Altbauwohnung kaufen: Quadratmeterpreis, Merkmale, Vor- & Nachteile, Tipps

Altbauwohnung kaufen – Sie möchten eine Wohnung kaufen? Die Auswahlmöglichkeiten sind dabei groß. Etagenwohnung, Loft, Einliegerwohnung & Co. Die Altbauwohnung ist eine der begehrtesten Immobilienarten auf dem deutschen Markt und eine ausgezeichnete Kapitalanlage. Durch ihren unverwechselbaren Charme, die besondere Architektur und die einzigartige Bauweise, ist diese Wohnung bei vielen Leuten sehr begehrt. Aufgrund der Nähe zur Innenstadt, den hohen Decken, Erkern und den Kastenfenstern sind Altbauwohnungen sehr gefragt und viele würden ein kleines Vermögen bezahlen, um in einer solchen Immobilie wohnen zu können. Sie möchtest in den Kauf einer Altbauwohnung investieren und sie kaufen? In diesem Artikel finden Sie viele nützliche Tipps, Vorteile und Nachteile rund um diesen besonderen Bautypen. Hier gelangen Sie zurück zum Überblick der Wohnungsarten.

Was ist eine Altbauwohnung ? Merkmale & Definition

Gebäude mit einem Baujahr bis 1953 werden bzw. dürfen als Altbau bezeichnet werden. Altbauwohnungen lassen sich zum Größten Teil in den Innenstädten finden. Sie stechen in jeder Stadt heraus. Durch die besondere Außenfassade ist diese Immobilie ein Hingucker zwischen den Neubauten, Penthäusern, Dachgeschosswohnungen und Apartments. Mit den stuckbesetzten Wänden, den kleinen Balkonen oder Mauerausbuchtungen kann man eine Immobilie schnell als einen Altbau betiteln. Doch Altbauten haben weitaus mehr individuelle Merkmale. Hier erfahren Sie alles über die wichtigsten Merkmale und Besonderheiten eines Altbaus.

Merkmale: Hohe Decken, Parkett, Innenstadtlage

Eine Altbauwohnungen hat viele charakteristische Bauelemente. Neben den stuckverzierten Innenwänden, Flügeltüren und einem Erker sind insbesondere die hohen Denken ein Merkmal dieses Bautypen. Diese können je nach Bauart 3 bis 4,5 Meter in die Höhe ragen und geben dem Raum viel Freiheit und Größe.

Ebenso sind die klassischen Holzdielen und das Fischgrätenparkett ein unverwechselbares Markenzeichen für einen Altbau. Auch die Kastenfenster gehören zu der Architektur dazu. In der damaligen Zeit wurden Doppelfenster mit einem Zwischenraum gebaut, um den Raum doppelt zu isolieren. Diese werden jedoch heutzutage durch neuere Varianten ersetzt.

Merkmale einer Altbauwohnung:

Innenstadtlage: Zentrale A-Lage

Für alle Kapitalanleger, doch auch für Eigennutzer ist die Lage der Immobilie sehr wichtig. A-, B-, C-Lage, Mesolage, Makrolage oder Mikrolage. Immobilien in A-Lagen sind teuer. Die hohen Quadratmeterpreise werden später nicht (oder nur sehr selten) durch die Mieteinnahmen gedeckt. Die Immobilie selbst steigt aber auf lange Sicht im Wert, mit wenig Risiko.

Altbauwohnungen finden sich vor allem in zentraler Innenstadtlage, in A-Lagen und sind deshalb auch sehr teuer. Die A-Lage in den deutschen Großstädten treibt die Miet- und Kaufpreise nach oben. Sollten Sie in eine Altbauwohnung investieren wollen, zahlen Sie vor allem die zentrale Lage. Als Mieter können sie jedoch wiederum einen hohen Mietpreis verlangen.

Weitere Informationen zu den Lagearten finden Sie im Artikel: A-, B-, C-Lage & Kaufpreis

Zimmer, Wohnfläche, Aufteilung

Altbauwohnungen sind bekannt für ihre Durchgangszimmer, Einbauschränke und Vorratszimmer. In den meisten Fällen sind die Zimmer kleiner als bei Neubauten aber dafür umso höher. Sie sollten also den Raum nach oben hin nutzen. Kein anderer Baustil bietet dir so hohe Decken und damit die Möglichkeit, um zum Beispiel Stauraum zu schaffen. Möglich wären hohe Regale und große, imposante Hängelampen. Bei einem Altbau werden dir viele Einrichtungsoptionen geboten.

Wohnraum-Aufteilung:

  • Durchgangzimmer
  • Einbauschränke oft vorhanden
  • kleine Zimmer
  • Hohe Zimmerwände

Das müssen Sie beachten: Zustand, Lage, Statik

Insbesondere bei älteren Gebäuden ist es sehr wichtig, sich vor dem Kauf in der Vorbereitungsphase ein eigenes Bild von der Wohnung zu machen. Informieren Sie sich genau über die Bauart und das Gebäude, um auf alles vorbereitet zu sein. Bei einer Altbauwohnung gibt es einige Punkte, die man beachten sollte. Wir haben diese für Sie zusammen gefasst, damit Sie alles im Vorhinein abklären können und Sie später keine unerwarteten Kosten erwarten.

Zuallererst sollten Sie sich über den Zustand deiner potentiellen Immobilie informieren. Bei Altbauwohnungen besteht oft Sanierungs- und Modernisierungsbedarf und das kann zu zusätzlichen Kosten führen. Wir empfehlen Ihnen einen Spezialisten und einen Makler zu Rate zu ziehen, der Ihnen bei der Kaufentscheidung unterstützt und einen Einblick in die anfallenden Kosten geben kann. Möglich wäre zum Beispiel, dass die Außenfassade beschädigt ist, Feuchtigkeit in die Wohnung gelangen kann und dadurch Schimmel entsteht.

Es ist nicht unüblich, dass die Statik bei alten Immobilien ausgebessert werden muss, um Standfestigkeit gewährleisten zu können. Auch Instandsetzungsarbeiten sind manchmal notwendig. Lassen Sie sich also von einem Spezialisten helfen, damit nichts schief gehen kann.

Darauf sollten Sie vor dem Kauf achten:

  • Baulicher Zustand
  • Statik
  • Heizkosten
  • Lage: A-, B-, C-Lage
  • evt. Instandsetzungskosten

Vorteile & Nachteile

Bevor Sie in eine Wohnung investieren, sollten Sie sich bei jedem Wohnungstypen die Vor- und Nachteile anschauen. Daran können Sie abwägen, ob diese Art von Wohnung für Sie geeignet ist und ob Sie sich mit den Nachteilen anfreunden könnten. Besonders bei einer Altbauwohnung ist die Bauweise anders als bei Neubauten. Wir haben für Sie eine Liste mit den wichtigsten Aspekten zusammengefasst, damit Sie die richtige Wahl treffen können.

Vorteile: Charme, Kastenfenster & hohe Decken

Eine Altbauwohnung ist vor allem stilvoll und hat ihren ganz persönlichen Charme. Neben den ästhetischen Vorzügen, wie den mit stuckbesetzten Decken, bietet eine solche Wohnung auch einige praktische Vorteile.

In den meisten Altbauwohnungen ist ein Keller zu finden, welcher als Stauraum genutzt werden kann. Dies ist insbesondere in der Innenstadt eher selten zu sehen. Außerdem stehen die meisten Altbau-Häuser unter Denkmalschutz. Wenn Sie ein solches kaufen wollen, haben Sie die Möglichkeit 90% der Sanierungskosten (innerhalb der ersten zehn Jahre) steuerlich abzusetzen.

Die Kastenfenster haben ebenfalls ihre Vorteile. Durch die doppelte Scheibe und den Luftraum dazwischen isolieren diese den Raum und dämmen den Schall. Dies ist zwar nicht mehr mit den heutigen Standards gleichzusetzten, aber ein schöner Nebeneffekt.

Vorteile einer Altbauwohnung:

  • hohe Decken mit Stuck
  • Denkmalschutz
  • Sanierungskosten können zu 90% von der Steuer abgesetzt werden
  • oftmals Keller mit Stauraum
  • Kastenfenster mit doppelter Scheibe isolieren gut

Nachteile: Wände, Heizkosten, Renovierung

Es ist gesetzlich festgelegt, dass ein Gebäude mit einem Baujahr bis 1953 als Altbau betitelt wird. Daher ist es leider unumgänglich, dass man bei einem solch alten Gebäude Nachteile mit einbeziehen muss. Wenn Sie eine Altbauwohnung kaufen möchten, ist diese oftmals renovierungsbedürftig. Sie sollten die Extrakosten in Ihrem Budget mit einbeziehen.

Außerdem ist auch das Wohnen in einer Altbauwohnung anders als in einem Neubau. Die Wände sind dünner, weshalb es hellhöriger ist und man die alten Böden knarren hört. Meistens ist in diesen Gebäuden auch kein Fahrstuhl eingebaut und aufgrund der hohen Wände dauert es länger den Raum aufzuheizen.

Beachten Sie außerdem, dass eine Altbauwohnung tendenziell höhere Instandhaltungskosten birgt. Aufgrund des Alters der Wohnung muss diese auch nach dem Kauf ordentlich gepflegt und saniert werden.

Nachteile einer Altbauwohnung:

  • ggf. Renovierungsbedarf
  • höhere Instandhaltungskosten
  • dünne Wände: daher hellhörig
  • knarrender Boden
  • langsam aufheizbar aufgrund von großem Raumvolumen
  • hohe Heizkosten
  • meist kein Fahrstuhl

Für wen ist eine Altbauwohnung geeignet?

Altbauwohnungen sind auf dem Immobilienmarkt sehr begehrt. Generell gilt, dass sich eine Altbauwohnung sowohl für den Eigennutz, wie auch zur Vermietung und als Kapitalanlage gut eignet. Die besondere Architektur, der einzigartige Charme und die Nähe zur Innenstadt sind nur wenige Argumente, die für diese Wohnung sprechen. Doch eine Altbauwohnung ist nicht für jeden geeignet. Insbesondere Senioren wären eingeschränkt, da es oft keinen Aufzug in den Gebäuden gibt. Auch für große Familien ist eine Altbauwohnung meist zu klein.

Wohingegen Altbauwohnungen für Studenten, Singles oder Paare gut geeignet sind. Aufgrund der großen Anzahl an Zimmern kann man mühelos mit drei bis vier Personen zusammen wohnen. Außerdem liegen Altbauten meist zentral in den Innenstädte, was den Studenten und Wohngemeinschaften einen enormen Vorteil bietet.

Auch bei jungen Erwachsenen und Singles ist die Altbauwohnung sehr beliebt. Die hohen Decken bieten viel Gestaltungsfreiraum und man hat die Möglichkeit sich dekorativ auszuleben. Gleichzeitig verleihen die kleinen Zimmer und die besondere Architektur etwas gemütliches und uriges, sodass man sich geborgen und vertraut fühlt. Außerdem ist auch hierbei die Nähe zur Innenstadt und somit auch zur Arbeit ein wichtiger und positiver Nebenfaktor.

Altbauwohnungen sind besonders geeignet für:

  • Studenten
  • Wohngemeinschaften
  • Singles
  • Paare
  • junge Familien

Nachdem Sie nun alles rund um die Vor- und Nachteile einer Altbauwohnung erfahren haben, stellen Sie sich die Frage, ob ihre erste Wohnung eine Investment Immobilie, Kapitalanalage oder Renditeimmobilie sein soll. Zu den Unterschieden der Immobilienarten erfahren Sie nun mehr.

Investment, Kapitalanlage, Renditeimmobilie oder Eigennutz?

Investment Immobilie, Kapitalanalage, Renditeimmobilie oder Eigennutz? Wo genau liegt eigentlich der Unterschied? Rendite Immobilien erwirtschaften eine hohe Mietrendite. Nach Abzug aller Kosten (Tilgung, Zinsen, Bewirtschaftung), bleibt ein Überschuss. Erträge durch laufende Einnahmen stehen für Sie im Vordergrund. Investment Immobilien kaufen Sie hingegen mit dem Ziel der Wertsteigerung. Der rentable Verkauf von Immobilien mit Gewinn steht im Vordergrund, nicht die sofortige Rendite durch Vermietung. Investment Immobilien fordern viel Kapital, da die Rendite Tilgung, Zinsen und Bewirtschaftung nie vollständig decken. Sie zahlen also Jahre, bis zum Verkauf der Immobilie, aus eigener Tasche drauf. Egal ob Hauskauf oder Wohnungskauf, wer Immobilien als Kapitalanleger kauft, will vor allem eines: Positiven Cashflow.

Altbauwohnung kaufen: Kaufpreis berechnen

Sie wollen eine Altbauwohnung kaufen, dann müssen Sie auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf im Blick haben. Für alle Wohnungstypen / Haustypen fallen auch Kaufnebenkosten an. Das heißt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und bei Beauftragung, auch Maklerkosten. Die Höhe unterscheidet sich bei Steuer und Makler, je nach Bundesland.

Hier beispielhaft, die Kaufpreisnebenkosten für den Kauf einer Altbauwohnung in NRW. Wir zeigen Ihnen drei Kostenbeispiele mit Kaufpreisen von 50.000, 100.000 und 200.000 Euro.

Immobilie für 50.000 Euro

Eine Altbauwohnung in NRW zum Kaufpreis von 50.000 Euro, kostet inklusive Nebenkosten (5.142,50 Euro) insgesamt 55.142,50 Euro.

Kaufpreis 50.000 €
Grunderwerbssteuer 6,50% 3.250 €
Notarkosten 1,50% 750 €
Grundbucheintrag 0,50% 250 €
Makler (50:50) 3,57% 892,50 €
Kaufnebenkosten 5.142,50 €
Investition 55.142,50 €

Immobilie für 100.000 Euro

Beim Kaufpreis von 100.000 Euro, fallen beispielsweise in NRW insgesamt 10.285 Euro Kaufnebenkosten an.

Kaufpreis 100.000 €
Grunderwerbssteuer 6,50% 6.500 €
Notarkosten 1,50% 1.500 €
Grundbucheintrag 0,50% 500 €
Makler (50:50) 3,57% 1.785 €
Kaufnebenkosten 10.285 €
Investition 110.285 €

Immobilie für 200.000 Euro

Für eine Altbauwohnung zahlen Sie 24.140,00 Euro Nebenkosten, beim Kaufpreis von 220.570 Euro.

Kaufpreis 200.000 €
Grunderwerbssteuer 6,50% 13.000 €
Notarkosten 1,50% 3.000 €
Grundbucheintrag 0,50% 1.000 €
Makler (50:50) 3,57% 3.570 €
Kaufnebenkosten 20.570 €
Investition 220.570 €

Sie haben nun alles Wichtige über die Altbauwohnung erfahren und wollen sich aber auch über andere Wohnungsarten informieren? Dann können Sie sich im Folgenden weitere Wohnungsarten, wie das Loft, die Etagenwohnung, das Penthouse & Co. anschauen.

Wohnungsarten: Loft, Etagenwohnung, Penthouse & Co.

Der Immobilienmarkt ist nahezu endlos. Es gibt zahlreiche Wohnungsarten, die sich alle durch unterschiedlichste Faktoren voneinander unterscheiden. Wer nach einer Investitions-Immobilie sucht, eine Wohnung mieten, Wohnung kaufen oder selbst bauen möchte, der stößt auf ein Labyrinth von Möglichkeiten. Wir haben für Sie alle gängigen Wohnungstypen aufgelistet und zusammengefasst, damit Sie sich einen Überblick verschaffen kannst. Von Loft über Einliegerwohnung bis hin zum Penthouse oder der Terrassenwohnung: Erfahre hier alles rund um gängige Wohnungstypen und deren Merkmale!

Apartment kaufen: Preise, Lage, Vor- & Nachteile, Checkliste

Hier erfahren Sie alles rund um das Apartment: Größe, Merkmale und Hinweise, die es zu beachten gilt. Wie Apartments gehören unter anderem Souterrain Wohnungen oder Dachgeschosswohnungen zu den kleineren Wohnungen mit durchschnittlich einem Zimmer. Je nach Apartment Typ unterscheidet sich die Raumaufteilung der Wohnung. Im Folgenden berichten wir über den Wohnungstyp Apartment und legen alle wichtigen Informationen, wie die Vor- und Nachteile, die Zielgruppe und Wohnungsbesichtigung offen.

Maisonettewohnung kaufen: Preise, Nebenkosten, Lage, Vor- & Nachteile, Tipps