Bausubstanz bei Bestandsimmobilien: Keller bis Dach – Checkliste für Ihre Erstbesichtigung

Bausubstanz bei Bestandsimmobilien – Sie planen den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage und fragen sich auf was Sie bei der Erstbesichtigung achten müssen? Das Erkennen der Bausubstanz gehört zu den wichtigsten Anhaltspunkten bei Ihrer ersten Besichtigung. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie müssen Sie erkennen wo es Problemzonen gibt und welche Kosten für Sanierung oder Renovierung auf Sie zukommen. Um Ihren Fix & Flip Plan richtig aufzustellen ist es wichtig diese Bereiche genauer zu betrachten, um die Kosten genau kalkulieren zu können. In der folgenden Checkliste erfahren Sie alles Notwendige für Ihre Erstbesichtigung.

Bausubstanz erkennen und beurteilen

Der Begriff Bausubstanz wird im Bauwesen als Bezeichnung für den bereits vorhandenen Bestand eines Bauobjekts verwendet. Genauer gesagt wird unter dem Begriff alles zusammengefasst, was zum Bau einer Immobilie gehört. Zu der Bausubstanz gehört der gesamte Bereich eines Objekts vom Keller bis zum Dach. Genauer betrachtet also der Keller, das Baufundament, die Wände, sowie Böden und das Dach.

Bestandsteile der Bausubstanz zusammengefasst:

Auch interessant für Sie! Bestand oder Neubau Immobilie alle Vor- und Nachteile.

Schauen wir uns jetzt die Bestandsteile genauer an. So können Sie erfahren auf was Sie speziell achten müssen.

Fundamentbetrachtung: Keller sanieren

Wichtig bei der Beurteilung des Baufundaments ist die Betrachtung des Grundwasserspiegels. Anhand des Grundwasserspiegels wird die Bauart des Kellers festgelegt. Ist der Grundwasserspiegel hoch wird der Keller mit einem WU-Beton, also ein wasserundurchlässiger Beton, ausgebaut. Ist der Keller allerdings mit Kalksandstein ausgebaut können Sie davon ausgehen, dass der Wasserspiegel relativ niedrig ist. Im Fall eines Kalksandstein Kellers ist eine zusätzliche Isolierung des Kellers nötig, um präventiv gegen Schimmel und Feuchtigkeit vorzugehen.

Die Fundamentbetrachtung im Überblick:

  • Beurteilung des Grundwasserspiegels
  • Keller aus wasserundurchlässiger Beton
  • Keller mit Kalksandstein ausgebaut
  • eventuelle zusätzliche Isolierung

Im Falle einer Sanierung des Keller und einer Neuisolierung der Wände oder des Fundaments. Für die Kellerisolierung gibt es verschiedene Möglichkeiten die für individuelle Situationen verwendbar sind.

Alles über die Sanierung des Kellers in unserem Keller sanieren Beitrag.

Steuer Checkliste 2023

Weniger Steuern, mehr Einnahmen! Jetzt:

⬇️ Steuer-Checkliste kostenlos herunterladen

Keller sanieren: Probleme & Lösungen

Als Eigentümer sollte ein wichtiger Schritt Ihres Fix & Flip Plans die Renovierung oder Sanierung Ihres Keller sein. Einer der wichtigsten Aspekte beim Keller ist der Schutz des Kellers vor Feuchtigkeit und die Überschwemmungsprävention. Von zunehmender Wichtigkeit ist auch die Energieeffizienz und die Dämmung der Kellerräumlichkeiten, sowie die Einschätzung der Ausbaumöglichkeiten. Um Ihren Keller in einem guten Zustand zu halten, sind deshalb konsequente Maßnahmen zur Vermeidung von Schädlingen oder anderen Problemen von Nöten. Bevor Sie aber mit den eigentlichen Arbeiten beginnen können, müssen Sie wichtige Vorbereitungen treffen.

Wie die Renovierung am besten funktioniert und auch wie man sie auch selbst übernehmen kann, hier in diesem Beitrag.

Nach dem Betrachten des Kellers und des Fundaments sollten Sie Ihren nächsten auf die Wände werfen.

Beurteilung der Wände: Isolierung & Putz

Die Betrachtung der Wände spielt eben so eine fundamentale Rolle wie die des Kellers. Anhand der Wände können grundlegende Aussagen über die Sanierung Ihrer Immobilie getroffen werden. Wichtig hierbei ist das Baumaterial der Wände. Anhand des Materials kann die Traglast der Immobilie festgemacht werden und somit auf Sicherheiten und Probleme verweisen.

Zu den Baustoffen der Wände gehören neben dem oben genannten Kalksandstein auch Mauerziegel, Porenbeton, sowie herkömmlicher Beton oder Leichtbeton.

Die Bauwerkstoffe des Mauerwerks zusammengefasst:

  • Kalksandstein
  • Mauerziegel
  • Porenbeton
  • Beton & Leichtbeton

Zusätzlich zum Mauerwerk selbst ist die Betrachtung der Isolierung der Wände wichtig.

Zusätzliche Isolierung des Mauerwerks: Wann ist sie nötig?

Bei einem herkömmlichen Mauerwerk aus Mauerziegel spricht man von einem Ziegelmauerwerk. Dieses sind der am meist verwendete Baustoff für Wände und Mauern. Die Ziegel haben eine Dicke von 30-36cm und haben somit schon eine eigene Isolierungsfunktion. Beim Bau mit Mauerziegeln wird also keine extra Isolierung benötigt.

Bei den anderen Baustoffen kann bzw. muss eine zusätzliche Isolierung verbaut werden. Die Isolierung erfolgt dann mit Hilfe von Bauplatten, welche direkt auf der Innenwand angebracht werden oder von speziellen Dämmmaterialien wie Filz oder Dämmmatten, die in die Zwischenräume der Wand verbaut werden.

Nach der Isolierung sollten Sie planen wie Sie Ihre Wand ordentlich verputzen.

Wände verputzen: Sanierputz oder Kompressenputz

Nach der richtigen Sanierung der Wände ist die korrekte Verputzung der Wände sehr wichtig, um sie langlebig vor Schäden zu schützen. Probleme beim Sanieren können aufkommen, wenn durch fehlende äußere Flächenabdichtung oder fehlender horizontaler Feuchtsperre Wasser in der Mauer aufsteigen kann und Salzkristalle sich in der Mauer bilden. Auf diese Faktoren sollte man achten bevor Sie mit der passenden Verputzung der Wände beginnen. In diesem Beitrag erfahren Sie alles über die korrekte Ausführung der Wandverputzung.

Photo: r.classen/ shutterstock.com

Bodenbelag und Estricharten: Was Sie tun können

Untersuchen Sie bei Ihrem Besichtigungstermin auch den Boden, sowie den Bodenbelag und informieren Sie sich welche Estrichart als Grundlage verwendet wurde. Anhand dieser Informationen können Aufwand und Kosten für die Sanierung des Boden korrekt berechnet werden. Außerdem muss die Bodendämmung mit in Betracht gezogen werden. Je nach Dämmung können unterschiedliche Arbeiten nötig sein.

Achten Sie bei der Bodenbetrachtung auf folgendes:

Zunächst sollten Sie sich über die Estrichart informieren, da dieser die Bodenbelagsauswahl verfeinert.

Estricharten: Arten & Konstruktionen

Der Estrich ist ein wichtiger Teil bei der Sanierung des Bodens. Er ist eine Zwischenschicht zwischen Betonboden und Bodenbelag und dient als Unterstützung zur Dämmung und Druckverteilung im Boden. Je nach Verbindungsart und Aufbau des Estrich kann zwischen verschiedenen Belägen unterschieden werden. Grundsätzlich unterscheidet man bei Estrich aber zwischen Trockenestrich und Nassestrich. In unserem Beitrag zum Estrich erfahren Sie alles nützliche für die Sanierung Ihres Bodens.

Wie man ihn aufträgt und die verschiedenen Funktionen lernen Sie hier.

Überprüfen Sie nach dem Estrich die Bodenbeläge.

Bodenbeläge: Funktionen & Kosten

Bodenbeläge schaffen eine nutzbare Lauffläche im Raum. Neben traditionellen Materialien wie Fliesen, Holz und Teppich kommen zunehmend neue Verbundwerkstoffe zum Einsatz. Die Wahl des Belags sollte sich einerseits nach den gewünschten Nutzungseigenschaften richten, andererseits aber auch nach der Verlegetechnik und dem Aufwand ausgewählt werden.

Erfahren Sie mehr über die verschiedenen Eigenschaften und auch die Kostenbereich für verschiedenen Arbeiten in unserem Beitrag.

Nach dem Estrich und den Bodenbelägen sollte Sie sich über die Bodendämmung informieren.

Bodendämmung: Material und Bodenplatten

Die Bodendämmung spielt bei der energetischen Betrachtung der Immobilie eine große Rolle. Mit der richtigen Dämmung können für die Zukunft effektiv Kosten gespart werden. Außerdem ist es sehr wichtig die Lastkapazität Ihres umliegenden Bodenbereiches zu analysieren, um fundamentale Schäden zu vermeiden.

Erfahren Sie alles über die richtige Bodendämmung in unserem Beitrag.

Zu guter Letzt werfen Sie einen kritischen Blick auf die Dämmung des Daches.

Photo: dotshock / shutterstock.com

Dachbetrachtung: Dämmung und Deckung

Auch die Dämmung des Daches ist wichtig zu betrachten bei der Erstbesichtigung. Anhand Ihres Vorhabens für die zukünftige Nutzung des Daches sind unterschiedliche Dämmarten nötig. Je nachdem, ob das Dach ausgebaut ist und als Dachspeicher genutzt wird oder es sich um ein Dach ohne extra Speicherfunktion handelt, werden die Kosten und der Aufwand unterschiedlich aufgefasst.

Dämmungsarten: Auf-, Unter- und Zwischensparrendämmung

Die Art der Dämmung wird von der Bauweise des Dachstuhl abhängig gemacht. Grundsätzlich wird zwischen drei Dämmungsarten unterschieden:

Letzteres ist eine Dämmungsart, welche am Besten vom Profi ausgeübt werden sollte. Bei der Zwischensparrendämmung und der Untersparrendämmung können auch Sie mit einigen Tipps & Tricks handwerklich werden.

Neben der Dämmung können aber auch anderen Arbeiten am Dach fällig werden.

Dach sanieren: Dach decken und isolieren

Ist das Dach bereits in die Jahre gekommen, kann es Zeit für eine Dachsanierung werden. Es kann jedoch erforderlich sein, das Dach zu erneuern oder zu isolieren. Dächer gehören zu den langlebigsten Bauteilen einer Immobilie und dienen zum Schutz des ganzen Objekts. Werden deshalb Fehler oder Schäden festgestellt, muss schleunigst saniert werden um die Immobilie weiterhin in Stand zu halten.

Hier erfahren Sie alles was Sie über die Arbeit am Dach wissen müssen.

Photo: Andrey tiyk / shutterstock.com

Fazit: Betrachtung & Kosteneinschätzung

Wenn Sie Ihren ersten Besichtigungstermin haben versuchen Sie immer Auge auf Problemzonen zu werfen. So können Sie am besten die Kosten und den Aufwand abschätzen der nach dem tatsächlichen Erwerb auf Sie zukommt. Nicht nur beim Kauf können Sie mit diesem Fachwissen deutliche Vorteile bekommen, auch bei Besichtigungen von zukünftigen Mietern können Sie mit dem Wissen vertrauen gegenüber dem Mieter aufbauen.

Zu den wichtigsten Bereichen gehören Der Keller oder das Fundament, die Wände, der Boden und das Dach.

Die Bereiche nochmal im Überblick:

  • Keller
  • Fundament
  • Wände
  • Boden
  • Dach

Sie wollen mehr über das Sanieren einer Immobilie erfahren? Lernen Sie alles zum Thema Sanieren, Renovieren & Modernisieren in unserem Ratgeber.

Sanieren, Renovieren & Modernisieren – Checkliste

Schimmel oder Feuchtigkeit in der Fassade? Wände, Böden oder das Dach erneuern? Die Sanierung Ihrer Immobilie zählt nach dem Erwerb zu einem der wichtigsten Schritte die Sie planen sollten. Als Sanierung wird die Instandsetzung oder auch Wiederherstellung des Objekts verstanden. Beim Kauf einer neuen Immobilie sollten Sie auf bestimmte Dinge achten, welche bei der Sanierungsplanung Einflüsse haben könnten. Ist das Dach in Takt? Ist die Fassade korrekt gedämmt? Oder liegen Schäden im Keller vor? Erfahren Sie in diesem Beitrag alles über die Sanierung Ihrer Immobilie.

Photo: Sergey Nivens / shutterstock.com