Eigenkapital erklärt: Berechnung, Beispiele und Höhe

Eigenkapital – Wer in eine Immobilie als Kapitalanlage investieren möchte, muss sich früher oder später mit der Immobilien Finanzierung beschäftigen. Dabei steht oftmals die Frage nach dem Eigenkapital an erster Stelle. Je höher das eingesetzte Eigenkapital, desto niedriger ist das benötigte Darlehen und damit auch die monatliche Belastung durch Zinsen und Tilgung. Hier lernen Sie, wie viel Ihres Vermögens Sie für Ihre Immobilien Investition brauchen, inklusive monatlicher Kosten, Berechnung und Co, damit Ihrem Traum mit Immobilien Geld zu verdienen nichts mehr im Weg steht. So viel Eigenkapital sollten Sie einbringen! Zurück zum Eigenkapital Ratgeber.

Eigenkapital: Höhe & Berechnung

Bevor wir tiefer in die Materie eintauchen, lassen Sie uns klären, was genau Eigenkapital bedeutet. Im Kontext des Immobilienkaufs gehören zum Eigenkapital das Geld und die Vermögenswerte, die Sie für den Kauf einer Immobilie ohne die Hilfe Ihrer Bank zur Verfügung haben. Ein höheres Eigenkapital bedeutet, dass Sie weniger Geld von einem Kreditgeber leihen müssen, was sich langfristig in geringeren Zinszahlungen und niedrigeren monatlichen Raten niederschlägt. Das Fazit: Ihre Rendite wird optimiert.

Also, wie viel Eigenkapital sollte man beim Immobilienkauf mitbringen?

So viel Eigenkapital benötigen Sie

Damit Ihre Bank gewiss sein kann, dass Sie Ihr Darlehen später auch wieder zurückzahlen können, müssen Sie also offenlegen, wie viel Eigenkapital Sie besitzen. Hierfür wird Ihre Bonität geprüft. Dabei gilt: Je besser Ihre Bonität, desto weniger Eigenkapital müssen Sie einbringen. Grundsätzlich gilt jedoch, dass ein gewisser Anteil an Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung notwendig ist.

Die meisten Banken empfehlen eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises!

Wie viel Ihres Vermögens für Ihre Immobilien Investition letztendlich nötig ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise der Bonität des Kreditnehmers, der Höhe des Kaufpreises oder der Höhe der gewünschten Kreditsumme.

Schauen wir uns ein Beispiel an: Nehmen wir an, Sie möchten ein Haus kaufen mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro. Ihr Eigenkapital beträgt 20%.

So rechnet die Bank:

	Betrag
Investitionskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten)	250.000 €
Eigenkapital (20 %)	50.000 €
Darlehenssumme	200.000 €

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Monatliche Kosten für Darlehen & Kredit

Angenommen, Sie haben das nötige Eigenkapital angespart und ein Darlehen von der Bank Ihres Vertrauens aufgenommen. Dann müssen Sie sich die Frage stellen, welche monatlichen Kosten für Sie überhaupt tragbar sind. Dabei gilt:

Monatlich sollten Ihre Kosten für das Darlehen 40 % Ihres verfügbaren Einkommens (netto, nach Steuern) nicht übersteigen.

Hier ein kurzes Rechenbeispiel:

• Einkommen (netto): 2.800 Euro
• 40 % = 1. 120 Euro

Demnach sollte Ihre monatliche Belastung für die Immobilien Finanzierung, das heißt Zinsen und Tilgung, nicht über 1.120 Euro liegen.

Tipp! Sie sollten nicht nur die Kosten bezüglich der Zinsen im Blick haben, dazu kommen noch Ihre Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie. Das sind zum Beispiel Ausgaben für Wasser, Gas, Strom oder auch Versicherungen.

Direkt vom Experten lernen

In der Regel empfiehlt sich also ein Eigenkapitaleinsatz von 20 % des Kaufpreises. Speziell auf Ihre Finanzsituation zugeschnitten, kann aber auch eine andere Strategie für Sie günstiger sein. Keiner kennt mehr Tipps und Tricks, was die Finanzierung einer Immobilie angeht, als ein Finanzierungsvermittler. Gerade bei speziellen Finanzierungsherausforderungen wirkt die Erfahrung und Verhandlungskunst des Kreditvermittlers wahre Wunder.

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Das gehört zum Eigenkapital

Wie bereits erwähnt, gehört unter anderem Ihr Barvermögen zum Eigenkapital. Dabei gibt es noch eine Vielzahl weiterer Mittel, die von der Bank ebenfalls als Eigenkapital bewertet werden.

Hier ein Überblick:

• Ersparnisse auf Konten
• Barvermögen
• Aktien
• Wertpapiere
• Lebensversicherungen
• Immobilien
• Bausparguthaben
• ein bereits bezahltes Baugrundstück

Finanzierung ohne Eigenkapital: Die Vollfinanzierung

Tipp! Haben Sie nicht das nötige Eigenkapital vorhanden, lohnt es sich über eine sogenannte Vollfinanzierung nachzudenken. Vollfinanzierung bedeutet, dass Sie mit Ihrer Bank vereinbaren, dass der Kaufpreis zzgl. Nebenkosten vollständig finanziert werden. Sie hinterlegen Ihr Vermögen, auf einem extra Konto oder Depot, als Sicherheit.

Weiterführend treffen Sie die Vereinbarung, dass Ihr Eigenkapital wieder freigeben wird, sobald die Tilgung des Darlehens, die Höhe des Eigenkapitals erreicht.

Solch eine Vollfinanzierung können Sie gut argumentieren, denn Ihr Eigenkapital dient zur Sicherheit und Risikominimierung, für die Bank. Wenn Sie Ihren Kredit voll abgezahlt haben, hat die Bank kein Risiko mehr.

Beispiel: Haus kaufen ohne Eigenkapital

Ihre neue Rechnung sieht also wie folgt aus:

	Betrag
Investitionskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten)	250.000 €
Darlehenssumme	250.000 €

Zusätzlich:

• Abgetretene Sicherheit (Konto oder Depot): 37.500

Tilgungsplan: Eigenkapital zurück nach 5 Jahren

Nehmen wir zusätzlich an, Sie hätten sich für eine Tilgung in Höhe von 3 % entschieden. Damit hätten Sie nach circa 5 Jahren, die Summe von 37.500 Euro zurückbezahlt, sodass Ihr Eigenkapital von der Bank wieder freigegeben werden kann.

Tabelle mit Berechnung der Tilgung (3 % p.a.):

Jahr	Darlehen	Rest	Getilgt
1	250.000	242.500	7.500
2	242.500	235.225	14.775
3	235.225	228.168	21.832
4	228.168	221.323	28.677
5	221.323	214.684	35.316
6	214.684	208.243	41.757

Nächster Schritt: Fehler vermeiden!

Fehler beim Immobilienkauf kosten viel Geld, schließlich sind Sie an den Kauf Ihrer Immobilie gebunden. Was ist, wenn Sie in schlechter Lage kaufen und Ihre Immobilie über Monat leer steht? Nur eine Fehler, aus unserer Checkliste für Sie! Lernen Sie hier aus unseren Erfahrungen und bringen Sie das Wissen direkt in Ihre Immobiliensuche ein.

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Die 3 häufigsten Fragen für Immobilien Einsteiger: Wo bekomme ich eine Selbstauskunft her? Wie schreibe ich eine Selbstauskunft? Was muss man bei einer Selbstauskunft angeben? Lernen Sie hier alle 5 Teile der Selbstauskunft kennen.

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