Erster Immobilienkredit: Bonität, Bankunterlagen & Finanzierungsvermittler / Banken im Vergleich

Erster Immobilienkredit – Sie wollen Ihren ersten Kredit für ein Haus oder eine Wohnung beantragen? Ein Einblick in die Voraussetzungen für die Immobilienfinanzierung finden Sie hier. Im Ratgeber Selbstauskunft und Unterlagen für die Bank haben Sie schon die wichtigsten Checklisten (für Zahlen und Fakten) kennengelernt. Doch welche konkreten Fragen stellt sich die Bank, wenn Sie Ihren Finanzierungswunsch einreichen? “Bänker sind auch nur Menschen” und Bänker sein, “auch nur ein Job”. Lernen Sie hier mehr über die “Entscheider” Ihres Immobilientraums. Außerdem: alles zu den Themen Bonität, Selbstpräsentation und Dokumente sowie Tipps für die Finanzierungsanfrage (Finanzierungsvermittler und Vergleichsangebote). Mehr zum Thema Immobilienfinanzierung gibt es in unserem : Finanzierung Immobilie.

Die erste Immobilie finanzieren

Die Immobilienfinanzierung ist für viele Erstkäufer mit vielen Fragezeichen versehen. Zum einen, weil man selten Kredite aufnimmt und zum anderen, weil die Höhe des Kredits eine andere Hausnummer ist, als die Finanzierung von Möbel, Reisen, TV-Geräten, Autos oder sonstigen Kreditgründen. In sehr vielen Städten sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen Checkliste und Häuser mindestens 6-stellig, ebenso der Finanzierungswunsch.

Voraussetzungen für einen Kredit

Wenn Sie ein Darlehen bei einer Bank oder einem Finanzierungsinstitut aufnehmen wollen, ähnelt das einem Bewerbungsgespräch. Denn es werden jährlich pro Bank nur eine gewisse Anzahl an Krediten vergeben. Als Kreditnehmer müssen Sie also einige Voraussetzungen erfüllen. Welche das sind, beantworten wir Ihnen im Folgenden.

Wer bekommt ein Darlehen?

Banken gehen mit jeder Kreditvergabe auch das Risiko ein, dass ein Kredit nicht zurückbezahlt wird (Zahlungsausfall). Durch sehr ausführliche und intensive Bonitätsprüfungen (Kreditwürdigkeit) reduzieren Banken ihr Risiko. Die Bonitätsprüfung selbst gibt der Bank Auskunft darüber, ob Sie in der Lage sind, einen Kredit zurückzubezahlen oder ob das Risiko zu hoch ist. Die Entscheidung hat also wenig mit Sympathie zu tun, primär geht es um Ihre Kreditwürdigkeit.

Kreditvergabe und Alter

Häufig stellt sich die Frage: Wann ist man zu alt für einen Kredit? Einfacher wird es, wenn Sie jung sind, aber auch im Alter sind Immobilienkredite sinnvoll, selbst dann, wenn Sie innerhalb der Zeit der Rückzahlung in Rente gehen. In dem Fall würde die Bank aber auch die Frage stellen, wie es mit Ihrer Rente aussieht. Ihre Rente können Sie berechnen und mit den richtigen Unterlagen (Selbstauskunft) nachweisen – dazu später mehr.

Zentrale Fragen drehen sich immer um Ihre Finanzen.

Welche Fragen stellt die Bank?

Regelmäßige Einkünfte: Essenziell für die Bank sind die regelmäßigen Einkünfte, die Sie im Idealfall durch Nachweise (insbesondere Lohnnachweise für Angestellte, Einkommensteuererklärung für Selbstständige) belegen. Der Nachweiszeitraum sollte im besten Fall die letzten 3 Monate enthalten, sowie die Dezember-Lohnabrechnung (Angestellte) oder Einkommensteuererklärung (Selbstständige), da hier das Vorjahr mit Auswertung zusammengefasst ist.

Ausgaben – Nicht nur die Einnahmen-Seite ist für Banken wichtig. Ihre monatlichen Ausgaben spielen ebenfalls eine Rolle, bzw. die Frage: Was bleibt im Monat übrig? Nur wenn Ihr Spielraum ausreichend groß ist, können Sie sich “eine Immobilie leisten”, bzw. deren monatliche Kosten, wenn einmal keine Miete hereinkommt, zum Beispiel bei Zahlungsverzug, Leerstand und Neuvermietung. Für Eigennutzer wäre dies vergleichsweise der Jobverlust.

Mit diesen Fragen kommen Banker auf Sie zu.

Zuerst der Blick auf die Einnahmen-Ausgaben:

• Wie viel verdienen Sie im Monat?
• Wie viel geben Sie im Monat aus?
• Wie viel bleibt am Monatsende übrig?

Weiter betrachtet das Kreditinstitut Ihr Vermögen und Ihre Sicherheiten:

• Wie viel Vermögen haben Sie?
• Was passiert, wenn mal kein Geld durch Vermietung hereinkommt (Leerstand) können Sie trotzdem zahlen?

Um das Darlehen zu erhalten, sollten Sie sich in die Lage der Bank versetzen können.

Wie bewertet die Bank Ihre Kreditwürdigkeit?

Dafür fertigen Sie die Selbstauskunft an, in der Sie Ihre Vermögensverhältnisse transparent (für die Bank) aufstellen, inkl. aller Unterlagen (wie den Gehaltsnachweisen). Natürlich vertraut die Bank nicht ausschließlich auf Ihre eigenen Angaben. Die Bank informiert sich aus vielen weiteren Quellen, um Ihre Bonität zu bewerten. Eine wichtige Informationsquelle ist Ihr Schufa-Score. Einfach gesagt, ein Rating, dass die Schufa über jeden “Verbraucher” erstellt. In das Rating fließen Informationen von bestehenden Krediten, über Mobilfunkverträge, bis hin zur Zahlungsbereitschaft.

Bewertung Ihrer Kreditwürdigkeit:

• Selbstauskunft: Einkünfte, Ausgaben, Vermögen und Nachweise
• Externe Informationsquellen: Vor allem Schufa-Auskunft

Ab welchem Einkommen bekommt man bei der Bank eigentlich einen Kredit für eine Immobilie? Das erfahren Sie jetzt.

Wie viel Einkommen müssen Sie verdienen?

Ab welchem Gehalt/ Einkommen Immobilie kaufen? Pauschal lässt sich sagen, dass Sie mindestens 2.000 Euro netto im Monat verdienen sollten, ohne Kinder. Mit Kind sollten es schon mindestens 2.500 Euro sein.

Nettoverdienst im Monat:

• Mindestens 2.000 Euro ohne Kind
• Mindestens 2.500 Euro, mit Kind

Viele denken, es muss ein Gehaltsnachweis sein. Den Nachweis können Sie aber auch mit befristeten Verträgen liefern, als Freiberufler und auch als Selbstständiger. Insofern Sie nachweisen, als Sie die letzten Jahre regelmäßig Geld verdient haben.

Ein kleiner Nachteil, als Angestellter mit Gehaltsnachweis und idealerweise unbefristetem Arbeitsvertrag, können Sie unter Umständen sogar eine 100 % Finanzierung bekommen. Für befristete Verträge, bei Freiberuflern und Selbstständigen, ist das Risiko aber für die meisten Banken zu hoch. Sie können mit 15 % bis 20 % Eigenkapitalanteil rechnen.

Diese häufigen Fragen zum Thema Eigenkapitalanteil werden in unserem Eigenkapitalratgeber beantwortet:

• Wie viel Eigenkapital sollte ich in die Immobilienfinanzierung einbringen?
• Was ist rollierendes Eigenkapital?

Unterlagen für die Bank

Wofür braucht man Unterlagen für die Bank? Bei einem Finanzierungsvorhaben für eine Immobilie benötigt die Bank verschiedene Unterlagen, um die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers zu prüfen und die Risiken der Kreditvergabe einzuschätzen. Diese Unterlagen dienen dazu, die finanzielle Situation des Kreditnehmers sowie die Werthaltigkeit der Immobilie zu beurteilen.

Finanzierungswunsch und Entscheidungs-Ebenen

Die Finanzierungsentscheidung läuft innerhalb einer Bank fast immer in 2 Stufen über 2 wichtige Ansprechpartner ab.

1. Ihr persönlicher Berater bzw. Ansprechpartner
2. Ein Sachbearbeiter, höherer Manager, den Sie nie kennenlernen werden

Die Bank sollte als Kapitalgeber an Ihrer Seite stehen. Damit Sie das schaffen, müssen Sie sich gut präsentieren.

In der ersten Ebene ist es wichtig, mit Zahlen, Fakten (Selbstauskunft, Bonität und zu finanzierendes Projekte), aber auch mit persönlichem Auftritt zu überzeugen. Der erste Eindruck zählt. Auch die persönliche Ebene spielt eine Rolle. In zweiter Instanz geht es dann allein nur noch um Zahlen und Fakten. Besonders wichtig ist also, dass Ihr Finanzierungsvorhaben stimmig ist.

Einflussfaktoren bei der Kreditvergabe:

1. Persönlicher Ansprechpartner = Zahlen + persönlicher Auftritt
2. Anonymer Entscheider = Zahlen

Wenn Sie also nicht professionell auftreten und Ihre Unterlagen ebenfalls nicht professionell aufbereitet sind, stehen Ihre Chance schlecht.

Denken Sie auch an Ihren Bänker

Fast jeder kennt den “Alltag im Job”. Ihrem Banker geht es nicht anders. Tagein, tagaus kommen Kunden mit Finanzierungswünschen und Ihren Unterlagen. Die Aufgabe des Bankers: Täglich 4, 5 oder auch 6 dieser Anträge bearbeiten. Für wen wird sich der Banker entscheiden? Natürlich die, die gute aufbereitet sind und ihm oder ihr (verständlicherweise) am wenigsten Arbeit machen.

Deshalb lohnt es sich, dass Sie sich Mühe geben und Ihre Dokumente sauber aufbereiten.

Wie im vorherigen Absatz gelernt, lohnt sich die gute Aufbereitung Ihrer Unterlagen nicht nur für den Banker in erster Ebene, sondern auch für den letztendlichen Entscheider in der zweiten Ebene. Ab hier gibt es keine persönliche Ebene mehr, sondern nur noch die Zahlen und Fakten.

Allgemeine Tipps für Ihre Unterlagen:

• Gut aufbereitet (vollständig, aktuell & übersichtlich)
• Einfache Reihenfolge
• Nachvollziehbare Zahlen
• Realistischer Finanzierungswunsch

Pünktlich und ordentlich bei der Bank eingereicht, macht dies schon einen großen Unterschied.

Welche Unterlagen brauchen Sie für einen Kredit?

Für die einzelnen Unterlagen haben wir einen extra Ratgeber geschrieben! In Ihren Ordner für die Bank gehören ein paar Unterlagen und Dokumente. Zum einen alles um Bonität, wie schon einleitend gelernt. Dazu kommt ein Exposé vom Objekt, Fotos, Flurkarten, Grundrisse und noch ein wenig mehr.

Tipp! Holen Sie sich mit Ihrer Selbstauskunft bereits eine Finanzierungsbestätigung über Betrag X – so sind Sie später im Kauf schneller (Akquise) und haben Vorteile beim Verkäufer: Schneller Kaufvertrag & Überweisen vom Kaufpreis.

Sobald es konkret wird und Sie ein Objekt kaufen wollen, müssen Sie noch die vollständigen Unterlagen bei der Bank einreichen.

Ihr Ordner für die Bank sollte beinhalten:

1. Exposé vom Objekt: Zu Beginn die Grunddaten sowie Fotos
2. Grundbuchauszug: Flurkarte, Grundrisse & Versicherung
3. Mietvertrag, wenn vermietet
4. Teilungserklärung, Hausgeld & Grundsteuer, bei Gemeinschaft
5. Kaufvertragsentwurf: Das letzte Dokument

Weitere gängige Unterlagen, die die Bank normalerweise anfordert, sind:

• Einkommensnachweise
• Kontoauszüge
• Arbeitsvertrag
• Selbstauskunft

Diese Liste ist nicht abschließend, da die genauen Anforderungen je nach Bank und Kreditprogramm variieren können. Es ist ratsam, sich direkt bei der Bank oder dem Kreditinstitut zu erkundigen, um eine vollständige Liste der erforderlichen Unterlagen für das spezifische Finanzierungsvorhaben zu erhalten.

Alle Unterlagen auf einem Blick:

• Unterlagen für die Bank

Tipp: persönliches Profil im Bankordner

Ein Tipp, sollten Sie bereits jetzt über die erste Wohnung als Kapitalanlage, die zweite und dritte Wohnung für ein kleines Wohnungsportfolio nachdenken, lohnt es sich auch darüber nachzudenken, zusätzlich ein persönliches Profil zu ergänzend. Wer sind Sie? Was wollen Sie? Was ist Ihr Vorteil als Darlehensnehmer? Machen Sie der Bank klar, dass Sie wissen, wie Sie Ihre Kapitalanlage (Immobilie) gewinnbringend organisieren.

So weiß die Bank (noch mehr), mit Ihnen kann man “einfach Geld verdienen”. Das unterscheidet Sie noch einmal von 90 % der anderen Finanzierungsanfragen. Damit haben Sie eine einwandfreie Basis, für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit. Überzeugen Sie durch eine gute Präsentation.

Bank oder Finanzierungsvermittler?

Wie Sie Banken mithilfe von einer guten Präsentation überzeugen, wissen Sie jetzt. Im nächsten Schritt stellen Sie Ihren Finanzierungswunsch vor. Wie immer im Geschäft gilt: Im Einkauf liegt der Gewinn. Je günstiger die Konditionen für Ihre Finanzierung, desto mehr Geld bleibt für Sie und Ihren Vermögensaufbau übrig.

Allein 1 % Zinsersparnis hieße bei einem Kredit von 100.000 Euro schon einen ersparten Betrag von 1.000 Euro im ersten Jahr. Sie sparen auch im zweiten Jahr, im dritten Jahr und so weiter. Deshalb folgender Tipp.

Finanzierungsvermittler: Unabhängige Angebote

Was macht ein Finanzierungsvermittler für Sie?

Die zentrale Aufgabe eines solchen Vermittlers ist es, eine passende, bankenunabhängige Finanzierung für Sie zu finden. Finanzierungsvermittler haben Erfahrung im Kreditwesen, in der Regel langjährige Bankkontakte und durch vorhergehende Projekte noch bessere Konditionen. Und wie Sie eben gelernt haben, je weniger Sie für die Annuität (Rückzahlung, Zinsen und Tilgung) zahlen, desto besser die Rendite (Ertrag).

Selbst zahlen Sie den Vermittler erst einmal nicht, er oder sie bekommt das Geld von der Bank. Diese spart, durch die Arbeit der Vermittler Beratungszeit (Personal, Filialnetz usw.), so rechnet sich das Geschäft am Ende auch für die Bank. Das heißt, für Sie entstehen zunächst keine Kosten.

Sie sollten aber auf jeden Fall die Konditionen prüfen. Bei guten Konditionen lohnt es sich. Wenn der Vermittler aber mehr kostet, als Sie sparen (Angebotsvergleich), kann es sich auch nicht lohnen.

Banken: Welche Banken gibt es?

Eine häufig gestellte Frage:

Was ist die richtige Bank in Ihrer Region?

Zunächst wichtig für Sie: Für den Kauf der ersten Immobilien ist die Auswahl der Bank in Deutschland nicht entscheidend. Es gibt aber kleine Unterschiede, insbesondere wenn es um 1) Ansprechpartner und 2) Filialen geht.

Diese Banken gibt es in Deutschland:

1. Genossenschaftsbank: Volksbank, Sparkasse & Co. vor Ort
2. Geschäftsbank: Girokonto bis Finanzierung
3. Direktbank: Kein Filialnetz, dafür manchmal günstiger

Werfen wir einen kurzen Blick auf die einzelnen Bankformen.

Genossenschaftsbank: Volksbank, Sparkasse & Co. vor Ort

Genossenschaftsbanken definieren sich vor allem durch das gesetzliche Regionalitätsprinzip. Ihr primärer Auftrag (einfach gesagt): Kredite vergeben in der unmittelbaren Region, also vor Ort im eigenen Kreis. Gute Konditionen, Ansprechpartner und Filialen vor Ort, das macht die Genossenschaftsbanken aus.

Dazu gehören:

• Volksbanken
• Sparkassen
• Raiffeisenbanken
• Sparda-Bank

Geschäftsbank: Girokonto & Wertpapiere bis Finanzierung

Geschäftsbanken definieren sich durch ein breites, standardisiertes Angebotsportfolio, vom Girokonto, über Wertpapierhandel, bis zur Immobilienfinanzierung. Sie sind überregional aufgestellt und sind hauptsächlich für größere Investoren gut im Wachstum. In größeren Städten findet man auch Berater und Filialen vor Ort.

Direktbanken: Keine Filialen & Standard Dienstleistungen

Direktbanken arbeiten ohne Filialen vor Ort, ohne Ansprechpartner. Ihr Angebot ist relativ standardisiert und wenig flexibel. Der einzige Vorteil, durch diesen schlanken Aufbau bieten sie manchmal günstigere Konditionen.

Erster Immobilienkredit: Grundwissen

Schließt man zum ersten Mal einen Immobilienkredit ab, gibt es einige Basiskenntnisse sowie Begriffe, die man beherrschen sollte. Wir beantworten Ihnen häufig gestellte Fragen zum Thema Finanzierung schnell und einfach. Außerdem können Sie sich wichtige Begriffe anhand unseres Lexikons zum Thema Immobiliendarlehen aneignen.

Häufig gestellte Fragen

Die häufigsten Fragen, die auf Google & Co. gestellt werden, um einen Überblick vom Thema Finanzierung zu erhalten, schnell beantwortet.

• Welche Finanzierungsarten gibt es?
• Was versteht man unter Eigenfinanzierung?
• Was ist der Unterschied zwischen Zins und Tilgung?
• Was ist ein guter Zinssatz?

Finanzieruen, aber richtig!

Mehr zum Thema Immobilienfinanzierung gibt es in unserem Ratgeber:

• Finanzierung Immobilie