Vergleich zu Mieter:innen von Wohnungen höher ausfallen. Dies lässt sich oft damit erklären, dass Eigentumsimmobilien in der Regel eine größere Fläche haben als Mietwohnungen. Dadurch erhöhen sich einige Betriebskosten entsprechend der zusätzlichen Quadratmeterzahl. Ein deutliches Beispiel hierfür sind die Heizkosten, da mehr Räume beheizt werden müssen. Des Weiteren müssen Sie nun auch Kosten tragen, die zuvor vom Vermieter übernommen wurden und nun direkt an die Versorgungsunternehmen gezahlt werden. Bei Ihren Überlegungen sollten Sie daher auch Steuern und Versicherungen in Betracht ziehen, da diese möglicherweise vor dem Immobilienbesitz nicht angefallen sind.

Erfahren Sie hier mehr über die Vorteile einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage:

• Immobilie als Kapitalanlage

Nebenkosten Tabelle: Alle Bundesländer

Beim Verkauf sind die Maklerkosten frei verhandelbar. Wir haben die typischen Werte herangezogen und sie jeweils zu 50% auf Käufer:in / Verkäufer:in verteilt.

• Notarkosten: 1,5 %
• Grundbuchkosten: 1,5 %
• Maklerkosten: 3,57 %
• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland

BUNDESLAND	% TOTAL	GRUNDERWERBSTEUER
Baden-Württemberg	10,57%	5,0%
Bayern	9,07%	3,5%
Berlin	11,57%	6,0%
Brandenburg	12,07%	6,5%
Bremen	10,57%	5,0%
Hamburg	11,07%	5,5%
Hessen	11,57%	6,0%
Mecklenburg-Vorpommern	11,57%	6,0%
Niedersachsen	10,57%	5,0%
Nordrhein-Westfalen	12,07%	6,5%
Rheinland-Pfalz	10,57%	5,0%
Saarland	12,07%	6,5%
Sachsen	9,07%	3,5%
Sachsen-Anhalt	10,57%	5,0%
Schleswig-Holstein	12,07%	6,5%
Thüringen	12,07%	6,5%