Wohnung verkaufen: Schritte, Steuern, Makler bis Ebay – Ratgeber

Wohnung verkaufen – Wie verkaufe ich privat eine Eigentumswohnung? Kann ich meine Eigentumswohnung verkaufen? Was muss ich tun wenn ich meine Wohnung verkaufen will? Ist der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerpflichtig? Lernen Sie alle 18 Schritte kennen, im Ratgeber Makler bis Steuer: Immobilie verkaufen.

Wohnung verkaufen: Bewertung und Ablauf

Für viele die erste Frage beim Wohnungsverkauf: Was ist meine Eigentumswohnung wert? Den Weg zur Bewertung lernen Sie bereits in der ersten Phase vom Wohnungsverkauf kennen.

Was ist Ihre Eigentumswohnung wert? Frage #1

Um eine seriöse Wertermittlung für Ihre Eigentumswohnung zu erstellen, benötigen Immobilienmakler ein paar Informationen und Unterlagen. Was Sie als Verkäufer bereitstellen müssen, lernen Sie direkt in Vorbereitung Schritt 3-5: Zuerst müssen Sie 1) alle relevanten Unterlagen zusammentragen. Dann entscheiden Sie, ob Sie Ihre 2) Immobilie vorbereiten und renovieren, sanieren, aufwerten oder auch nicht, um dann die letztendliche 3) Werteinschätzung vornehmen zu können.

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Natürlich gibt es große Unterschiede zwischen den Wohnungsarten, auch zwischen den Baujahren und ihren typischen Mängeln. Eine schnelle, grobe Bewertung können Sie von Profis aber mit nur 2 Faktoren bekommen:

Lernen Sie hier Schritt für Schritt den Verkauf kennen:

Schritt für Schritt! Wohnungsverkauf

Den Einstieg haben Sie gemacht ☑ jetzt geht Schritt für Schritt weiter! Mit Klick auf die Links, kommen Sie zur Thema im Ratgeber.

Wohnung verkaufen Checkliste:

  1. Vorbereitung: Eigentumswohnung und Verkauf
    1. Zeitplanung: Wann verkaufen? – Schritt 1
    2. Mit oder ohne Makler, privat verkaufen – Schritt 2
    3. Unterlagen: Immobilie bewerten nach Marktanalyse – Schritt 3
    4. Wohnung vorbereiten / aufwerten – Schritt 4
    5. Wertermittlung und Angebotspreis – Schritt 5
    6. Exposé der Wohnung für Verkauf – Schritt 6
  2. Verkaufsphase: Wohnung vermarkten und Käufer finden
    1. Vermarktungsstrategie: Makler, Netzwerk, Portale – Schritt 7
    2. Anfragen entgegennehmen: Vorgespräche – Schritt 8
    3. Kontakt zu Interessenten: Kommunikation – Schritt 9
    4. Bonitätsprüfung: Kreditwürdigkeit checken – Schritt 10
    5. Besichtigungstermine: Kaufinteressenten vor Ort – Schritt 11
    6. Verkaufsgespräch: Verhandlung und Verkaufspreis – Schritt 12
  3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
    1. Kaufvertrag für Notartermin vorbereiten – Schritt 13
    2. Notartermin mit dem Käufer – Schritt 14
    3. Grundbucheintrag und Kaufpreis – Schritt 15
    4. Übergabe an neue Eigentümer – Schritt 16
    5. Rechnungen für Notar und Makler – Schritt 17
    6. Steuern zahlen: Welche? – Schritt 18

Das sind die 18 Schritte, die Sie beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung durchlaufen.

PS: Wohnung verkaufen ohne Makler?

Warum gibt es Makler? Tatsächlich oft gefragt, denn die wenigsten haben Erfahrungen mit Maklern oder dem Immobilienmarkt. Beispiel: Ein Großteil aller Wohnungsverkäufer, verkauft im Leben nur eine einzige Eigentumswohnung. Woher also wissen, warum es Makler gibt? Hier ein kleiner Einblick in die Gründe, weshalb Makler so gut wie immer eine gute Wahl sind.

Wer kauft eine Eigentumswohnung?

Interessant für Käufer – insbesondere in Phase 2: Vermarktung und Verkauf – ist auch ein Blick auf die Frage: Wer kauft eine Eigentumswohnung? Anders, als beim Hausverkauf, der besonders beliebt bei Eigennutzern ist, sind Eigentumswohnungen sowohl bei Eigennutzern gefragt, als auch bei Kapitalanlegern (zur Vermietung).

Da uns auch häufig Fragen erreichen, hier noch einmal die häufigsten Fragen und Antworten beim ersten Wohnungsverkauf.

Häufige Fragen und Antworten zum Verkauf

  1. Was muss ich tun wenn ich meine Wohnung verkaufen will?
  2. Wie verkaufe ich privat eine Eigentumswohnung?
  3. Ist der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerpflichtig?
  4. Wann fällt Spekulationssteuer an?
  5. Wie viele Wohnungen darf ich privat verkaufen?
  6. Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn Sie noch nicht abbezahlt ist?
  7. Wie kann ich den Wert meiner Wohnung ermitteln?
  8. Hat der Mieter einer Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht?

Was muss ich tun wenn ich meine Wohnung verkaufen will?

Die wichtigste Entscheidung für Sie:

  1. Verkaufen mit Makler
  2. Verkaufen ohne Makler

Im Ratgeber Mit oder ohne Makler lernen Sie die Vorteile von Immobilienmaklern kennen. Dazu gehören viele Aspekte: Fundierte Bewertungen, Erfahrungen im Immobilienmarkt, Verhandlungsgespräche. Makler sparen Ihnen Zeit, Stress und sogar Geld, wenn keine Fehler gemacht werden, wie beim privaten Verkauf (ohne Erfahrung).

Wie verkaufe ich privat eine Eigentumswohnung?

Oder anders gesagt: „Wie verkaufe ich eine Eigentumswohnung ohne Makler?“ – Wenn Sie Ihre Wohnung auf eigene Faust verkaufen wollen, müssen Sie alle 18 Schritte durchlaufen, von der Vorbereitung, über die Verkaufsphase, bis zur Verkaufsabwicklung. Was Sie in den einzelnen Schritten beachten müssen, lernen Sie oben im Ratgeber.

Ohne Erfahrung im Verkauf gehen Sie damit ein Risiko ein. Ein Risiko liegt beispielsweise in einer realistischen Wertermittlung  innerhalb der Vorbereitung. Sie müssen aber auch die gesamte Verkaufsphase allein organisieren. Das bedeutet vor allem: Zeit für Kommunikation mit vielen Interessenten, Bonitätsprüfung, Planung von Besichtigungen, usw.

Ist der Verkauf einer Eigentumswohnung steuerpflichtig?

Über die Steuern lernen Sie alles Wichtige in Schritt 18: Steuern beim Verkauf. Beim Verkauf Ihrer Wohnung kommen 2 Steuernformen in betracht.

Steuern beim Immobilienverkauf:

  1. Spekulationssteuer – wenn vermietet, erst 10 Jahre nach Kauf steuerfrei
  2. ggf. Reichensteuer – ab ~ 255.000 Euro Einkommen

Wann fällt Spekulationssteuer an? Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre bei vermieteten Immobilien. Wann ist der Verkauf steuerfrei? Eigennutzer sind von der Spekulationssteuer befreit. War die Immobilie einmal vermietet, müssten Sie erst 2 Jahre selbst in der Wohnung wohnen und könnten Sie dann im 3. Jahr steuerfrei verkaufen.

Zu berücksichtigen ist auch die 3-Objekte Regel. Wenn Sie mehr als 3 Objekte in 5 Jahren verkaufen, unterliegen Sie dem gewerblichen Immobilienhandel und müssen bei allen Verkäufen innerhalb von 10 Jahre nach Kauf, Spekulationssteuer zahlen.

Spekulationssteuer zusammengefasst:

  • Spekulationssteuer: Bei vermieteten Immobilien (und 3-Objekte-Regel)
  • Spekulationsfrist: 10 Jahre
  • Höhe: Orientiert sich am individuellen Steuersatz (wie Lohnsteuer/Einkommensteuer)
  • Steuerfrei: Schon immer Eigennutz; oder letzte 2 Jahre + Verkaufsjahr

Sollte Sie der Verkauf Ihrer Eigentumswohnung über ~ 255.000 Euro zu versteuerndes Einkommen bringen, unterliegen Sie zudem der Reichensteuer, mit +3% auf den Gewinn.

Wie viele Wohnungen darf ich privat verkaufen?

Die 3-Objekte Regel haben Sie eben (oben) kennengelernt. Wenn Sie mehr als 3 Objekte in 5 Jahren (kaufen und) verkaufen, unterliegen Sie dem gewerblichen Grundstückshandel. Mit der 3. Eigentumswohnung bzw. Immobilie im Allgemeinen, können Sie also nicht mehr „privat“ verkaufen, wenn Sie innerhalb dieser 5 Jahre liegen.

Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn Sie noch nicht abbezahlt ist?

Ja, Sie können Ihre Eigentumswohnung verkaufen, wenn Sie noch nicht abbezahlt ist, also trotz laufendem Darlehen. Dafür erheben Banken allerdings eine Gebühr, die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie kann ich den Wert meiner Wohnung ermitteln?

Die 3 gängigsten Bewertungsverfahren lernen Sie im Ratgeber Wertermittlung  kennen. Sie nutzen eines der gängigen Verfahren zur Verkehrswertermittlung. Den Verkehrswert berechnen, können Sie auf verschiedenen Wegen. Diese 3 Methoden lernen Sie bei uns kennen:

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung ein Vorkaufsrecht?

Mieter haben ein Vorkaufsrecht, wenn Ihre bisherige Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt  und nun an einen Dritten verkauft werden soll. Die gesetzliche Regelung zum Vorkaufsrecht eines Mieters finden Sie im § 577 BGB.

Wohnungen in der Stadt:

Wohnungen in Großstädten, wie hier NRW:

Eigentumswohnung auf dem Land: