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Arten von Mietverträgen: Die wichtigsten Mietvertragsarten im Überblick – Mietrecht

Arten von Mietverträgen – Am Anfang eines Mietverhältnisses steht ein Mietvertrag. Die Liste der verschiedenen Mietverträge im Mietrecht ist jedoch lang. Lernen Sie jetzt die Unterschiede der verschiedenen Mietvertrags-Typen kennen. Wir zeigen Ihnen, welche Mietvertragsarten es gibt, welche Vorteile und eventuelle Nachteile die verschiedenen Vertragsarten mit sich bringen und welche Kündigungsfristen, Kündigungsgründe und Ausnahmeregelungen Sie zu beachten haben.

Mietverträge im Überblick: Einführung und Grundlagen

Das deutsche Mietrecht ist sehr komplex, genauso wie die verschiedenen Mietvertragsarten. Jetzt lernen Sie die Grundlagen zum Mietvertrag. Ein Mietvertrag regelt die Vermietung eines Mietobjekts zwischen zwei Parteien: dem Vermieter und dem Mieter.  Der Vermieter verpflichtet sich dem Mieter den Wohnraum gegen Zahlung eines entsprechenden Mietzinses zur Verfügung zu stellen. Der Mietvertrag begründet somit ein Dauerschuldverhältnis zwischen beiden Vertragsparteien.

Damit ein Mietvertrag rechtskräftig ist, müssen die Vertragsparteien sich über alle wesentlichen Bestandteile des Vertrags einigen.

Hierzu gehören:

  1. Mietgegenstand
  2. Dauer des Mietverhältnisses
  3. Höhe der Miete

Lernen Sie jetzt, welche Arten von Mietverträgen es gibt.

Arten des Mietvertrags: unbefristet, Staffel- oder Indexmiete

Der Mietvertrag regelt in welchem Rahmen die Nutzung erfolgen darf. In der Praxis gibt es verschiedene Arten von Mietverträgen, der am häufigsten geschlossene Mietvertrag ist der unbefristete Mietvertrag.

Die bekanntesten Mietvertragsarten im Überblick:

Gehen wir nun auf die Besonderheiten der einzelnen Vertragsarten ein.

Unbefristeter Mietvertrag – der Standardmietvertrag

Ein unbefristeter Mietvertrag liegt dann vor, wenn bei Vertragsschluss kein fester Zeitpunkt vereinbart worden ist, an dem das Mietverhältnis enden soll. Unbefristete Mietverträge sind die häufigste geschlossene Form bei der Vermietung von Wohnungen und Häusern. Der Mietvertrag ist in diesem Falle so lange gültig, bis eine der Vertragsparteien ihn kündigt.

Kündigung: Arten und Fristen zur Beendigung des Mietverhältnis

Streng genommen können nur zeitlich unbefristete Mietverträge gekündigt werden. Eine Kündigung kann dabei sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter erfolgen.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen:

  1. ordentlicher Kündigung
  2. außerordentlicher Kündigung

Als Vermieter haben Sie unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit Ihrem Mieter den (unbefristeten) Mietvertrag zu kündigen. Eine Vermieterkündigung kommt in Frage bei:

Als Mieter ist es einfacher aus dem Vertrag auszusteigen, Mieter können ihre Wohnung mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss dabei spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen und immer schriftlich erfolgen.

Vorteile und Nachteile von unbefristeten Mietverträgen

Der Vorteil des unbefristeten Mietvertrags liegt auf der Hand: die Mietsache wird zeitlich unbeschränkt vermietet, wodurch regelmäßig ein Mietzins entrichtet wird. Als Vermieter müssen Sie also nicht ständig um die Neuvermietung Ihrer Räume kümmern.

Die Vorteile im Überblick:

  • je länger die Mietzeit desto weniger Leerstand
  • langzeitige Einkommensquelle

Ein unbefristeter Mietvertrag kann aber auch Nachteile mit sich bringen. Wenn Sie den Mieter noch nicht gut genug kennen, wissen Sie nicht wie sich der Mieter verhält. Die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags gestaltet sich aus Vermietersicht oftmals nervenaufreibend und schwierig.

Die Nachteile im Überblick:

  • Vermieterkündigung schwieriger als Mieterkündigung

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Befristeter Mietvertrag – Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag kann unter bestimmten Voraussetzungen geschlossen werden, diese werden im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt.

Ein Mietverhältnis kann befristet geschlossen werden, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit:

  1. die Mietsache selbst für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will
  2. bauliche Maßnahmen an dem Mietobjekt durchführt (Mietverhältnis würde des erheblich erschweren)
  3. die Mietsache an einen zur Dienstleitung Verpflichteten vermieten will

Diese Absicht muss der Vermieter bei Vertragsschluss dem Mieter schriftlich mitteilen. Liegt keine der oben genannten Voraussetzungen vor, wird der Mietvertrag unbefristet geschlossen.

Dauer und Verlängerung von befristeten Mietverträgen

Gesetzlich gesehen gibt es keine Höchstdauer oder Obergrenze für die Länge der Befristung. Sie können also gesetzlich gesehen einen befristeten Mietvertrag über die Dauer von zehn oder mehr Jahren abschließen.

Als Vermieter müssen Sie dem Mieter (auf dessen Verlangen) frühestens vier Monate vor Ende der befristeten Mietdauer innerhalb von einem Monat mitteilen, ob der Grund, der zur Befristung führte, noch gegeben ist. Versäumen Sie als Vermieter die Einhaltung der Frist, steht dem Mieter das Recht zu, den Vertrag um den Zeitraum der Verzögerung zu verlängern.

Inhalt: Besonderheit Kündigungsausschluss

Da der Vertrag von Anfang an auf Zeit, also befristet, geschlossen wird, ist eine Kündigung des Vertrags nicht vorgesehen. Da bereits zu Beginn des Vertrags feststeht, wann der Vertrag enden soll, beinhaltet der Mietvertrag zudem einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung. Dies ist durch einen Formularvertrag zulässig.

Vorteile und Nachteile von unbefristeten Mietverträgen

Aus Vermietersicht bringt ein Zeitmietvertrag wesentliche Vorteile mit sich. Kennt der Vermieter den Mieter nicht gut, kann durch einen befristeten Mietvertrag das Wohnen zunächst erprobt werden. Läuft das Zeitmietverhältnis zufriedenstellend ab, können die Vertragsparteien anschließend einen unbefristeten Mietvertrag schließen.

Daneben bietet ein befristeter Mietvertrag Planungssicherheit bei zukünftig geplanten Sanierungen oder Eigenbedarf. Auch was die Miete angeht sind Sie als Vermieter flexibler – ein befristeter Mietvertrag bietet Vermietern die Möglichkeit, die Höhe der Miete nach Laufzeitende des Vertrages an die örtlichen Vergleichsmieten anzupassen.

Die Vorteile im Überblick:

  • Wohnen auf Probe
  • Planungssicherheit
  • flexible Mietanpassung

Die gesetzlichen Regelungen und Voraussetzungen für Zeitmietverhältnisse sind streng. Aus diesem Grund besteht die Gefahr, dass bei unzulässigen Vertragsinhalten der Mietvertrag zugunsten des Mieters in einen unbefristeten Mietvertrag geändert wird.

Die Nachteile im Überblick:

  • strenge gesetzliche Regelungen

Staffelmietvertrag – Automatische Mieterhöhungen

Ein Staffelmietvertrag ist eine Spezialform des Mietvertrags, bei der schon zu Beginn des Mietverhältnisses festgelegt wird, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten (=Staffeln) erhöht. Vermieter und Mieter vereinbaren also bereits beim Vertragsschluss regelmäßige Mieterhöhungen. Im Gegenzug kann der Vermieter keine weiteren Mieterhöhungen vornehmen.

Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Daneben gibt es weitere formale Bedingungen, die der Vertrag erfüllen muss um wirksam zu sein. Lernen Sie jetzt die wichtigsten Details zum Staffelmietvertrag kennen.

Vorteile und Nachteile von Staffelmietverträgen

Ein Staffelmietvertrag kann vor allem für Vermieter von Vorteil sein, denn der Vertrag bietet vor allem Planungssicherheit. Bereits zu Beginn des Mietverhältnisses ist bekannt, wann die Miete erhöht wird – unabhängig davon wie sich die Vergleichsmieten entwickeln.

Bei einer Staffelmiete können Sie bereits nach 12 Monaten die erste Erhöhung verlangen, bei normalen Mietverträgen ist das erst ab dem 15. Monat möglich. Neben der einjährigen Wartefrist kommt bei normalen Mietverträgen eine zweimonatige Zustimmungsfrist des Mieters hinzu.

Die Vorteile im Überblick:

  •  Planungssicherheit
  • Mieterhöhung schon nach 12 Monaten
  • geringer Verwaltungsaufwand
  • keine Kappungsgrenze

Für Vermieter gibt es wenige bis keine Nachteile bei einem Staffelmietvertrag. Die Vorteile wie Planungssicherheit überwiegen. Ein Nachteil liegt darin, dass Sie die Modernisierungskosten die während der Mietzeit anfallen nicht auf den Mieter umlegen können. Grund dafür ist, dass die Mieten im Mietvertrag konkret beziffert werden und auch Vermieter sich an diese festen Beträge halten müssen.

Trotz der Planungssicherheit auf beiden Seiten kann es schwer sein Mieter zu finden, die sich auf den Staffelmietvertrag einlassen.

Die Nachteile im Überblick:

  • keine Umlage von Modernisierungskosten auf Mieter
  • es ist schwierig Mieter zu finden die Staffelmiete akzeptieren

Indexmietvertrag – Mieterhöhungen nach Preisindex

Bei einem Indexmietvertrag richtet sich die Miete nach dem Preisindex zur Lebenserhaltung in deutschen Privathaushalten. Dieser Verbraucherpreisindex wird jährlich vom Statistischen Bundesamt entwickelt und berücksichtigt die durchschnittlichen Preise für Lebensmittel, Strom, Benzin oder Kleidung. Grob gesagt  bildet er die Inflation ab. Die Nettokaltmiete orientiert sich dann nicht am örtlichen Mietspiegel, sondern am Verbraucherpreisindex.

Das bedeutet vereinfacht:

Steigen die Lebenserhaltungskosten, steigt auch die Miete.

Im Gegenzug gilt:

Sinkt der Index, können Mieter eine Mietsenkung verlangen.

Im Mietvertrag wird dabei vereinbart, bei steigendem oder sinkendem Preisindex eine Mietanpassung in der gleichen Höhe vorgenommen wird. Die Mietanpassung kann alle 12 Monate vorgenommen werden.

Vorteile und Nachteile von Indexmietverträgen

Die Vereinbarung eines Indexmietvertrags bringt vor allem auf Vermieterseite viele Vorteile.

Die Vorteile zusammengefasst:

  • keine Genehmigungen notwendig für Mieterhöhungen
  • geringerer Verwaltungs- und Berechnungsaufwand
  • Verbraucherindex steigt seit Jahren, so auch die Mieten
  • Kappungsgrenze wird umgangen und kann über Niveau erhöht werden
  • Konflikte über Mieterhöhungen werden von Beginn an umgangen

Neben den Vorteilen kann die spezielle Form der Indexmiete aber auch Nachteile für Vermieter mit sich bringen.

Die Nachteile zusammengefasst:

  • Gefahr, dass die Miete auch sinken kann (unwahrscheinlich)
  • Modernisierungskosten können nicht umgelegt werden
  • weniger Flexibilität bei der Mieterhöhung

Untermietvertrag – Mieter werden Vermieter

Bei einem Untermietvertrag vermietet nicht der Vermieter, sondern der Mieter einen Teil der Mietsache weiter. Dabei muss der Mieter den Vermieter in der Regel um seine Erlaubnis fragen. Zwischen  dem Mieter und Untermieter kommt ein normales Mietverhältnis mit den üblichen Rechten und Pflichten zustande. Zwischen dem Vermieter und dem Untermieter entsteht hingegen kein vertragliches Verhältnis, selbst dann nicht, wenn der Untermieter die Miete direkt an den Vermieter zahlt.

Besonderheit: Erlaubnisvorbehalt

Möchte einer Ihrer Mieter einen Untermieter aufnehmen, muss er Sie um Ihre Erlaubnis fragen. Die Zustimmung steht dem Mieter laut Gesetz meist zu, sofern er nachvollziehbare, persönliche oder wirtschaftliche Gründe für die Untervermietung nennen kann.

Trotz berechtigtem Interesse des Mieters können Sie in Ausnahmefällen die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern. Dies ist der Fall, wenn die Überlassung der Wohnung an Dritte dem Vermieter nicht zugemutet werden kann.

Kündigung: Gesetzliche Kündigungsfrist

Ein Untermietvertrag kann befristet oder unbefristet geschlossen werden. Sofern keine Zeitmiete vereinbart wurde gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Problematisch wird es, wenn das Hauptmietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter beendet wird, denn grundsätzlich besteht der Vertrag zwischen Mieter und Untermieter weiter. Muss der Untermieter frühzeitig ausziehen, ist der Mieter gegebenenfalls zu Schadensersatz an den Untermieter verpflichtet. Dieser Schadensersatz kann für Umzugskosten oder als Kostenausgleich bei Umzug in eine teurere Wohnung anfallen.

Vorteile und Nachteile von Untermietverträgen

Für Eigentümer gibt es keine direkten Vor- oder Nachteile, da der Untermietvertrag zwischen dem Mieter und dem Untermieter geschlossen wird. Ein Nachteil der Untermiete kann jedoch darin gesehen werden, dass Sie als Vermieter keinen Einfluss auf die Wahl des Untermieters haben.

Mietrecht: Mietvertrag, Mietobjekt, Miete und Kündigung

Mietrecht – Das Mietrecht gehört zu den umfassendsten Rechtsgebieten überhaupt. Darin finden sich beispielsweise Regelungen zur Nebenkostenabrechnung, Reparaturen, Mieterhöhungen oder Kündigung eines Mietverhältnisses. Hier erhalten Sie einen Überblick über alle wichtigen Felder des Mietrechts und lernen Ihre Rechte und Pflichten als Vermieter kennen.

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