Wie prüft die Bank die Bonität eines Immobilienkäufers? Bonitätsprüfung für Kredite

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, müssen Sie in der Regel eine Bonitätsprüfung (Finanzierung) durchlaufen, um sicherzustellen, dass Sie über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um den Kaufpreis zu bezahlen. Eine Bonitätsprüfung ist eine Überprüfung Ihrer Kreditwürdigkeit und finanziellen Stabilität, die von der Bank oder dem Kreditgeber durchgeführt wird.

Bonitätsprüfung der Bank: Immobilienkauf/-kredit

Heute wollen wir kurz die Frage beantworten:

Wie prüft die Bank die Bonität eines Immobilienkäufers?

Die Bank prüft die Bonität eines Immobilienkäufers, um sicherzustellen, dass der Käufer in der Lage ist, den Kaufpreis der Immobilie zurückzuzahlen.

Warum wird die Bonität geprüft?

Eine positive Bonitätsprüfung ist wichtig, um die Genehmigung für eine Hypothek oder einen Kredit zu erhalten und den Kaufprozess reibungslos und schnell abzuwickeln. Eine Bonitätsprüfung umfasst in der Regel eine Überprüfung Ihres Einkommens, Ihrer Kreditverpflichtungen und Ihrer Kreditwürdigkeit. Stellen Sie alle erforderlichen Unterlagen und Informationen bereit, um eine erfolgreiche Bonitätsprüfung zu ermöglichen. Eine gute Bonität kann Ihnen auch helfen, günstigere Zinsen und Konditionen zu erhalten, was Ihnen langfristig Kosten sparen kann.

Daher sollten Sie sich im Vorfeld der Bonitätsprüfung auf alle Fragen und Anforderungen der Bank oder des Kreditgebers vorbereiten und sicherstellen, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen bereithalten. Eine positive Bonitätsprüfung kann Ihnen den Weg zu Ihrem Traumhaus ebnen.

Wenn die Bonität nicht so einwandfrei ist, wie sie sollte, kann ein Finanzvermittler, Ihnen die richtigen Tipps und Tricks zeigen, um dennoch eine günstige Finanzierung für Ihren Immobilienkauf herauszuschlagen. Gerade bei speziellen Finanzierungsherausforderungen wirkt die Erfahrung und Verhandlungskunst des Kreditvermittlers wahre Wunder. Holen Sie sich jetzt eine kostenlose Erstberatung beim Immobilienprofi! Finanzierungsvermittler in Berlin, Leipzig, München, Köln & Co. Hier finden Sie unsere Finanzierungsvermittler Empfehlung.

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Was prüft die Bank?

Hier sind einige der Schritte, die die Bank in der Regel unternimmt, um die Bonität des Käufers zu überprüfen:

Einkommensprüfung

Die Bank prüft das Einkommen des Käufers, um sicherzustellen, dass er über ausreichende Mittel verfügt, um die monatlichen Ratenzahlungen zu leisten. Hierfür müssen Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide oder andere relevante Unterlagen eingereicht werden.

Kreditwürdigkeitsprüfung

Die Bank prüft auch die Kreditwürdigkeit des Käufers, indem sie eine Schufa-Auskunft oder eine ähnliche Bonitätsauskunft einholt. Hierbei werden die bisherigen Kreditverpflichtungen und Zahlungsverhalten des Käufers bewertet.

Eigenkapitalprüfung

Die Bank prüft auch das Eigenkapital des Käufers, das er zur Finanzierung des Immobilienkaufs einsetzen kann. In der Regel wird von der Bank eine Eigenkapitalquote von 20 bis 30 Prozent erwartet. Damit Sie Ihr Eigenkapital einfach berechnen können und alle Vermögenswerte berücksichtigen, haben wir auch diesen praktischen Eigenkapitalrechner für Sie.

Beurteilung der Immobilie

Die Bank prüft auch die Immobilie selbst, um sicherzustellen, dass sie den Anforderungen der Bank entspricht und ein ausreichendes Sicherheitspolster bietet. Hierfür können Gutachten oder Bewertungen durch einen Sachverständigen erforderlich sein.

Prüfung der laufenden Verbindlichkeiten

Die Bank prüft auch die laufenden Verbindlichkeiten des Käufers, um sicherzustellen, dass er sich nicht übermäßig verschuldet hat und die monatlichen Ratenzahlungen für die Immobilienfinanzierung leisten kann.

Auf Basis dieser Prüfungen entscheidet die Bank, ob sie dem Käufer ein Darlehen für den Kauf der Immobilie gewährt oder nicht. Es ist jedoch zu beachten, dass sich die genauen Kriterien von Bank zu Bank unterscheiden können und zusätzliche Informationen oder Unterlagen erforderlich sein können.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Welche Unterlagen muss man bereithalten für die Bonitätsprüfung der Bank?

Um eine Bonitätsprüfung bei einer Bank oder einem Kreditgeber durchzuführen, müssen Sie in der Regel folgende Unterlagen und Informationen bereithalten:

Benötigte Unterlagen für eine Bonitätsprüfung:
Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Rentenbescheide etc.)
Kontoauszüge
Identitätsnachweis (Personalausweis, Reisepass)
Informationen zu laufenden Kreditverpflichtungen
Informationen zu Vermögenswerten
Bonitätsauskunft

Je nach Bank und Art der Finanzierung, können weitere Unterlagen erforderlich sein. Wir empfehlen aus Erfahrung, sich im Vorfeld der Bonitätsprüfung bei der Bank oder dem Kreditgeber über die genauen Anforderungen zu informieren und sicherzustellen, dass alle erforderlichen Unterlagen vorliegen. Eine sorgfältige Vorbereitung kann dazu beitragen, den Genehmigungsprozess zu beschleunigen und den Kaufprozess reibungslos abzuwickeln.

Selbstauskunft: Vermögen berechnen

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• Selbstauskunft (Download)

Selbstauskunft bei der Bank: Was müssen Sie angeben?

Die Selbstauskunft ist ein zentrales Dokument bei der Bonitätsprüfung für einen Immobilienkredit. Sie gibt der Bank einen vollständigen Überblick über Ihre persönliche und finanzielle Situation. Hierbei handelt es sich um ein standardisiertes Formular, das Sie vollständig und wahrheitsgemäß ausfüllen müssen.

Eine Bank-Selbstauskunft enthält typischerweise folgende Angaben:

• Persönliche Daten: Name, Adresse, Geburtsdatum, Familienstand, Anzahl der Kinder
• Wohnverhältnisse: Eigentümer oder Mieter, aktuelle Miethöhe
• Berufliche Situation: Arbeitgeber, Beschäftigungsdauer, Art des Arbeitsverhältnisses (unbefristet/befristet)
• Monatliches Nettoeinkommen: Gehalt, Mieteinnahmen, Rentenzahlungen, sonstige Einnahmen
• Monatliche Ausgaben: Miete, Versicherungen, Unterhaltsverpflichtungen, sonstige Fixkosten
• Vermögenswerte: Sparkonten, Wertpapiere, Immobilien, Fahrzeuge
• Bestehende Verbindlichkeiten: Laufende Kredite, Leasingverträge, Bürgschaften

Wichtig: Falsche oder unvollständige Angaben in der Selbstauskunft können als arglistige Täuschung gewertet werden und den Kreditvertrag nichtig machen. Füllen Sie die Selbstauskunft daher immer sorgfältig und vollständig aus.

Unterlagen für die Bonitätsprüfung: Vollständige Checkliste

Eine strukturierte Vorbereitung spart Zeit und beschleunigt die Kreditentscheidung. Die folgende Tabelle zeigt, welche Unterlagen Banken bei der Bonitätsprüfung für einen Immobilienkredit typischerweise anfordern:

Unterlage	Was geprüft wird
Gehaltsabrechnungen (letzte 3 Monate)	Regelmäßiges Nettoeinkommen, Gehaltshöhe, Sonderzahlungen
Steuerbescheide (letzte 2 Jahre)	Steuerpflicht, tatsächliches Nettoeinkommen, Nebeneinkünfte
Kontoauszüge (letzte 3 Monate)	Ausgabenverhalten, Fixkosten, regelmäßige Zahlungen, Dispo-Nutzung
Schufa-Auskunft	Kreditwürdigkeit, negative Einträge, Zahlungsausfälle
Personalausweis oder Reisepass	Identitätsnachweis, Wohnadresse
Arbeitsvertrag oder Anstellungsnachweis	Beschäftigungsdauer, Vertragsart (befristet/unbefristet), Probezeit
Eigenkapitalnachweis (Kontoauszug, Depotauszug)	Höhe des verfügbaren Eigenkapitals, Herkunft der Mittel
Nachweise über weitere Einnahmen	Mieteinnahmen, Kapitalerträge, Unterhaltszahlungen
Übersicht laufender Kredite	Bestehende Verbindlichkeiten, monatliche Raten, Restlaufzeiten
Exposé und Kaufvertragsentwurf der Immobilie	Kaufpreis, Objektdaten, Lage, Zustand der Immobilie
Grundbuchauszug (bei Bestandsimmobilien)	Eigentumsverhältnisse, bestehende Belastungen, Grundschulden
Selbstauskunftsformular der Bank	Vollständige Übersicht aller persönlichen und finanziellen Angaben

Tipp: Legen Sie alle Unterlagen digital als PDF vor. Viele Banken bieten inzwischen vollständig digitale Kreditantragsverfahren an, bei denen Sie die Dokumente direkt hochladen können.

Schufa-Score: Was bedeuten die Werte?

Der Schufa-Score ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Bonitätsprüfung. Er gibt an, wie wahrscheinlich es ist, dass Sie Ihre Kredite vertragsgemäß zurückzahlen. Je höher der Score, desto besser Ihre Bonität — und desto günstiger die Konditionen, die Banken Ihnen anbieten.

Score-Wert	Bewertung	Kreditvergabe
97,5 – 100 %	Sehr gut	Problemlos, beste Zinsen
95 – 97,5 %	Gut	Problemlos möglich
90 – 95 %	Befriedigend	Bedingt möglich, etwas höhere Zinsen
80 – 90 %	Ausreichend	Schwierig, deutlich höhere Zinsen
50 – 80 %	Mangelhaft	Meist abgelehnt oder nur mit Bürgen
Unter 50 %	Sehr schlecht	Kreditvergabe nahezu ausgeschlossen

Hinweis: Der genaue Score-Wert ist nur ein Richtwert. Banken bewerten die Bonität zusätzlich anhand individueller Kriterien wie Einkommen, Eigenkapital und Immobilienwert. Ein leicht unterdurchschnittlicher Score kann durch hohes Eigenkapital oder besonders stabiles Einkommen ausgeglichen werden.

Bonitätsprüfung verbessern: 5 Tipps vor dem Kreditantrag

Wenn Sie Ihren Immobilienkredit zu möglichst günstigen Konditionen erhalten möchten, sollten Sie Ihre Bonität gezielt verbessern, bevor Sie einen Kreditantrag stellen:

1. Schufa-Fehler korrigieren lassen: Fordern Sie jährlich eine kostenlose Schufa-Datenkopie an und prüfen Sie alle Einträge auf Richtigkeit. Fehler — zum Beispiel längst erledigte Forderungen, die noch eingetragen sind — können Sie direkt bei der Schufa beanstanden und löschen lassen.
2. Keine neuen Kreditanfragen stellen: Jede Kreditanfrage wird in der Schufa vermerkt und senkt temporär Ihren Score. Stellen Sie in den 6 bis 12 Monaten vor dem Immobilienkauf keine unnötigen Kreditanfragen. Nutzen Sie stattdessen konditionsunabhängige Anfragen bei Vergleichsportalen.
3. Laufende Kredite tilgen: Je weniger bestehende Verbindlichkeiten Sie haben, desto besser Ihre Bonität. Tilgen Sie Konsumkredite, Ratenkäufe oder Kreditkartenschulden so weit wie möglich, bevor Sie den Immobilienkredit beantragen.
4. Eigenkapital aufbauen: Ein höheres Eigenkapital reduziert das Kreditrisiko für die Bank und verbessert Ihre Verhandlungsposition erheblich. Empfohlen werden mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises inklusive Nebenkosten. Mit unserem Eigenkapitalrechner können Sie Ihren aktuellen Stand ermitteln.
5. Stabile Beschäftigung sicherstellen: Eine unbefristete Anstellung, am besten mit mehreren Jahren Betriebszugehörigkeit, signalisiert der Bank Einkommenssicherheit. Ein Jobwechsel kurz vor dem Kreditantrag — besonders in der Probezeit — kann die Kreditvergabe erschweren oder verzögern.

Selbstauskunft: Typische Vorlage einer Bank

Die meisten Banken stellen ein standardisiertes Selbstauskunfts-Formular bereit. Folgende Angaben werden dabei typischerweise abgefragt:

Bereich	Typische Fragen
Persönliche Daten	Name, Geburtsdatum, Adresse, Staatsangehörigkeit
Wohnverhältnisse	Eigentümer oder Mieter? Aktuelle Monatsmiete?
Familienstand	Ledig, verheiratet, geschieden? Anzahl unterhaltsberechtigter Personen?
Beruf und Anstellung	Arbeitgeber, Berufsbezeichnung, seit wann beschäftigt, befristet oder unbefristet?
Monatliche Einnahmen	Nettoeinkommen, Mieteinnahmen, Renten, sonstige Einnahmen
Monatliche Ausgaben	Miete, Versicherungen, Unterhalt, sonstige Fixkosten
Vermögen	Sparguthaben, Wertpapierdepots, Immobilienbesitz, Fahrzeuge
Verbindlichkeiten	Laufende Kredite, Leasingverträge, Bürgschaften, Dispositionsrahmen

Eine fertige Vorlage als PDF finden Sie hier: Selbstauskunft Bank (Download).

Kostenlose Schufa-Auskunft: Einmal jährlich gratis

Nach Art. 15 der DSGVO haben alle Verbraucher das Recht auf eine kostenlose Datenkopie — einmal pro Jahr. Diese sogenannte Schufa-Datenkopie können Sie direkt bei der Schufa Holding AG anfordern.

Die kostenlose Datenkopie enthält:

• Alle gespeicherten Personendaten
• Sämtliche Einträge zu Krediten, Verträgen und Zahlungsverhalten
• Den aktuellen Schufa-Score
• Informationen darüber, welche Unternehmen Ihre Daten abgefragt haben

Wichtig: Die kostenlose Datenkopie nach DSGVO ist nicht identisch mit der kostenpflichtigen Schufa-BonitätsAuskunft für Banken und Vermieter. Für den persönlichen Überblick reicht die kostenlose Datenkopie vollständig aus. Beantragen Sie diese über meineschufa.de.

Häufige Fragen zur Bonitätsprüfung beim Immobilienkredit

Wie lange dauert eine Bonitätsprüfung bei der Bank?

Bei vollständigen Unterlagen meist 1 bis 5 Werktage. Bei digitalen Antragsverfahren kann die erste Rückmeldung sogar innerhalb weniger Stunden erfolgen. Fehlen Unterlagen oder sind weitere Nachweise erforderlich, kann sich der Prozess auf 2 bis 3 Wochen verlängern.

Welcher Schufa-Score ist gut genug für einen Immobilienkredit?

Ab einem Schufa-Score von 95 % aufwärts haben Sie gute Chancen auf eine Kreditbewilligung zu normalen Konditionen. Zwischen 90 und 95 % ist eine Finanzierung meist noch möglich, jedoch zu leicht erhöhten Zinsen. Unter 90 % wird es zunehmend schwierig — hier empfehlen sich Gespräche mit einem Finanzvermittler.

Kann die Bank die Bonitätsprüfung ohne Schufa durchführen?

In Deutschland führen die meisten Banken standardmäßig eine Schufa-Abfrage durch. Es gibt jedoch einige Spezialbanken und Kreditvermittler, die auch Finanzierungen ohne Schufa-Auskunft anbieten — in der Regel zu deutlich höheren Zinsen. Für eine klassische Immobilienfinanzierung ist die Schufa-Prüfung üblich und nicht vermeidbar.

Was passiert, wenn ich negative Schufa-Einträge habe?

Negative Schufa-Einträge erschweren die Kreditvergabe erheblich. Erledigte negative Einträge werden nach 3 Jahren aus der Schufa gelöscht. Bis dahin können ein hoher Eigenkapitalanteil, ein Mitantragsteller mit guter Bonität oder spezialisierte Kreditvermittler dabei helfen, dennoch eine Finanzierung zu erhalten.

Wie oft darf die Bank meine Bonität prüfen?

Die Bank darf Ihre Bonität im Rahmen der Kreditprüfung prüfen. Jede harte Kreditanfrage wird in der Schufa vermerkt und beeinflusst Ihren Score kurzfristig negativ. Nutzen Sie Vergleichsportale, die mit konditionsunabhängigen Anfragen arbeiten — diese sind schufaneutral.