Nebenkosten Hauskauf: Kosten, Höhe, Beispiel & Rechner

Nebenkosten beim Hauskauf – Der Kauf eines Hauses ist ein großer Schritt und birgt neben dem Kaufpreis auch zusätzliche Nebenkosten. Doch was genau sind diese Nebenkosten und wie wirken sie sich auf das Budget aus? Neben unverzichtbaren Kosten wie der Grunderwerbsteuer, den Notargebühren und den Grundbuchkosten gibt es auch individuelle Nebenkosten wie Maklerprovisionen, Kosten für Immobiliengutachter, Renovierungs- und Modernisierungskosten sowie Umzugskosten. In diesem Artikel werfen wir einen genaueren Blick auf diese Kaufnebenkosten und zeigen Ihnen, wie Sie sich finanziell gut vorbereiten können.

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf 2023 an?

Beim Kauf eines Hauses fallen neben dem Kaufpreis auch immer zusätzliche Nebenkosten an. Diese Kaufnebenkosten können in unverzichtbare und individuelle Nebenkosten unterteilt werden. Hier ein schnelle Überblick:

Nebenkosten	Individuell
Notargebühren	Maklerprovision
Grundbuchkosten	Kosten für Immobiliengutachter
Grunderwerbsteuer	Versicherungskosten
	Renovierungskosten
	Modernisierungskosten
	Umzugskosten

Schauen wir uns die Kosten im Detail an.

Wie hoch sind die Nebenkosten insgesamt?

Die Nebenkosten beim Hauskauf, zu denen in der Regel die Maklerprovision, Notargebühren, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer gehören, sind bis die Maklerprovision bei Privatkauf unverzichtbar. Sie machen in der Regel 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises aus und variieren je nach Bundesland.

Rechenbeispiel: Haus für 200.000 Euro

Wenn wir von einem Hauspreis von 200.000 Euro ausgehen, würden sich in NRW Nebenkosten in Höhe von 24.140 Euro ergeben, was 12,07 % des Kaufpreises entspricht (siehe Nebenkosten Tabelle unten). In Hamburg hingegen würden Sie als Käufer:in für ein Haus mit dem gleichen Wert 21.140 Euro an Kaufnebenkosten zahlen, da der Anteil dort insgesamt 10,57 % des Kaufpreises beträgt.

Zusätzlich zu diesen Beträgen können individuelle Nebenkosten hinzukommen. Zum Beispiel kostet ein Immobiliengutachter in Deutschland mindestens 500 Euro und bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Wenn ein Umzugsunternehmen beauftragt wird, fallen in der Regel mindestens 1.200 Euro an, abhängig von der Menge an Umzugsgut und der Entfernung.

Nebenkosten mit Makler: Höhe nach Bundesland

Wie hoch sind die Nebenkosten insgesamt, beim Hauskauf in Ihrem Bundesland?

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• Mit Immobilienmakler zu 3,57 % für Käufer (und Verkäufer)

Nebenkosten ohne Makler: Höhe nach Bundesland

• Haus wird privat gekauft / verkauft
• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten

Nebenkosten beim Hauskauf (1)

Mit diesen Nebenkosten beim Hauskauf müssen Sie auf jeden Fall rechnen:

Grunderwerbsteuer beim Hauskauf

Die Grunderwerbsteuer ist eine weitere Komponente der Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Immobilie und wird unmittelbar nach dem Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses fällig. Der genaue Steuersatz variiert je nach Bundesland und liegt

Grunderwerbsteuer: 3,5 und 6,5 % vom Kaufpreis

wie im Kaufvertrag festgehalten. Es kann unter bestimmten Umständen vorteilhaft sein, beim Kauf eines Neubaus separate Kaufverträge für das Grundstück und das Haus aufzusetzen, um nur für den Grundstückskauf die Grunderwerbsteuer entrichten zu müssen. Um zu erfahren, wie hoch die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern ausfällt, bietet die nachfolgende Grafik einen Überblick über die verschiedenen Steuersätze.

Notarkosten als Teil der Kaufnebenkosten

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass der Kaufvertrag notariell beglaubigt wird, um Käufer vor unüberlegten Aktionen zu schützen. Im Kontext des Kaufs eines Hauses fallen daher auch Notarkosten an. Die Höhe der Notarkosten wird gesetzlich festgelegt und richtet sich nach dem vereinbarten Kaufpreis und der Höhe des Bankdarlehens. In der Regel machen die Notarkosten, die die Beurkundung des Kaufvertrags, die Bestellung einer Grundschuld sowie Beratungs- und Vollzugstätigkeiten umfassen, etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises aus. Diese Gebühren müssen ebenfalls innerhalb weniger Tage nach Vertragsabschluss beim Notar entrichtet werden.

Notarkosten: 1,5% vom Kaufpreis

Grundbuchkosten beim Hauskauf

Um zum rechtmäßigen Eigentümer eines Grundstücks in Deutschland zu werden, ist eine Eintragung in das Grundbuch zwingend erforderlich. Das Grundbuch ist ein amtliches Register, in dem alle wichtigen Informationen über die Rechte an Grundstücken wie Eigentum, Grundschuld oder Hypothek verzeichnet sind. Die Führung der Grundbücher obliegt den Grundbuchämtern, in der Regel den Amtsgerichten. Auch die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch wird vom Notar veranlasst.

Interessierte sollten vor einem Immobilienkauf den Grundbuchauszug sorgfältig prüfen und sich über die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen ausführlich informieren lassen. Die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch wird, wie bereits erwähnt, vom Notar veranlasst, der für diese Dienstleistung entlohnt werden muss. Zusätzlich fallen beim Grundbuchamt weitere Kosten an, die etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Mithilfe unseres Grundbuchrechners können Sie diese Kosten im Voraus kalkulieren.

Grundbuchkosten: 0,5% vom Kaufpreis

Maklerkosten, wenn beauftragt: Wer zahlt was?

Wer bei der Suche nach einer geeigneten Immobilie die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, muss bei den Kaufnebenkosten auch die Maklergebühren berücksichtigen. Das Bestellerprinzip, das für die Maklerprovision bei der Vermietung von Immobilien gilt, besagt, dass derjenige die Provision zahlt, der den Makler engagiert. Im Falle von Immobilienverkäufen gilt dieses Prinzip jedoch nicht. Seit Dezember 2020 gilt eine neue Regelung für die Maklerprovision, wonach die Kosten zu gleichen Teilen (50% / 50%) zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Der Makler kann also vom Käufer nur den gleichen Betrag an Courtage verlangen, den er auch vom Verkäufer erhält.

Wenn der Makler dagegen nur von einer Partei beauftragt wird, trägt diese Partei die gesamten Kosten. Allerdings können sich die Parteien auf eine anteilige Kostenübernahme einigen, sodass bis zu 50 Prozent der Maklerprovision auf den Käufer oder Verkäufer übertragen werden können.

Die genaue Höhe der Maklerprovision wird zwischen dem Makler und dem Kunden verhandelt. Bevor ein Makler mit der Suche nach einer Immobilie beauftragt wird, empfehlen wir, die Höhe der Maklergebühren schriftlich festzuhalten oder eine Obergrenze zu vereinbaren. Im Allgemeinen belaufen sich die Maklergebühren auf etwa sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises und werden in der Regel direkt nach Abschluss des Kaufvertrags fällig.

Maklerprovision: bis zu 3,57% vom Kaufpreis

Bei gleicher Aufteilung von 7,14 %, wenn nicht anders verhandelt.

Nebenkosten Rechner

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Individuelle Nebenkosten beim Hauskauf (2)

Das gehört auch zu den Nebenkosten.

Zusätzliche Kosten für Renovierung und Modernisierung

Zusätzliche Kosten für Renovierung und Modernisierung als Teil der Kaufnebenkosten
Je nach Zustand und den individuellen Ansprüchen an die Wunschimmobilie können Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sein.

Auch diese Kosten müssen Sie als Teil der Nebenkosten beim Hauskauf berücksichtigen. Insbesondere bei älteren Gebäuden können Sanierungsarbeiten wie der Austausch von Fenstern und Dächern oder die Dämmung der Außenwände notwendig sein. Das Ausmaß und die Kosten der geplanten Modernisierung sollten unbedingt vor dem Immobilienerwerb sorgfältig kalkuliert werden. Auch bei Neubauten können zusätzliche Nebenkosten für die Gestaltung des Gartens oder Pflasterarbeiten anfallen. In solchen Fällen kann ein spezieller Modernisierungskredit die passende Finanzierungsoption sein, die auf diese Bedürfnisse zugeschnitten ist.

Kosten für den Umzug und Möbel

Es ist ebenso wichtig, Posten für den Umzug selbst, notwendige Renovierungsmaßnahmen und neue Möbel zu berücksichtigen. Der Wechsel in eine neue Behausung erfordert erfahrungsgemäß auch die Anschaffung neuer Einrichtungsgegenstände, Beleuchtung, Vorhänge und anderer ergänzender Utensilien, um die neue Immobilie gemütlich und funktional einzurichten.

Finanzierungsnebenkosten

Wenn Sie die Immobilie nicht aus eigenen Ersparnissen finanzieren, sondern eine Baufinanzierung benötigen – wie die Mehrheit der Käufer -, leihen Sie sich Geld von einer Bank oder einem Kreditinstitut und zahlen dafür Zinsen. Diese Zinsen fließen nicht in die Tilgung der Restschuld ein, sondern werden an die Bank gezahlt. Daher sollten auch die Zinsen der Finanzierung als Nebenkosten berücksichtigt werden.

Es gibt einen wichtigen Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzinssatz, den Sie bei der Berechnung aller Nebenkosten nicht außer Acht lassen sollten. Der Sollzins stellt lediglich die Kosten dar, die für das reine Verleihen des Geldes durch die Bank anfallen. Der Effektivzinssatz hingegen zeigt die Gesamtkosten inklusive zusätzlicher Gebühren wie Auszahlungskurs, Zinsbindung und von Ihnen gewählter Tilgung über die gesamte Laufzeit hinweg.

Es ist also ratsam, den Effektivzinssatz sowie die einmaligen Gebühren bei der Vergleich von verschiedenen Finanzierungsangeboten heranzuziehen, um ein realistisches Bild davon zu erhalten, welcher Anbieter Ihnen den besten Vorschlag macht.

Laufende Nebenkosten nach dem Hauskauf

Die folgenden laufenden Nebenkosten sind nicht mehr Teil der Finanzierungsplanung, müssen jedoch dennoch berücksichtigt werden. Diese Kosten fallen regelmäßig nach dem Erwerb der Immobilie an und beeinflussen Ihr monatliches Budget. Zu den laufenden Nebenkosten gehören:

• Jährliche Grundsteuerzahlungen
• Monatliche Strom- und Abwassergebühren
• Kosten für die Müllentsorgung
• Versicherungsbeiträge wie z. B. die Gebäudeversicherung

Beispielberechnung mit allen Kaufnebenkosten

Hier ist eine Kostentabelle für den Kauf eines Hauses in NRW (Grunderwerbsteuer) mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einigen beispielhaften Kosten:

Nebenkosten	Kosten
Notargebühren	6.000 € (1,5%)
Grundbuchkosten	2.000 € (0,5%)
Grunderwerbsteuer	26.000 € (6,5%)
Maklerprovision	7.140 € (3,57%)
Kosten für Immobiliengutachter	850 €
Versicherungskosten	2.500 €
Renovierungskosten	10.000 €
Modernisierungskosten	15.000 €
Umzugskosten	3.000 €
Nebenkosten Total	72.490 € (18,1%)
Gesamtkosten Total	472.490 €

Nach dem Hauskauf: Laufende Kosten (3)

Auch nach dem Kauf und Einzug in Ihr neues Zuhause gibt es weiterhin laufende Nebenkosten, die unabhängig von der Finanzierung regelmäßig zu bezahlen sind. Zu diesen laufenden Nebenkosten gehören:

Jährlich: Grundsteuerzahlungen
Monatlich: Abwasser- und Stromgebühren
Regelmäßig: Heizkosten und Warmwasser, Müllentsorgungsgebühren, Versicherungsbeiträge

Kapitalanleger:in? Eigentumswohnung oder Haus

Oft hört man oder liest, dass die Nebenkosten für Hausbesitzer höher sind als für Mieter von Wohnungen. In der Regel ist ein Eigenheim in Bezug auf die Fläche größer als eine Mietwohnung. Dadurch steigen einige Betriebskosten entsprechend der zusätzlichen Quadratmeterzahl an. Dies gilt beispielsweise für die Heizkosten, da mehr Räume beheizt werden müssen. Andere Kosten, die zuvor vom Vermieter übernommen wurden, zahlen Sie nun direkt an den Versorger. Es ist daher wichtig, auch Steuern und Versicherungen in Ihre Überlegungen einzubeziehen, da diese vorher möglicherweise nicht aufgetreten sind.

Lernen Sie hier mehr über die Vorteiler einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage:

• Immobilie als Kapitalanlage

Nebenkosten Tabelle: Alle Bundesländer

Beim Verkauf sind die Maklerkosten frei verhandelbar. Wir haben wir die typischen Werte herangezogen und sie jeweils zu 50% auf Käufer / Verkäufer verteilt.

• Notarkosten: 1,5 %
• Grundbuchkosten: 1,5 %
• Maklerkosten: 3,57 %
• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland

BUNDESLAND	% TOTAL	GRUNDERWERBSTEUER
Baden-Württemberg	10,57%	5,0%
Bayern	9,07%	3,5%
Berlin	11,57%	6,0%
Brandenburg	12,07%	6,5%
Bremen	10,57%	5,0%
Hamburg	11,07%	5,5%
Hessen	11,57%	6,0%
Mecklenburg-Vorpommern	11,57%	6,0%
Niedersachsen	10,57%	5,0%
Nordrhein-Westfalen	12,07%	6,5%
Rheinland-Pfalz	10,57%	5,0%
Saarland	12,07%	6,5%
Sachsen	9,07%	3,5%
Sachsen-Anhalt	10,57%	5,0%
Schleswig-Holstein	12,07%	6,5%
Thüringen	12,07%	6,5%