Rendite Immobilie erklärt: Mietrendite für Wohnung + Haus berechnen

Rendite Immobilie – Beim Kaufen und Vermieten von Immobilien gibt es für Kapitalanleger eine wichtige Kennzahl, die Rendite einer Immobilie. Lernen Sie hier was die Rendite aussagt und welche Bedeutung Sie für Immobilien Investoren hat. Außerdem lernen Sie die Rendite Berechnung mit praktischen Beispielen für Ihre Kapitalanlage (Wohnung, Haus, Mietshaus) in allen Immobilien Lagen, sowie den Unterschied zwischen Bruttorendite und Nettorendite.

Immobilien Rendite berechnen

Nach diesem Ratgeber wissen Sie alles Wichtige zur Immobilien Rendite. Sie brauche nur noch 2 Kennzahlen, die Sie in jedem Immobilien Angebot und Exposé finden. Bequem, vom Schreibtisch aus. Alles was Sie ab heute brauchen werden ist:

1. Kaufpreis (zzgl. Kaufpreisnebenkosten)
2. Monatskaltmiete

Beginnen wir zunächst mit einer einfachen Erklärung.

Was bedeutet Rendite? Einfach erklärt

Die Rendite einer Immobilie berechnet sich aus den Mieteinnahmen eines Jahres (Kaltmiete), im Verhältnis zu den Kosten für eine Immobilie (Kredit [Tilgung und Zinsen], Instandhaltung und Rücklagen). Das Ergebnis ist ein Prozentsatz (%). Einfach gesagt:

Wie profitabel ist eine Immobilie (Kosten / Einnahmen)?

Immobilien Rendite zeigt Ihnen, ob Ihre „Kosten“ gedeckt sind. Denn dann, bezahlt Ihr Mieter Ihre Immobilie + zusätzlicher Vermögensaufbau durch Überschüsse aus den Mieteinnahmen (positiver Cashflow).

2 Schritte: Mindestrendite und Rendite von Immobilie X

Für Sie ist wichtig:

1. Schritt: Wie viel Rendite müssen Sie mindestens erzielen?
   → Kosten berechnen (Tilgung, Zinsen und Instandhaltung)
2. Schritt: Wie viel Rendite erwirtschaftet eine bestimmte Immobilie X?
   → Verhältnis Kaufpreis (Kosten) und Mieteinnahmen

Die Rendite lässt sich einfach berechnen.

Starten wir mit der ersten Frage:

Schritt 1: Wie hoch muss die Rendite sein?

Wie hoch ist eine gute Mietrendite? Diese einfache Aufstellung hilft Ihnen, schnell und einfach zu berechnen, wie hoch Ihre Rendite einer Immobilie mindestens sein muss. Den größte Einfluss auf Ihre Rechnung haben die aktuellen Bauzinsen. Je nachdem, wie hoch der Bauzins aktuell ist, zahlen Sie für Ihre Immobilienfinanzierung mehr oder weniger.

Mindestrendite (Kosten) einfach berechnen:

• Tilgung: Kreditrückzahlung ~ 2%
• Zinsen: Kosten für Kredit ~ 2% (je nach aktuellem Bauzins)

Einfache Renditeberechnung:

Kostenfaktor	p.a. (pro Jahr)
Tilgung	2%
Zinsen	2%
Instandhaltung und Rücklagen	2%
Kosten insgesamt	6%

Das heißt, Sie müssen mindestens 6% Rendite erreichen, um die Kosten zu decken. Ihr Ziel sind deshalb 7% und mehr! Je mehr Rendite, desto mehr Einnahmen erzielen Sie zusätzlich (positiver Cashflow). 6% ist also die Untergrenze, wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, die Ihnen unmittelbar zusätzliches Einkommen bringt.

Mindestrendite: 6%

Sie wollen also 7% und mehr Rendite

Einfluss von Zinsen:

• 2% Zinsen = Mindestens 6% Rendite
• 3% Zinsen = Mindestens 7% Rendite
• 4% Zinsen = Mindestens 8% Rendite
• 5% Zinsen = Mindestens 9% Rendite

Jetzt zur zweiten wichtigen Frage:

Wie viel Rendite bringt eine bestimmte Immobilie?

Dafür berechnen Sie die Rendite von Immobilien. Alles was Sie benötigen, sind ein paar wenige Kennzahlen.

Schritt 2: Wie hoch ist die Rendite von Immobilie X?

Wenn Sie die Rendite einer Immobilie berechnen, stehen Ihnen 2 Möglichkeiten zur Verfügung: Nettorendite und Bruttorendite. Schnell und einfach erklärt:

• Nettorendite = Inklusive Kaufnebenkosten (unsere Empfehlung)
• Bruttorendite = Exklusive Kaufnebenkosten / Instandhaltungskosten

Was ist besser? Die Nettomietrendite gibt Ihnen einen exakteren Blick auf Ihre Kapitalanlage. Denn die Kaufnebenkosten sind nicht unerheblich.

Rendite berechnen: Formel

Das Prinzip der Rendite kennen Sie vielleicht allgemein aus der BWL.

Rendite Formel

So berechnen Sie die Rendite (einfach):

Rendite (%) = Einnahmen / Kapitaleinsatz * 100

Beispiel:

6.000 / 100.000 * 100 = 6 %

Wesentlich genauer und unsere Empfehlung, ist die Nettorendite:

Nettorendite Formel – Unsere Empfehlung

So berechnen Sie die Nettomietrendite:

Nettomietrendite (%) = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltungsrücklage ] *12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Beispiel:

( [ 500 – 166,67 ] * 12 ) / (100.000 + 8.500) = 3,7 %

Sie sehen, die Berücksichtigung von Instandhaltung und Kaufnebenkosten, geben Ihnen ein deutlich realistischeres Bild vom Angebot. Die Rendite liegt jetzt bei 3,7 %.

Beispiel: Berechnung Nettorendite mit Tabelle

Hier noch einmal kurz und bündig in tabellarischer Form:

Posten	Anteil %	Betrag
Monatskaltmiete		500 €
Instandhaltungsrücklage	2,0%	167 €
Nettokaltmiete / Monat		333 €
Nettokaltmiete / Jahr		4.000 €
Kaufpreis		100.000 €
Grunderwerbsteuer (NRW)	6,5%	6.500 €
Notarkosten	1,5%	1.500 €
Grundbucheintrag	0,5%	500 €
Total / Investment		108.500 €
Nettorendite:		3,69%

Tipp! Kostenlos: Rendite Immobilie berechnen Excel.

Bruttonrendite Formel

Der Vollständigkeit zuliebe noch die Bruttorendite. Ihr Nachteil, sie berücksichtigt zwar die Kaufnebenkosten, aber nicht die Instandhaltung der Immobilie.

So berechnen Sie die Bruttomietrendite:

Bruttorendite (%) = (Monatskaltmiete * 12) / (Kaufpreis)

Beispiel:

( [ 500 ] * 12 ) / (100.000) = 6,0 %

Fazit: Immobilien Rendite

Damit haben Sie bereits alles wichtige gelernt, um schnell und effektiv die Rendite einer Immobilie zu berechnen. Ab jetzt könnten Sie die Rendite einer Immobilie schon aus dem Exposé lesen, vom Schreibtisch aus. Alles was Sie ab heute brauchen ist:

1. Kaufpreis (zzgl. Kaufpreisnebenkosten)
2. Monatskaltmiete

Mit diesen Fähigkeiten können Sie schnell die Rentabilität einer Immobilien berechnen, egal ob Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus. Außerdem können Sie jetzt verschiedene miteinander vergleichen. So wird Ihre Immobilien Akquise noch effizienter.

Rendite Faktoren: Faktoren für Wirtschaftlichkeit

Wichtige Faktoren sind also:

• Kaufpreis: Wie hoch ist Ihr Kaufpreis im Vergleich zu den zukünftigen Einnahmen?
• Mieteinnahmen: Welchen Preis / m² können Sie als Kaltmiete ansetzen?
• Finanzierung: Wie lang ist Ihr Zins in der Finanzierung gesichert?
• Instandhaltungsrücklage: Welche Kosten müssen Sie einplanen?

Dazu kommt weiterführend:

• Bewirtschaftung: Hausverwaltung beauftragen oder selber machen?
• Wiederverkauf: Wie hoch ist die Wertsteigerung nach X Jahren?

Extra-Tipp! Schnell Monatskaltmiete berechnen

In jedem Immobilien Exposé finden Sie den Kaufpreis, doch nur selten sind die Nettomieteinahmen (Monatskaltmiete) angegeben. Um ebenso schnell die potentiellen Mieteinahmen berechnen zu können, nutzen Sie die Umkreissuche von Immobilienportalen und suchen nach ähnlichen Objekten (Lage, Größe, Baujahr). So finden Sie schnell Vergleichsmieten in der Nähe.

Exkurs: Kaufnebenkosten und Instandhaltung

Neben dem aktuellen Zinssatz, haben die Kaufnebenkosten einen großen Einfluss auf Ihre Renditeberechnung.

Kaufnebenkosten: Was zählt dazu?

Beim Kauf einer Immobilie, fallen Kaufnebenkosten an. Mindestens Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbucheintrag. Wenn beauftragt, außerdem Maklerkosten. Zusammen machen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland ~ 10 % der Kosten aus.

Allein die Grunderwerbsteuer fällt je nach Bundesland mit 3,5 – 6,5% ins Gewicht. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro ganze 7.000 – 13.000 Euro. Die Nettorendite berücksichtigt diese Kaufnebenkosten und gibt Ihnen damit ein exakteres Bild der zu erwartenden Rendite von Immobilie X.

Kaufnebenkosten einer Immobilie:

• Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland)
• Notarkosten (1,5%)
• Grundbucheintrag (0,5%)
• wenn beauftragt: Maklerprovision (3,57-7,14% je nach Bundesland)

Instandhaltungskosten: Rücklage

Dazu kommt noch die Instandhaltungsrücklage. Wir empfehlen eine Pauschale von 2% vom Kaufpreis / Jahr.

• Instandhaltungskosten: 2%

Sie kennen die Herstellungskosten einer Immobilie? Dann können Sie für eine ausführlichere Prüfung alternativ auch die Petersche Formel nutzen. Sie ist genauer, aber auch aufwendiger.

Rendite Immobilien kaufen

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Durchschnittliche Rendite Immobilien: Lage

Wie hoch sollte die durchschnittliche Rendite bei Immobilien 2023 sein? Einen einheitlichen Rendite Durchschnitt gibt es nicht. Je nach Lage, Gebäudetyp, Alter, usw. unterscheidet sich die Rendite. Eine „typische“ Immobilie in A-Lage bringt ~ 2-3% Rendite, in B-Lage 4-8% und in C-Lage ~ 9-12%.

Optimieren können Sie Ihre Rendite natürlich noch, zum Beispiel durch Aufwertung (sanieren oder modernisieren, dazu gleich mehr).

A-Lage Immobilien ⌀ Rendite

In A-Lagen wie München, Düsseldorf, Berlin, Hamburg, aber auch Sylt oder der Starnberger See, sind die Grundstückspreise bzw. Kaufpreise so hoch, dass man von einer „Investmentimmobilie“ (dazu gleich mehr).

• Immobilien in A-Lagen ~ 2-3% Rendite
• Merkmale: Top Lagen mit hohen Kaufpreis, hohe aber nicht kostendeckende Mieteinnahmen

B-Lage Immobilien ⌀ Rendite

In B-Lagen sind die Kaufpreise etwas moderater und die Rendite höher, so dass im Idealfall sofort positiver Cashflow entsteht, dass Ihre Finanzierung trägt, Instandhaltungskosten und einen extra Profit für Sie abwirft.

• Immobilien in B-Lagen ~ 4-8% Rendite
• Merkmale: Oft in Nähe von A-Lagen (Speckgürtel), moderate Kaufpreise, stabile Mieteinnahmen

C-Lage Immobilien ⌀ Rendite

Dann gibt es noch Immobilien in C-Lage. C-Lagen sind wirtschaftlich schwächere, unattraktivere Regionen. Hier treffen günstige Kaufpreise auf etwas mehr Risiko in der Vermietung. Die Mieterschaft kann mitunter aufwendiger in der Verwaltung sein. Wir die Region oder der Stadtteil weiter geschwächt, können Mieteinnahmen einbrechen, durch Mietausfall, aber auch durch Leerstand.

• Immobilien in C-Lagen ~ 9-12% Rendite
• Merkmale: Wirtschaftliche schwache Region, günstige Kaufpreise, höheres Risiko

Lernen Sie hier die Unterschiede zwischen:

• Immobilien A-, B- und C-Lage

5% Rendite: Grenze von Investment- / Renditeimmobilie

5% Rendite liegen bereits unter der minimalen Rendite, die eine Immobilie in „normalen“ Zinszeiten (~2%) erwirtschaften sollte. Die Schwelle unterscheidet Investment- von Renditeimmobilien.

Mieteinnahmen < Kosten = Investmentimmobilie

Investmentimmobilie – Bis Renditen bis 6% (bei 2% Zins) spricht man von einer Investmentimmobilie. Ihre Kosten sind nicht vollständig gedeckt, die Immobilie trägt sich also nicht selbst. Die Folge: Sie müssen jeden Monat Geld hinzulegen um die Kosten (siehe Tabelle oben) zu decken. Den Gewinn erzielen Sie bei Investmentimmobilien auf lange Zeit, beispielsweise beim Immobilienverkauf nach 10 Jahren (nach Spekulationssteuer), mit Profit aus der Wertsteigerung. Bis dahin sollten Sie ausreichend Eigenkapital und / oder Einkommen haben für die monatlichen Kosten. Solche Investmentimmobilien sind vorwiegend in A-Lage, den teuren Städten wie München, Berlin, Düsseldorf oder Hamburg.

Vorteil und Nachteil einer Investmentimmobilie:

• Vorteil: Hoher Wertzuwachs der Immobilie über die Zeit
• Nachteil: Einnahmen decken Kosten nicht, Gewinn erst im Verkauf

Mieteinnahmen > Kosten = Renditeimmobilie

Renditeimmobilie – Bei Renditen über 7% (bei 2% Zins) spricht man im Allgemeinen von einer Renditeimmobilie. Sie zahlt sich von selbst ab, weil die Mieteinnahmen die monatlichen Kosten für die Finanzierung und Instandhaltung übersteigen. Ideal für Einsteiger, Erstkäufer und die, die wenig Eigenkapital haben. Solche Renditeimmobilien finden Sie vorwiegend in B-Lagen (und C-Lagen) mit niedrigeren Grundstückspreisen.

Vorteil und Nachteil einer Renditeimmobilie:

• Empfehlung für Einsteiger, Erstkäufer mit wenige Eigenkapital
• Vorteil: Mieter zahlt Ihre Immobilie + zusätzliche Einnahmen
• Nachteil: Objekte nicht einfach zu finden → Immobilien Akquise

Wer wenig Eigenkapital hat, kann Gewinne nicht erst nach 10 Jahren erzielen. Was ist, wenn es Mietausfall gibt und Sie 3, 4 Monate keine Mietzahlung bekommen? Erst ab 7% Rendite, erzielen Sie positiven Cashflow (extra Einnahmen) mit Ihrem Immobilien Investment.

6% (+) Rendite heißt: Ihr Mieter zahlt Ihre Immobile!

10 % Rendite: Immobilien mit top Akquise / höheres Risiko

10% Rendite bei Immobilien?

Das erreichen Sie nur mit einem günstigen Kaufpreis. Wie kommen Sie an eine solche Immobilie?

Immobilien Akquise in A-/B-Lage

Immobilien Akquise in A-/B-Lage ist der nachhaltigste Weg um an gute Objekte zu kommen. Organisieren Sie Ihr Netzwerk und schaffen Sie sich Zubringer, von denen Sie die wirklich interessanten Angebote Off Market erhalten. Off Market bedeutet „verdeckter Immobilienmarkt“, das sind Immobilien, die Sie nicht im Schaufenster eines Maklerbüros finden oder auf Immobilienportalen.

C-Lage Immobilien mit höherem Risiko

C-Lage Immobilien haben ein höheres Risiko als Immobilien in A-Lage und B-Lage. Wer sich ein solches Investment zutraut, bzw. die anschließende Bewirtschaftung der Immobilie, kann durch günstige Kaufpreise gute Renditen erzielen, teilweise über 10%.

Sanieren oder modernisieren als Hebel

Sanieren oder modernisieren sind abseits vom günstigen Kaufpreis ein Hebel, mit dem Sie trotz moderaten Kaufpreis mehr aus Ihrem Investments herausholen können. Sie müssen im Anschluss an die Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten nur noch den Mietpreis anpassen.

Hier noch einmal alle Links und Methoden:

• Immobilien Akquise (in A-/B-Lage)
• C-Lage Immobilien
• Sanieren
• Modernisieren
• Mietpreis anpassen