Altbauwohnung kaufen: Quadratmeterpreis, Merkmale, Vor- & Nachteile, Tipps

Altbauwohnung kaufen – Die Altbauwohnung ist eine der begehrtesten Immobilienarten auf dem deutschen Markt. Durch ihren unverwechselbaren Charme, die besondere Architektur und die einzigartige Bauweise, ist diese Art der Wohnung bei vielen Leuten sehr begehrt. Um Ihnen bei der Kaufentscheidung zu helfen, zeigt Ihnen dieser Artikel alle Merkmale, Vor- und Nachteile sowie Beispiele für den Kaufpreis von Altbauwohnungen. Eignet sich eine Altbauwohnung als Kapitalanlage? Diese Frage beantworten wir im schnellen Investment-Check! Zurück zur Übersicht: Wohnungsarten.

Merkmale einer Altbauwohnung: Erster Überblick

Eine Altbauwohnung ist eine Wohnung, die in einem älteren Gebäude mit einer Bauzeit von in der Regel mehr als 50 Jahren liegt. Durch die besonders verzierte oder bunte Fassade ist diese Immobilie ein Hingucker zwischen den anderen Neubauten. Mit den stuckbesetzten Wänden, den kleinen Balkonen oder Mauerausbuchtungen, kann man eine Immobilie schnell als einen Altbau betiteln. Doch Altbauten haben weitaus mehr individuelle Merkmale.

Altbauwohnungen im Überblick:

  • Altbau: Baujahr vor mehr als 50 Jahren
  • verzierte, auffällige Fassade

Altbauwohnung: Darauf achten!

Wenn Sie eine Altbauwohnung kaufen möchten, sollten Sie auf diese Dinge achten:

  • Individuelle architektonischen Details
  • Charakteristischer Innenausbau
  • Altbauwohnungen als Kapitalanlage
  • Checkliste vor dem Kauf erstellen
  • Vor- und Nachteile berücksichtigen

Eigennutz oder Kapitalanlage? Nutzung von Altbauwohnungen

Altbauten sind fast in jeder deutschen Stadt zu finden und werden als Bestandsimmobilie bezeichnet. Während sie sich mit ihrer schönen Optik für den Eigennutz oder als Kapitalanlage gut anbietet, ist die Altbauwohnung, durch hohe Renovierungskosten für eine Fix & Flip Strategie eher ungeeignet.

Hier erfahren Sie alles über die wichtigsten Merkmale und Besonderheiten eines Altbaus im Detail.

Innenausbau: Hohe Decken, Parkett & Innenstadtlage

Eine Altbauwohnungen hat viele charakteristische Bauelemente. Neben den stuckverzierten Innenwänden, Flügeltüren und einem Erker, sind insbesondere die hohen Denken ein Merkmal dieses Bautypen.

Ebenso sind die klassischen Holzdielen und das Fischgrätparkett ein unverwechselbares Markenzeichen für einen Altbau. Auch die Kastenfenster gehören zu der Architektur dazu.

Merkmale einer Altbauwohnung zusammengefasst:

  • stuckverzierte Innenwände
  • Flügeltüren
  • hohe Decken (3 bis 4,5 Meter)
  • Holzdielen / Fischgrätparkett
  • Kastenfenster

Hier eine typische Altbauwohnung von innen, mit stuckverzierter Decke und hohen Wänden:

Photo: hanohiki / shutterstock.com

Altbauwohnung als Kapitalanlage: Investment Check

Eignet sich eine Altbauwohnung als Kapitalanlage? Hier der schnelle Investment Check!

Altbauwohnung als Kapitalanlage: Sinnvoll?

Für alle Kapitalanleger ist die Lage der Immobilie bei einem Kauf von großer Bedeutung. Da eine Altbauwohnung meist in der Nähe des Stadtkerns aufzufinden ist, befindet diese sich in einer guten A-Lage. Für eine Investition als Kapitalanlage eignet sich diese Art der Immobilie also bestens, allerdings muss dafür etwas tiefer in den Geldbeutel gegriffen werden.

Um günstige und gleichzeitig profitable Immobilien zu finden, sollte vor dem Kauf eine gründliche Immobilienakquise durchgeführt werden. Dafür können Sie sich einen Immobilienmakler zur Hilfe ziehen, der Sie bei Ihrer Suche unterstützt oder aber selbst über verschiedene Immobilien Tools das geeignete Objekt suchen.

Die typische Altbauwohnung ist meistens im Stadtkern zu finden und verlangt deshalb recht hohe Kauf- und Mietpreise. Was Sie zudem wissen sollten, die hohen Quadratmeterpreise werden später nur in seltenen Fällen durch die Mieteinnahmen gedeckt. Somit eignet sich diese Immobilie eher nicht als Renditeobjekt, für Investition mit Aussicht auf Wertsteigerung ist diese allerdings bestens geeignet.

Altbauwohnungen sind keine Renditeobjekte.

Tipp! Sie wollen mehr zu Immobilien als Rendite- oder Wertsteigerungsobjekt erfahren? Hier geht es zum Artikel Rendite vs. Wertsteigerung.

Checkliste Altbauwohnung: Preis, Rendite, Wert

Die Lage und Begebenheit jeder Altbauwohnung ist individuell. Diese Checkliste soll Ihnen dennoch eine schnelle Orientierung zur Frage geben: Ist eine Altbauwohnung als Kapitalanlage sinnvoll?

Rating: ★☆☆☆ weniger zu empfehlen bis ★★★★ empfehlenswert.

Rating
Kaufpreis / m² ★☆☆☆
Instandhaltungskosten
(Alleineigentum)
★☆☆☆
Mietrendite ★★☆☆
Vermietbarkeit ★★★★
Entwicklung
(< 20 Jahre)
★★★☆
Wertsteigerung
(A-Lage)
★★★★
Wertsteigerung
(B-Lage)
★★★☆
Wertsteigerung
(C-Lage)
★☆☆☆
Verkauf
(Aufwand)
★★★☆
Altbauwohnung als Kapitalanlage ★★☆☆

Vorteile & Nachteile von Altbauwohnungen

Jeder Wohnungstyp bringt seine eigenen Vor- und Nachteile. Bevor Sie in eine Wohnung investieren, sollten Sie bei jedem Wohnungstypen die jeweiligen Vor- und Nachteile auskundschaften. Wir haben für Sie eine Liste mit den wichtigsten Aspekten zusammengefasst, damit Sie die richtige Wahl treffen können.

Vorteile: Charme, Kastenfenster & hohe Decken

Eine Altbauwohnung ist vor allem stilvoll und hat ihren ganz persönlichen Charme. Neben den ästhetischen Vorzügen, wie den mit stuckbesetzten Decken, bietet eine solche Wohnung auch einige praktische Vorteile. Viele Altbauwohnungen befinden sich in zentralen und etablierten Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln.

Zudem stehen viele Altbau-Häuser unter Denkmalschutz. Wenn Sie ein solches kaufen wollen, haben Sie die Möglichkeit 90% der Sanierungskosten (innerhalb der ersten zehn Jahre) steuerlich abzusetzen.

Vorteile einer Altbauwohnung:

  • hohe Decken, große Fenster
  • Denkmalschutz (Sanierungskosten können zu 90% von der Steuer abgesetzt werden)
  • zentrale Lage in Stadtteilen

Kommen wir nun zu den Nachteilen.

Nachteile: Wände, Heizkosten & Renovierung

Wenn Sie eine Altbauwohnung kaufen möchten, ist diese oftmals sanierungsbedürftig. Zum Beispiel müssen möglicherweise alte Rohrleitungen ersetzt oder elektrische Systeme aktualisiert werden. Sie sollten die Extrakosten in Ihrem Budget einbeziehen.

Zudem sind meist die Wände dünner, weshalb die Wohnung hellhöriger ist und man die alten Böden knarren hört. Meistens ist in diesen Gebäuden auch kein Aufzug eingebaut, was die Wohnung nicht barrierefrei macht.

Altbauwohnungen sind oft weniger energieeffizient als moderne Wohnungen, was zu höheren Heizkosten führen kann. Dies liegt oft daran, dass die Isolierung, Fenster und Heizungssysteme älter und weniger effektiv sind.

Da Altbauwohnungen oft unter Denkmalschutz stehen oder sich in Gebäuden mit historischer Bedeutung befinden, können sie Renovierungsbeschränkungen unterliegen, die die Freiheit bei der Gestaltung und Renovierung einschränken können.

Nachteile einer Altbauwohnung:

Altbauwohnungen können durch die hohen Decken und die hellen Fenster besonders schön gestaltet werden:

Photo: Alex Colom / shutterstock.com

Vor dem Kauf: Objektbegehung & Prüfung

Zuallererst sollten Sie sich über den Zustand Ihrer potenziellen Immobilie informieren. Bei Altbauwohnungen besteht oft Bedarf auf Sanierung und Modernisierung, was zu zusätzlichen Kosten führen kann. So sollten Sie vor dem Kauf immer eine Objektbegehung mit dem zuständigen Hausverwalter durchführen. Wir empfehlen Ihnen, einen Spezialisten und einen Makler zurate zu ziehen, der Sie bei der Kaufentscheidung unterstützt und Ihnen einen Einblick in die anfallenden Kosten geben kann. Möglich wäre zum Beispiel, dass die Außenfassade beschädigt ist, Feuchtigkeit in die Wohnung gelangen kann und dadurch Schimmel entsteht.

Vor dem Kauf sollte eine Objektbegehung durchgeführt werden!

Tipp! In unserem Ratgeber Bausubstanz bei Bestandsimmobilien erfahren Sie alles, was bei einer Erstbesichtigung zu beachten ist.

Es ist nicht unüblich, dass die Statik bei alten Immobilien ausgebessert werden muss, um die Standfestigkeit gewährleisten zu können. Auch Arbeiten zur Altbaumodernisierung, Altbausanierung, oder Instandsetzung sind manchmal notwendig. Unser Tipp: Lassen Sie sich von einem Spezialisten helfen, damit nichts schiefgehen kann.

Darauf sollten Sie vor dem Kauf achten:

  • Baulicher Zustand
  • Statik
  • Heizkosten
  • Lage: A-, B-, C-Lage
  • evtl. Instandsetzungskosten

Wenn Sie sich nun für eine Altbauwohnung entschieden haben, bleibt letztendlich nur noch der Kaufpreis, den es zu berechnen gilt.

Altbauwohnung kaufen: Kaufpreis berechnen

Sie wollen eine Altbauwohnung kaufen, dann müssen Sie auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf im Blick haben. Für alle Wohnungstypen / Haustypen fallen auch Kaufnebenkosten an. Das heißt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und bei Beauftragung, auch Maklerkosten. Die Höhe unterscheidet sich bei Steuer und Makler, je nach Bundesland.

Hier beispielhaft, die Kaufpreisnebenkosten für den Kauf einer Altbauwohnung in NRW. Wir zeigen Ihnen drei Kostenbeispiele mit Kaufpreisen von 50.000, 100.000 und 200.000 Euro.

Immobilie für 50.000 Euro

Eine Altbauwohnung in NRW zum Kaufpreis von 50.000 Euro, kostet inklusive Nebenkosten (5.142,50 Euro) insgesamt 55.142,50 Euro.

Kaufpreis 50.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 3.250 €
Notarkosten 1,50% 750 €
Grundbucheintrag 0,50% 250 €
Makler (50:50) 3,57% 892,50 €
Kaufnebenkosten 5.142,50 €
Investition 55.142,50 €

Immobilie für 100.000 Euro

Beim Kaufpreis von 100.000 Euro, fallen beispielsweise in NRW insgesamt 10.285 Euro Kaufnebenkosten an.

Kaufpreis 100.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 6.500 €
Notarkosten 1,50% 1.500 €
Grundbucheintrag 0,50% 500 €
Makler (50:50) 3,57% 1.785 €
Kaufnebenkosten 10.285 €
Investition 110.285 €

Immobilie für 200.000 Euro

Für eine Altbauwohnung zahlen Sie 24.140,00 Euro Nebenkosten, beim Kaufpreis von 220.570 Euro.

Kaufpreis 200.000 €
Grunderwerbsteuer 6,50% 13.000 €
Notarkosten 1,50% 3.000 €
Grundbucheintrag 0,50% 1.000 €
Makler (50:50) 3,57% 3.570 €
Kaufnebenkosten 20.570 €
Investition 220.570 €

Alternative Kapitalanlagen: Wohnungsarten im Überblick

Die Altbauwohnung als Kapitalanlage hat Sie nicht überzeugt? Sie wollen zum Eigennutz doch lieber ein anderes Objekt kaufen? Lesen Sie in unserem Ratgeber zu den verschiedenen Hausarten weiter und finden Sie das perfekte Objekt für sich!

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