Instandhaltungskosten: Haus, Wohnung, Vermieter, Steuern & Rücklagen – Was fällt an?

Instandhaltungskosten – Um den Wert Ihrer Immobilie zu erhalten, müssen Sie unausweichlich auch Geld investieren. Genauer gesagt, werden diese Investitionen Instandhaltungskosten genannt. Diese fallen für alle Maßnahmen zur Reparatur, Wartung, Instandsetzung und Verbesserung von Gebäudeteilen an. Was die Instandhaltungskosten genau sind und wie sie effektiv Rücklagen für zukünftige Instandhaltungen bilden, lesen Sie in diesem Beitrag. Zurück zu: Instandhaltung Immobilien.

Was sind die Instandhaltungskosten für Haus & Wohnung?

Die Instandhaltung ist wichtig für Sie als Immobilienbesitzer, damit der Wert Ihrer Immobilie nicht verfällt. Regelmäßige Pflege und Wartungen des Gebäudes und der Haustechnik gehören zu den wichtigsten Punkten der Instandhaltung. Die anfallenden Kosten hierfür werden alle unter dem Begriff der Instandhaltungskosten festgehalten.

Instandhaltungskosten für Immobilien im Überblick

Alles über die Instandhaltungskosten in kurz zusammengefasst:

  • Alle Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen
  • kalkulierbare & unerwartete Kosten
  • fallen in verschiedenen Zeitabständen an
  • Rücklagen müssen gebildet werden
  • werden pro m² im Jahr berechnet
  • in den meisten Fällen steuerlich absetzbar

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Doch welche kosten fallen dabei konkret an?

Kosten für die Instandhaltung: Welche gibt es?

Die Kosten für die Instandhaltung werden in zwei Bereiche aufgeteilt. Zum einen die kalkulierbaren Kosten, wie Steuern, Betriebskosten und Kosten für Wartungen, zum anderen unerwartete Kosten für Reparaturen und Verbesserungen.

Zu den Kosten zählen konkret:

Schauen wir uns die Kosten nochmal im Detail an.

Grundsteuer

In Deutschland zahlen Sie für jedes Grundstück eine Grundsteuer. Die Höhe basiert auf einem Einheitswert, welcher sich aus der Lage und der Größe des Grundstücks, sowie dem Baujahr des Gebäudes zusammensetzt. Die Höhe der Werte ist dabei von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich groß, zählt aber dennoch zu den Instandhaltungskosten.

Müll- und Abwassergebühren

Auch diese Kosten werden von der Gemeinde festgelegt und sind deshalb kalkulierbare Kosten. Die Höhe der Kosten errechnen sich durch das Volumen der Abfalleimer, bzw. durch den Verbrauch von Frischwasser.

Versicherungen

Ebenso kalkulierbare Kosten der Instandhaltung sind die Versicherungen für Haus und Wohnung. Darunter fallen die Wohngebäudeversicherung, die Elementarversicherungen und die Hausratsversicherung. Ein Vergleich von Hausratsversicherungen ist hierbei in jedem Fall lohnenswert.

Strom-, Wasser- und Heizkosten

Die Kosten fallen nach individuellem Verbrauch an. Je nachdem wie viel Sie verbrauchen zahlen Sie auch unterschiedlich viel. Wenn Sie hier Geld sparen wollen rüsten Sie Ihre Immobilie mit einem energiesparenden Heizsystem aus.

Tipp! Alles über die Erneuerung der Heizung in unserem ausführlichen Ratgeber.

Reparaturen und Instandhaltung

Außerdem fallen neben den Kosten für Wartungen, je nach Alter und Zustand des Gebäudes, auch Instandhaltungs- und Reparaturkosten an. Diese können je nach Schadenausmaß unterschiedlichen Höhen betragen. Um zu hohe Ausgaben vermeiden zu können, sollten Sie bei Schäden direkt Maßnahmen zur Instandhaltung durchführen, da so weitere Folgeschäden negiert werden können.

Die verschiedenen Kosten fallen jedoch in verschiedenen Zeitabständen an.

Zeitabstände für Instandhaltungskosten: Wann fallen Sie an?

Durch jahrelange Erfahrung wird klar, dass verschiedene Maßnahmen zur Instandhaltung in bestimmten Intervallen notwendig werden. Diese Intervalle sind wichtig für Sie, um ungefähr abschätzen zu können, wann welche Kosten auf Sie zukommen.

Die Zeitpunkte können ungefähr so aussehen:

  • Nach 5 – 15 Jahren: Außenanstrich, Fassade, Dacheindeckungen, sowie Tapeten und Anstriche innen
  • Nach 20 – 30 Jahren: Küchen, Bäder, Leitungen oder die Heizung
  • Nach 30 – 50 Jahren: Fenster, Türen, Außenputz, Anschlüsse und Dacheindeckungen

Diese Zeitabstände sind jedoch nur pauschal zu beachten. Welche konkreten Instandhaltungskosten für Haus und Wohnung anfallen, hängt von dem Alter, der Bauweise, und der Bausubstanz der Immobilie ab.

Schauen wir jetzt mal auf die Berechnung der Instandhaltungskosten.

Wie berechnet sich die Höhe der Instandhaltungskosten? Haus & Wohnung

Die sogenannten Instandhaltungsrücklagen sind durch das Wohnungseigentümergesetz für Besitzer einer Eigentumswohnung, also als Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft verpflichtend zu bilden. Für Hauseigentümer sind diese Rücklagen nicht verpflichtend. Um im Fall von Schäden oder unerwarteten Notfällen nicht leer dazustehen ist es dennoch auch für Hausbesitzer ratsam Rücklagen für die Instandhaltung zu bilden.

Die Rücklagenbildung kann mit drei verschiedenen Berechnungsmethoden festgelegt werden.

Instandhaltungsrücklagen: Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes

Die Berechnung der Rücklagen durch das Wohnungsbaugesetz wird abhängig vom Alter Immobilie festgelegt. Für Wohnungen und Häuser mit einem Alter von weniger als 22 Jahren werden Rücklagen für Instandhaltungen von 7,10 Euro pro Quadratmeter pro Jahr gebildet. Bei einem Alter von mehr als 22 Jahre sind es 9 Euro pro Quadratmeter und bei über 32 Jahren maximal 11,50 Euro.

Die Rücklagen nochmal im Überblick:

Alter der Immobilie Rücklage pro m² pro Jahr in Euro
< 22 Jahre 7,10 Euro
> 22 Jahre 9 Euro
> 32 Jahre 11,50 Euro

Hier ein kleines Beispiel zum Verständnis. Für eine 25 Jahre alte Wohnung mit einer Größe von 75 m² berechnen Sie Ihre Rücklagen wie folgt:

  • 9 Euro x 75 m² = 675 Euro

Das bedeutet Sie bilden für Ihre Wohnung Rücklagen von 675 Euro pro Jahr.

Ähnlich lässt sich die Bildung gemäß der VPB berechnen.

Instandhaltungsrücklagen: Verband Privater Bauherren (VPB)

Einfacher zu berechnen lassen sich die Rücklagen mit Hilfe des Gesetzes des Verband Privater Bauherren. Dieses besagt, dass Sie unabhängig des Alter der Immobilie Rücklagen von 1 Euro pro Quadratmeter im Monat bilden.

Um das mit dem Beispiel vorher zu vergleichen:

  • 1 Euro x 75 m² = 75 Euro
  • 75 Euro x 12 Monate = 900 Euro

Sie bilden für Ihre Wohnung also Rücklagen in Höhe von 900 Euro im Jahr.

Instandhaltungsrücklagen: Petersschen Formel

Diese Formel wird von vielen Eigentümergemeinschaften genutzt, um Instandhaltungskosten und Rücklagen der Immobilie festzusetzen. Diese Methode basiert auf der Annahme, dass für eine Immobilie, innerhalb von 80 Jahren, Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen Werts der ursprünglichen Herstellungskosten anfallen.

Nehmen wir an die 75 m² Wohnung aus dem Beispiel vorher hat in der Herstellung 250.000 Euro gekostet.

Die Rechnung würde dann in etwa so aussehen:

  • 250.000 Euro x 1,5 = 375.000
  • 375.000 Euro / 80 Jahre = 4.688 Euro / Jahr

Laut dieser Formel fallen pro Jahr rund 4.688 Euro Instandhaltungskosten an.

Tipp! Vor allem für Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft interessant: Kostenverteilung WEG.

Nach dieser Berechnung stellt sich auch die Frage ob und was Sie von diesen Kosten von der Steuer absetzen können.

Können Instandhaltungskosten von der Steuer abgesetzt werden?

Es ist Ihnen als Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung möglich, alle Instandhaltungskosten, welche zur Erhaltung des Gebäudes notwendig sind, von der Steuer abzusetzen. Dazu zählen zum Beispiel Badsanierungen, Dacherneuerungen und noch weitere Maßnahmen.

Alle steuerlich absetzbaren Maßnahmen im Überblick:

Eine Ausnahme gibt es, wenn eine Immobilie, welche unbewohnt ist, durch Renovierungen wieder bewohnbar gemacht wird. Diese Renovierungen können nicht als Instandhaltungskosten gesehen werden und sind deshalb auch nicht steuerlich absetzbar.

Instandhaltung von Immobilien: Haus oder Wohnung

Egal ob Wartung oder Verbesserung von Gebäudeteilen. Die Instandhaltung ist ein wichtiger Bestandteil zu Erhaltung der Bausubstanz und des Werts Ihrer Immobilie. Erfahren Sie alles über die Maßnahmen und die verschiedenen Schritte zur effektiven Instandhaltung Ihres Gebäudes in unserem Ratgeber.

Photo: Monkey Business Images / shutterstock.com

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