Erster Immobilienkredit: Bonität, Bankunterlagen & Finanzierungsvermittler / Banken im Vergleich
Erster Immobilienkredit – Sie wollen Ihren ersten Kredit für ein Haus oder eine Wohnung beantragen? Ein Einblick in die Voraussetzungen für die Immobilienfinanzierung finden Sie hier. Im Ratgeber Selbstauskunft und Unterlagen für die Bank, haben Sie schon die wichtigsten Checklisten (für Zahlen und Fakten) kennengelernt. Doch welche konkreten Fragen stellt sich die Bank, wenn Sie Ihren Finanzierungswunsch einreichen? “Banker sind auch nur Menschen” und Banker sein, “auch nur ein Job”. Lernen Sie hier mehr über die “Entscheider”, Ihre Bonität, Präsentation, Unterlagen und Tipps für die Finanzierungsanfrage (Finanzierungsvermittler und Vergleichsangebote). Mehr zum Thema Immobilienfinanzierung gibt es in unserem Ratgeber: Finanzierung Immobilie.
Voraussetzungen für einen Kredit
Die Immobilienfinanzierung ist für viele Erstkäufer mit vielen Fragezeichen versehen. Zum einen, weil man selten Kredite aufnimmt und zum anderen, weil die Höhe des Kredits eine andere Hausnummer ist, als die Finanzierung von TV-Geräten oder Autos. In sehr vielen Städten sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser mindestens 6-stellig, ebenso der Finanzierungswunsch.
Erster Immobilienkredit: Das Wichtigste im Überblick
Die Aufnahme eines Darlehens ist mit Aufwand verbunden. Wie schon in der Einleitung gelernt, müssen Sie für einen Immobilienkredit bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
- Sie erhalten nur ein Darlehen, wenn Sie als Kreditwürdig eingestuft werden.
- Ihre monatlichen Einkünfte sollten höher als Ihre monatlichen Ausgaben sein.
- Weiteres privates Vermögen steigert die Kreditwürdigkeit.
- Zur Bewertung Ihrer Bonität müssen Sie eine transparente Selbstauskunft anfertigen.
- Achten Sie auf Ihren Schufa-Score, Sie sollten keine Einträge haben.
- Ein Mindesteinkommen von 2000 Euro sollte Ihnen monatlich zur Verfügung stehen.
- Überzeugen Sie mit gut aufbereiteten Unterlagen (Zahlen & Fakten) und dem persönlichen Auftritt.
- Finanzierungsvermittler können Ihnen bessere Kreditkonditionen verschaffen.
Tipp! Außerdem häufig gelesen: Finanzierungsarten, Selbstauskunft und Bonität.
Wer bekommt ein Darlehen?
Banken gehen mit jeder Kreditvergabe auch das Risiko ein, dass ein Kredit nicht zurückbezahlt wird (Zahlungsausfall). Durch sehr ausführliche und intensive Bonitätsprüfungen (Kreditwürdigkeit) reduzieren Banken ihr Risiko. Die Bonitätsprüfung selbst gibt der Bank Auskunft darüber, ob Sie in der Lage sind einen Kredit zurück zu bezahlen oder, ob das Risiko zu hoch ist. Die Entscheidung hat also wenig mit Sympathie zu tun, primär geht es um Ihre Kreditwürdigkeit.
Kreditvergabe und Alter
Häufig stellt sich die Frage: Wann ist man zu alt für einen Kredit? Einfacher wird es, wenn Sie jung sind, aber auch im Alter sind Immobilienkredite sinnvoll, selbst dann, wenn Sie innerhalb der Zeit der Rückzahlung in Rente gehen. In dem Fall würde die Bank aber auch die Frage stellen, wie es mit Ihrer Rente aussieht. Ihre Rente können Sie berechnen und mit den richtigen Unterlagen (Selbstauskunft) nachweisen – dazu später mehr.
Zentrale Fragen drehen sich immer um Ihre Finanzen.
Welche Fragen stellt die Bank?
Regelmäßige Einkünfte – Extrem wichtig für die Bank sind die regelmäßigen Einkünfte, die Sie im Idealfall durch Nachweise (beispielsweise Lohnnachweise für Angestellte, Einkommensteuererklärung für Selbstständige) belegen. Der Nachweiszeitraum sollte im besten Fall die letzten 3 Monate enthalten sowie die Dezember-Lohnabrechnung (Angestellte) oder Einkommensteuererklärung (Selbstständige), da hier das Vorjahr mit Auswertung zusammengefasst ist.
Ausgaben – Nicht nur die Einnahmen-Seite ist für Banken wichtig. Ihre monatlichen Ausgaben spielen ebenfalls eine Rolle, bzw. die Frage: Was bleibt im Monat übrig? Nur wenn Ihr Spielraum ausreichend groß ist, können Sie sich “eine Immobilie leisten”, bzw. deren monatliche Kosten, wenn einmal keine Miete reinkommt, zum Beispiel bei Zahlungsverzug, Leerstand und Neuvermietung. Für Eigennutzer wäre dies vergleichsweise der Jobverlust.
Mit diesen Fragen kommen Banker auf Sie zu.
Zuerst der Blick auf die Einnahmen-Ausgaben:
- Wie viel verdienen Sie im Monat?
- Wie viel geben Sie im Monat aus?
- Wie viel bleibt am Monatsende übrig?
Weiter betrachtet das Kreditinstitut Ihr Vermögen und Ihre Sicherheiten:
- Wie viel Vermögen haben Sie?
- Was passiert, wenn mal kein Geld durch Vermietung reinkommt (Leerstand) können Sie trotzdem zahlen?
Photo: fizkes / Shutterstock.com
Um das Darlehen zu erhalten, sollten Sie sich in die Lage der Bank versetzen können.
Wie bewertet die Bank Kreditwürdigkeit?
Dafür fertigen Sie die Selbstauskunft an, in der Sie Ihre Vermögensverhältnisse transparent (für die Bank) aufstellen, inkl. aller Unterlagen (wie den Gehaltsnachweisen). Natürlich vertraut die Bank nicht ausschließlich auf Ihre eigenen Angaben. Die Bank informiert sich aus vielen weiteren Quellen, um Ihre Bonität zu bewerten. Eine wichtige Informationsquelle ist Ihr Schufa-Score. Einfach gesagt, ein Rating, dass die Schufa über jeden “Verbraucher” erstellt. In das Rating fließen Informationen von bestehenden Krediten, über Mobilfunkverträge, bis hin zur Zahlungsbereitschaft.
Bewertung Ihrer Kreditwürdigkeit:
- Selbstauskunft: Einkünfte, Ausgaben, Vermögen und Nachweise
- Externe Informationsquellen: Vor allem Schufa-Auskunft
Ab welchem Einkommen bekommt man bei der Bank einen Kredit?
Wie viel Einkommen müssen Sie verdienen?
Ab welchem Gehalt/ Einkommen Immobilie kaufen? Pauschal lässt sich sagen, dass Sie mindestens 2.000 Euro netto im Monat verdienen sollten, ohne Kinder. Mit Kind sollten es schon mindestens 2.500 Euro sein.
Nettoverdienst im Monat:
- Mindestens 2.000 Euro ohne Kind
- Mindestens 2.500 Euro mit Kind
Viele denken, es muss ein Gehaltsnachweis sein. Den Nachweis können Sie aber auch mit befristeten Verträgen liefern, als Freiberufler und auch als Selbstständiger. Insofern Sie nachweisen, dass Sie die letzten Jahre regelmäßig Geld verdient haben.
Ein kleiner Nachteil, als Angestellter mit Gehaltsnachweis und idealerweise unbefristetem Arbeitsvertrag, können Sie unter Umständen sogar eine 100% Finanzierung bekommen. Für befristete Verträge, bei Freiberuflern und Selbstständigen ist das Risiko aber für die meisten Banken zu hoch. Sie können mit 15% bis 20% Eigenkapitalanteil rechnen.
Häufige Fragen zum Thema Eigenkapitalanteil beantwortet:
- Wie viel Eigenkapital sollte ich in die Immobilienfinanzierung einbringen?
- Was ist rollierendes Eigenkapital?
Unterlagen für die Bank
Wofür braucht man Unterlagen für die Bank?
Finanzierungswunsch und Entscheidungs-Ebenen
Der Ablauf einer Finanzierungsentscheidung – Die Finanzierungsentscheidung läuft innerhalb einer Bank fast immer in 2 Stufen ab. Einfach gesagt: Stufe 1) Ihr persönlicher Berater bzw. Ansprechpartner und Stufe 2) ein Sachbearbeiter, höherer Manager, den Sie nie kennen lernen werden. Die Bank sollte als Kapitalgeber an Ihrer Seite stehen. Damit Sie das schaffen, müssen Sie sich gut präsentieren.
In erster Ebene mit Zahlen, Fakten (Selbstauskunft, Bonität und zu finanzierendes Projekte), aber auch mit persönlichem Auftritt. Der erste Eindruck zählt. Auch die persönliche Ebene spielt eine Rolle. In zweiter Instanz geht es dann nur noch um Zahlen und Fakten.
Einflussfaktoren bei der Kreditvergabe:
- Persönlicher Ansprechpartner = Zahlen + Persönlicher Auftritt
- Anonymer Entscheider = Zahlen
Wenn Sie also nicht professionell auftreten und Ihre Unterlagen nicht professionell aufbereitet sind, stehen Ihre Chance schlecht.
Denken Sie auch an Ihren Banker
Fast jeder kennt den “Alltag im Job”. Ihrem Banker geht es nicht anders. Tag ein, Tag aus kommen Kunden mit Finanzierungswünschen und Ihren Unterlagen. Die Aufgabe des Bankers: Täglich 4, 5 oder auch 6 dieser Anträge bearbeiten. Für wen wird sich der Banker entscheiden? Natürlich die, die gute aufbereitet sind und ihm oder ihr (verständlicherweise) am wenigsten Arbeit machen.
Deshalb lohnt es sich, dass Sie sich Mühe geben und Ihre Dokumente sauber aufbereiten.
Wie im vorherigen Absatz gelernt, lohnt sich die gute Aufbereitung Ihrer Unterlagen nicht nur für den Banker in erster Ebene, sondern auch für den letztendlichen Entscheider in der zweiten Ebene. Ab hier gibt es keine persönliche Ebene mehr, sondern nur noch die Zahlen und Fakten.
Allgemeine Tipps für Ihre Unterlagen:
- Gut aufbereitet (vollständig, aktuell & übersichtlich)
- Einfache Reihenfolge
- Nachvollziehbare Zahlen
- Realistischer Finanzierungswunsch
Pünktlich und ordentlich bei der Bank eingereicht, macht dies schon einen großen Unterschied.
Welche Unterlagen brauchen Sie für einen Kredit?
Für die einzelnen Unterlagen haben wir einen extra Ratgeber geschrieben! In Ihren Ordner für die Bank gehören ein paar Unterlagen und Dokumente. Zum einen alles um Bonität, wie schon einleitend gelernt. Dazu kommt ein Exposé vom Objekt, Fotos, Flurkarten, Grundrisse und noch ein wenig mehr.
Tipp! Holen Sie sich mit Ihrer Selbstauskunft bereits eine Finanzierungsbestätigung über Betrag X – so sind Sie später im Kauf schneller (Akquise) und haben Vorteile beim Verkäufer: Schneller Kaufvertrag & Überweisen vom Kaufpreis.
Sobald es konkret wird und Sie ein Objekt X kaufen wollen, müssen Sie noch die vollständigen Unterlagen bei der Bank einreichen.
Ordner für die Bank:
- Exposè vom Objekt: Grunddaten
- Fotos von Gebäude und Grundstück
- Flurkarte, Grundrisse, Versicherung
- Mietvertrag, wenn vermietet
- Gemeinschaft: Teilungserklärung, Hausgeld, Grundsteuer
- Kaufvertragsentwurf: Das letzte Dokument
Alle Unterlagen auf einem Blick:
Photo: fizkes / Shutterstock.com
Persönliche Vorstellung?
Ein Tipp, sollten Sie bereits jetzt über die erste Wohnung als Kapitalanlage, die zweite und dritte Wohnung für ein kleines Wohnungsportfolio nachdenken, lohnt es sich auch darüber nachzudenken, zusätzlich ein persönliches Profil zu ergänzend. Wer sind Sie? Was wollen Sie? Was ist Ihr Vorteil als Darlehensnehmer? Machen Sie der Bank klar, dass Sie wissen, wie Sie Ihre Kapitalanlage (Immobilie) gewinnbringend organisieren.
So weiß die Bank (noch mehr), mit Ihnen kann man “einfach Geld verdienen”. Das unterscheidet Sie noch einmal von 90% der anderen Finanzierungsanfragen. Damit haben Sie eine sehr gute Basis, für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit. Überzeugen Sie durch eine gute Präsentation.
Bank oder Finanzierungsvermittler?
Wie Sie Banken mit Hilfe von einer guten Präsentation überzeugen, wissen Sie jetzt. Im nächsten Schritt stellen Sie Ihren Finanzierungswunsch vor. Wie immer im Geschäft gilt: Im Einkauf liegt der Gewinn. Je günstiger die Konditionen für Ihre Finanzierung, desto mehr Geld bleibt für Sie und Ihren Vermögensaufbau übrig.
Allein 1% Zinsersparnis hieße bei einem Kredit von 100.000 Euro schon einen ersparten Betrag von 1.000 Euro im ersten Jahr. Sie sparen auch im zweiten Jahr, im dritten Jahr und so weiter. Deshalb folgender Tipp.
Finanzierungsvermittler: Unabhängige Angebote
Was macht ein Finanzierungsvermittler für Sie?
Die zentrale Aufgabe eines solchen Vermittlers ist es, eine passende, bankenunabhängige Finanzierung für Sie zu finden. Finanzierungsvermittler haben Erfahrung im Kreditwesen, in der Regel langjährige Bankkontakte und durch vorhergehende Projekte noch bessere Konditionen. Und wie Sie eben gelernt haben, je weniger Sie für die Annuität (Rückzahlung Zinsen und Tilgung) zahlen, desto besser die Rendite (Ertrag).
Selbst zahlen Sie den Vermittler erstmal nicht, er oder sie bekommt das Geld von der Bank. Diese spart, durch die Arbeit der Vermittler Beratungszeit (Personal, Filialnetz, usw.), so rechnet sich das Geschäft am Ende auch für die Bank. Das heißt, für Sie entstehen erstmal keine Kosten.
Sie sollten aber auf jeden Fall die Konditionen prüfen. Bei guten Konditionen, lohnt es sich. Wenn der Vermittler aber mehr kostet, als Sie sparen (Angebotsvergleich), kann es sich auch nicht lohnen.
Banken: Welche Banken gibt es?
Eine häufig gestellte Frage:
Was ist die richtige Bank in Ihrer Region?
Zunächst wichtig für Sie: Für den Kauf der ersten Immobilien, ist die Auswahl der Bank in Deutschland nicht entscheidend. Es gibt aber kleine Unterschiede, insbesondere wenn es um 1) Ansprechpartner und 2) Filialen geht.
- Genossenschaftsbank: Volksbank, Sparkasse & Co. vor Ort
- Geschäftsbank: Girokonto bis Finanzierung
- Direktbank: Kein Filialnetz, dafür manchmal günstiger
Genossenschaftsbank: Volksbank, Sparkasse & Co. vor Ort
Genossenschaftsbanken definieren sich vor allem durch das gesetzliche Regionalitätsprinzip. Ihr primärer Auftrag (einfach gesagt): Kredite vergeben in der unmittelbaren Region, also vor Ort im eigenen Kreis. Gute Konditionen, Ansprechpartner und Filialen vor Ort, das macht die Genossenschaftsbanken aus.
Dazu gehören:
Geschäftsbank: Girokonto & Wertpapiere bis Finanzierung
Geschäftsbanken definieren sich durch ein breites, standardisiertes Angebotsportfolio, vom Girokonto, über Wertpapierhandel, bis zur Immobilienfinanzierung. Sie sind überregional aufgestellt und sind insbesondere für größere Investoren gut im Wachstum. In größeren Städten findet man auch Berater und Filialen vor Ort.
Direktbanken: Keine Filialen & Standard Dienstleistungen
Direktbanken arbeiten ohne Filialen vor Ort, ohne Ansprechpartner. Ihr Angebot ist relativ standardisiert und wenig flexibel. Der einzige Vorteil, durch diesen schlanken Aufbau bieten sie manchmal günstigere Konditionen.
Erster Immobilienkredit: Grundwissen
Schließt man zum ersten Mal einen Immobilienkredit ab, gibt es einige Basis Kenntnisse sowie Begriffe, die man beherrschen sollte. Wir beantworten Ihnen häufig gestellte Fragen zum Thema Finanzierung schnell und einfach. Außerdem können Sie sich wichtige Begriffe anhand unseres Lexikons zum Thema Immobiliendarlehen aneignen.
Häufig gestellte Fragen
Die häufigsten Fragen, die auf Google & Co. gestellt werden, um einen Überblick vom Thema Finanzierung zu erhalten, schnell beantwortet.
- Welche Finanzierungsarten gibt es?
- Was versteht man unter Eigenfinanzierung?
- Was ist der Unterschied zwischen Zins und Tilgung?
- Was ist ein guter Zinssatz?
Finanzierung Wiki
Definitionen, Erklärungen und Beispiele rundum das Thema Finanzierung. In unserem Immobilien Wiki für Finanzierung finden Sie alle wichtigen Fachbegriffe und Definitionen, wie Kreditarten, Eigenkapital und Zinsen, um bestens auf Ihren ersten Haus- oder Wohnungskauf vorbereitet zu sein.
Mehr zum Thema Immobilienfinanzierung gibt es in unserem Ratgeber: Finanzierung Immobilie.
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