Teilverkauf Immobilie
Ratgeber und Vergleich (2023)
Wir sind stolz auf unsere Experten!
Alles über Teilverkauf einer Immobilie.
Das erwartet Sie hier
Wie ein Teilverkauf abläuft, welche Vorteile und Nachteile er mit sich bringt und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen. Außerdem: Die Anbieter Wertfaktor, Deutsche Teilkauf und Hausanker im Vergleich.
Inhalt des Ratgebers:
von unserem Immobilen-Experten
zuletzt aktualisiert am 22.11.2022
Das Wichtigste im Überblick
- Bei einem Teilverkauf werden bis zu 50% Ihrer Immobilie zum aktuellen Verkaufswert veräußert
- Sie erhalten lebenslanges Wohn- und Nutzrecht (das so genannte Nießbrauchrecht)
- Im Gegenzug zahlen Sie ein monatliches Entgelt
- Ein Rückkauf durch Sie oder Ihre Erben ist jederzeit möglich
- Voraussetzungen & Höhe des Nutzungsentgelts unterscheiden sich je nach Anbieter
1. Was ist ein Immobilien Teilverkauf?
Was ist ein Immobilien Teilverkauf?
Beim Teilverkauf Ihrer Immobilie veräußern Sie bis zu 50% Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Hauses. Dafür bekommen Sie den entsprechenden Anteil des Verkehrswerts ausgezahlt und genießen weiterhin uneingeschränktes, lebenslanges Nießbrauchrecht. Somit können Sie weiterhin zu Hause wohnen bleiben. Alternativ steht es Ihnen auch frei, Ihre Immobilie zu vermieten. Im Gegenzug dafür, dass Sie Ihr Objekt weiterhin nutzen dürfen, entrichten Sie ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilkäufer – ähnlich zur Miete.
Vorteile des Teilverkaufs
Der Teilverkauf Ihrer Immobilie bringt jede Menge Vorteile mit sich. So können Sie einen Teil Ihres Immobilienkapitals freisetzen und sich über finanzielle Unabhängigkeit freuen, ohne aus Ihrem vertrauten zu Hause ausziehen zu müssen. Da Sie weiterhin Miteigentümer bleiben, profitieren Sie außerdem von den zukünftigen Wertsteigerungen Ihres Objekts und dürfen Ihre Immobilie zur Erzeugung rentablen Cash-Flows vermieten.
Nachteile des Teilverkaufs
Im Gegenzug für das lebenslange Wohn- und Nutzungsrecht an dem Objekt, wird ein Nutzungsentgelt fällig, dass Sie monatlich an den Teilkäufer zu zahlen haben. Wie hoch das Nutzungsentgelt ist, hängt von der Höhe des Verkaufspreises ab und wird im Vorfeld bestimmt. Außerdem sind Sie als Nießbraucher für die Instandhaltungsmaßnahmen des Objekts verantwortlich.
Nachteile des Teilverkaufs:
- Monatliche Zahlung eines Nutzungsentgelts
- Bezahlung der laufenden Kosten des Objekts
- Anfallende Gebühren bei späterem Verkauf / Rückkauf
Aufgrund der laufenden Kosten, die Sie als Nießbraucher monatlich zu zahlen haben, kann ein Kredit eine Alternative zum Teilverkauf darstellen. Allerdings gestaltet sich die Aufnahme eines Kredits bei Senioren oft schwieriger als bei jüngeren Menschen. Und wenn sie einen von der Bank erhalten, dann meistens auch nur zu schlechteren Konditionen.
2. Für wen ist der Teilverkauf sinnvoll?
Gründe für einen Teilverkauf
Der Teilverkauf Ihrer Immobilie ist immer dann sinnvoll, wenn Sie Ihre Rente aufbessern möchten. Auch, wenn Sie eine größere Geldsumme benötigen, ist der Teilverkauf eine ideale Alternative zu den bereits bekannten Verrentungsmodellen. Mit dem, zur Verfügung stehenden Geld, können Sie sich zum Beispiel einen langersehnten Lebenstraum erfüllen oder Ihre Immobilie altersgerecht umbauen lassen.
3. Wie läuft ein Teilverkauf ab?
Voraussetzungen: Immobilienwert & Mindestalter
Damit Sie Ihre Immobilie anteilig verkaufen können, muss der Immobilienwert mindestens 200.000 Euro betragen. Außerdem sollte Ihr Objekt bereits vollständig oder größtenteils abbezahlt sein. Da sich das Angebot des Teilverkaufs an Senioren richtet, ist das in der Regel auch erst ab einem gewissen Alter möglich. Die meisten Anbieter haben hierfür ein Mindestalter von 60 Jahren festgelegt.
Ablauf: Bewertung, Kaufvertrag & Notartermin
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, kann der Teilverkauf auch schon starten. Hier der Ablauf zusammengefasst:
- Anbieter überprüft Angaben und gibt unverbindliches Kaufangebot ab
- Gutachter erstellt Wertgutachten des Objekts
- Sie erhalten ein verbindliches Kaufangebot inklusive Vertrag
- Sie entscheiden sich, ob Sie das Angebot annehmen möchten oder nicht
- Bei Angebotsannahme folgt die Beurkundung durch einen Notar
- Auszahlung des Kaufpreises und Entrichtung des Entgelts
4. Wie rechnet sich ein Teilverkauf?
Beispielrechnung
Nehmen wir an, Sie möchten Ihr Einfamilienhaus zu 25% verkaufen. Ein interessierter Anbieter wurde gefunden und hat einen Gutachter geschickt. Der ermittelte Verkehrswert Ihres Objekts liegt bei 425.000 Euro. Das Nutzungsentgelt beträgt monatlich 3% des Kaufpreises.
Daraus ergeben sich folgende Berechnungen:
| Ermittelter Wert der Immobilie | 425.000 Euro |
| Höhe der Auszahlung (25% des Immobilienwerts) | 106.250 Euro |
| Jährliches Nutzungsentgelt (3% der Auszahlungssumme) | 3.187,50 Euro |
| Höhe des monatlichen Nutzungsentgelts | 265,63 Euro |
Sie erhalten eine einmalige Auszahlung in Höhe von 106.250 Euro und müssen im Gegenzug für das lebenslange Nießbrauchrecht monatlich 265,63 Euro an den Teilkäufer bezahlen.
5. Worauf muss man achten?
Risiko eines Wertverlusts der Immobilie
Je nach Umstand, sind nicht nur zukünftige Wertsteigerungen möglich, sondern auch Wertverluste. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Lage der Immobilie an Attraktivität verliert. Aus diesem Grund greifen viele Anbieter auf eine Vertragsklausel zurück, die ihnen bei einem Verkauf den Mindestverkaufswert des Objekts zuzüglich einer Rendite als Ausgleich für die Ankaufskosten zusichert.
Nutzungsentgelt, Instandhaltungskosten & Co.
Da Sie das alleinige Wohn- und Nutzrecht der Immobilie besitzen, müssen Sie neben dem monatlichen Nutzungsentgelt auch für die weiteren, fortlaufenden Kosten des Objekts aufkommen. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen. Die Gutachtergebühren im Falle eines Rückkaufs gehören ebenfalls dazu. Wird Ihr Verkauf als gewerblich eingestuft oder ist Ihre Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen, können außerdem Spekulationssteuer und Gewerbesteuer auf Sie zukommen.
Diese Kosten sollten Sie mit einrechnen:
- Monatliches Nutzungsentgelt
- Kosten für Modernisierung & Instandhaltung
- Gutachtergebühren bei Rückkauf
- Ggf. Spekulationssteuer und Gewerbesteuer
6. Teilverkauf Anbieter im Vergleich
Sie haben sich für den Teilverkauf Ihrer Immobilie entschieden und erfüllen alle nötigen Voraussetzungen? Dann müssen Sie jetzt nur noch einen Käufer finden. Hierfür stehen Ihnen einige Anbieter, die sich auf den anteiligen Kauf von Immobilien spezialisiert haben, zur Verfügung. Wir haben uns die Top 3 Anbieter auf Basis des Preis-Leistungs-Verhältnisses für Sie angeschaut.
Zu den kundenfreundlichsten Teilverkauf Anbietern gehören:
- Deutsche Teilkauf
- Hausanker
- Wertfaktor
Wir stellen Sie Ihnen im Einzelnen vor.
Deutsche Teilkauf
Bei Deutsche Teilkauf sind die Konditionen ähnlich. Der Unterschied: Das jährliche Nutzungsentgelt liegt bei 4,99 Prozent der Auszahlungssumme und wird auf 10 Jahre festgeschrieben. Sind die 10 Jahre vorbei, richtet sich die Höhe des Nutzungsentgelts nach dem europäischen Referenzzinssatz Euribor.
Alle Voraussetzungen und Konditionen bei Deutsche Teilkauf zusammengefasst:
- Immobilienwert: mindestens 200.000 Euro
- Mindestauszahlungssumme: 100.000 Euro
- Höhe des Nutzungsentgelts: 4,99 Prozent
Hausanker
Auch bei Hausanker wird eine Mindestobjektwert von 200.000 Euro und eine Mindestauszahlungssumme von 100.000 Euro erwartet. Um sicherzustellen, dass Sie weiterhin bequem zu Hause wohnen bleiben können und Sie Ihr Nießbrauchrecht weniger kostet, als die meisten Mieten in Ihrer Umgebung, veranschlagt Hausanker ein monatliches Nutzungsentgelt von 4,99 Prozent.
Das Wichtigste zu Hausanker im Überblick:
- Immobilienwert: mindestens 200.000 Euro
- Mindestauszahlungssumme: 100.000 Euro
- Höhe des Nutzungsentgelts: 4,99 Prozent
Wertfaktor
Um für einen Teilverkauf bei Wertfaktor in Frage zu kommen, muss der Immobilienwert bei mindestens 200.000 Euro liegen. Die Mindestauszahlungssumme sollte idealerweise 100.000 Euro betragen. Um Ihnen maximale Flexibilität zu ermöglichen, können Sie sich bei Wertfaktor außerdem zwischen unterschiedlichen Modellen entscheiden.
Der Teilverkauf bei Wertfaktor auf einen Blick:
- Immobilienwert: mindestens 200.000 Euro
- Mindestauszahlungssumme: 100.000 Euro
- Höhe des Nutzungsentgelts: bis zu 7,58 Prozent
7. Fazit
Immobilien sind nicht nur eine sichere und wertbeständige Kapitalanlage, sie sind oft auch voller Erinnerungen, von denen man sich nur schwer trennen kann. Der Teilverkauf Ihrer Immobilie ist daher eine ideale Option, um Ihr Immobilienvermögen freizusetzen, ohne aus den eigenen vier Wänden ausziehen zu müssen. Sie genießen weiterhin uneingeschränktes Nießbrauchrecht an Ihrem Objekt und können das freigewordene Kapital nutzen, um sich Ihre Träume zu erfüllen und Ihren Lebensabend sorglos zu genießen. Überprüfen Sie vorab, ob Ihre Immobilie alle Voraussetzungen für einen Teilverkauf erfüllt und nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um die Konditionen der unterschiedlichen Anbieter mit einander zu vergleichen.