Immobilien mit Denkmalschutz: Kauf, Vorteile, Nachteile und Ratgeber

Immobilien mit Denkmalschutz – Sie haben eine passende Immobilie als Renditeobjekt oder zur Wertsteigerung gefunden, doch das Haus steht unter Denkmalschutz? Ob der Denkmalschutz Auswirkungen auf Sie als Käufer hat und was Sie sonst über denkmalgeschützte Immobilien wissen müssen, lernen Sie in diesem Beitrag. Neben den Besonderheiten des Kaufvertrags, erfahren Sie, welche Vor- und Nachteile diese Immobilien bieten und ob sich ein Kauf lohnt.

Kauf einer Denkmalschutzimmobilie: Erster Überblick

Ein altes Fachwerkhaus, ein Loft in einer Fabrikhalle, eine elegante Jugendstilvilla mit hohen Decken oder doch ein kleines Schloss– in einer Immobilie mit derartigem Charme zu wohnen, hat für viele Menschen seinen Reiz. Historische Gebäude sind nach wie vor beliebt und oftmals interessante Kaufobjekte, sowohl als Kapitalanlage als auch zum Eigennutz. Aber: Es ist nicht alles Gold was glänzt, daher sollten Sie sich vor dem Kauf einer Denkmalschutzimmobilie genau informieren was Sie erwartet.

Das Wichtigste, was Sie beim Kauf beachten müssen, vorab im Überblick:

  • Genehmigungen werden benötigt
  • Instandhaltungspflicht
  • hoher Kostenaufwand
  • steuerliche Vorteile

Was bedeutet Denkmalschutz bei Immobilien?

Nicht jede Immobilie, die alt ist, steht automatisch unter Denkmalschutz. Der Denkmalschutz dient vor allem dem Schutz von kulturhistorisch relevanten Gebäuden und Anlagen. Das Ziel ist es, die Zeugnisse aus vergangener Zeit dauerhaft zu erhalten, sodass diese nicht verfälscht, beschädigt oder zerstört werden. Durch diese Maßnahmen soll das öffentliche Interesse an kulturellem Erbe geschützt werden.

Denkmalschutz bedeutet:

  • Schutz von Gebäuden
  • kulturhistorisch relevant
  • öffentliches Interesse

Sollten Sie eine Immobilie mit Denkmalschutz kaufen wollen,  gibt es einige Dinge, die Sie beachten sollen. Welche Rolle der Kaufvertrag bei Denkmalschutzimmobilien spielt und ob sich ein Kauf lohnt erfahren Sie hier.

Welche Arten von Denkmalschutz gibt es?

Vielleicht haben Sie schon einmal unwissend vor einem Denkmal gestanden ohne es als ein solches erkannt zu haben. Dies liegt daran, dass nicht jedes Denkmal gleich ist. Aus diesem Grund unterscheidet man im Denkmalschutz die Denkmäler in verschiedene Arten.

Die bekanntesten Denkmalarten sind:

  1. Baudenkmal
  2. Bodendenkmal
  3. Kulturdenkmal

Zu den klassischen Baudenkmälern zählen Gebäude, wie beispielsweise Schlösser, Fachwerkhäuser oder Jugendstilvillen. Bodendenkmäler sind oftmals archäologische Zeugnisse, wie beispielsweise römische Wasserleitungen oder andere Überreste von früheren Siedlungen.

Ein Kulturdenkmal kann ein von Menschenhand geschaffenes Bauwerk oder Objekt wie eine Skulptur oder Kunstwerk sein. Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen, kommen Sie hauptsächlich mit Bau- und Kulturdenkmälern in Kontakt.

Gebäudetypen unter Denkmalschutz

Die Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, sind abhängig von den jeweiligen Landeskriterien. Die folgenden Gebäudetypen stehen beispielsweise häufig unter Denkmalschutz:

  • Schlösser und Burgen
  • Kirchen und Kapellen
  • Gutshäuser
  • Wassertürme
  • Windmühlen
  • Stadttore
  • Theater
  • Kasernen
  • Fachwerkhäuser
  • Wohn- und Geschäftshäuser

Als Denkmalschutz Voraussetzungen gelten neben dem Baujahr beispielsweise auch eine besondere Architektur oder eine historische Bedeutung. So muss die Immobilie nicht zwangsläufig steinalt sein, um ein Denkmal zu sein.

Denkmalliste: Verzeichnis der Denkmal-Immobilien

Sie stellen sich die Frage woran Sie erkennen können, welche Gebäude unter Denkmalschutz stehen? Jedes Bundesland erlässt ein eigenes Denkmalschutzgesetz. Diese Gesetzte definieren Denkmäler als Sachen, deren Erhalt von öffentlichem Interesse ist.

Bei einem Gebäude besteht ein solches, wenn das Bauwerk für die Geschichte der jeweiligen Stadt oder Region von Bedeutung ist. Für den Erhalt und die Nutzung dessen müssen wissenschaftliche, künstlerische, volkskundliche oder städtebauliche Gründe vorliegen. Gebäude, auf die diese Definition zutrifft, können in die Denkmalliste einer Gemeinde oder Stadt eingetragen werden. Eingesehen werden können die Denkmallisten bei der unteren Denkmalbehörde der Gemeinde oder des Kreises, in der die Immobilie liegt.

Tipp: Auch wenn ein Gebäude nicht in der Denkmalliste auftaucht, sollten Interessenten von potenziellen Denkmalschutz-Immobilien vor dem Kauf bei der Behörde nachfragen, ob eine Aufnahme bereits geplant beziehungsweise der entsprechende Prozess bereits im Gange ist.

Genehmigungspflichtige Maßnahmen

Welche Maßnahmen an Denkmalschutzimmobilien sind genehmigungspflichtig? Wenn Sie wissen möchten, ob auf der Immobilie, die Sie erwerben möchten, Denkmalschutzauflagen lasten, sollten Sie einen Blick in Abteilung II des Grundbuchs werfen. Hier können wichtige Denkmalschutzauflagen eingetragen sein.

Generell gilt aber: Ohne Genehmigung darf kein Umbau an einer denkmalgeschützten Immobilie vorgenommen werden. Besonders bei diesen Renovierungsmaßnahmen sind vorab Genehmigungen einzuholen:

  • Streichen von Außen- und Innenwänden
  • Austausch von Türen und Fenstern
  • Einbauten, wie z.B. Aufzügen
  • Erneuerungen am Dachstuhl
  • Ausbau des Dachs
  • Wechsel von Bodenbelägen
  • Anbauten und Entkernung
  • Energetische Sanierung
  • Badsanierung
  • Abriss

Achtung! Wer als Eigentümer eine nicht genehmigte Änderung an der Denkmalschutz-Immobilie vornimmt und diese ohne Genehmigung in eine Baustelle verwandelt, riskiert hohe Strafen. Diese Strafen können hohe Bußgelder bis hin zur Enteignung sein.

Was ist ohne Genehmigung erlaubt?

Nicht zwangsläufig muss ein ganzes Gebäude unter Denkmalschutz stehen. Es können auch nur bestimmte Teile unter Denkmalschutz stehen, wie beispielsweise die Fassade oder das Treppenhaus. Daher sollten Eigentümerinnen und Kaufinteressenten sich genau erkundigen, auf welchen Bereich sich der Denkmalschutz ihres Hauses bezieht. Die Teile die nicht unter Denkmalschutz stehen, können wie andere Immobilien auch ohne Genehmigung verändert werden.

Immobilien sind oft nur teilweise Denkmalgeschützt

Vorteile von Denkmalschutzimmobilien

Sie mögen denken, dass die Genehmigungen für baulichen Veränderungen eine enorme Einschränkung bei Denkmalimmobilien darstellen. Also warum sollten Sie trotz dieses Hindernisses eine solche Immobilie überhaupt kaufen? Ganz einfach: Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen, profitieren Sie durch den Denkmalschutz von vielen anderen Vorteilen.

Vorteile von denkmalgeschützten Immobilien

  • Einzigartigkeit der Immobilie
  • steuerliche Vorteile (Vermieter)
  • hohe Mietpreise
  • attraktive Förderungen vom Staat
  • hohe Denkmal Abschreibung
  • sichere Geldanlage = Altersvorsorge
  • Langzeitinvestition mit Wertsteigerung

Schauen wir uns nun die einzelnen Vorteile etwas genauer an.

Steuervorteile: Instandhaltungs- und Sanierungskosten

Auch dem Staat ist daran gelegen, dass kulturell wichtige Erzeugnisse erhalten und vor allem gepflegt bleiben. Daher will der Staat diese Bauten und somit die Integrität einer ganzen Region wahren und so begünstigt er die Instandhaltung dieser Immobilien auch steuerlich.

Hier ein grober Überblick über die wichtigsten Steuervorteile für Sanierungs- und Modernisierungskosten:

  • 90% der Kosten können steuerlich abgesetzt werden
  • Abschreibung erfolgt über 10 Jahre mit 9% jährlich
  • vermietete Objekte: Abschreibung bis zu 100%
  • erste 8 Jahre: 9%, darauf folgende 4 Jahre: jeweils 7%.
  • Bundesland abhängig: Zuschüsse zu Mehrkosten von Baumaßnahmen

Energieeffizienz: Förderung für den Denkmalschutz

Wie energieeffizient sind Immobilien die unter Denkmalschutz stehen? Aufgrund der Tatsache, dass es sich bei Denkmälern oftmals um ältere Bauten handelt, ist die Energieeffizienz nicht mit den heutigen Standards von Neubauten zu vergleichen. Eine Herausforderung für Eigentümer sind die behördlichen Auflagen, welche den oft notwendigen Modernisierungsmaßnahmen in Teilen entgegenstehen.

In vielen Teilbereichen sind vorgeschriebene An- und Aufbauten zur Steigerung der Energieeffizienz oftmals verboten. Es gibt jedoch ein Programm, durch welches die Eigentümer bei energieeffizienzsteigernden Sanierungen einen (Tilgungs-)Zuschuss erhalten können.

“Effizienzhaus Denkmal”

  • je Wohneinheit von 25 Prozent bei maximal 120.000 Euro Kreditbetrag, also bis zu 30.000 Euro

“Effizienzhaus Denkmal EE-Klasse”

  • erhöht sich der Wert auf 30 Prozent bei maximal 150.000 Euro, also bis zu 45.000 Euro pro Wohneinheit

Durch diese Programme soll bei denkmalgeschützten Immobilien die Sanierung und Modernisierung von Dach, Fassade, Fenstern und der Einbau einer neuen Heizungsanlage gefördert werden.

Nachteile von Denkmalschutzimmobilien

Wie Sie bereits festgestellt haben, können die nötigen Genehmigungen ein Hindernis sein, sowie zu einem Nachteil beim Kauf von Denkmalimmobilien werden.

Die Nachteile gegenüber einer normalen Immobilie sind zusammengefasst:

  • strenge Sanierungsauflagen
  • Instandhaltungspflicht des Gebäudes
  • höhere Aufwands- und Sanierungskosten
  • schwer abschätzbare Wartungskosten
  • Schneller Wiederverkauf = finanzielle Verluste

Ratgeber: Empfehlungen für die Kaufentscheidung

Wie Sie bereits in dem Beitrag über Denkmalschutzimmobilien gelernt haben, bieten Denkmalschutzobjekte viele Vor-, aber auch Nachteile. Trotz der hohen Steuervorteile und finanziellen Förderungen dürfen Sie die Folgekosten, die durch Instandhaltung und Modernisierung entstehen, nicht unterschätzen.

Vorteile im Überblick

  • einzigartige Immobilie
  • Steuervorteile
  • finanzielle Förderung
  • sichere Geldanlage

Egal ob Sie das Haus selbst bewohnen oder vermieten wollen: Mindestens zehn Jahre lang sollten Sie die Immobilie halten wollen und das auch tun. Kurzfristige Spekulationen auf staatlich subventionierten Märkten können schnell zu finanziellen Verlusten führen. Zudem erfordert die Genehmigungspflicht für jede Sanierungsarbeit Geduld und eine gute Zusammenarbeit mit der Denkmalbehörde.

Nachteile im Überblick

  • Langzeitinvestition + hohe Ausgaben
  • Genehmigungen und Sanierungsvorschriften
  • schneller Verkauf = finanzieller Verlust

Ob sich die Investition in eine Denkmal-Immobilie rentiert, hängt letztlich also neben den Anschaffungs- und Instandhaltungskosten davon ab, wie Sie das Gebäude zukünftig nutzen möchten, ob eine Verkaufsabsicht besteht und wie hoch Ihr Einkommen als Eigentümer ist. Eine Beratung durch einen Denkmal-Experten hilft Ihnen in jedem Fall bei der Kaufentscheidung weiter.

Kaufvertrag: Ablauf bei Denkmalschutzimmobilien

Grundsätzlich gilt, dass der Kauf einer Immobilie, beziehungsweise eines Grundstücks in Deutschland nur dann wirksam ist, wenn der Kaufvertrag durch einen Notar beurkundet wird. Der Kauf erfolgt üblicherweise in drei Schritten:

  1. notarieller Kaufvertrag
  2. Kaufpreiszahlung durch Käufer
  3. Übereignung + Grundbucheintrag

Sie merken, einen Unterschied zu normalen Immobilien gibt es bislang nicht. Ob sich ein Unterschied in den Vertragsinhalten finden lässt, erfahren Sie jetzt.

Inhalt: Baumaßnahmen und -verpflichtung

Unterscheidet sich der Kaufvertrag einer Immobilie mit Denkmalschutz von einem normalen Immobilienkaufvertrag? Welche Rolle spielt der Kaufvertrag? Diese Fragen haben Sie sich vielleicht auch schon gestellt. Wir haben jetzt die Antworten für Sie.

Grundsätzlich unterscheidet sich der Kaufablauf nicht von dem einer gewöhnlichen Immobilie. Inhaltlich gibt es aber ein paar Besonderheiten, über die Sie sich als Käufer bewusst ein müssen.

Diese Besonderheiten betreffen:

  • Bauverpflichtung
  • Umfang der Baumaßnahmen

Als Käufer verpflichten Sie sich, alle notwendigen Sanierungs- und Instandhaltungsarbeiten an der denkmalgeschützten Immobilie durchzuführen. Der Kaufvertrag regelt dabei den Umfang der von Ihnen durchzuführenden Baumaßnahmen.

Ihnen sollte daher bewusst sein, dass Sie mit dem Kauf eine Verpflichtung eingehen, die Immobilie instand zu halten, um das öffentliche Interesse an dem historischen Gebäude zu schützen.

Zeitpunkt des Kaufvertrags: Steuervorteile geschickt nutzen

Für Sie als Käufer ist aber nicht nur der Inhalt des Kaufvertrags relevant, sondern auch der Zeitpunkt zu dem dieser geschlossen wird. Der Kaufvertrag ist die Grundlage und der Ausgangspunkt für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen die die Immobilie betreffen. Besonders, wenn es ums Steuern sparen geht, ist der Zeitpunkt des Abschluss des Kaufvertrags entscheidend.

Steuervorteile entstehen für den Käufer nur nach dem Kauf, nicht für vorherige Maßnahmen

Die neue Eigentümerin einer Denkmalschutz-Immobilie darf die Kosten für die Investitionen nur dann steuerlich geltend machen, wenn diese nach dem Immobilienkauf erfolgt sind. Andernfalls erkennt der Staat die betreffende Maßnahme nicht als Werbungskosten an, sondern schreibt die Kosten dem Kauf der Immobilie im Sinne von Anschaffungskosten zu.

Zusammengefasst: Verpflichtungen und Steuervorteile

Auch wenn der Ablauf beim Kauf einer Immobilie mit Denkmalschutz sich nicht von dem einer gewöhnlichen Immobilie unterscheidet, sollten Sie sich bei diesem Sonderfall unbedingt merken:

  • Bauverpflichtung im Kaufvertrag
  • Steuervorteile erst nach Abschluss

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie unter Denkmalschutz entscheiden, finden Sie hier eine Checkliste mit den wichtigsten Punkten die Sie beachten sollte.

Denkmalschutz – 7 Punkte Checkliste

  • Beauftragen Sie einen Makler der auf Denkmäler spezialisiert ist
  • Zustand und Wert der Immobilie durch Gutachten schätzen lassen
  • Sehen Sie das amtliche Denkmalliste und Grundbuch vor dem Kauf ein
  • Beantragen Sie Denkmalschutzförderung
  • Wichtig ist die enge Zusammenarbeit mit Behörden vor Sanierungsmaßnahmen
  • Beauftragen Sie nur Fachkräfte für Sanierungen, sonst die Gefahr von Bußgeldern
  • Setzen Sie anfallende Kosten richtig von der Steuer ab

Kurz vor dem Kauf: Was müssen Sie beim Kauf beachten und wie schließt man einen Kaufvertrag ab? Lernen Sie mehr unter

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