Gerichtsvollzieher überrascht Mieter an der Haustür

Risiko beim Immobilienkauf: Leerstand, Mietausfall und negativer Rendite Effekt

Risiko beim Immobilienkauf – 50 Euro mehr Kreditrate im Monat und schon wird es eng? Beim Kauf sollten Sie niemals in einen Liquiditätsengpass kommen. Die Frage „wie viel Immobilie kann ich mir leisten?“ haben wir bereits im Ratgeber maximaler Kaufpreis besprochen. Unser Fokus heute: Leerstand. Steigende Mieteinnahmen sind super für Sie als Kapitalanleger, sinkende Mieteinnahmen (zum Beispiel durch Leerstand) sind schwierig. Probleme mit der Bank. Unerwartete Kosten. Typische Fehler beim Immobilienkauf passen, wenn Käufer nicht gut vorbereitet sind – ein Blick auf Risiko Leerstand und Mietausfall.

Mietausfall: Rendite Effekt

Leerstand, Mietrückstand oder auch Neuvermietung und Mieterauswahl. Beim Kauf von Immobilien gibt es für Sie einiges zu beachten. Auch wenn Sie in der Immobilien Akquise eine profitable Immobilie gefunden haben, mit einer guten Immobilienrendite, 2 oder 3 Monate Leerstand im Jahr sorgen dafür, dass Ihre Kapitalanlage plötzlich unrentabel wird. Warum und wieso die Standortwahl / Immobilienart so wichtig?  lernen Sie hier im Ratgeber Risiko Immobilienkauf.

In diesem Ratgeber geht es also um Ihre Sensibilisierung im Thema Standortwahl und Immobilienart. Beim Kauf einer Immobilie übernehmen Sie in den meisten Fällen den aktuellen Mieter. Deshalb schon einmal wichtig: Checken Sie immer auch die Mieter-Historie vom Verkäufer.

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Mietausfall = Sie zahlen die Kosten, statt Ihr Mieter

Starten wir zunächst mit dem Thema Leerstand.

Gründe für Leerstand und Mietausfälle

Denn, Mieter die nicht zahlen wollen, sorgen dafür, dass Ihre Kapitalanlage schnell unprofitabel wird. Es muss aber nicht immer der Worst-Case sein – Mietnomaden sind selten – Mietausfälle können auch auftreten, weil Ihr Mieter finanzielle Schwierigkeiten hat und die Miete nicht mehr pünktlich zahlen kann. Oder auch der Mieterwechsel, beim Umzug und Ihr neuer „Wunsch“-Mieter zieht erst einen oder zwei Monate später ein.

Dazu kommen noch strukturelle Veränderungen, langfristiger Leerstand, wenn die Lage für Mieter unattraktiv wird.

Gründe für Mietausfälle sind also vielfältig:

  • Mietzahlung bleibt aus – Mieter hat finanzielle Probleme
  • Leerstand, z.B. bei Neuvermietung – „Wunsch“-Mieter kommt erst später
  • Leerstand durch strukturelle Veränderungen – In 5, 10, 15 Jahren

Standort + Immobilie + Mieterauswahl

Zum Aspekt Standortwahl und Immobilienart kommt für Sie, als zukünftiger Vermieter einer Kapitalanlage, also noch die Mieterauswahl.

Betrachten wird auch hier einen Worst Case als Beispiel. Ihr Mieter verweigert die Zahlung der Miete, unabhängig ob private Gründe, finanziell, bis eine Räumungsklage durchgeführt ist, vergehen 9 Monate. Wenn der Mieter selbst nicht ausreichend Liquide ist, sehen Sie Ihr Geld (Kosten der Räumungsklage) nie wieder.

Zentral, Gedanken machen um:

  • Standortwahl – Struktureller Leerstand? Weniger Wohnen in Zukunft
  • Immobilienart – Wie wohnt man? Mikroapartment, statt Loftwohnung
  • Mieterauswahl – Wer ist Mieter? Kreditwürdigkeit (und Vertrauen)

Je besser Sie sich beim Kauf Ihrer ersten Immobilie darauf vorbereiten, desto besser.

Leerstand oder nicht: Kreditrate muss bezahlt werden

Die allermeisten finanzieren Ihre Immobilie. Das heißt, Sie geben circa 15% Eigenkapital und eine Bank gibt Ihnen den Rest (85%) als Kredit. Den Kredit zahlen Sie zurück. Die monatliche Rate aus Tilgung und Zinsen nennt man Kreditrate. Der Bank ist egal ob Ihr Mieter Schwierigkeiten macht. Die monatliche Rate müssen Sie zahlen.

Egal was passiert:

All Ihre Kosten laufen weiter

Leerstand: Einfluss auf Immobilienrendite

Wenn Immobilien als Kapitalanlage gekauft werden, geht es vor allem um Rendite. Die Mietrendite gibt einfach gesagt an, wie viele Mieteinnahmen erzielen Sie, im Verhältnis zur Investition (Kaufpreis der Immobilie, Nebenkosten, Instandhaltung). Das Ergebnis ist ein Prozentsatz. Je höher, desto besser.

Beispiel (einfach):

  • Investition in Immobilie: 100.000 Euro
  • Mieteinnahmen / Jahr: 3.000 Euro
  • Rendite = 3%

3% wären relativ wenig, da Sie für Zinsen / Tilgung und Instandhaltung (aktuell) mit circa 6% rechnen müssen. Das heißt, Ihre Immobilie muss mindestens 6% Rendite bringen, damit Ihre Kosten gedeckt sind“.

Sobald Sie unter ~ 6% Rendite rutschen, zahlen Sie drauf

Angenommen Sie haben extrem knapp kalkuliert beim Immobilienkauf. So, dass Sie geradeso 6% Rendite erreichen, die für Bewirtschaftung / Kreditrate (Zinsen und Tilgung) decken. Jetzt haben Sie nur 2 Monate Mietausfall – schon stimmt die Rechnung nicht mehr und die Rendite sinkt auf 5%. Bei 5% müssen Sie das „fehlende“ Prozent aus eigener Tasche zahlen.

Berechnung: Rendite Effekt 2 Monate Ausfall

Rechnen wir jetzt mit der extrem knapp kalkulierten 6%-Rendite-Immobilie. Das große Ziel in all unseren Ratgeber:

Ihr Mieter zahlt Ihre Immobilie = gute Rendite

Beispiel 6% Rendite bei voller Mietzahlung:

  • Investition in Immobilie: 100.000 Euro
  • Mieteinnahmen / Monat: 500 Euro x 12
  • Mieteinnahmen / Jahr: 6.000 Euro
  • Rendite = 6%

Beispiel Effekt Mietausfall (2 Monate):

  • Investition in Immobilie: 100.000 Euro
  • Mieteinnahmen / Monat: 500 Euro x 10
  • Mieteinnahmen / Jahr: 5.000 Euro
  • Rendite = 5%

Das heißt, Sie zahlen in diesem Jahr 1.000 Euro aus eigener Tasche.

– 1.000 Euro statt „Mieter zahlt Ihre Immobilie“

Finanzielle Freiheit? Deshalb ist die Vorbereitung so wichtig!

Mieter sollten deshalb immer genau unter die Lupe genommen werden. Sie sollten einen wirklich intensiven Check machen.

  • Selbstauskunft
  • Vorvermieter sprechen
  • Schufa-Auskunft

Mietrückstand und Rücklagen

Es muss nicht immer der vollständige Mietausfall sein. In der Praxis gibt es viele Gründe, zum Beispiel könnte Ihr Mieter eine Mietpreisanpassung nach Modernisierungsmaßnahmen nicht akzeptieren. Das heißt, Sie modernisieren und passen den Mietpreis an und Ihr Mieter verweigert die Mieterhöhung.

Auch hier stehen Sie vor dem Problem, das Sie Ihre Investitionen getätigt haben und plötzlich verweigert sich der Mieter. So ein Streit kann unter Umständen lang gehen und wie in der äußersten Konsequenz, dauert es 6 – 12 Monate, bis eine Räumungsklage durchgeführt ist.

Damit Sie sorgenfrei in Ihre erste Immobilien gehen können, denken Sie daran:

Rücklagen bilden!

Was heißt das?

Rücklagenbildung: Sicherheit für die erste Immobilie

Schützen Sie sich im Idealfall finanziell vor zwei Möglichkeiten:

  1. Rücklage für Instandhaltung
  2. Rücklage für Mietausfälle
  3. Rücklage für alle Eventualitäten

Rücklagen müssen nicht gebildet werden. Sie schützen Sie aber vor Kosten, die Sie eventuell nicht spontan decken kennen. Denn wie Sie gelernt haben, egal ob Mietrückstand, Mietausfall oder Leerstand:

All Ihre Kosten laufen weiter

Lesen Sie hier mehr über die idealen Rücklagen für Ihre erste Immobilie.

Rücklage für Instandhaltung

Ein Kostenfaktor der immer auf Sie zukommt sind Instandhaltung. Natürlich mehr oder weniger, je nach Baujahr und Zustand der Immobilie. Im Allgemeinem berechnen Sie aber schon in der ersten Renditeberechnung 2% Rücklagen für die Instandhaltung.

Teil der Renditeberechnung, 2% Instandhaltungsrücklage:

2% Rücklage für Instandhaltung

Immobilie für 100.000 Euro (Investition) = 2.000 Euro Rücklage / Jahr

Rücklage für Mietausfälle

Zusätzlich empfiehlt sich eine 6% Mietrücklage, für eventuelle Mietausfälle:

+ 6% Rücklage für Mietausfälle

Immobilie für 100.000 Euro = 6.000 Euro Rücklage

6% entspräche auch einer Rendite von 6% = 1 Jahreskaltmiete.

Rücklage: Extra, für alle Eventualitäten

Insbesondere bei der ersten Immobilie, ohne großes, eigenes Vermögen (im Regelfall), sollten Sie über eine zusätzliche Rücklage nachdenken. Warum? Damit Ihnen nie Geld ausgeht und eine Rate an Bank ausfällt.

Idealerweise für die erste Immobilie, kein Muss aber Sicherheit:

+ 10% Extra-Rücklage

Immobilie für 100.000 Euro = 10.000 Euro Rücklage

Anschlussfinanzierung: Risiken und Zinsänderung

Leerstand hat nicht nur negative Effekte auf die Rendite. Die meisten Immobiliendarlehen haben eine Zinsbindung mit fester Laufzeit. Nach Ende der Laufzeit werden die Konditionen neu verhandelt, die sogenannte Anschlussfinanzierung.

Hier kommen wieder die 2 zentralen Aspekte ins Spiel:

  • Standortwahl – Struktureller Leerstand? Weniger Wohnen in Zukunft
  • Immobilienart – Wie wohnt man? Mikroapartment, statt Loftwohnung

Kreditvergabe: Faktoren

Auch bei Anschlussfinanzierungen verfolgt die Bank einen klaren weg. Sagen wir, bei der ersten Immobilienfinanzierung haben Sie die Zinsen auf 10 Jahre festgeschrieben. Nach 10 Jahren bleibt, bei 25 üblicher Tilgung, eine Restschuld circa 76%. Diese muss jetzt noch finanziert werden.

Für die Anschlussfinanzierung gehen Sie erneut zu Ihrer Bank oder zu einer anderen. Sollten Sie bessere Konditionen bekommen, lohnt sich das Einholen von alternativen Angeboten für die Anschlussfinanzierung. Bank A, B, aber auch C wirft erneut einen fokussierten Blick auf Ihre Immobilie und auf Sie:

Daraus errechnet sich (ua.) Zins und Tilgung (Annuität)

Strukturelle Veränderung: Geringere Immobilienbewertung

Faktor 1: Strukturelle Veränderung – Denn, für die Anschlussfinanzierung wird alle neu bewertet. Sagen wir nach 10 Jahren läuft Ihre Zinsbindung aus und die Bank sagt, Ihre Immobilie ist jetzt 20% weniger wert, zum Beispiel weil im letzten Jahrzehnt viele Menschen aus der Region gezogen sind, die Grundstückspreise sinken und so weiter.

Banken wollen Sicherheit, wenn die Immobilie dann weniger Wert ist, hätten die Bank im Worst-Case (Kreditrate bleibt aus, Zwangsverkauf / -versteigerung), Geld verloren. Also steigt der Zins.

Zinsänderung: Zinsentwicklung in 10, 15, 20 Jahren

Faktor 2: Zinsänderung – Die Zinsen sind derzeit so günstig wie nie. Wie die Zinsen in 10, 15 und auch 20 Jahren stehen, kann man nicht seriös prognostizieren. Ein Rückblick zeigt aber, bis 1990 lagen die Zinsen hierzulande noch über 8% Zinsen, bis 2000 bei 4-6%, aktuell sind wir bei nur 1-2% Zinsen für Immobiliendarlehen. Sollten die Zinsen sinken, ist es für Ihre Anschlussfinanzierung super. Steigen die Zinsen allerdings, ist es schlecht, denn dann zahlen Sie mehr und Ihre Rendite Berechnung geht nicht mehr auf.

Jetzt in den Immobilien Nachrichten: Schock für Grundbesitzer! 35 Millionen Immobilien in Deutschland müssen neu bewertet werden! Grundsteuerreform 2022

Was tun? Tipps für gute Rendite

Zu allererst: Augen auf beim Immobilienkauf!

Kaufen Sie sich keine Probleme ein!

Das heißt:

Kaufen Sie sich keine Probleme ein!

Kaufen Sie sich keine Probleme ein, lernen Sie hier mit uns Schritt für Schritt, wie Sie Ihre erste Immobilie kaufen, von der Vorbereitung, über die Akquise (das Finden von profitablen Immobilien), bis zum Kaufvertrag. Spätestens, wenn Sie unseren Ratgeber erste Immobilie kaufen durchgelesen haben, wissen Sie, wie wichtig es ist, in der Immobilien Akquise profitable Immobilien zu finden.

Lesen Sie hier auch noch einmal:

3 Tipps: Niedrige Zinsen

Sie wissen jetzt, es ist sehr ungünstig, wenn die Immobilie plötzlich Geld kostet, statt Geld einzubringen. Was tun? Hier 3 einfach nachvollziehbare Tipps:

Tipp 1: Günstig einkaufen – Es klingt einfach, doch „im Einkauf liegt der Gewinn“. Eine kaufmännische Weisheit, die auch beim Kauf von Immobilien stimmt. Günstig kaufen heißt, eine Immobilie finden, die unter Marktwert verkauft wird, bzw. die Sie als Käufer, unter Marktwert kaufen. Mehr zum Thema haben wir hier: Günstige Immobilie kaufen.

Tipp 2: Zinsbindung – Wenn Sie Ihre Zinsen für 10 Jahre festlegen, müssen Sie sich in 10 Jahren um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Je länger die Zinsbindung, desto länger müssen Sie sich um keine Gedanken um Zinsänderungen machen. Um die derzeit niedrigen Zinsen zu halten, können Sie eine längere Zinsbindung vereinbaren, beispielsweise 15 Jahre oder 20 Jahre. Im Zweifelsfall bis zum Ende des Darlehens.

Auch Sondertilgung ist eine Option. Diese können Sie jährlich in Anspruch nehmen und so bis zu 5% zusätzlich tilgen.

Tipp 3: Höhere Tilgung – Sollten die Zinsen einmal explodieren und viele Renditeberechnungen zunichte machen, sind höhere Tilgungsraten eine Option um die Zinsen zu senken. Zinsen berechnen sich immer anhand der Schuld, bzw. ab der ersten Zahlung, anhand der Restschuld. Je geringer die Restschuld, desto geringer die Zinsen. Bei den derzeit niedrigen Zinsen lohnt es sich aber, Immobilien über lange Zeit zu finanzieren, denn die Inflation sorgt dafür, dass Ihre Kreditrate immer „kleiner“ wird, gemessen an der Kaufkraft.

Ebenso können Sie direkt zu Beginn mit mehr Eigenkapital in die Finanzierung gehen. So ist die Kreditsumme kleiner, damit auch die Tilgung. Heißt: Der Kredit ist schneller zurück bezahlt und langfristige Zinsänderungen wirken sich nicht mehr auf Ihre Finanzierung aus.

Fassen wir die 3 Tipps noch einmal zusammen:

  1. Kaufpreis – Günstig einkaufen (unter Marktwert)
  2. Zinsbindung – Längere Zinsbindungen vereinbaren (15 Jahre, 20 Jahre)
  3. Tilgungsrate – Mehr Tilgen oder Anfangs schon mit höherem Eigenkapital

Hier noch 2 praktische Tipps um „problemlose“ Immobilien zu finden:

2 Tipps: Immobilien Besichtigung

Hier noch 2 praktische Tipps für Ihre Immobilien Suche.

Tipp 1: Achten Sie auf die Hausverwaltung – Macht die Hausverwaltung aus Ihrer Perspektive einen guten Job? Oder anders gesagt, haben Sie das Gefühl, die Hausverwaltung weiß, was sie tut?

Tipp 2: Eigennutzer im Haus – Wenn Sie Immobilien besichtigen, achten Sie auch darauf, dass ein paar Eigennutzer im Haus wohnen. Sie passen eher darauf auf, dass die Immobilie „gepflegt“ bleibt, was den Zustand aber auch die Mieter betrifft.

Kurz zusammengefasst, achten Sie auf:

  1. Hausverwaltung und Vertrauen
  2. Eigennutzer im Haus