Altbauwohnung kaufen: Quadratmeterpreis, Merkmale, Vor- & Nachteile, Tipps

Altbauwohnung kaufen – Die Altbauwohnung ist eine der begehrtesten Immobilienarten auf dem deutschen Markt und eine ausgezeichnete Kapitalanlage mit Wertsteigerung. Durch ihren unverwechselbaren Charme, die besondere Architektur und die einzigartige Bauweise, ist diese Art der Wohnung bei vielen Leuten sehr begehrt. Neben einigen Vorteilen, die diese Immobilienart mit sich bringt, erfahren Sie in diesem Artikel auch einige Nachteile über Baujahre, Baumängel und Sanierungen einer solchen Immobilie. Was Sie beim Kauf beachten müssen, und wie Sie den Kaufpreis einer typischen Altbauwohnung berechnen können, lesen Sie hier weiter! Hier gelangen Sie zurück zum Überblick der Wohnungsarten.

Merkmale einer Altbauwohnung: Erster Überblick

Altbauten sind fast in jeder deutschen Stadt zu finden und werden als Bestandsimmobilie bezeichnet.

Gebäude mit einem Baujahr bis 1953 werden bzw. dürfen als Altbau bezeichnet werden. Durch die besonders verzierte oder bunte Außenfassade ist diese Immobilie ein Hingucker zwischen den anderen Neubauten. Mit den stuckbesetzten Wänden, den kleinen Balkonen oder Mauerausbuchtungen, kann man eine Immobilie schnell als einen Altbau betiteln. Doch Altbauten haben weitaus mehr individuelle Merkmale.

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Altbauwohnungen im Überblick:

  • Altbau: Gebäude mit Baujahr bis 1953
  • verzierte, auffällige Fassade
  • meist in Städten zu finden

Hier erfahren Sie alles über die wichtigsten Merkmale und Besonderheiten eines Altbaus im Detail.

Innenausbau: Hohe Decken, Parkett & Innenstadtlage

Eine Altbauwohnungen hat viele charakteristische Bauelemente. Neben den stuckverzierten Innenwänden, Flügeltüren und einem Erker, sind insbesondere die hohen Denken ein Merkmal dieses Bautypen. Diese können je nach Bauart 3 bis 4,5 Meter in die Höhe ragen und geben dem Raum viel Freiheit und Größe.

Ebenso sind die klassischen Holzdielen und das Fischgrätparkett ein unverwechselbares Markenzeichen für einen Altbau. Auch die Kastenfenster gehören zu der Architektur dazu. In der damaligen Zeit wurden Doppelfenster mit einem Zwischenraum gebaut, um den Raum doppelt zu isolieren. Diese werden jedoch heutzutage durch neuere Varianten ersetzt.

Merkmale einer Altbauwohnung zusammengefasst:

Bilder sagen mehr als 1000 Worte: Hier eine typische Altbauwohnung von innen, mit stuckverzierter Decke, hohen Wänden und großen Kastenfenstern:

Photo: hanohiki / shutterstock.com

Grundriss: Zimmer, Wohnfläche & Aufteilung

Altbauwohnungen sind bekannt für ihre Durchgangszimmer, Einbauschränke und Vorratszimmer. In den meisten Fällen sind die Zimmer kleiner als bei Neubauten aber dafür umso höher. Sie sollten also den Raum nach oben hin nutzen. Kein anderer Baustil bietet Ihnen solch hohe Decken und damit die Möglichkeit, um zum Beispiel Stauraum zu schaffen. Möglich wären hohe Regale und große, imposante Hängelampen. Bei einem Altbau werden Ihnen viele Einrichtungsoptionen geboten.

Wohnraum-Aufteilung:

  • Durchgangszimmer
  • Vorratszimmer
  • Einbauschränke
  • kleine Zimmer
  • Hohe Zimmerwände

Nicht nur der Innenausbau, auch die Lage gibt den Altbauwohnungen eine besondere Stellung. Kommen wir nun zu den Merkmalen der Innenstadtlage.

Innenstadtlage: Zentrale A-Lage am Stadtkern

Für alle Kapitalanleger ist die Lage der Immobilie bei einem Kauf von großer Bedeutung. Da eine Altbauwohnung meist in der Nähe des Stadtkerns aufzufinden ist, befindet diese sich in einer guten A-Lage. Für eine Investition als Kapitalanlage eignet sich diese Art der Immobilie also bestens, allerdings muss dafür etwas tiefer in den Geldbeutel gegriffen werden.

Was Sie zudem wissen sollten, die hohen Quadratmeterpreise werden später nur in seltenen Fällen durch die Mieteinnahmen gedeckt. Somit eignet sich diese Immobilie eher nicht als Renditeobjekt, für Investition mit Aussicht auf Wertsteigerung ist diese allerdings bestens geeignet.

Altbauwohnungen sind keine Renditeobjekte.

Sie wollen mehr zu Immobilien als Rendite- oder Wertsteigerungsobjekt erfahren? Hier geht es zum Artikel Rendite vs. Wertsteigerung.

Die typische Altbauwohnung ist meistens im Stadtkern zu finden und verlangt deshalb recht hohe Kauf- und Mietpreise:

Altbauwohnung kaufen: Was sollten Sie beachten?

Immobilien, die schon etwas ins Alter gekommen sind, sollten niemals blind gekauft werden.

Insbesondere bei älteren Gebäuden ist es sehr wichtig, sich vor dem Kauf in der Vorbereitungsphase ein eigenes Bild von der Wohnung zu machen. Informieren Sie sich genau über die Bauart und das Gebäude, um auf alles vorbereitet zu sein. Beim Kauf einer Altbauwohnung gibt es einige Punkte, die man beachten sollte.

Wir haben diese für Sie zusammen gefasst, damit Sie alles im Vorhinein abklären können und Sie später keine unerwarteten Kosten erwarten. Hier geht es zum Artikel: Wohnung kaufen.

Werfen wir nun kurz einen Blick auf die Informationen, die Sie sich generell über einen Altbau vor dem Kauf beschaffen sollten.

Vor dem Kauf: Informationen über die Immobilie sammeln

Zuallererst sollten Sie sich über den Zustand Ihrer potentiellen Immobilie informieren. Bei Altbauwohnungen besteht oft Bedarf auf Sanierung und Modernisierung, was zu zusätzlichen Kosten führen kann. So sollten Sie vor dem Kauf immer eine Objektbegehung mit dem zuständigen Hausverwalter durchführen. Wir empfehlen Ihnen, einen Spezialisten und einen Makler zu Rate zu ziehen, der Sie bei der Kaufentscheidung unterstützt und Ihnen einen Einblick in die anfallenden Kosten geben kann. Möglich wäre zum Beispiel, dass die Außenfassade beschädigt ist, Feuchtigkeit in die Wohnung gelangen kann und dadurch Schimmel entsteht.

Vor dem Kauf sollte eine Objektbegehung durchgeführt werden!

Tipp! In unserem Ratgeber Bausubstanz bei Bestandsimmobilien erfahren Sie alles, was bei einer Erstbesichtigung zu beachten ist.

Es ist nicht unüblich, dass die Statik bei alten Immobilien ausgebessert werden muss, um die Standfestigkeit gewährleisten zu können. Auch Arbeiten zur Altbaumodernisierung, Altbausanierung, oder Instandsetzung sind manchmal notwendig. Unser Tipp: Lassen Sie sich von einem Spezialisten helfen, damit nichts schief gehen kann.

Darauf sollten Sie vor dem Kauf achten:

  • Baulicher Zustand
  • Statik
  • Heizkosten
  • Lage: A-, B-, C-Lage
  • evtl. Instandsetzungskosten

Exkurs: Checkliste Baujahre und Mängel bei Immobilien

Wenn Sie in eine Altbauwohnung investieren wollen, ist oft das Baujahr dieser ausschlaggebend, welche Mängel oder Schäden diese aufweist. Alte Immobilien bringen oft Vor- aber auch Nachteile mit sich. Doch worauf müssen Sie, je nach Baujahr der Immobilie achten? Über 2.650.000 Immobilien in Deutschland wurden noch vor 1919 gebaut, vor 1949 sogar ganze 5.000.000. Somit kann es gut sein, dass Ihre ausgewählte Immobilie sogar dem Denkmalschutz unterliegt.

All diese Gebäude sind nach wie vor auf dem Markt. Diese und Andere, die nach den 50er Jahren erbaut wurden, können echte Schnäppchen sein, tragen aber auch Risiken in Form von einer hohen Geldaufwendung in sich. Welche Unterschiede und typische Mängel im Bezug auf das Baujahr einer Immobilie gibt es? Und, lohnt es sich ein altes Haus / eine alte Wohnung zu kaufen?

Lernen Sie hier, im direkten Vergleich, die Fakten, Mängel, Nachteile, aber auch Vorteile, der einzelnen Baujahre. Nach Jahrzehnten:

Nach dem Sie nun wissen, worauf Sie beim Kauf einer Altbauwohnung unbedingt achten sollten, schauen wir uns nun die Vor- und Nachteile dieser Immobilienart an.

Vorteile & Nachteile von Altbauwohnungen

Jeder Wohnungstyp bringt seine eigenen Vor- und Nachteile.

Bevor Sie in eine Wohnung investieren, sollten Sie bei jedem Wohnungstypen die jeweiligen Vor- und Nachteile auskundschaften. Daran können Sie abwägen, ob diese Art von Wohnung für Sie geeignet ist und ob Sie sich mit den Nachteilen anfreunden könnten. Besonders bei einer Altbauwohnung ist die Bauweise anders als bei Neubauten. Wir haben für Sie eine Liste mit den wichtigsten Aspekten zusammengefasst, damit Sie die richtige Wahl treffen können.

Vorteile: Charme, Kastenfenster & hohe Decken

Eine Altbauwohnung ist vor allem stilvoll und hat ihren ganz persönlichen Charme. Neben den ästhetischen Vorzügen, wie den mit stuckbesetzten Decken, bietet eine solche Wohnung auch einige praktische Vorteile.

In den meisten Altbauwohnungen ist ein Keller zu finden, welcher als Stauraum genutzt werden kann. Dies ist insbesondere in der Innenstadt eher selten zu sehen. Außerdem stehen die meisten Altbau-Häuser unter Denkmalschutz. Wenn Sie ein solches kaufen wollen, haben Sie die Möglichkeit 90% der Sanierungskosten (innerhalb der ersten zehn Jahre) steuerlich abzusetzen.

Die Kastenfenster haben ebenfalls ihre Vorteile. Durch die doppelte Scheibe und den Luftraum dazwischen isolieren diese den Raum und dämmen den Schall. Dies ist zwar nicht mehr mit den heutigen Standards gleichzusetzen, aber ein schöner Nebeneffekt.

Vorteile einer Altbauwohnung:

  • hohe Decken mit Stuck
  • Denkmalschutz
  • Sanierungskosten können zu 90% von der Steuer abgesetzt werden
  • oftmals Keller mit Stauraum
  • Kastenfenster mit doppelter Scheibe isolieren gut

Altbauwohnungen können durch die hohen Decken und die hellen Fenster besonders schön gestaltet werden:

Photo: Alex Colom / shutterstock.com

Nachteile: Wände, Heizkosten & Renovierung

Es ist gesetzlich festgelegt, dass ein Gebäude mit einem Baujahr bis 1953 als Altbau betitelt wird. Daher ist es leider unumgänglich, dass man bei einem solch alten Gebäude Nachteile mit einbeziehen muss. Wenn Sie eine Altbauwohnung kaufen möchten, ist diese oftmals renovierungsbedürftig. Sie sollten die Extrakosten in Ihrem Budget mit einbeziehen.

Außerdem ist auch das Wohnen in einer Altbauwohnung anders als in einem Neubau. Die Wände sind dünner, weshalb es hellhöriger ist und man die alten Böden knarren hört. Meistens ist in diesen Gebäuden auch kein Aufzug eingebaut und aufgrund der hohen Wände dauert es länger, den Raum aufzuheizen.

Beachten Sie außerdem, dass eine Altbauwohnung tendenziell höhere Instandhaltungskosten birgt. Aufgrund des Alters der Wohnung muss diese auch nach dem Kauf ordentlich gepflegt und saniert werden.

Nachteile einer Altbauwohnung:

  • ggf. Renovierungsbedarf
  • höhere Instandhaltungskosten
  • dünne Wände: daher hellhörig
  • knarrender Boden
  • langsam aufheizbar aufgrund von großem Raumvolumen
  • hohe Heizkosten
  • meist kein Fahrstuhl

Fazit: Für wen ist eine Altbauwohnung geeignet?

Altbauwohnungen sind auf dem Immobilienmarkt sehr begehrt. Generell gilt, dass sich eine Altbauwohnung sowohl für den Eigennutz, wie auch zur Vermietung und als Kapitalanlage gut eignet. Die besondere Architektur, der einzigartige Charme und die Nähe zur Innenstadt sind nur wenige Argumente, die für diese Wohnung sprechen. Doch eine Altbauwohnung ist nicht für jeden geeignet. Insbesondere Senioren wären eingeschränkt, da es oft keinen Aufzug in den Gebäuden gibt. Auch für große Familien ist eine Altbauwohnung meist zu klein.

Wohingegen Altbauwohnungen für Studenten, Singles oder Paare gut geeignet sind. Aufgrund der großen Anzahl an Zimmern kann man mühelos mit drei bis vier Personen zusammen wohnen. Außerdem liegen Altbauten meist zentral in den Innenstädte, was den Studenten und Wohngemeinschaften einen enormen Vorteil bietet.

Auch bei jungen Erwachsenen und Singles ist die Altbauwohnung sehr beliebt. Die hohen Decken bieten viel Gestaltungsfreiraum und man hat die Möglichkeit sich dekorativ auszuleben. Gleichzeitig verleihen die kleinen Zimmer und die besondere Architektur etwas gemütliches und uriges, sodass man sich geborgen und vertraut fühlt. Außerdem ist auch hierbei die Nähe zur Innenstadt und somit auch zur Arbeit ein wichtiger und positiver Nebenfaktor.

Altbauwohnungen sind geeignet für:

  • Studenten
  • Wohngemeinschaften
  • Singles
  • Paare
  • junge Familien

Altbauwohnungen befinden sich oft in Häusern mit besonders schöner, stuckreicher Fassade:

Wenn Sie sich nun für eine Altbauwohnung entschieden haben, bliebt letztendlich nur noch der Kaufpreis, den es zu berechnen gilt.

Altbauwohnung kaufen: Kaufpreis berechnen

Sie wollen eine Altbauwohnung kaufen, dann müssen Sie auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf im Blick haben. Für alle Wohnungstypen / Haustypen fallen auch Kaufnebenkosten an. Das heißt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und bei Beauftragung, auch Maklerkosten. Die Höhe unterscheidet sich bei Steuer und Makler, je nach Bundesland.

Hier beispielhaft, die Kaufpreisnebenkosten für den Kauf einer Altbauwohnung in NRW. Wir zeigen Ihnen drei Kostenbeispiele mit Kaufpreisen von 50.000, 100.000 und 200.000 Euro.

Immobilie für 50.000 Euro

Eine Altbauwohnung in NRW zum Kaufpreis von 50.000 Euro, kostet inklusive Nebenkosten (5.142,50 Euro) insgesamt 55.142,50 Euro.

Kaufpreis 50.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 3.250 €
Notarkosten 1,50% 750 €
Grundbucheintrag 0,50% 250 €
Makler (50:50) 3,57% 892,50 €
Kaufnebenkosten 5.142,50 €
Investition 55.142,50 €

Immobilie für 100.000 Euro

Beim Kaufpreis von 100.000 Euro, fallen beispielsweise in NRW insgesamt 10.285 Euro Kaufnebenkosten an.

Kaufpreis 100.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 6.500 €
Notarkosten 1,50% 1.500 €
Grundbucheintrag 0,50% 500 €
Makler (50:50) 3,57% 1.785 €
Kaufnebenkosten 10.285 €
Investition 110.285 €

Immobilie für 200.000 Euro

Für eine Altbauwohnung zahlen Sie 24.140,00 Euro Nebenkosten, beim Kaufpreis von 220.570 Euro.

Kaufpreis 200.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 13.000 €
Notarkosten 1,50% 3.000 €
Grundbucheintrag 0,50% 1.000 €
Makler (50:50) 3,57% 3.570 €
Kaufnebenkosten 20.570 €
Investition 220.570 €

Sie haben nun alles Wichtige über die Altbauwohnung erfahren und wollen sich aber auch über andere Wohnungsarten informieren? Dann können Sie sich im Folgenden weitere Wohnungsarten, wie das Loft, die Etagenwohnung, das Penthouse & Co. anschauen.

Wohnungsarten: Loft, Etagenwohnung, Penthouse & Co.

Der Immobilienmarkt ist nahezu endlos. Es gibt zahlreiche Wohnungsarten, die sich alle durch unterschiedlichste Faktoren voneinander unterscheiden. Wer nach einer Investitions-Immobilie sucht, eine Wohnung mieten, Wohnung kaufen oder selbst bauen möchte, der stößt auf ein Labyrinth von Möglichkeiten. Wir haben für Sie alle gängigen Wohnungstypen aufgelistet und zusammengefasst, damit Sie sich einen Überblick verschaffen kannst. Von Loft über Einliegerwohnung bis hin zum Penthouse oder der Terrassenwohnung: Erfahre hier alles rund um gängige Wohnungstypen und deren Merkmale!