Mehrfamilienhaus in der Stadt.

Wohnung / Haus günstig kaufen? Akquise, Lage, Rendite, Tipps + Online Tools

Wohnung / Haus günstig kaufen – Wie kommen Sie an echte Immobilien Schnäppchen? Dieser Artikel ist für Einsteiger, die lernen wollen, was Sie in der Vorbereitung berücksichtigen müssen. Worum es geht, ist eine gute Immobilienrendite (positiver Cashflow). Einfach gesagt: Immobilien, die ausreichend monatliche Überschüsse liefern. So, zahlt der Mieter Ihre Immobilie und Sie bekommen noch einen monatlichen Ertrag. Je besser die Rendite, desto größer der Cashflow einer Immobilie. Damit die Rendite gute ist, muss der Kaufpreis so günstig wie möglich sein und der Mietpreis so hoch wie möglich. Geld verdienen mit Immobilien? Geht am einfachsten, mit günstigen Kaufpreis. Tipps für Einsteiger.

Immobilien Lage: Kaufen und Halten

Wenn es um das Kaufen und Halten von Immobilien geht (Fachbegriff: Buy’n’hold), dann gilt es nicht nur einen guten Kaufpreis im Blick zu haben. Als Kapitalanleger vermieten Sie Ihre Immobilie und dementsprechend, müssen Sie sicherstellen, dass Ihre Immobilie auch noch in 10, 20 oder auch 30 Jahren vermietet werden kann.

Sie müssen wissen, wo Sie investieren wollen.

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Deshalb zunächst ein Blick auf die Standortwahl, die bei der Immobilien Suche bereits den entschiedenen Einfluss auf die spätere Rentabilität Ihrer Kapitalanlage hat.

Lernen Sie Antworten auf die Fragen:

  • Wann lohnt sich eine Immobilie?
  • Wo eine Immobilie kaufen?
  • Bei welcher Mietrendite kaufen?
  • Lohnenswerte Immobilien finden?
  • Was sind gute Online Immobilien Akquise Strategien?
  • Wie Akquise und Kauf im Alltag unterbringen?

Standortwahl: Wo eine Immobilie kaufen?

Dafür ist die Lage der Immobilie entscheidend. Allgemein wird die Lage von Immobilien in 3 Kategorien getrennt: A-Lage, B-Lage und C-Lage. A-Lage wäre beispielsweise München. Hier werden die Menschen auch noch in 20, 30 Jahren mieten. Dafür sind die Grundstückspreise sehr hoch. Das sorgt für geringe Immobilienrenditen. Das andere Extrem wäre eine C-Lage, häufig in Ostdeutschland und Teilen von NRW, mit negativer Entwicklung, egal ob Einwohnerzahlen, Demografie oder auch wirtschaftliche Perspektiven.

Zentrale Abwägung (Tool Tipp kommen weiter unten):

Rendite (Rendite) im Verhältnis zur Zukunftssicherheit (Standort)

Immobilienrendite: Was ist das?

Wie in der Einleitung beschrieben, je besser die Rendite, desto größer der Cashflow einer Immobilie. Die Formel:

Nettomietrendite = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltungsrücklage ] *12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) * 100

Beachten Sie bei der Rendite auch unbedingt den Unterschied zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite. Einfach erklärt: Die Bruttomietrendite berücksichtigt nur den Kaufpreis der Immobilie, nicht die Kaufnebenkosten einer Immobilie. Die Nettomietrendite enthält alle Investitionskosten, auch Grundbucheintrag, Notar, Grunderwerbsteuer sowie Makler Kosten, wenn beauftragt, ebenso wie die Instandhaltungsrücklagen.

Bei welcher Mietrendite kaufen? Beim derzeitigen Zinsniveau ist eine Mietrendite von 5%, 6% gut – einfach gesagt.

5%, 6% und mehr (bei aktuellem Zinsniveau)

Entwicklung der Stadt / Region

Beim Kauf der ersten Immobilie beschäftigt Kapitalanleger also vor allem eine Frage, die erste Standort-Frage:

Gibt es in 20, 30 Jahren noch ausreichend Menschen, die am Standort wohnen und mieten wollen?

Dazu betrachten Sie Faktoren wie Einwohnerzahlen, aber auch Wirtschaft, Bildung (bspw. Standort einer Universität / Hochschule). Dazu kommt die Frage:  Haben die Menschen in 20, 30 Jahren das Geld Wohnungen zu mieten? Zu Ihrer persönlichen Standortbewertung gehören also auch Faktoren wie Arbeitslosigkeit.

Entscheidung: Wohnort oder in der Nähe?

Die meisten entscheiden sich für eine Kapitalanlage in der eigenen Stadt oder in der Nähe, an Orten mit persönlichem Bezug.

  • Investieren in der Stadt (wenn rentable Lage)
  • Investieren in der Nähe (Orte mit Bezug, Arbeit, Familie)

Sobald Sie wissen, wo Sie investieren, kennen Sie die Makrolage (Stadt). Jetzt beginnt die Suche, nach profitablen Immobilien!

Profitable Immobilien: Günstige Wohnungen finden!

Wenn Sie eine Eigentumswohnung, ein Haus oder auch ein Mehrfamilienhaus in einem Immobilienportal finden, ist es eigentlich schon zu spät. Denn, echte Immobilien Schnäppchen machen Sie vorher, durch Netzwerk.

Persönliches Netzwerk statt Immobilienportal

Echte Immobilienprofis bauen sich über Jahre ein persönliches Netzwerk auf, innerhalb der eigenen Region (Standortwahl). Durch diese persönlichen Beziehungen erreichen Sie viele Immobilienangebote, bevor sie in den offenen Markt gehen. Wenn dann jemand schnell verkaufen muss oder kein Interesse mehr hat, sich mit der eigenen Immobilie zu beschäftigen (hohes Alter), können Sie günstige Kaufpreise erzielen.

Zwei wichtige Dinge sind also zentral, um echte Schnäppchen zu finden:

Marktzugang und Standort Kenntnis

Marktzugang und Standort Kenntnis

Um 1) Marktzugang zu bekommen, durch Bekanntschaften und um 2) Standort Kenntnis zu erlangen, beobachten Sie den Standort Ihrer Wahl. Je nachdem, ob es der eigene Stadtteil ist oder eine Alternative in der Nähe, mit besserer Rendite, unterscheiden sich die Methoden. Wenn Sie in einer anderen Stadt investieren wollen, verbringen Sie ein paar Wochenenden hier, sprechen Sie mit Menschen, um die Stadtteile kennen zu lernen.

Bevor Sie konkrete Orte besuchen, prüfen Sie allerdings Online die wichtigsten Faktoren, die wir oben beschrieben haben. Dafür lernen Sie auch gleich noch Standort-Analyse Tools kennen. Alle Tools sind kostenlos online verfügbar.

Schlechte Exposés in Immobilienportalen

Ein weiterer Tipp, um günstige Immobilien zu finden, sind schlechte Exposés in Immobilienportalen. Zum Beispiel bei wirklich altmodischen und / oder schlechten Immobilien Inseraten in Zeitungen oder auch auf Immobilienportalen, die Käufer nicht ansprechen. Wenig Informationen, unvorteilhafte Fotos, schon klicken viel weniger Interessenten auf ein Exposé. Je mehr neue Objekte in der Nähe verfügbar sind, desto weiter rutschen diesen Inserate in den Suchergebnissen nach unten.

Checkliste: Standort finden und auswählen

Standortanalyse und Standortwahl in 4 Schritten:

  1. Standort muss nicht eigener Wohnort sein (Rendite beachten, Beispiel München in A-Lage)
  2. Standort in der Nähe, mit Bezug oder ein paar Wochenenden dort verbringen (Stadtteile ansehen, vergleichen)
  3. Prüfung Online, aber auch selbst vor Ort sein
  4. Standort Ihrer Wahl beobachten / kennen lernen

Wenn Sie eine profitablen Standort gefunden haben, der Ihren Immobilien Kriterien entspricht, lässt sich auch viel aus der Ferne organisieren, von Besichtigungen bis zur Hausverwaltung.

Faktor Zukunft: Lage und Haushalte

Wenn Sie bis hier hin gekommen sind, dann haben wir noch zwei wichtige Aspekte:

  1. Wo kaufen? Entwicklung: Heutige Einwohner
  2. Welche Immobilie kaufen? Entwicklung: Haushalte

Junge Menschen vor Ort = zukünftige Familien

Egal ob Sie an einem Standort investieren, an dem Sie wohnen oder in der Nähe und zum Kennenlernen ein paar Wochenenden hier verbringen, um die Stadtteile kennen zu lernen. Einfach gesagt, achten Sie darauf, dass Sie zum einen eine Region / einen Stadtteil finden, an dem junge Menschen leben. Sie sind die Mieter der Zukunft. Achten Sie außerdem darauf, dass Sie lebenswerte Regionen und Stadtteile finden. Denn warum sollten Menschen wegziehen, wenn es hier Lebenswert ist?

Diese beiden Faktoren sind ein guter Indikator „vor Ort“.

Entwicklung: Alleinstehende Haushalte

Nicht Menschen mieten Wohnungen, sondern Haushalte. Zukünftig wird es mehr Einzelhaushalte geben, über den Trend Mikroapartment haben wir schon berichtet. Die Zahl der 1-Personen-Haushalte steigt weiter und weiter, egal ob in NRW, in Berlin oder in Hamburg. Wie zu sehen, allein in den letzten 30 Jahren, um ganze + 46%. Zurzeit leben in 17,3 Millionen Haushalten nur 1 Person. Insgesamt gibt es 40,5 Millionen Haushalte in Deutschland.

Bestand oder Neubau = Rendite Optimierung

Dieser Ratgeber ist für Immobilien Einsteiger! Neben den Tipps zur Suche und Vorbereitung, gibt es natürlich noch viele weitere Möglichkeiten, die Rendite zu optimieren. Zum Beispiel der Unterschied zwischen Neubauimmobilie und Bestandsimmobilie. Im Bestand können Sie durch einfache Mittel, wie Einbauküchen, bis hin zum umfangreichen Renovierung und Sanierung noch mehr Ertrag aus einer Immobilie holen.

Tool Tipp! Prognose und Preise

Jetzt noch 3 Tipps für Ihre Online Immobilien Akquise. Was sind gute Online Immobilien Akquise Strategien?

Mit dem ersten Tipp können Sie Regionen vergleichen, wo lohnt sich die Kapitalanlage? Der zweite Tipp führt Sie zu einem Online Preisatlas, auf dem Sie die aktuellen Quadratmeterpreise und Mietpreise finden (Kaufpreis / Miete = Rendite). Dazu haben wir noch einen dritten Tipp, für Ihre Immobiliensuche (abseits vom persönlichen Netzwerk).

Die 3 Tipps im Überblick:

  1. Zukunftsatlas: Standortanalyse – Perspektivisch
  2. Preisatlas: Standort- / Preisanalyse – Aktuell
  3. Immobilienportal und Umkreissuche – Suche

Zukunftsatlas: Standortanalyse

Das Tool Prognos kategorisiert die im Zukunftsatlas alle 401 Kreise und kreisfreien Städte in Deutschland. Der Zukunftsatlas erscheint alle 3 Jahre und wurde erstmals im Jahr 2004 erstellt. Das Ranking selbst basiert auf objektiven, statistischen Daten basiert. Umfragen zu subjektiven Einschätzungen, z.B. zu Zufriedenheit und Lebensqualität sind bewusst nicht in das Ranking eingeflossen. So können Sie Standorte verschiedener Immobilien Lagen vergleichen um eine gute Rendite zu erzielen.

Preisatlas: Standort- / Preisanalyse

Um echte Immobilien Schnäppchen zu finden, müssen Sie Immobilienmärkte identifizieren (Standortanalyse). Dafür brauchen Sie Wissen, zum Beispiel zur Immobilien Lage (A, B und C), aber auch Tools. Ein gutes Tool für die Standortanalyse ist der Preisatlas von Homeday. Das Tool zeigt Ihnen einfach mit visuellem Vergleich (Farben), den Unterschied zwischen Städten, aber auch Straßenzügen, mit direkter Quadratmeter-Preisangabe für Ihre Postleitzahl(en).

Boris: Bodenrichtwerte

Boris steht für Bodenrichtwertinformationssystem. Dies wird von allen 16 Bundesländern auch online angeboten. Hier finden Sie die Bodenrichtwerte aller Standorte.

Neu: Boris-D, ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer.

Hier noch die 16 Bundesländer (extern):

Immobilienportal und Umkreissuche

Sie haben bereits gelernt, dass Immobilien, wenn sie auf Portalen sind, meist schon längst keine Schnäppchen mehr sind. Dennoch kommen gelegentlich Angebote online, die mitunter interessant für Ihre Zielsetzung der Kapitalanlage sind. Deshalb hier noch ein Tipp, für Ihre Immobiliensuche. Nutzen Sie die verschiedenen Filterfunktionen der Immobilienportale. Unter anderen die „Umkreissuche“.

Die Umkreissuche können Sie ganz einfach auf Ihren bevorzugten Standort anwenden. Die Filterfunktion zeigt dann nur Angebote in einem bestimmten Umkreis. Zusätzlich können Sie noch weitere Parameter angeben. Zum Beispiel den Immobilientyp, die Wohnfläche, aber auch den Kaufpreis.

Zuletzt stellen Sie noch die Benachrichtigungsfunktion an, so dass Sie neue Angebote schnell erhalten. Danach gilt es: Anfragen, checken, besichtigen wenn alles passt. Die Immobilie sollte dann so schnell wie möglich von allen Portalen verschwinden und Sie, sollten den Deal machen, wenn Kaufpreis und Rendite stimmen.

  1. Umkreissuche: 1 Kilometer um Standort
  2. Ggf. weitere Filter: Wohnfläche, Kaufpreis, etc.
  3. Benachrichtigung via E-Mail aktivieren