Immobilie finanzieren: Bonität, Eigenkapital, Kreditarten im Vergleich, Tipps & Empfehlungen
Immobilienkauf finanzieren – Wir zeigen Ihnen, wie Sie Ihre Immobilie finanzieren können: Annuitätendarlehen, Festdarlehen oder Bausparvertrag? Welches Darlehen die richtige Finanzierungsmethode für Ihre erste eigene Immobilie ist, kommt grundlegend ganz darauf an, zu welchem Zeitpunkt Sie eine Finanzierung möchten und wie viel Eigenkapital und monatliches Einkommen Ihnen zur Verfügung stehen. Dabei ist es oft lohnenswert, Baufinanzierungen zu vergleichen. Wie Sie Ihre Immobilie kostenschonend finanzieren können und welche Vor- und Nachteile, die unterschiedlichen Finanzierungsarten mit sich bringen, erfahren Sie hier. Tipp! Finanzierungsvermittler in Berlin, Leipzig, München, Köln & Co. Hier finden Sie unsere Finanzierungsvermittler Empfehlung.
Wie man Immobilien finanziert
Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung kaufen, also muss der erste Immobilienkredit her. Denn da die Immobilienpreise stetig steigen, leistet sich heutzutage kaum noch jemand den häufig sechsstelligen Kaufpreis aus eigener Tasche. Die aktuelle Lösung? Man nimmt meist zur Finanzierung des Kaufpreises einer Immobilie einen Kredit (Annuitätenkredit) bei einer Bank auf und zahlt diesen innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 bis 35 Jahren in Raten ab. Die Kaufnebenkosten werden dann in der Regel aus eigener Tasche gezahlt.
Hier kommen Sie zu unseren Ratgebern, speziell für den Haus oder Wohnungskauf:
Überblick – So finanziert man eine Immobilie Schritt für Schritt
Wie bereits in der Einleitung erwähnt, so finden Sie die ideale Finanzierung für Ihren Immobilienkauf.
- Über Finanzierungsmöglichkeiten informieren
- Mit Finanzierungsrechner Darlehen vergleichen
- Für Finanzierungsmethode (Eigenkapital, variabler Zinssatz …) entscheiden
- Bank bzw. Kreditinstitut suchen
- Angebote der Kreditinstitute vergleichen (Sondertilgungsoptionen …)
- Darlehen abschließen und Immobilie kaufen
Aber keine Sorge, mithilfe unseres Ratgebers leiten wir Sie Schritt für Schritt durch die Welt der Immobilienkredite. Wir geben Ihnen das nötige Grundwissen mit auf den Weg, sodass Sie die perfekte Finanzierung finden.
Je nachdem, für welche Darlehensart Sie sich entscheiden, variieren die Gesamtkosten und die monatliche Rate. Daher werden Ihnen hier einmal die verschiedenen Tilgungsmodelle im Einzelnen vorgestellt. Jetzt lesen, oder mithilfe eines unabhängigen Kreditvermittlers, Darlehen sofort erhalten.
Finanzierungsmöglichkeiten für den Immobilienkauf
Lernen Sie hier schnell und einfach erklärt alle Arten der Immobilienfinanzierung kennen. Welche Finanzierungsarten gibt es? Im Folgenden wird auf jeden dieser Punkte im Einzelnen näher eingegangen.
Sie können hier zu jeder Finanzierungsart von Erklärungen, Tipps, Beispielen, Rechnungen und Empfehlungen von Experten profitieren. Auch finden Sie Vergleiche zwischen den Darlehen, bei denen Vor- und Nachteilen sowie Chancen und Risiken herausgestellt werden.
Beginnen wir mit den drei am gängigsten in Deutschland genutzten Kreditarten. Das Tilgungsdarlehen, das Annuitätendarlehen und der Bausparvertrag bzw. das Bauspardarlehen. Die bekanntesten und am häufigsten genutzten Darlehen in Deutschland sind:
- Tilgungsdarlehen – fester Tilgungsbetrag
- Annuitätendarlehen – feste Rate
- Bausparvertrag – Sparvertrag mit Darlehensoption
Weniger häufig werden folgende Kredite abgeschlossen:
- Konstantdarlehen – feste Zinsen
- Flex-/ Variables Darlehen – variable Zinsen
- Festdarlehen – feste Zinsen und Laufzeit
- Volltilgerdarlehen – Tilgung in festen Raten
Auch eher selten in der Immobilienbranche sind:
- Hypothek – Kreditsicherung an Immobilie
- Umkehrhypothek – Kredit auf Immobilienwert
Weitere unbekanntere Finanzierungsarten sind:
- Verkäuferdarlehen – Darlehen vom Verkäufer der Immobilie
- Anpassungsdarlehen – anpassbare Konditionen
- Tilgungsfreie Darlehen – keine Tilgung, nur Zinsen
Abgesehen von der Frage nach der Darlehensart, müssen Sie sich die Frage nach dem Eigenkapitaleinsatz stellen.
Immobilien finanzieren, mit oder ohne Eigenkapital?
Wie viel Eigenkapital sollte ich in die Immobilienfinanzierung einbringen?
Wie viel eigenes Vermögen mit in Ihre Immobilienfinanzierung fließen soll, ist Ihnen überlassen. Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten. Sie können eine Teilfinanzierung, Vollfinanzierung oder auch eine sogenannte 110 % – Finanzierung abschließen.
Allerdings unterscheiden sich die Kreditkonditionen je nach Eigenkapitalanteil deutlich. Auch ist es denkbar, je nach Situation, dass Sie bei schlechterer Bonität mehr Eigenkapital einbringen müssen, um überhaupt eine Finanzierung zu erhalten.
Prinzipiell kommt es auf das Verhältnis zwischen dem Immobilienwert und der Kredithöhe an. Dieses bestimmt, welches Finanzierungsangebot die Bank Ihnen macht. Allgemein wichtig ist es, dass den eigenen Schulden ein echter Gegenwert gegenübersteht, sodass beide Parteien, Kreditnehmer und Kreditgeber, sicher sein können, dass der Kredit abgezahlt werden kann.
Tipp: Lassen Sie sich bei der ersten Immobilienfinanzierung von einem Finanzierungsvermittler beraten.
Teilfinanzierung: 50%-Finanzierung
Was versteht man unter Eigenfinanzierung? Bei einer Teilfinanzierung bzw. 50%-Finanzierung wird nur ein Teil des Kaufpreises von der Bank finanziert. Der andere Teil kommt aus Ihrem Vermögen. Wie groß der Bankanteil sein soll, ist Verhandlungssache. Die Bank geht gerne eine 50%-Finanzierung ein.
Eine Immobilie kann jedoch auch ohne Eigenkapital finanziert werden.
Vollfinanzierung: 100%-Finanzierung
Die Vollfinanzierung wird auch 100%-Finanzierung genannt. Hier beträgt die Kredithöhe den gesamten Kaufpreis. Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass Sie mit Ihrer Bank vereinbaren, dass der gesamte Kaufpreis vollständig von der Bank finanziert wird.
Dabei hinterlegen Sie Ihr Eigenkapital, auf einem extra Konto oder Depot, als Sicherheit. Weiterführend treffen Sie die Vereinbarung, dass Ihr Eigenkapital wieder freigeben wird, sobald die Tilgung des Darlehens, die Höhe des Eigenkapitals erreicht.
Eine Vollfinanzierung gehen Banken eher ungern ein, da das Risiko für die Bank hier deutlich höher ist. Bei einer 100%-Finanzierung achten Kreditgeber schon deutlich stärker auf Ihre Bonität. Für Sie kann diese Finanzierungsart allerdings auch von Vorteil sein.
Kaufpreis & Kaufnebenkosten finanzieren
Haben Sie gar kein Geld für den Immobilienkauf zur Hand kann auch eine 110%-Finanzierung abgeschlossen werden. Das bedeutet, nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten werden mithilfe eines Kredits finanziert.
Genau überlegen sollten Sie sich, ob Sie die Kaufnebenkosten mitfinanzieren lassen wollen, da Sie hier kurzfristige Kosten wie Notarkosten und Grunderwerbsteuer langfristig abzahlen müssen. Wichtig ist es gerade zu Beginn einen Teil an Geld als Puffer für eventuelle Mietausfälle oder anstehende Reparaturen zur Seite zu legen, da noch keine Mietrücklagen gebildet sind.
Beispiel: Vollfinanzierung, Teilfinanzierung & 110%-Finanzierung
Hier ein kleines Beispiel zu Vollfinanzierung, Teilfinanzierung & 110%-Finanzierung. Für wie viel Eigenkapitalanteil entscheiden Sie sich?
| Vollfinanzierung | Teilfinanzierung | 110%-Finanzierung | |
| Immobilienwert | 1.000 Euro | 2.000 Euro | 200.000 Euro |
| Kredithöhe | 1.000 Euro | 1.000 Euro | 220.570 Euro (20.570 Euro Kaufnebenkosten) |
Unser Expertentipp zum Thema Eigenkapital
Tipp: Wenig eigenes Kapital einsetzen. Geld, dass Sie nicht einsetzen, können Sie frei im Gegensatz zu gebundenem Kapital an anderer Stelle wie für den Kauf einer nächsten Immobilie nutzen. Aufgrund der ersten Immobilie als funktionierende Geldanlage erhalten Sie für die nächste Immobilie meist eine bessere Verzinsung.
In der Regel ist es von Vorteil eine 80-100%-Finanzierung von der Bank anzustreben, um das Geld optimal zu nutzen.
Für ein tieferes Verständnis zu den verschiedenen Möglichkeiten Eigenkapital einzubringen, gibt es hier mehr. Was Sie sich aus der schnellen Erklärung merken sollten, ist: Je nachdem wie viel Eigenkapital Sie in die Finanzierung einbringen möchten bzw. können, unterscheidet man zwischen:
Weitere wichtige Fragen: Zinssatz, Bonität & Co.
Diese Fragen sollten Sie sich ebenfalls stellen, bevor Sie einen Kredit bei der Bank aufnehmen.
- Was ist ein guter Zinssatz?
- Warum ist die Kreditwürdigkeit so wichtig?
- Welche Unterlagen brauche ich für die Bank?
- Ab welchem Gehalt / Einkommen Immobilie kaufen?
- Was ist eine Grundschuld?
- Welche Sondertilgungsoptionen habe ich?
Oft vergessen wird die Anschlussfinanzierung. Früher oder später werden Immobilienkäufer aber überwiegend mit einer Anschlussfinanzierung konfrontiert.
Anschlussfinanzierung & weitere Finanzierungen
Wenn durch eine niedrige Tilgungsrate Ihre Schulden nach einer bestimmten Zeit noch nicht beglichen sind, können Sie eine Anschlussfinanzierung, zum Beispiel ein Forward Darlehen abschließen. Ein frühzeitiger Vergleich von Anschlussfinanzierungen lohnt sich, denn ein Abschluss ist bereits mehrere Monate und Jahre vor Ablauf Ihres derzeitigen Darlehens möglich. Alles zum Thema, wie Zinsen Ihren Kredit zur Restschuldtilgung beeinflusst, erfahren Sie in diesem Artikel.
- Anschlussfinanzierung – Anschluss an bestehende Baufinanzierung
Des Weiteren sind diese Finanzierungen wichtige Themen bezüglich des Immobilienkredits.
- Zwischenfinanzierung – Kurzfristiger Überbrückungskredit
- Refinanzierung – Umschuldung oder Kreditablösung
Nun haben Sie alle Finanzierungsarten, Methoden und Möglichkeiten kennengelernt, um das Eigenheim oder die Eigentumswohnung zu finanzieren. Aber auch andere Immobilienprojekte wollen finanziert werden, wie der Hausbau, die Mini- oder die Fix & Flip Immobilie. Deswegen gehen wir zum Schluss näher auf spezielle Finanzierungsthemen ein.
Spezielle Finanzierungsthemen für Sie
Im Folgenden finden Sie spezielle Artikel zu individuellen Immobilienfinanzierungs-Themen wie Kleinkreditdarlehen für Miniimmobilien, die passende Finanzierung für Fix & Flip Immobilienprojekte sowie Darlehensmöglichkeiten für Studenten und über 45-Jährige. Außerdem: Wie Sie den Hausbau am besten finanzieren können.
Gerade bei spezielleren Finanzsituationen kann ein Finanzvermittler die Lösung sein!
Miniimmobilien finanzieren
Sie wollen Ihre erste Immobilie kaufen und erst einmal klein anfangen, oder haben sich überlegt noch ein kleines Objekt der Häusersammlung hinzuzufügen? Welche Vorzüge und welche Nachteile die Finanzierung von Miniimmobilien wie ein Mikroapartment mit sich bringt, erfahren Sie hier. Zudem: Wir geben Ihnen Tipps mit auf den Weg, wie Sie die Finanzierung Ihrer kleinen Wohnung oder Ihres Tiny Houses erhalten.
Fix & Flip Finanzierung
Sie interessieren sich für eine Immobilie, wollen diese kaufen, aufwerten und wieder weiter verkaufen? Wie Sie Ihr Fix und Flip Projekt finanzieren können, lernen Sie hier.
Immobilien finanzieren in jungen Jahren
Ab welchem Gehalt/ Einkommen Immobilie kaufen? Sie sind jung, ein Student oder in der Ausbildung und planen eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen? Dann brauchen Sie eine Finanzierung in Form eines Darlehens bzw. Kredits bei der Bank. Aber wie erhält man als Werkstudent eine Immobilienfinanzierung? Wir erklären Ihnen die Schwierigkeiten, die sich einem als Student bei der Bank stellen, wenn man vielleicht gerade erst 18 ist und eine Immobilie kaufen möchte, aber auch Möglichkeiten, die Sie haben, um Ihr Vorhaben trotzdem zu verwirklichen.
Immobilien finanzieren im Alter von 45+
Wann ist man zu alt für einen Kredit? Mit 45 oder älter überlegen Sie sich, ob Sie nicht in Immobilien investieren sollten, um Ihre Rente aufzubessern? Und ob es sich für Sie lohnt, eine Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen? Hier werden Ihnen all Ihre Fragen beantwortet. Wir erklären Ihnen, wie sich die Finanzierung einer Immobilie mit 45 gestaltet.
Hausbau finanzieren
Sie wollen, statt eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, lieber selbst Ihre Traumimmobilie bauen? Wie Sie dieses Vorhaben finanzieren können, wird Ihnen hier gezeigt. Wir stellen Ihnen die verschiedenen Darlehensformen, die zur Wahl stehen, auf und gehen näher auf die Frage ein: Wie viel eingesetztes Eigenkapital ist sinnvoll? Außerdem: Grundstück und Hausbau separat finanzieren? Ist das ratsam? Sowie: Tipps dazu, wie Sie häufige Fehler vermeiden und wie Sie den Hausbau von der Steuer absetzen können.
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