Baujahr Immobilie: Mängel und Zustand nach Jahrzehnten – altes Haus von 1900 bis heute
Baujahr und Mängel einer Immobilie – Baujahr vor 1900, 1900-1939, 1950er Jahre, 1960, 1970, 1980 bis 2000. Alte Immobilien (Altbau), Häuser und Wohnungen, bringen ihre Nachteile mit sich, aber auch Vorteile. Doch worauf müssen Sie, je nach Alter der Immobilie (Baujahr) achten? Lernen Sie hier im direkten Vergleich, die Fakten, Mängel, Nachteile, aber auch Vorteile, der einzelnen Baujahre, als Bewertungsfaktor inkl. Mängel-Checklisten für alle Jahrzehnte.
Alte Immobilie: Haus und Eigentumswohnung in den Jahren
Hätten Sie gedacht, dass über 2.650.000 Immobilien in Deutschland noch vor 1919 gebaut wurden? Vor 1949 sogar ganze 5 Millionen. All diese Gebäude sind nach wie vor im Markt. Diese und andere, erbaut nach den 50er Jahren, können Schnäppchen sein, tragen aber auch Risiken in sich. Welche Unterschiede und typische Mängel gibt es, je nach Alter der Immobilie? Und, lohnt es sich ein altes Haus / eine alte Wohnung zu kaufen?
Das Alter einer Immobilie ist ein zentraler Faktor für Sie als Immobilienkäufer. Schließlich geht es um die grundlegende Bausubstanz. Sie kennen das Alter Ihrer (zukünftigen) Immobilie nicht? 5 Möglichkeiten: Baujahr Immobilie herausfinden.
Kaufpreis und Rendite einer alten Immobilie
In der Anschaffung sind ältere Immobilien oft günstiger. Das reduziert zum einen die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, ggf. auch Immobilienmakler, wenn tätig). Durch den geringeren Kaufpreis, ist die Rendite älterer Immobilien ist meist höher, als bei neueren Wohnungen und Häusern.
Instandhaltungskosten und Mängel
Bedenken Sie aber auch, dass die laufenden Kosten, für Instandhaltung der Immobilie, höher sind!
Unterschiedliche Baujahre bringen unterschiedliche, typische Mängel mit sich. Für bestimmte Jahrgänge lassen sich also (zumindest) typische Mängel identifizieren. Diese geben Ihnen ein Gespür, auf welche Details Sie, bei der nächsten technischen Prüfung oder Besichtigung, einer Immobilie achten sollten.
Je besser die Lage, desto älter darf eine Immobilie sein. Im Umkehrschluss, je schlechter die Lage, desto eher sollten Sie auf einen guten Zustand von Haus oder Wohnung achten.
Tipp! Wie Sie am besten die Bausubstanz der Bestandsimmobilie bewerten erfahren Sie in unserem Beitrag.
Wenn Ihnen alle Mängel vor dem Kauf bekannt sind, sind Sie aber kalkulierbar. Deshalb folgt gleich unsere Checkliste, für alte Immobilien.
Vorteile und Nachteile in kurz
Hier noch einmal zusammengefasst, die Vorteile und Nachteile.
Vorteil beim Kauf einer alten Immobilie:
- Meist günstigerer Kaufpreis
- Kosten sind kalkulierbar, wenn Ihnen die Mängel bekannt sind
- Geringerer Kaufpreis sorgt oft für bessere Rendite
- Lage in gewachsener Infrastruktur
Nachteil beim Kauf einer alten Immobilie:
- Höhere Kosten für Instandhaltung
- Mögliche, versteckte Mängel (die Sie gleich kennen lernen!)
Exkurs: Wie alt sind Immobilien in Deutschland?
Das Wissen um die Mängel der Baujahre ist wichtig, denn wie sie hier sehen, ist der Bestand an Immobilien im Alter breit gestreut.
Stand: 09/21; Quelle Statistische Ämter; Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung. Aktuellste Erhebung.
- Vor 1919 gebaut: 2.655.042
- 1919 – 1949 gebaut: 2.374.762
- 1950 – 1979 gebaut: 7.357.255
- 1980 – 1989 gebaut: 2.090.142
- 1990 – 1999 gebaut: 2.490.829
- 2000 – 2011 gebaut: 1.954.588
Viele Profis verfolgen gezielt die Strategie von “günstig kaufen und aufwerten”. Egal ob freistehendes, altes Haus, verlassende Immobilie oder Eigentumswohnung im desolaten Zustand. Mietanpassung, Werterhöhung durch Sanierung, direkte Umlage einiger Kosten auf die Mieter. Das gezielte Aufkaufen alter Immobilien, mit dem Ziel der Wertsteigerung (Objektwert / Mietwert), verfolgen viele, professionelle Immobilien Investoren. So können Sie den Profit aus der Rendite erhöhen (Rückzahlung plus Vermögensaufbau), steigern aber auch die Bewertung der Immobilie (Bonität) und den möglichen Wiederverkaufspreis.
Je besser Sie über mögliche Mängel nach Baujahren informiert sind, desto besser.
Beginnen wir mit ganz allgemeinen Mängeln.
Typische Mängel aller Bestandsimmobilien
Zu den absolut typischen Mängeln von Immobilien (im Allgemeinen), die von vielen erst nach dem Kauf entdeckt werden, zählen Schimmel, Wasserschäden, Hausschwamm, Befall von Ungeziefer im Extremfall und auch diese Beispiele:
- Bausubstanz: Risse im Putz oder im Mauerwerk
- Haustechnik: Isolierung von Wasserleitungen, manchmal noch Bleirohr im Einsatz
- Elektrotechnik: Zu wenig Steckdosen in den Räumen oder zu dünne Kabel nach alten Standards
- Dach: Fehlende und verrutschte Dachziegel (Feuchtigkeit dringt ein) oder Schimmelbefall
- Undicht: Fenster, Keller und Dach
Bis 1900
Immobilien, die bis 1900 erbaut wurde, sind mittlerweile über 120 Jahre alt.
Fassade, Dämmung, Dach und Keller
Tückisch und typisch sind auch Risse im Putz oder auch im Mauerwerk. Das heißt aber auch, viele moderne Elemente sind nicht vorhanden. Zum Beispiel Wärmedämmung, Ziegel liegen ohne Dämmung auf den Dächern. Denn, Energieeffizienz war noch kein Thema. Ebenso wenig, bei allen eingebauten Fenstern, meist einfach-verglast und nach über hundert Jahren morsch. Genauso wie Schalldämmung für Fassenden und Zwischenböden.
Sanitäre Anlagen und Elektroinstallationen
Ein weiterer Aspekt, den Sie in solchen Immobilien begegnen werden, sind feuchte Kellerräume und Dachböden. Auch im Sanitärbereich haben Immobilien vor 1900 typische Mängel. Häufig wurden zum Beispiel Bleirohre für Wasserleitungen verbaut. Solche Bleileitungen sind seit 1971 nicht mehr zulässig.
Ebenso veraltet, die Elektroinstallationen im Haus. Die Technik war vor 120 Jahren eine ganz andere, deutlich reduzierter. Das vorhandene System und die Leitungen, entsprechen also nicht den heutigen Standards.
Um Gefahren zu vermeiden muss die Elektronik also erneuert werden. Alles rund um die Elektroinstallation in unserem Ratgeber.
Mängel von 120+ Jahre alten Immobilien
Typische Mängel, vor 1900 gebaut:
- Risse im Putz oder auch im Mauerwerk
- Keine Wärmedämmung
- Kein Schallschutz an Fassade, Decken und Zwischenwänden
- Feuchte Kellerräume und Dachböden
- Blei- und Tonrohre für Wasser und Abwasser
- Elektroinstallationen sind zu klein und veraltet
Noch eine interessante Frage, die uns manchmal von Erstkäufern begegnet:
Kann eine Immobilie zu alt sein?
Zugegeben, die Frage “Kann eine Immobilie zu alt sein?”, haben wir etwas spitz formuliert! Doch tatsächlich haben Immobilien lang bestand, bei regelmäßiger Instandhaltung ihrer Eigentümer. 50 Jahre, 60 Jahre, 70 Jahre, auch 100 Jahre und mehr.
Denken Sie nur an Immobilien in Berlin-Mitte, viele sind über 100 Jahre alt, gehören aber zu den teuersten in der Stadt. In München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Dresden und vielen anderen Städten ist es genauso. “Alt” heißt auch, dass die Immobilie in einer gewachsenen Infrastruktur gelegen ist.
1900 – 1939
Starten wir bei typischen Mängeln am Dach, von Immobilien um 1900, 1910, 1920 und 1930.
Dach: Fehlende Unterspannbahnen und Feuchtigkeit
Zum einen gibt es keine Unterspannbahnen. Solche Unterspannbahnen, leiten Flugschnee oder Regen, der vom Wind unter die Eindeckung gedrückt wird, nach unten ab. Ohne die Bahn tritt Feuchtigkeit ein. Auch in den Etagen sind die meist verbauten Holzbalkendecken häufig durch gebogen und haben manchmal sogar Schwammbefall.
Dünne Außenwände und Brandschutz
Konstruktionen aus diesen Jahren zeigen oft Mängel der Außenwände, durch zu dünne Konstruktionen. Das wiederum sorgt für Kondensationsprobleme und deren Folge, kann Schimmelbefall sein.
Brandschutz ist auch ein Thema in dieser Periode, denn viele Treppen wurden aus Holz gebaut. Zum einen ein Thema für mangelnden Brandschutz. Zum anderen, sind sie nach circa 100 Jahren schon sehr durchgetreten und in Ihrer Substanz meist ebenso mangelhaft.
Zunehmend mangelndes Baumaterial
Feuchtigkeit wird hier auch oft bei Kellern zum Problem, aufgrund fehlender Abdichtungen. So steigt die Feuchtigkeit vom Keller, hoch in die Wohnräume.
Und auch hier wurden meist noch Bleirohre für Wasserleitungen verbaut. Wie zuvor beschrieben, solche Bleileitungen sind in Deutschland seit 1971 gesetzlich verboten.
Insbesondere ab 1930 werden Rohstoffe für andere Ziele verwendet, wie Sie gleich noch sehen werden. Dementsprechend wurde alles etwas unterdimensioniert geplant und gebaut, wie Sie anhand gebogener Holzbalkendecken, der fehlenden Dichtungen an Kellerräumen oder auch den dünnen Außenwänden sehen.
Checkliste: Mängel um 1900 – 1939
Typische Mängel, von Immobilien die Anfang des letzten Jahrhunderts gebaut:
- Fehlende Unterspannbahnen lassen Feuchtigkeit eindringen
- Kondensationsprobleme (ebenfalls durch zu dünne Außenwände)
- Fehlende Dichtungen der Keller lassen außerdem Feuchtigkeit eindringen
- Durchgebogene Holzbodendecken, ggf. auch Schwammbefall
- Mangelnder Brandschutz
- Wasserleitungen meist Bleirohre
- Risse im Putz oder im Mauerwerk
1939 – 1945
In den nun Folgenden Jahren traten viele Ereignisse ein, verkürzt, die politischen Veränderungen ab 1933, dem Kriegsbeginn 1939 bis Kriegsende 1945. Fast alle Energie floss von 1939 bis 1945 in den Krieg, dementsprechend wurde in den Jahren immer weniger gebaut, bis Bausubstanz sogar zerstört wurde.
Baumaterial Mangel: Zu einfach, zu schnell gebaut
Wenig Baumaterial, wenig Komplexität, alles wurde einfach und schnell errichtet. Wenn gebaut wurde, dann mit dem Material, dass zur Verfügung stand. Häufig wurden neue Gebäude einfach aus Bauschutt erreichtet. Dementsprechend haben Immobilien aus diesen Jahren, fast immer eine wirklich schlechte Bausubstanz.
Statik, Schädlingsbefall und undichte Gasleitungen
Das Schnelle und einfacher Erbauen bringt viele Mängel mit sich, manchmal sogar in der Statik des Hauses. Es sorgt aber auch dafür, dass unpassende Materialen verwendet wurden, zum Beispiel Sommerholz für die Dächer, welches anfälliger ist für Schädlingsbefall.
Ein neues Problem, bei Immobilien in dieser Periode, sind Gasleitungen. Schnell installiert, danach die lange Zeit, dadurch sind manche Gasleitungen heute undicht.
Gleich wie schon in den Jahren davor, wenig Baumaterial heißt auch, dünne Wände, sowohl im Innen- als auch im Außenbereich.
Checkliste: Mängel um 1939 – 1945
Hier noch einmal die typischen Mängel von 1939 – 1945:
- Starker Mangel an Baumaterial (Ressourcen flossen in Krieg)
- Bauschutt (und sonstiges) wurde Baumaterial
- Schädlingsbefall durch falsches Baumaterial
- Schnelles Erbauen kann auch für statische Probleme sorgen
- Risse im Putz oder im Mauerwerk
- Außen und Innen, dünne Wände
- Undichte Gasleitungen
- Mangelnder Brandschutz
1945 – 1959
Die wichtigsten Mängel von Immobilien, die um 1945 – 1959 gebaut wurden.
Dachstuhl nicht gedämmt, bedenkliches Baumaterial
Dächer sind in diesem Zeitraum nicht gedämmt. Einer der Mängel von Immobilien um 1945 – 1960, die Sie als Käufer berücksichtigen müssen. Zwar hat sich die Substanz im Bau, nach 1945, deutlich verbessert, allerdings wurden auch viele, heutzutage bedenkliche Baumaterialien verwendet. Bedenkliche Stoffe wie Asbest, Bleifarben, Formaldehydfarben aber auch Teer, zum Beispiel teerhaltiger Parkettkleber. Insbesondere dem Asbest galt später lang große Aufmerksamkeit, aufgrund der Gesundheitsgefahren. 73% davon wurden in Asbestzement verarbeitet, 8% in Fußbodenbelägen, der Rest verteilt sich auf verschiedene Bauprodukte. Der Einsatz von Asbest wurde erst im Jahr 1993 verboten.
Mangelhafter Brandschutz ist bei Immobilien bis 1960, nach wie vor ein Thema. Durch den schnellen und dichten Wiederaufbau, nach dem Krieg, mangelt es vor allem an Zufahrt-Möglichkeiten für die Feuerwehr und an Brandschutztüren.
Ein weiterer Mangel, der sich schon vor 1945 bemerkbar machte, undichte Gasleistungen und der Befall von Schädlingen in den Holzdecken der Immobilie. Weiter bedingt, durch das knappe Baumaterial, insbesondere zu Beginn der Periode.
Das bedingt auch erneut relativ dünne Wände und dadurch hellhörige Einheiten. Zusätzlich kommen die, zu derzeit, gern verwendeten Holzdielen hinzu. Mangelhafter Schallschutz ist also ein weiterer Mangel dieser Zeit, den Sie im Blick haben sollten, wenn eine alte Immobilie für Sie als Käufer in Betracht kommt.
Checkliste für Immobilien um 1945 – 1959
Hier noch einmal die typischen Mängel von 1945 – 1959:
- Bleirohre noch in Verwendung (zunehmend Stahlrohre)
- Einsatz bedenklicher Baumaterialien wie Asbest und Bleifarben
- Fehlender Brandschutz (Feuerwehr Zufahrt, Brandschutztüren)
- Gasleitungen undicht
- Ungeziefer in den Holzdecken
- Mangelhafter Schallschutz (dünne Wände und Holzböden)
- Auch hier, Risse im Putz oder im Mauerwerk
1960 – 1969
Während die Mängellisten von Immobilien vor 1960 noch relativ lang waren, verkürzen sich die Punkte der Checkliste beim Bau nach 1960 schon erheblich. Zum Beispiel:
- Statt Holz im Treppenhaus (Brandgefahr), jetzt nur noch Stein und Beton
- Statt aus Holz, sind Decken jetzt auch aus Beton
- Fenster gedämmt und aus Alu
Brandschutz, Beton und trockene Räume
Zum einen reduziert sich die Brandgefahr, denn statt Holz im Treppenhaus, wird jetzt nur noch mit Stein und Beton gebaut. Gleiches gilt für die bisherigen Mängel der Holzdecken (durchgebogen oder sogar mit Ungeziefer), sie sind jetzt auch aus Beton gebaut.
Bisher war Feuchtigkeit auch immer ein großes Thema. Ganz egal ob Dächer, Feuchtigkeit durch fehlende Abdichtung der Kellerräume oder auch einglasige Fenster mit Holzrahmen.
Feuchtigkeit aus den Kellerräumen werden jetzt durch Drainagen verhindert. Dächer werden durch Unterspannbahnen trocken gehalten und die Kondensationsprobleme der zu dünnen Außenwände sind auch behoben, Baumaterial ist im Vergleich zur Zeit nach 1945 ausreichend vorhanden. Fenster werden jetzt meist aus Aluminium gefertigt, die Rahmen sind gedämmt.
Mängel: Fenster, Dachdämmung und Baustoffe
Allerdings sind Fenster immer noch einfach verglast. Dachstühle sind zwar trocken, aber noch nicht gedämmt. Mangelhaft sind, eben den einfach verglasten Fenstern, die nach wie vor bedenklichen Baumaterialien, die bei Immobilien in diesem Zeitraum eingesetzt wurden. Nach wie vor wird teerhaltige Parkettkleber verwendet.
Dachstühle sind immer noch nicht gedämmt. Und wenn Dämmung im Haus verwendet wurde, dann gesundheitsschädliche. Die kurzen Fasern der verwendeten Dämmwolle, macht sie für Menschen gefährlich. Häufig sind aber auch Schäden am Beton, spezieller an Balkon und Loggien, aufgrund der mangelhaften Abdichtungen.
Checkliste für Immobilien um 1960 – 1969
1960 – 1969 gibt es deutlich weniger Mängel, die Sie beachten müssen:
- Einfachverglasung
- Bedenkliche Baustoffe (teerhaltige Parkettkleber)
- Gesundheitsschädliche Dämmung (zu kurze Fasern)
- Dachstühle nicht gedämmt
- Betonschäden an Balkonen und Loggien
1970 – 1979
Auch bei Immobilien der 70er können Sie ein paar Punkte von der Mängel-Checkliste streichen. Unter anderen wurden erste Vorgaben zum Schallschutz durch Dämmung beschlossen. Gebäude werden sehr effizient gebaut, wenn es um den Grundriss von Zimmern und Wohnfläche geht.
Wasserrohre sind mittlerweile sogar häufiger aus Kupfer gefertigt. Abwasser wird durch Stahl- oder Plastikrohre geleitet. Vieles hat sich verbessert.
Gebaut wird fast nur noch aus Beton, was auf lange Sicht ein paar Nachteile mit sich bringt.
Viel Beton, Kälte, Feuchtigkeit und Sanierung
Kälte, Wärme und Feuchtigkeit, alle bauen mit Beton, doch auf lange Sicht kommt es zu Schwierigkeiten. Beton reagiert als Baustoff anders auf die Natur und Umgebung. Kälte wird in kalten Monaten in die Innenräume geleitet. Das wiederum kann zu Schimmel führen.
Beton weiß, mit der bisherigen Bauweise, aber auch nicht die Langlebigkeit aus. Schon jetzt sind viele Gebäude aus den 70er Jahren oft sanierungsbedürftig. Insbesondere Außenanlagen, also Balkon und Loggien. Aber auch im Innenbereich, achten Sie auf veraltete und verstopfte Wasserleitungen, ebenso wie auf alte Heizsysteme. Apropos Heizsystem. Ist eine Zentralheizung verbaut, deren Baujahr vor 1985 liegt, muss dieses aus Emissionsgründen ausgetauscht werden.
Mängel von Immobilien um 1970 – 1979
Hier noch einmal die typischen Mängel von 1970 – 1979:
- Beton als Baustoff mit Schwierigkeiten bei Kälte / Feuchtigkeit
- Schon jetzt, oft sanierungsbedürftig (Balkons, alte Wasserleitungen, Heizsysteme)
- Teerhaltige Parkettkleber waren nach wie vor im Einsatz
- Zentralheizung (Baujahr vor ’85 muss ausgetauscht werden)
1980 – 1999
Baumaterialien, Dämmung für Wärme und Schallschutz, Brandschutz, bei Immobilien der 80er, 90er Jahre, finden Sie häufig sehr soliden Bestand vor. Selbst Fenster sind jetzt doppelglasig und isoliert.
Flachdach, geringe Dämmung, kommende Instandhaltung
Zu den Mängeln dieser Periode gehören Anschlüsse am Flachdach, zu geringe Dämmung und die mittelfristig, kommenden Kosten für Instandhaltung.
Typische Mängel der 80er kommen insbesondere bei Flachbauten vor, die in diesem Jahrzehnt vermehrt gebaut wurden. Insbesondere die Dachanschlüsse und -abschlüsse sind oft kaputt.
Die Dämmung der Objekte hat sich, wie eben beschrieben, schon erheblich verbessert. Verglichen mit den heutigen Standards, sind sie aber auch veraltet und zu schwach.
In den 80ern haben Sie “zum letzten Mal” ein Problem mit der Heizanlage, denn wie schon beschrieben, aus Emissionsgründen, müssen alle Zentralheizungen deren Baujahr vor 1985 liegt, ausgetauscht werden.
Sie sehen schon, die Mängel sind deutlich weniger, als in den vorherigen Jahrzehnten. Beachten Sie aber, die relativ nah auf Sie zukommende Instandhaltung.
Mängel von Immobilien um 1980 – 1999
Hier noch einmal die typischen Mängel von 1980 – 1999:
- Anschlüsse und Abschlüsse bei Flachdach
- Zentralheizung (Baujahr vor ’85 muss ausgetauscht werden)
- kommende Instandhaltung im Blick
Der nächste Schritt (9): Größe einer Immobilie
Wie groß sollte eine Immobilie sein? Hier kommen Sie zu Schritt 9, in der Vorbereitung Ihrer Immobiliensuche: Die richtige Quadratmeterzahl.
50, 80, 100 m² kaufen? Mikro-Apartment, 2, 3, 4 oder sogar noch mehr Zimmer? Wie groß sollte eine Immobilie sein? In diesem kurzem Ratgeber vergleichen wir Wohnflächen für Eigennutz und Kapitalanlage, also zur Vermietung. Im Bezug auf die optimalen Wohnfläche unterscheiden Sie wieder zuerst, anhand Ihrer persönlicher Strategie, also Eigennutz oder Kapitalanlage. Danach geht es, insbesondere für Kapitalanleger, um Quadratmeter und Zimmeraufteilung. Für Sie haben wir auch noch 4 Tipps aus der Praxis!
Zurück zu (7): Bestand oder Neubau
Hier kommen Sie noch einmal zurück zu Schritt 7, in der Vorbereitung Ihrer Immobiliensuche: Bestand oder Neubau.
Beide Formen, Bestandsimmobilien und neu gebaute Immobilien, haben für Käufer Vorteile und Nachteile. Auch in dieser Entscheidung spielen Ihre persönlichen Ziele, Ihre persönliche Anlagestrategie mit ein, Eigennutz oder Kapitalanlage, für Kapitalanleger ebenso die Mietrendite (jährliche Miete in Verhältnis zum Kaufpreis). Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die Unterschiede auf, vergleicht die Vorteile und Nachteile von Bestand und Neubau.
Checkliste: 11 Kriterien für Ihre Wohnungssuche
Je nach dem, ob für Eigennutz vs Kapitalanlage, berechnen Sie den maximaler Kaufpreis und die minimale Bruttomietrendite, bezogen auf Ihren Standort, je nach dem ob Rendite oder Investment Immobile, vermietet oder unvermietet, in A-, B- oder C-Lage. Je nach dem, wie Ihre individuellen Ziele sind, Bestand oder Neubau., mit dem Wissen um Mängel nach Baujahren. Danach müssen Sie nur noch die Frage beantworten, wie groß sollte Ihre Immobilie sein? Zum Schluss der Suchkriterien, geht es noch um Erbpacht und das Thema Sozialbindung oder Nachbindung? Bestimmen Sie Ihre Suchkriterien, mit unserer 11-Punkte Checkliste.
Legen Sie 11 Kriterien fest, bevor Sie Ihr die Wohnungssuche beginnen:
