Ohne Eigenkapital: Haus und Wohnung kaufen

Kein Eigenkapital einsetzen beim Immobilienkauf – Sie möchten sich endlich den Traum des Eigenheims erfüllen oder anhand eines Mietobjekts mit Immobilien Geld verdienen? Das geht auch mit nur wenig Eigenkapital oder ganz ohne Eigenkapital. In diesem Fall spricht man von der sogenannten 100%-Finanzierung, der Vollfinanzierung oder auch von der 110%-Finanzierung. Wir zeigen Ihnen die Vorteile und Nachteile der Vollfinanzierung und worauf es beim Einsatz Ihres Eigenkapitals ankommt. Außerdem: Die Teilfinanzierung im Vergleich. Hier gelangen Sie zurück zum Eigenkapital Ratgeber.

Immobilienkauf ohne Eigenkapital

Je nachdem, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung mit nur wenig Eigenkapital finanzieren möchten, finden Sie hier die passenden Informationen:

In diesem Artikel gehen wir mal ganz allgemein auf die Vollfinanzierung im Vergleich zur Teilfinanzierung ein und besprechen die Frage: Wie viel Eigenkapital in die Finanzierung einbringen?

Schauen wir uns hierfür die unterschiedlichen Finanzierungsarten an.

Vollfinanzierung: Immobilie finanzieren ohne Eigenkapital

Ist die Rede davon, ein Darlehen ohne den Einsatz von Eigenkapital abzuschließen, meint man eine Finanzierung der Immobilie allein mit Fremdkapital von der Bank. Dabei wird zwischen der 100%-Finanzierung und der 110%-Finanzierung unterschieden.

Vollfinanzierung: Ihre Immobilie wird von der Bank finanziert

Wie genau funktioniert das?

Bei einer 100%-Finanzierung übernimmt die Bank den kompletten Kaufpreis der Immobilie. Die Eigenkapitalquote des Käufers beträgt in diesem Fall null Prozent. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt über regelmäßige Ratenzahlungen, die sowohl Zinsen als auch Tilgung enthalten.

Entscheiden Sie sich dazu, in eine Immobilie als Kapitalanlage oder für den Eigennutz zu investieren, fallen zuzüglich zum Kaufpreis noch zusätzliche Kosten an, wie zum Beispiel die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren, die nicht in die Finanzierung einbezogen werden. Bei einer 100%-Finanzierung müssen Sie diese als Käufer selbst bezahlen.

100%-Finanzierung: Kaufpreis komplett finanzieren

100 % – Finanzierung in Kurz:

  • Kreditsumme = Kaufpreis
  • Eigenkapital als Sicherheit
  • Eigenkapitalfreisetzung bei Tilgungshöhe = Eigenkapital
  • Risiko für die Bank ist höher
  • Bonität ist wichtiger
  • Kaufnebenkosten müssen selbst bezahlt werden

Vollfinanzierungen werden von Banken häufig kritisch betrachtet, da sie mit einem höheren Risiko verbunden sind. Deswegen führen Banken vorab eine Bonitätsprüfung durch, um die Kreditwürdigkeit des Käufers zu prüfen und sich vor einer fehlenden Rückzahlung des Darlehens zu schützen.

110%-Finanzierung: Kaufnebenkosten mitfinanzieren

Haben Sie gar kein Geld für den Immobilienkauf zur Hand kann auch eine 110%-Finanzierung abgeschlossen werden. Das bedeutet, nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten werden mithilfe eines Kredits finanziert.

Beispiel der 110 % – Finanzierung:

  • Immobilienwert: 200.000 Euro
  • Kaufnebenkosten: 20.570 Euro
  • Kredithöhe: 220.570 Euro

Auch hier ist eine ausführliche Bonitätsprüfung nötig. Deshalb streben die meisten Immobilienkäufer eine Teilfinanzierung an.

Teilfinanzierung: Viel bis wenig Eigenkapital einsetzen

Als Alternative zur Vollfinanzierung kann die Teilfinanzierung gewählt werden. Hier wird die Immobilie mit einem Eigenkapitaleinsatz finanziert. Genauer wird ein Teil des Kaufpreises selbst finanziert. Der andere Teil wird von der Bank übernommen.

Die Teilfinanzierung kann beispielsweise eine 50 % -, 80 % -, 60 % -, oder 30 % – Finanzierung sein, je nachdem wie viel Eigenkapital eingebracht werden kann. Wie groß der Bankanteil sein soll, ist Verhandlungssache zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber.

Die Bank geht gerne eine 50 % – Finanzierung ein, da das Risiko für sie hier deutlich geringer ist als bei einer Vollfinanzierung. Der Vorteil hier ist auch, dass Sie eine weniger gute Bonität benötigen.

Die Teilfinanzierung im Überblick:

  • Teil des Kaufpreises wird selbst finanziert
  • Andere Teil wird von der Bank übernommen
  • Eigenanteil wird mit der Bank verhandelt
  • Risiko für die Bank ist geringer
  • Bonität ist weniger wichtig

Im Folgenden werden die genauen Vor- und Nachteile der Vollfinanzierung und der Teilfinanzierung gegenübergestellt.

Vor- & Nachteile: Vollfinanzierung, Teilfinanzierung & Co.

Die Vor- und Nachteilen der Vollfinanzierung, Teilfinanzierung und 110%-Finanzierung im Vergleich.

Vollfinanzierung Teilfinanzierung
110%-Finanzierung
Vorteile
  • Kein Eigenkapital erforderlich
  • Hohe Flexibilität bei der Immobilienwahl
  • Kein Kapitalbindungseffekt
  • Geringerer Zinssatz als bei Vollfinanzierung
  • Keine Notwendigkeit, das gesamte Kaufpreis oder Baukosten sofort zu finanzieren
  • Finanzierung von Renovierung oder Sanierung möglich
  • Kein Eigenkapital erforderlich
Nachteile
  • Hohe Zinsbelastung
  • Höheres Ausfallrisiko
  • Keine Tilgung des Eigenkapitals möglich
  • Erfordert eine höhere Eigenkapitalquote
  • Eingeschränkte Flexibilität bei der Immobilienwahl
    • Höhere Zinsbelastung
    • Höheres Risiko aufgrund der höheren Kreditsumme

 

Vergessen Sie nicht, dass die Vor- und Nachteile je nach individueller Situation und Marktbedingungen variieren können. Eine sorgfältige Abwägung der verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten ist in jedem Fall empfehlenswert.

Das Wichtigste zum Eigenkapital im Überblick:

  • Teilfinanzierung: z.B. 200.000 Euro Immobilienwert & 100.000 Euro Kredithöhe
  • Vollfinanzierung: z.B. 100.000 Euro Immobilienwert & 100.000 Euro Kredithöhe
  • Immobilienwert, Kredithöhe und Bonität entscheiden über Finanzierungsangebot

Jetzt kennen Sie die einzelnen Finanzierungen und können selbst entscheiden, wie Sie vorgehen möchten. Im Anschluss gibt es für Sie noch eine Entscheidungshilfe zum Eigenkapitaleinsatz.

Eigenkapital einbringen bei der Immobilienfinanzierung

Wie viel Eigenkapital sollte ich in die Immobilienfinanzierung einbringen? Wie Sie bereits wissen, können Sie mit Ihrer kreditgebenden Bank eine Teil- oder eine Vollfinanzierung aushandeln.

Doch worauf kommt es eigentlich an?

Immobilienwert & Kredithöhe sind ausschlaggebend

Grundsätzlich kommt es auf das Verhältnis zwischen dem Immobilienwert und der Kredithöhe an, welches Finanzierungsangebot die Bank Ihnen macht. Allgemein wichtig ist es, dass den eigenen Schulden ein echter Gegenwert gegenübersteht, sodass beide Parteien, Kreditnehmer und Kreditgeber, sicher sein können, dass der Kredit abgezahlt werden kann. Der eigene Kapitaleinsatz kann dabei die Bonität verbessern.

Merken Sie sich also:

Entscheidend ist das Verhältnis zwischen dem Immobilienwert und der Kredithöhe

Wenn es um den Eigenkapitaleinsatz bei der Immobilienfinanzierung geht, gilt immer die folgende Grundregel.

Grundregel zum Eigenkapitaleinsatz

Eine Grundregel beim Einsatz von Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung lautet, dass eine höhere Eigenkapitalquote in der Regel zu günstigeren Konditionen bei der Finanzierung führt. Denn durch den Einsatz von Eigenkapital reduziert sich das Risiko für den Kreditgeber, da ein Teil des Kaufpreises oder der Baukosten durch das Eigenkapital abgedeckt wird und somit das Ausfallrisiko sinkt.

Die Regel:

Eine höhere Eigenkapitalquote führt zu günstigeren Konditionen bei der Finanzierung

Eine hohe Eigenkapitalquote kann auch dazu beitragen, die monatliche Belastung durch die Kreditraten zu reduzieren, da bei höherem Eigenkapitaleinsatz eine geringere Kreditsumme benötigt wird und daher die Zinszahlungen sinken können.

Zum Abschluss unser Expertentipp für Sie zum Eigenkapital.

Fazit: Unser Expertentipp zum Thema Eigenkapital

Ein Ratschlag unserer Experten: Minimieren Sie den Einsatz Ihres eigenen Kapitals. Geld, das Sie nicht verwenden, bleibt flexibel und kann anderswo, beispielsweise für den Erwerb einer weiteren Immobilie, genutzt werden. Indem Sie Ihre erste Immobilie als effektive Geldanlage nutzen, erhöhen Sie oft die Chancen auf eine bessere Rendite für zukünftige Immobilieninvestitionen.

Merken Sie sich also folgenden Tipp:

Streben Sie eine 80-100%-Finanzierung von der Bank an, um das Geld optimal zu nutzen

Immobilien Finanzierung: So funktioniert’s

Genug zum Thema Eigenkapital. Alles Weitere, was Sie über die Finanzierung Ihrer Immobilie wissen müssen und welche Finanzübungsstrategie am sinnvollsten ist, das und mehr erfahren Sie hier.

Mehr zum Thema Finanzierung von Immobilien, in unserem Ratgeber: