Kaufvertrag Immobilie erklärt: Notar, Kosten, Tipps für Grundstück, Haus & Wohnung

Immobilienkaufvertrag – Sie möchten ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen und haben bereits ein Objekt genauer im Blick? Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, müssen Sie einen Kaufvertrag mit dem Verkäufer abschließen, um neuer Eigentümer zu werden. In diesem Artikel lernen Sie, wie ein Kaufvertrag zustande kommt, erhalten alle Informationen über den Ablauf der Vertragsschließung, welche Unterlagen benötigt werden und wann der Kaufvertrag rechtswirksam wird. Daneben erfahren Sie welche Kosten auf Sie als Käufer beim Hauskauf auf Sie zukommen, mit kostenlosem Kaufvertrags Muster.

Kaufvertrag für Haus, Wohnung oder Grundstück

Egal, ob Sie eine Immobilie für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage suchen –  die Abwicklung eins Immobilienkaufs oder -verkaufs birgt viele Risiken. Immerhin gehen Sie eine große finanzielle Herausforderung ein, an die Sie voraussichtlich mehrere Jahre gebunden sind. Die juristische Grundlage für das Geschäft und den Eigentümerwechsel ist dabei immer ein Immobilienkaufvertrag.

Kaufvertrag schnell erklärt

Der Kaufvertrag zusammengefasst:

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  • Grundlage für den Haus- oder Wohnungskauf
  • Verpflichtung des Käufers den Kaufpreis zu zahlen
  • Verpflichtung des Verkäufers das Eigentum zu übertragen

Wenn Sie sich dazu entschlossen haben eine Immobilie zu kaufen, müssen Sie mit dem derzeitigen Eigentümer einen Kaufvertrag schließen. Durch den Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie an Sie den Käufer, zu übergeben und Ihnen das Eigentum daran zu verschaffen. Die Immobilie muss dabei frei von Sach- und Rechtsmängeln sein. Gleichzeitig verpflichten Sie sich  dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die Immobilie abzunehmen (§433 BGB).

Die Besonderheit eines Immobilienkaufvertrags ist es, dass zusätzlich eine notarielle Beurkundung notwendig ist, um den Erwerb der Immobilie rechtswirksam zu machen (§311b I BGB).

Lesen Sie weiter um alle wichtigen Aspekte, wie das Zustandekommen und die Inhalte des Kaufvertrags kennenzulernen.

So kommt ein Kaufvertrag zustande

Sobald sich der Eigentümer einer Immobile und der Käufer über die vertragswesentlichen Bedingungen geeinigt haben, kümmert sich ein Notar um das Zustandekommen des Kaufvertrags. Der Notar hat die Aufgabe die Parteien im Grundbuchverfahren zu vertreten und alle notwendigen Erklärungen von Ihnen und dem Verkäufer einzuholen. Ein Immobilienkaufvertrag, der nicht notariell beurkundet wird, ist nach den deutschen Gesetzen unwirksam. Sie müssen also zwingend im ersten Schritt des Kaufprozesses einen Notar beauftragen.

Erster Schritt: Notar beauftragen!

Tipp: Wann ist der Immobilien Kaufvertrag rechtskräftig?

Notarstempel für Kaufvertrag (Immobilie)

Photo: Proxima Studio / shutterstock.com

Ablauf: So wird der Vertrag geschlossen

Jetzt wird es ernst! Sie haben Ihre potentiell nächste Immobilie gefunden und fragen sich nun, wie eigentlich ein Immobilienkauf funktioniert? Dann erfahren Sie jetzt, was alles vor dem Kauf zu klären ist und wie die Erstellung des Kaufvertrags abläuft. Hier lernen Sie alle Schritte kennen, die zum Kaufprozess der Immobilie gehören.

Vorbereitung: Das passiert vor dem Kaufvertrag

Bevor ein Immobilienkaufvertrag zustande kommt, müssen sich Käufer und Verkäufer über den Kaufpreis einigen. Auch weitere Eckpunkte des Vertrags sollten bereits vorab grob besprochen worden sein, dazu zählt zum Beispiel der Zeitpunkt der Übergabe oder die Übernahme von Mobiliar. Durch die durchdachte Gestaltung des Kaufvertrags lässt sich an dieser Stelle sogar Geld sparen.

Sollte der Eigentümerwechsel sich aus verschiedenen Gründen noch hinziehen, kann auch zunächst ein Kaufvorvertrag zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen werden. Dieser sichert die Immobilie für einen späteren Kauf zu einem bestimmten Zeitpunkt.

Welche Vorbereitungen sollte man treffen?

  • Einigung über Kaufpreis
  • grobe Eckpunkte des Vertrags festlegen
  • Einigung auf Zeitpunkt der Übergabe
  • Einigung auf Übernahme von Mobiliar
  • abschließen eines Kaufvorvertrages

Schauen wir uns nun den letzten Punkt der zu treffenden Vorbereitungen etwas genauer an: Den Kaufvorvertrag.

Kaufvorvertrag: Rechtlich bindende Einigung

Ein Vorvertrag kann für Sie als Käufer oder Verkäufer einer Immobilie verschiedene Vorteile mit sich bringen. Denn wie der Name verrät, handelt es sich hierbei um einen Vertrag, der vor dem eigentlichen Kaufvertrag geschlossen wird. In diesem Vorvertrag verpflichtet sich der Käufer dazu, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, der Verkäufer verpflichtet sich die Immobilie an genau diesen Käufer zu verkaufen.

Sollten bei Ihnen doch noch einige Fragen bezüglich der Immobilie offen sein oder etwaige Baugenehmigungen ausstehen, sollten Sie in Erwägung ziehen einen Immobilien Kaufvorvertrag zu Ihrer Sicherheit abzuschließen. Dabei dürfen Sie aber nicht vergessen, dass der Vorvertrag für beide Parteien eine Sicherheit darstellt und daher auch rechtlich bindend ist.

Welche Vorteile hat der Kaufvorvertrag?

  • Käufer ist verpflichtet, Immobilie zu späterem Zeitpunkt zu kaufen
  • Verkäufer ist verpflichtet, Immobilie an genau diesen Käufer zu verkaufen

Kaufvorvertrag vs. Reservierungsvereinbarung

Oftmals wird der Vorvertrag mit der Reservierungsvereinbarung verwechselt. Bei der Reservierungsvereinbarung handelt es sich aber um eine Vereinbarung zwischen einem Käufer und einem Immobilienmakler, bei dem dieser meist gegen ein Entgelt zusichert, die Immobilie in einem gewissen Zeitraum keinem anderen Interessenten anzubieten. Zudem ist die Reservierungsvereinbarung nur rechtlich bindend, wenn diese zeitlich befristet geschlossen wird.

Unterschied Kaufvorvertrag und Reservierungsvereinbarung:

  • Kaufvorvertrag: Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer
  • Reservierungsvereinbarung: Vereinbarung zwischen Käufer und Makler
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Photo: Gyorgy Barna / shutterstock.com

So wird der  Kaufvertrag erstellt: Notar beauftragen

Herzlichen Glückwunsch! Sie haben sich mit dem Verkäufer grob über den Eigentumswechsel geeinigt, dann wird es jetzt ernst. Wer erstellt den Kaufvertrag? Der Kaufvertrag wird zwar zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen, erstellt werden muss er aber von einem Notar. Sobald die beiden Vertragsparteien sich einig sind, beauftragt in der Regel der Käufer den Notar mit der Erstellung eines Kaufvertrags. Als Käufer tragen Sie in der Regel auch die Notarkosten. Diese liegen bei ungefähr 2 Prozent  des Kaufpreises.

Aber: Sollten etwaige Grundbuchänderungen nötig sein, trägt die Kosten der Grundbucheintragungen oder -löschungen der Verkäufer.

Der Kaufvertrag wird von einem Notar erstellt!

Tipp aus dem Ratgeber: Wer erstellt den Kaufvertrag für eine Immobilie?

Inhalt: Wichtige Informationen für den Vertrag

Was steht im Kaufvertrag? Was muss nicht im Kaufvertrag stehen? Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist etwas komplizierter als ein Kaufvertrag, den Sie aus alltäglichen Rechtsgeschäften kennen. Das ist auch gut so, denn Sie gehen nicht alltäglich eine so große finanzielle Verantwortung ein. Vielleicht stellen Sie sich schon jetzt die Frage: Was steht eigentlich in einem Kaufvertrag für Immobilien?

Die meisten Immobilienkaufverträge sind standardisiert und können bei Bedarf durch den Notar personalisiert und individuell angepasst werden. Ein Vertragsmuster finden Sie hier als PDF.

Damit der Kauf der Immobilie rechtswirksam ist, muss der Vertrag mindestens die folgenden Informationen enthalten:

Da Sie nun wissen, welche Inhalte in den Kaufvertrag gehören, kommen wir jetzt zum Ablauf der Vertragsschließung.

Notar: Erstellung des Kaufvertrags & weitere Aufgaben

Jetzt, wo Sie bereits wissen, was Sie tun müssen, um das Kaufverfahren einzuleiten, möchten Sie bestimmt wissen, wie die eigentliche Erstellung des Kaufvertrags vonstattengeht. Sollten Sie keinen Vorvertrag benötigt haben oder der spätere Zeitpunkt des Vertragsschluss mittlerweile eingetroffen sein, beginnt der Notar nun mit der Erstellung des Kaufvertrags.

Die Erstellung läuft dabei wie folgt ab:

  • Vorgespräch mit Käufer und Verkäufer
  • Vorentwurf durch Notar
  • Termin zur Beurkundung
  • Unterzeichnung des Vertrags

In den Vorgesprächen werden noch einmal die individuellen und Rahmenbedingungen des Vertrags besprochen. Der anschließende Vorvertrag wird den beiden Parteien zugeschickt und sofern sie damit einverstanden sind, vereinbaren sie einen Notartermin zur Beurkundung. Der Notar verliest beim Termin den Vertrag und unterzeichnet ihn gemeinsam mit Käufer und Verkäufer.

Sie wollen wissen, wie die notarielle Beurkundung genau abläuft? Lesen Sie mehr in unserem Artikel notarielle Beurkundung.

Unterlagen: Dokumente für den Notartermin

Nachdem Sie den Notar beauftragt haben und stehen Sie jetzt vor der Aufgabe die notwendigen Unterlagen für den Vertragsschluss zusammenzustellen. Doch welche Unterlagen benötigen Sie überhaupt für einen Kaufvertrag? Damit Sie den Kaufvertrag abschließen können, sollten sie frühzeitig mit der Beschaffung der nötigen Dokumente beginnen.

Diese Dokumente müssen Sie für den Notar bereithalten:

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags

Sobald alle Formalien geklärt sind und Sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben, lässt der Notar Ihren Anspruch als neuer Eigentümer über einen Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen. Sie erhalten als Käufer eine Zahlungsaufforderung vom Notar, dann müssen Sie innerhalb von 14 Tagen den vereinbarten Kaufpreis und die Grunderwerbsteuer zahlen, sodass der Notar im nächsten Schritt die tatsächliche Auflassung im Grundbuch beantragt. Erst dann ist der Eigentümerwechsel rechtskräftig.

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Kosten: Das kostet der Kaufvertrag

Wie Sie bereits vorab erfahren haben, übernimmt in der Regel der Käufer die anfallenden  Notarkosten. Aber was ist mit den Maklerkosten oder den Kosten für Änderungen im Grundbuch? Hier erhalten Sie einen Überblick über die Kostenaufteilung zwischen Käufer und Verkäufer.

Notarkosten: Gebühren und Grundbuchänderungen

Wie Sie bereits gelernt haben, ist Ihr Immobilienkaufvertrag nur durch eine notarielle Beurkundung rechtskräftig. Daher fallen bei einem Immobilienkauf für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags Notarkosten an. Diese Notarkosten gehören zu den Kaufnebenkosten und berechnen sich nach der Kaufpreishöhe.

In der Regel zahlen Sie als Käufer die notariellen Kosten zur Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags, da Sie den Notar ja auch beauftragt haben. Als Immobilienkäufer müssen Sie mit Notarkosten in Höhe von 1,5-2 Prozent des Kaufpreises der Immobilie beziehungsweise des Grundstücks rechnen.

Ihre Notarkosten zusammengefasst:

  • Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags
  • Gebühren nach Gerichts- und Notarkostengesetz
  • ungefähr 2 Prozent des Kaufpreises

Der Verkäufer übernimmt meist nur einen geringen Anteil der Gebühren. Beispielsweise trägt der Verkäufer die Kosten für Löschungen von eingetragenen Grundbuchbelastungen oder Rechten von Dritten, wie Hypotheken. Aber Achtung: Sie und der Verkäufer werden beide Kostenschuldner, das heißt, sollte eine Partei nicht zahlen, haften Sie gegebenenfalls auch für den anderen Teil.

Weitere Kosten: Makler und Grunderwerbsteuern

Sofern Sie die Immobilie über einen Makler gefunden haben, fallen im Zuge eines Kaufs Maklergebühren an. Dank der Gesetzesänderung aus dem Jahr 2020 fallen für Sie als privater Käufer nur noch höchstens die Hälfte der Maklergebühren an, es gilt nicht mehr das Bestellerprinzip. Sie sind auch erst dann zur Zahlung verpflichtet, wenn der Verkäufer nachweisen kann, dass er seinen Anteil gezahlt hat.

Neben den Makler- und  Notarkosten fallen die typischen Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf an, die grundsätzlich Sie als Käufer tragen. Dazu zählt unter anderem die Grunderwerbsteuer. Als Berechnungsgrundlage dient dabei der Kaufpreis, auf den je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer an.

Tipp: Alles rund um den Kaufpreis und Kosten lernen Sie im Ratgeber Zahlungsabwicklung beim Hauskauf.

Rücktritt: So treten Sie vom Kaufvertrag zurück

Können Sie von einem bereits abgeschlossenen Kaufvertrag zurücktreten? Trotz rechtswirksamer notarieller Beurkundung? Die Antwort ist ja! Es kann durchaus sinnvolle Gründe geben, warum Sie vom Immobilienkauf zurücktreten möchten.

Ein Rücktritt führt in der Regel zur Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrags. Sollten bereits Leistungen (Zahlungen oder Übereignungen) stattgefunden haben, sind diese zurück zu gewähren. Die Partei, die vom Kaufvertrag zurücktritt muss allerdings damit rechnen anfallende Schadensersatzansprüche leisten zu müssen.

Alles was Sie über den Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag wissen müssen, erfahren Sie gesondert in unserem Artikel Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag.

Auch interessant: Kann ein Notarvertrag rückgängig gemacht werden?

Fazit: Kein Kauf ohne Notar und Kaufvertrag

Egal ob Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kaufen möchten, ohne einen notariell beurkundeten Kaufvertrag geht das nicht. Zuständig dafür ist ein Notar, den Sie bestenfalls schon zu Beginn der Kaufvertragsverhandlungen beauftragen sollten. Er betreut den Verkaufsprozess bis zur Zahlung des Kaufpreises.

Sollten Sie eine Sicherheit schon vor der Schließung des Kaufvertrags wollen, ist es ratsam einen Kaufvorvertrag zu schließen. Bedenken Sie aber, dass auch dieser schon teilweise rechtlich verbindlich ist, da dieser nicht nur für Sie eine Sicherheit darstellt.

Auch über die anfallenden Kosten sollten Sie sich vor Unterzeichnung des Kaufvertrags bewusst sein und die Kaufnebenkosten mit einplanen. Im seltenen Falle eines Rücktritts vom Kaufvertrag, erwarten die zurücktretende Partei gegebenenfalls Schadensersatzforderungen, also ebenfalls Kosten.

Wenn Sie bislang keine Erfahrung im Immobilienkauf haben, sollten Sie einen erfahrenen Makler beauftragen. Dieser steht Ihnen, neben dem Notar oder Rechtsanwalt, bei allen Fragen rund um den Kaufprozess mit seinem Know-how zur Seite.

Das Fazit auf einen Blick:

  • ein notarieller Kaufvertrag immer notwendig
  • der Notar betreut den gesamten Kaufprozess
  • Kaufvorvertrag ratsam, aber teilweise rechtlich bindend
  • Kaufnebenkosten bei der Finanzierung einplanen
  • Rücktritt vom Kaufvertrag = Schadensersatzanspruch

Checkliste: 6 Punkte für den erfolgreichen Kauf

Nachdem Sie sich nun viel Wissen zum Immobilienkaufvertrag angeeignet haben, hier noch einmal die wichtigsten Aspekte in einer Checkliste zusammengefasst:

  • der Kaufvertrag wird zwischen Käufer und Verkäufer geschlossen
  • ein Notar verfasst und beurkundet den Kaufvertrag
  • ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag nicht wirksam
  • neben dem Kaufpreis kommen noch Kaufnebenkosten auf Sie zu
  • ein Rücktritt ist unter bestimmten Bedingungen möglich
  • im Rücktrittsfall kommen Kosten wie Schadensersatz auf Sie zu

Jetzt sind Sie bestens über den Immobilien Kaufvertrag informiert. In der nächsten Kaufphase wird es Zeit den Um- und Einzug in Ihre neue Immobilie zu planen. Damit Sie planen können, hier noch einmal die Zusammenfassung: Wie lange dauert es vom Kaufvertrag bis zum Einzug?

Disclaimer

Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen.
(Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt.)

Kaufvertrags-Muster als Word und PDF

Was muss in einem Kaufvertrag für ein Haus oder eine Eigentumswohnung stehen? Ein Muster sagt mehr, als tausend Worte. Unsere kostenlose Vorlage als PDF oder Word (zum bearbeiten) zeigt Ihnen die regulären Inhalte im Immobilienkaufvertrag in 9 Paragrafen. Vom Kaufobjekt und Vertragsparteien, über die Grundbuchangaben, Kaufpreis, Vertragsabswicklung, bis zu Kosten und Steuern beim Hauskauf beziehungsweise Wohnungskauf.

Vorlage: Muster für Haus & Wohnung

In diesem kostenlosen Beispiel finden Sie die regulären Inhalte eines Kaufvertrags. Unsere Vorlagen und Muster verschaffen Ihnen einen Eindruck, welche Inhalte und Regelungen im jeweiligen Dokument enthalten kann.