Baujahr Immobilie: Mängel und Zustand nach Jahrzehnten

Baujahr und Mängel einer Immobilie – Baujahr vor 1900, 1900-1939, 1950er-Jahre, 1960, 1970, 1980 bis 2000. Für Kapitalanleger ist das Alter einer Immobilie ein entscheidender Faktor. In welchem Jahr das Objekt gebaut wurde, beeinflusst nicht nur ihre mögliche Wertentwicklung, sondern auch ihre Rendite. Doch worauf müssen Sie, je nach Baujahr, achten? Lernen Sie hier im direkten Vergleich, die Fakten, Mängel, Nachteile, aber auch Vorteile, der einzelnen Baujahre, als Bewertungsfaktor inkl. Mängel-Checklisten für alle Jahrzehnte.

Alte Immobilie: Haus und Eigentumswohnung in den Jahren

Alte Immobilien sind in Deutschland alles andere als selten.

Baujahr & Mängel checken: So finden Sie die Risikos vor dem Kauf Hätten Sie gedacht, dass über 2.650.000 Immobilien in Deutschland noch vor 1919 gebaut wurden? Über 5.000.000 Immobilien vor 1949.

All diese Gebäude sind nach wie vor auf dem Markt. Diese und andere, erbaut nach den 50er-Jahren, können Schnäppchen sein, im Vergleich zum Neubau, sie tragen aber auch Risiken in sich. Welche Unterschiede und typische Mängel gibt es, je nach Alter der Immobilie? Und, lohnt es sich ein altes Haus / eine alte Wohnung zu kaufen?

Das Alter einer Immobilie ist ein zentraler Faktor für Sie als Immobilienkäufer. Schließlich geht es um die grundlegende Bausubstanz. Sie kennen das Alter Ihrer (zukünftigen) Immobilie nicht? 5 Möglichkeiten: Baujahr Immobilie herausfinden.

Checkliste: Typische Mängel der Bausubstanz

Bevor wir ins Detail der Jahrzehnte gehen, hier ein schneller Überblick. Diese typischen Mängel führen meistens zu Reparatur- und Wartungskosten.

Baujahre Typische Mängel
1890er-Jahre Undichte Dächer, marode Fassaden, Probleme mit der Wärmedämmung
1900er-Jahre Probleme mit Fundament und Bodenplatte, veraltete Elektrik, unzureichende Wärmedämmung
1910er-Jahre Feuchte- und Schimmelprobleme, unzureichende Wärmedämmung, Holzschäden
1920er-Jahre Probleme mit Fundament und Bodenplatte, Wasserschäden, undichte Dächer
1930er-Jahre Veraltete elektrische Verkabelung, Schäden an Wasserleitungen, Asbest
1940er-Jahre Probleme mit der Wärmedämmung, mangelhafte Fenster, veraltete Heizungssysteme
1950er-Jahre Probleme mit der Wärmedämmung, undichte Fenster und Türen, marode Wasserleitungen
1960er-Jahre Verschlissene Elektrik, veraltete Heizungssysteme, Asbest
1970er-Jahre Undichte Fenster, fehlerhafte Rohrleitungen, Schimmelbefall
1980er-Jahre Veraltete Dachabdichtungen, unzureichende Isolierung, Risse in Wänden
1990er-Jahre Probleme mit Feuchtigkeit, fehlerhafte Wärmepumpen, Setzungen in der Bodenplatte
2000er-Jahre bis heute Undichte Duschen und Badewannen, mangelhafte Balkonabdichtungen, fehlerhafte Lüftungsanlagen

Egal, ob Reihenhaus, Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus, das Wissen um die typischen Baumängel spart Ihnen viel Geld – als Verhandlungsgrundlage im Kaufprozess, ebenso wie später die Instandhaltungskosten.

Mehrfamilienhaus mit Aufbau (im Hintergrund).

Photo: mr_tigga / shutterstock.com

Von Keller bis Dachgeschoss.

Kaufpreis und Rendite einer alten Immobilie

In der Anschaffung sind ältere Immobilien oft günstiger. Das reduziert zum einen die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, ggf. auch Immobilienmakler, wenn tätig). Durch den geringeren Kaufpreis ist die Rendite älterer Immobilien ist meist höher als bei neueren Wohnungen und Häusern.

Instandhaltungskosten und Mängel

Baujahr & Mängel checken: Vorsicht! Darauf achtenBedenken Sie aber auch, dass die laufenden Kosten für Instandhaltung der Immobilie, höher sind!

Unterschiedliche Baujahre bringen unterschiedliche, typische Mängel mit sich. Für bestimmte Jahrgänge lassen sich also (zumindest) typische Mängel identifizieren. Diese geben Ihnen ein Gespür, auf welche Details Sie, bei der nächsten technischen Prüfung oder Besichtigung, einer Immobilie achten sollten.

Dabei gilt:

Je besser die Immobilien Lage, desto älter darf eine Immobilie sein. Im Umkehrschluss, je schlechter die Lage, desto eher sollten Sie auf einen guten Zustand von Haus oder Wohnung achten.

Tipp! Wie Sie am besten die Bausubstanz der Bestandsimmobilie bewerten, erfahren Sie in unserem Beitrag.

Vorteile und Nachteile in kurz

Hier noch einmal zusammengefasst, die Vorteile und Nachteile.

Vorteil beim Kauf einer alten Immobilie:

  • Meist günstigerer Kaufpreis
  • Kosten sind kalkulierbar, wenn Ihnen die Mängel bekannt sind
  • Geringerer Kaufpreis sorgt oft für bessere Rendite
  • Lage in gewachsener Infrastruktur

Nachteil beim Kauf einer alten Immobilie:

  • Höhere Kosten für Instandhaltung
  • Mögliche, versteckte Mängel (die Sie gleich kennenlernen!)
Videokurs erste Immobilie
Videokurs erste Immobilie

Exkurs: Wie alt sind Immobilien in Deutschland?

Das Wissen um die Mängel der Baujahre ist wichtig, denn wie sie hier sehen, ist der Bestand an Immobilien im Alter breit gestreut.

Stand: 09/21; Quelle statistische Ämter; Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung. Aktuellste Erhebung.

  • Vor 1919 gebaut: 2.655.042
  • 1919 – 1949 gebaut: 2.374.762
  • 1950 – 1979 gebaut: 7.357.255
  • 1980 – 1989 gebaut: 2.090.142
  • 1990 – 1999 gebaut: 2.490.829
  • 2000 – 2011 gebaut: 1.954.588

Viele Profis verfolgen gezielt die Strategie von “günstig kaufen und aufwerten”. Egal, ob frei stehendes, altes Haus, verlassende Immobilie oder Eigentumswohnung im desolaten Zustand. Mietanpassung, Werterhöhung durch Sanierung, direkte Umlage einiger Kosten auf die Mieter. Das gezielte Aufkaufen alter Immobilien, mit dem Ziel durch Wertsteigerung einen Gewinn zu erwirtschaften, nennt sich Fix & Flip. Erfahren Sie alles über Fix & Flip in unserem Ratgeber:

So können Sie den Profit aus der Rendite erhöhen (Rückzahlung plus Vermögensaufbau), steigern aber auch den Wert der Immobilie und ihren möglichen Wiederverkaufspreis.

Je besser Sie über mögliche Mängel nach Baujahren informiert sind, desto besser.

Beginnen wir mit ganz allgemeinen Mängeln.

Typische Mängel aller Bestandsimmobilien

Baujahr & Mängel checken: StichpunktlisteZu den absolut typischen Mängeln von Immobilien (im Allgemeinen), die von vielen erst nach dem Kauf entdeckt werden, zählen Schimmel, Wasserschäden, Hausschwamm, Befall von Ungeziefer im Extremfall und auch diese Beispiele:

  • Bausubstanz: Risse im Putz oder im Mauerwerk
  • Haustechnik: Isolierung von Wasserleitungen, manchmal noch Bleirohr im Einsatz
  • Elektrotechnik: Zu wenig Steckdosen in den Räumen oder zu dünne Kabel nach alten Standards
  • Dach: Fehlende und verrutschte Dachziegel (Feuchtigkeit dringt ein) oder Schimmelbefall
  • Undicht: Fenster, Keller und Dach

Baujahr vs. Baujahr: Vergleich

Was müssen Sie beachten für Ihre Besichtigung und / oder Bewertung einer alten Immobilie? Welchen typischen Mängel bringen die anderen Baujahre mit sich? Finden Sie es hier heraus, im Baujahr Vergleich:

Tipp! Hier finden Sie noch mehr Immobilien Rechner aus unserer Immobilien App.

Das war ein schneller Überblick zu den Mängeln der Baujahre. Mehr Informationen zu den einzelnen Baujahren können Sie hier weiter nachlesen – von vor 1900 bis in die 2000er-Bauweise.

Der nächste Schritt: Größe einer Immobilie

Mikro-Apartment, 2, 3, 4 oder sogar noch mehr Zimmer? Wie groß sollte eine Immobilie sein? In diesem kurzem Ratgeber vergleichen wir Wohnflächen für Eigennutz und Kapitalanlage, also zur Vermietung.

Zurück zu: Bestand oder Neubau

Beide Formen, Bestandsimmobilien und neu gebaute Immobilien, haben für Käufer Vorteile und Nachteile. Auch in dieser Entscheidung spielen Ihre persönlichen Ziele, Ihre persönliche Anlagestrategie mit ein, Eigennutz oder Kapitalanlage, für Kapitalanleger ebenso die Mietrendite (jährliche Miete in Verhältnis zum Kaufpreis). Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die Unterschiede auf, vergleicht die Vorteile und Nachteile von Bestand und Neubau.

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Lernen Sie hier alle Schritte im Immobilienkauf kennen.

✓ Ein Ratgeber ✓ alle Fakten ✓ Insider-Tipps ✓ Kauf-Checklisten zu den Fragen, die Immobilien-Einsteiger beim Kauf der Wohnung haben: Eigennutz oder Vermietung, Finanzierung einer Eigentumswohnung, Wohnungssuche, Immobilienportale, Makler, Bewertung, Kaufpreise, Verhandlungen und Steuern. Wissen und Erfahrungen von Experten, in einer Anleitung. Lernen Sie Schritt für Schritt den Ablauf beim Wohnungskauf kennen und viele Insider-Tipps!