Mann im Arbeitszimmer: Immobilien Akquise auf Immoscout, Immonet und Ebay Kleinanzeigen

Immobilien Akquise: Wohnungen, Häuser mit guter Immobilienrendite finden

Immobilien Akquise – Profitable Immobilien finden ist Ihr Ziel? Für Ihre allererste Immobilie als Kapitalanlage und vielleicht auch für die zweite, dritte oder vierte Immobilie als Kapitalanlage. Echte Immobilien Schnäppchen, günstige Wohnungen und günstige Häuser zu finden, ist nicht so einfach. Was Sie vor allem brauchen ist 1) ein persönliches Netzwerk und 2) die richtigen Tools.

Akquise: Begriff in der (Immobilien-)Wirtschaft

Ihr Ziel günstige Wohnungen / Häuser finden. Klären wir vorab den Begriff der Immobilienakquise.

Was bedeutet Akquisition auf Deutsch?

Was bedeutet Immobilienakquise? Auf deutsch, wie im Immobilen Wiki zu lesen:

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Akquisation = „Erwerben“

Der Begriff Akquisition kommt aus dem Lateinischen „acquirere“ und heißt übersetzt in Deutsche soviel wie „erwerben“.

Was bedeutet das Wort akquirieren?

Akquirieren selbst, bezeichnet also den Vorgang des Erwerbens (von neuen Kontakten, Objekten, Jobs, usw.).

Ziel Ihrer Akquise

Wenn Sie von Immobilienakquise (oder auch Objektakquise) sprechen, geht es also um die gezielte Suche von Objekten + die Arbeit im Vorfeld (Netzwerkaufbau). Das Ziel: Sie wollen „gute“ Immobilien finden.

  • Immobilien finden nach persönlichen Kriterien
  • Verschiedene Methoden vom offenen zum verdeckten Markt

Methoden: Haus, Wohnung, Grundstücke

Wie Immobilien akquirieren? Methoden und Wege sind beispielsweise:

  • Immobilienmakler
  • Immobilienportale
  • Immobilientools
  • Persönliche Kontakte (Familie, Freunde, Bekannte, …)
  • Kaltakquise neuer Kontakte (Handwerker, Scheidungsanwalt, …)

Vorbereitung Immobilien Akquise

Was ist eine Objektakquise? Bevor Sie mit der aktiven Akquise von Immobilien starten, müssen Sie wissen an welchem Standort und welche Art von Immobilie Sie kaufen wollen.

  1. Standort
  2. Immobilienart

Zentral sind also insbesondere 2 Fragen. Zuerst 1) an welchem Standort kaufen Sie und 2) welche Art Immobilie kaufen?

Wo kaufen? Standort Entscheidung treffen

Grundlegend für die Auswahl, sind natürlich immer Ihre ganz individuellen Immobilienkriterien (hier kommen Sie zur Checkliste in 11 Schritten). Manche kaufen lieber neuere Objekte in guten Lagen, andere haben gute Kontakte zu Handwerken und kaufen günstiger, dafür aber auch mit Arbeit durch Aufwertung, Reparatur und / oder Sanierung. Beide Fälle führen zur Wertsteigerung und Mietpreisanpassung. Dadurch steigt die Immobilienrendite, also das, was Sie mit Ihrer Immobilie „verdienen“.

Nähe zum Immobilieneigentum ist immer praktisch, zum Beispiel im Umkreis von 80 Kilometern. Aber auch Nähe zu Orten an denen Ihre Familie lebt, an denen Sie häufig auch beruflich sind, mit etwas weiterer Entfernung.

Lesen Sie hier mehr über die Standortwahl:

Welche Immobilie? Entscheidung für Geldanlage

Beim Immobilienkauf haben Sie, ohne Vorerfahrung, die Qual der Wahl: Sollten Sie ein Einfamilienhaus kaufen, nur ein Reihenhaus oder eine Wohnung? Im Ratgeber Immobilienarten: Welche kaufen haben wir Ihnen schon ausführlich erklärt, dass es eine Immobilienart gibt, die viele Vorteile hat – Eigentumswohnungen.

Eine der großen Vorteile von Eigentumswohnungen für die erste Kapitalanlage sind die Instandhaltungskosten, mit denen Sie als Vermieter früher oder später konfrontiert werden. Dach, Dachboden, Mauerwerk, Fassade, Heizung, was kostet Instandhaltung über die Jahre? Sie gehören auch zu den Risiken beim Immobilienkauf (Ratgeber Risiko beim Immobilienkauf. Als Hauseigentümer sind Sie für 100% der Kosten verantwortlich! Als Wohnungseigentümer sind Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Dadurch zahlen Sie Kosten immer nur anteilig.

Beispiel Sanierungskosten: Haus vs Eigentumswohnung

Beispiel: Die Sanierung eines Dachbodens kostet zwischen 300 und 500 Euro pro Quadratmeter. 80 m² Fläche also zwischen 30.000 und 50.000 Euro. In einem 8-Parteien Mehrfamilienhaus zahlen Sie, bei gleicher Verteilung der Flächen, nur 12,5% der Kosten! Das sind nur noch 3.750 bis 6.250 Euro. Ein erheblicher Unterschied in solch einem Worst-Case. Egal ob Dachboden, Mauerwerk, Heizung oder Keller, das ist der große Vorteil, einer Eigentumswohnung als erste Kapitalanlage.

Warum und wieso, alle Vorteile und Nachteile:

Die beiden ersten, zentralen Fragen sollten nun von Ihnen beantwortet werden, um im Folgenden die Immobilien Akquise starten zu können.

Akquise starten: Makler, Netzwerk und Portale

Um rentable Immobilien zu finden haben Sie viele Optionen: Immobilienmakler vor Ort, ein persönliches Netzwerk, die verschiedenen Immobilienportale und auch Akquise Tools.

Möglichkeiten: Immobilen finden mit Strategie

Es gibt nicht den einen Weg, die eine Strategie, die Sie schnell zum Erfolg bringt. Schaffen Sie sich Zeit, auch wenn Sie neben dem Job auf Immobiliensuche gehen, denn Sie werden Zeit brauchen.

Immobilienmärkte unterscheiden sich und auch die Voraussetzungen. Der ein oder andere hat Zeit, jeden Tag selbst mehrmals auf Immobilienportale zu schauen. Wieder andere haben einen anspruchsvollen Job und machen sich neben dem Beruf auf die Suche nach ihrer ersten Immobilie.

Sie sollten sich breit aufstellen und den Mix aus Möglichkeiten nutzen.

Akquisewege:

  • Professionelle Makler
  • Persönliches Netzwerk
  • Immobilienportale
  • auch eBay Kleinanzeigen
  • Regionale Zeitungen (wenn Sie wirklich viel Zeit haben)

On Market und Off Market: Vergleich

Haben Sie schon einmal von Off Market und On Market gehört? Nicht alle Immobilien finden Sie auf Immobilienportalen. Viele Immobilien werden verkauft, bevor Sie offiziell gehandelt werden.

Offener Immobilienmarkt: Portale, Makler, …

On Market – Sobald ein Makler Kenntnis von einer Immobilie hat und diese 3, 4 Kontakten vorstellt, kann man nicht mehr von „Off Market“ sprechen. Spätestens jetzt, befindet sich eine Immobilie „On Market“. Mit Beauftragung eines Immobilienmaklers, Inseraten auf Immobilien Portalen, in eBay Kleinanzeigen oder auch noch in anderen Medien (Apps, Zeitungen), sind die Immobilien im öffentlich zugänglichen Immobilienmarkt.

Kann man hier noch echte Schnäppchen machen? Sie werden oft hören, dass man auf Immobilienportalen keine „echten Schnäppchen“ mehr machen kann – ist das so? Dazu gleich mehr!

Verborgener Immobilienmarkt: Familie, Bekannte, …

Off Market – Wenn Immobilien verkauft werden, ohne öffentlich zu werden (Zeitung bis Immobilienportal) spricht man von „Off Market Immobilien“. Der Begriff „Off“ selbst kommt aus dem Englischen und bedeutet „ab“, „weg“ oder „entfernt“.

Typische Fälle sind hier Immobilien, die unter Freunden verkauft werden, wenn der eine gehört hat, dass der andere jemanden kennt, der jemanden kennt, der jetzt gerade verkaufen will. Im Idealfall auch noch schnell. In solch einer Situation können Sie echte Immobilien Schnäppchen machen. Oder noch direkter, wenn Sie ein Bekannter oder Nachbar fragt, ob Sie dessen Immobilie kaufen wollen.

Deshalb ist es auch so wichtig, dass Sie sich vor Ort ein eigenes, persönliches Netzwerk aufbauen, aus denen Sie unter Umständen Immobilien akquirieren können.

Neben Bekannten oder auch Maklern, könnte ein krasses Beispiel auch ein befreundeter Anwalt sein, der früh an Trennungen und Scheidungen ist.

Fassen wir noch einmal zusammen:

Verkaufswege:

  • Off Market – Direkt, kein Wettbewerb von Käufern
  • On Market – Veröffentlicht (Zeitung bis Onlineportal)

Immobilienmakler kennen lernen

Bevor Sie in einem persönlichen Netzwerk über „Ecken“ an Immobilien kommen, sollten Sie auf jeden Fall mit Maklern in der Nähe sprechen und sie kennen lernen. Wenn Sie zu dem ein oder anderem Immobilienmakler gute Kontakte aufbauen, bekommen Sie das ein oder andere Immobilienangebot – nach einer Zeit – vorab, also bevor es auf einem Immobilienportal veröffentlicht wird.

Eine strategische Maßnahme sollte sich also immer mit dem Kennenlernen von Maklern beschäftigen. Denn, an wen wenden sich die meisten Immobilienverkäufer im ersten Schritt? Immobilienmakler.

Im Schnitt werden 72% aller Immobilien über Makler verkauft (Quelle: Statistisches Bundesamt).

  1. Berlin mit Makler: 78,6%
  2. Düsseldorf mit Makler: 76,0%
  3. Hamburg mit Makler: 65,1%
  4. Köln mit Makler: 63,0%
  5. Stuttgart mit Makler: 56,8%
  6. München mit Makler: 55,2%
  7. Frankfurt mit Makler: 53,3%

Den ein oder anderen Maklern persönlich kennenzulernen ist deshalb so wichtig. Ebenso wichtig, wie der Ausbau persönlicher Kontakte.

Persönliches Netzwerk: Bekannte und neue Bekannte

Einfach gesagt: Wenn der ein oder andere weiß, dass Sie Immobilien kaufen, werden Ihnen wahrscheinlich Angebote zugetragen. Wenn keiner weiß, dass Sie Immobilien kaufen, wird niemand auf die Idee kommen, Ihnen von einem Angebot zu erzählen! Dabei ist eine Nachricht über Social Media oder Messenger wie WhatsApp schnell geschrieben.

Sorgen Sie also dafür, dass Sie Ihr Netzwerk ausbauen und mit Leuten sprechen, die vielleicht früher oder später in Kontakt mit Immobilien kommen, die verkauft werden sollen. Wie zuvor schon gesagt, könnte das zum Beispiel ein Anwalt sein, der mit Scheidungen zu tun hat. Es könnte ein Immobiliengutachter sein, ein Architekt oder auch ein Handwerker, der ständig in privaten Haushalten ist und vor allen anderen weiß, wenn ein Objekt vielleicht so sanierungsbedürftig ist, dass es bald verkauft werden soll.

Es gibt nicht nur Verkäufer, sondern auch den Bau von Immobilien: Bauträger, Projektentwickler. Viele potenzielle Personen für Ihr Akquise Netzwerk. Wobei echte Schnäppchen eher bei Bestandsimmobilien gemacht werden, als bei schlüsselfertigen Neubau.

  • Sie kaufen Immobilien – das müssen Menschen wissen
  • Freunden erzählen, vielleicht hören sie mal etwas
  • Bekannte – Vom expliziten Scheidungsanwalt bis zum Handwerker

Immobilienportale auch eBay Kleinanzeigen

Manchmal werden Sie hören, dass alle „guten Immobilien“ nicht auf Immobilienportalen landen. Das stimmt nicht ganz, denn vielleicht hat der Makler nicht die richtigen Kunden, um Sie in seinem eigenen Netzwerk zu verkaufen.

Manchmal sind es aber auch Privatpersonen, die Inserate online stellen. Die Fotos sind unvorteilhaft, die Informationen zur Immobilie sind unvollständig. Beim näheren Blick auf das ein oder andere Inserat, finden Sie vielleicht doch Aspekte, die sie zu einer profitablen Immobilie machen.

Profitable Immobilien lassen sich also nicht nur in persönlichen Netzwerken finden, auch in Immobilienportalen können Sie Schnäppchen finden und kaufen – dafür müssen Sie aber 1) Zeit investieren und 2) wenn Sie ein „Schnäppchen“ finden, schnell sein! Dazu gleich mehr.

ImmoScout24, Immonet, Immowelt, … alle Portale (On Market):

Photo: Dragan Grkic / Shutterstock

Regionale Zeitungen (wenn Sie wirklich viel Zeit haben)

Immobilienmakler vor Ort, ein persönliches Netzwerk, die verschiedenen Immobilienportale und auch Akquise Tools – sollten Sie neben all diesen Möglichkeiten noch Zeit finden, können Sie auch regionale und örtliche Zeitungen nutzen.

Übrigens, viele Zeitungen haben Ihre Immobilienangebote mittlerweile online. Eine kurze Google-Recherche nach Zeitungen vor Ort, die Immobilien auch online präsentieren, lohnt sich also. Hier ist die Konkurrenz mitunter auch etwas geringer, als auf den großen Immobilienportalen.

Tools zur Immobiliensuche

Im Ratgeber Immobilie günstig kaufen haben wir Ihnen außerdem noch 3 praktische Tools vorstellt, mit denen Sie aktuelle Grundstückspreise in Regionen vergleichen können. Den Zukunftsatlas, Preisatlas und Boris (Bodenrichtwertinformationssystem).

3 Tools für Grundstückspreis:

Immobilie Suche: Finden und überzeugen – Tipps

Auf dem Weg zu profitablen Immobilien gibt es nur einen Weg: Dabei bleiben. Sobald Sie etwas gutes gefunden haben, geht es um Schnelligkeit und Verbindlichkeit, gegenüber dem Makler und / oder Verkäufer direkt.

Unsere 3 Tipps:

  1. Dabei bleiben – Zeit finden und investieren
  2. Verbindlichkeit – Makler / Verkäufer überzeugen
  3. Finanzierungsbestätigung und Reservierungsvereinbarung

Schnäppchen finden? Portale und Push-Notifications

Damit Sie Schnäppchen finden, sollten Sie also auch auf Portalen schauen, nicht nur auf das persönliche Netzwerk vertrauen. Lassen Sie sich von den Portalen 2x bis 5x täglich Push-Notifications senden (Benachrichtigung via E-Mail). Immer dann, wenn der Quadratmeterpreis stimmt, in Abhängigkeit zur Lage, telefonieren Sie mit dem Immobilienmakler oder Verkäufer und geben direkt eine Reservierung ab.

Tipp zur Reservierungsvereinbarung: Gekauft wird erst beim Notar.

Bei Immobilien und Lage mit hoher Nachfrage, sollten Sie sich – für echte Schnäppchen – mehr als 2x am Tag benachrichtigen lassen. Das sind beispielsweise 1-Zimmer oder 2-Zimmer-Wohnungen unter 50 m² zum guten Quadratmeterpreis. Hier sollten Sie sich besser 10x am Tag benachrichtigen lassen. Die Konkurrenz ist hoch, das heißt für Sie viele Anrufe, denn alle wollen kaufen, oft auch ohne Besichtigung!

Wenn Sie gute Handwerker Kontakte haben und gegebenenfalls auch nach sanierungsbedürftigen Wohnungen oder auch Mehrfamilienhäusern suchen, genügt es, 2x am Tag benachrichtigt zu werden.

Wichtig ist, bringen Sie Zeit mit.

Viele suchen, viele steigen aus. Nutzen Sie die Zeit für 1) Netzwerkaufbau und 2) Marktkenntnisse.

Geschwindigkeit und Verbindlichkeit im Kaufprozess

Spätestens dann, wenn ein gutes Angebot online geht, beginnt der Wettlauf der Käufer vor Ort. Wie schon gesagt, Schnäppchen finden und kaufen heißt, Sie müssen 1) Zeit investieren und 2) wenn Sie ein „Schnäppchen“ finden, schnell sein!

Geschwindigkeit ist sehr wichtig

und

Verbindlichkeit ist sehr wichtig.

Tipp! Finanzierungsbestätigung und Reservierungsvereinbarung

Im Idealfall nehmen Sie beim Entdecken des Inserats sofort das Telefon in die Hand und rufen den Verkäufer an, egal ob privat oder Makler. Je verbindlicher Sie sich ab diesem Moment präsentieren, desto besser. Im Idealfall haben Sie schon eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank über Summe X – was gibt es besseres für den Verkäufer als einen direkten Kapitalnachweis?

Darauf folgt die Besichtigung. Tipp! Wenn Sie das Gefühl haben, dass Sie aufgrund der Zahlen und Fakten vom Inserat ein echtes Immobilien Schnäppchen vor sich liegen haben, treffen Sie direkt eine Reservierungsvereinbarung mit dem Makler.

Handschlag: Finanzierung für Wohnung als Kapitalanlage (Berlin, Beispiel)

Photo: Freedomz / Shutterstock.com