Befristeter Mietvertrag für Haus und Wohnung: Voraussetzungen, Dauer, Inhalt und Kündigung

Befristeter Mietvertrag – Mietverträge sind grundsätzlich immer unbefristet, in manchen Fällen können Sie mit dem Mieter aber auch ein zeitlich befristetes Mietverhältnis vereinbaren. Ein befristeter Mietvertrag wird oftmals auch als Zeitmietvertrag bezeichnet. Lernen Sie hier, welche strengen Regeln mit einem Zeitmietvertrag verbunden sind und was Sie als Vermieter sonst noch beachten müssen.

Befristeter Mietvertrag: Grundlagen zum Mietvertrag

Bevor Sie die Besonderheiten des befristeten Mietvertrags kennenlernen, hier die Grundlagen zum Mietvertrag.

Am Anfang jedes Mietverhältnisses steht der Abschluss eines entsprechenden Mietvertrags. Ein Mietvertrag regelt die Vermietung eines Mietobjekts zwischen zwei Parteien: dem Vermieter und dem Mieter.  Der Vermieter verpflichtet sich dem Mieter den Wohnraum gegen Zahlung eines entsprechenden Mietzinses unbefristet zur Verfügung zu stellen. Der Mietvertrag begründet somit ein Dauerschuldverhältnis zwischen beiden Vertragsparteien.

Damit ein Mietvertrag rechtskräftig ist, müssen die Vertragsparteien sich über alle wesentlichen Bestandteile des Vertrags einigen.  Hierzu gehören:

• Mietgegenstand
• Dauer des Mietverhältnisses
• Höhe der Miete

Ein Zeitmietvertrag kann daher nur unter bestimmten Voraussetzungen geschlossen werden.

Voraussetzungen für den Abschluss eines Zeitmietvertrags

Die speziellen Voraussetzungen, die für den Abschluss eines befristeten Vertrags vorliegen müssen, werden im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Im §575 I BGB werden die Anforderungen genau definiert.

Ein Mietverhältnis kann befristet geschlossen werden, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit:

1. die Mietsache selbst für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will
2. bauliche Maßnahmen an dem Mietobjekt durchführt (Mietverhältnis würde des erheblich erschweren)
3. die Mietsache an einen zur Dienstleitung Verpflichteten vermieten will

Diese Absicht muss der Vermieter bei Vertragsschluss dem Mieter schriftlich mitteilen. Liegt keine der oben genannten Voraussetzungen vor, wird der Mietvertrag unbefristet geschlossen.

Genauso darf die Voraussetzung für die Befristung nicht während der Mietzeit geändert beziehungsweise ausgetauscht werden.

Eigennutzung: Familienangehörige und Angehörige des Haushalts

Als Vermieter können Sie die Wohnung befristet vermieten, wenn nach der Mietzeit Sie selbst, ein Familienangehöriger oder Angehöriger des Haushalts die Wohnung beziehen sollen. Die Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung ist dabei auch ausreichend. War zum Abschluss des befristeten Mietvertrags geplant, dass mehrere Angehörige die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit nutzen, ist es ausreichend, wenn nur noch eine Person zum Ablaufzeitpunkt die Absicht der Eigennutzung hat.

Die Voraussetzung Eigennutzung gilt zusammengefasst für:

• Sie selbst als Vermieter
• Familienangehörige
• Angehörige Ihres Haushalts

Bauliche Maßnahmen: Sanierung und Instandsetzung des Mietobjekts

Ein Mietvertrag kann auch dann befristet geschlossen werden, wenn Sie eine wesentliche bauliche Instandsetzung nach Ablauf der Mietzeit planen. Neben der Mitteilung über die Planung der Baumaßnahmen, müssen Sie bei Vertragsschluss bereits angeben, welche Instandhaltungsmaßnahmen geplant sind und warum die Fortsetzung des Mietverhältnisses die Baumaßnahmen erheblich erschweren würde.

Baumaßnahmen, bei denen der Mieter zur Duldung verpflichtet ist, sind nicht als Befristungsgrund zulässig.

Mögliche bauliche Maßnahmen für einen befristeten Mietvertrag sind:

• Abriss
• Neubau
• Zweckänderung

Eine Zweckänderung liegt beispielsweise vor, wenn der Wohnraum künftig als Gewerberaum genutzt werden soll.

Vermietung an Dienstverpflichtete

Die Befristung des Mietvertrags ist auch dann zulässig, wenn die Wohnung nach der Mietdauer an einen Dienstverpflichteten vermietet werden soll. Zum Beispiel kann ein Arbeitgeber einem Mitarbeiter eine sogenannte Werkwohnung zur Verfügung stellen.

Dienstverpflichtete sind beispielsweise:

• Hausmeister
• andere Dienstverpflichtete

Dauer und Verlängerung von befristeten Mietverträgen

Wie lange dürfen Sie als Vermieter den Mietvertrag befristen? Gesetzlich gesehen gibt es keine Höchstdauer oder Obergrenze für die Länge der Befristung. Sie können also gesetzlich gesehen einen befristeten Mietvertrag über die Dauer von 10 Jahren abschließen.

Befristungsdauer: unbegrenzt

Bezüglich der Verlängerung eines befristeten Mietvertrags gilt:

Als Vermieter müssen Sie dem Mieter (auf dessen Verlangen) frühestens vier Monate vor Ende der befristeten Mietdauer innerhalb von einem Monat mitteilen, ob der Grund, der zur Befristung führte, noch gegeben ist. Versäumen Sie als Vermieter die Einhaltung der Frist, steht dem Mieter das Recht zu, den Vertrag um den Zeitraum der Verzögerung zu verlängern. Wurde der Grund für die Befristung während der Mietzeit hinfällig, kann der Mieter auf einen unbegrenzten Mietvertrag bestehen.

Inhalt des Vertrags: Befristungsgrund und Kündiungsausschluss

Für den rechtswirksamen Schluss eines befristeten Mietvertrags sind grundsätzlich die gleichen Vertragsinhalte notwendig wie beim unbefristeten Mietvertrag.

Hierzu gehören:

• Mietgegenstand
• Dauer des Mietverhältnisses
• Höhe der Miete

Daneben müssen Sie dem Mieter vor Vertragsschluss den Grund beziehungsweise die Voraussetzung für die Befristung schriftlich mitteilen. Die Voraussetzung für den befristeten Mietvertrag ist somit auch Inhalt des Mietvertrags.

Da bereits zu Beginn des Vertrags feststeht, wann der Vertrag enden soll, beinhaltet der Mietvertrag zudem einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung. Dies ist durch einen Formularvertrag zulässig.