Annuitätendarlehen: Erklärung, Vor- & Nachteile, Beispiel & Berechnung

Annuitätendarlehen – Das Annuitätendarlehen ist eine der gängigsten Finanzierungsmethoden von Hauskäufen und Wohnungskäufen. Charakteristisch für diese Kreditart ist die konstante Monatsrat auch als Annuität bezeichnet. Vorteile der Anschlussfinanzierung sind dementsprechend Planbarkeit und Sicherheit, da Sie für eine fest vereinbarte Laufzeit einen kontinuierlichen Betrag zahlen, der sich aus der Tilgung und der Zinszahlung zusammensetzt. Mit jeder Tilgung sinkt Ihr Darlehensbetrag, wobei die Höhe des eigentlichen Tilgungsanteils steigt und die Zinsverbindlichkeit gegenüber der Bank sinkt. Lernen Sie hier das Annuitätendarlehen kennen, um es mit anderen Kreditformen vergleichen zu können. Hier gelangen Sie zurück zum Ratgeber: Finanzierung, Immobilie.

Wie sieht ein typisches Annuitätendarlehen aus?

Wie bereits in der Einleitung erwähnt, ist das Annuitätendarlehen eine gebräuchliche Form der Immobilienfinanzierung, bei der die monatliche Rate über die Laufzeit des Darlehens konstant bleibt. Die Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Im Laufe der Zeit ändert sich dieses Verhältnis, sodass der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil steigt.

Üblich bei einem Annuitätendarlehen sind auch eine Zinsbindung (fester Zinssatz) und ein Eigenkapitaleinsatz von 20 % (80 %-Finanzierung). Kreditlaufzeiten belaufen sich häufig auf 30 Jahre.

Ein typisches Annuitätendarlehen im Überblick:

• konstante Monatsrate
• fester Zinssatz
• 20 % Eigenkapital
• Kreditlaufzeit von 30 Jahren

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Hier ein kleines Beispiel fürs bessere Verständnis.

Beispiel Annuitätendarlehen und Tilgung

Angenommen, Sie möchten ein Haus im Wert von 300.000 Euro kaufen und möchten 80 % des Kaufpreises über ein Annuitätendarlehen finanzieren, das über 20 Jahre läuft, mit einem Zinssatz von 3,5 %. Dann könnte Ihr vereinfachter Tilgungsplan für die ersten Monate des Darlehens so aussehen:

• Darlehensbetrag: 240.000 Euro (80 % von 300.000 Euro)
• Zinssatz: 3,5 %
• Laufzeit: 20 Jahre (240 Monate)

Monat	Anfangsschuld	Zinsen	Tilgung	Annuität	Restschuld
1	240.000,00	700,00	479,72	1.179,72	239.520,28
2	239.520,28	699,00	480,72	1.179,72	239.039,56
3	239.039,56	697,60	482,12	1.179,72	238.557,44
4	238.557,44	696,01	483,71	1.179,72	238.073,73
5	238.073,73	694,36	485,36	1.179,72	237.588,37

Dieser Tilgungsplan zeigt die monatliche Entwicklung eines Annuitätendarlehens über die ersten fünf Monate. Dadurch erhält man einen guten Ersteindruck über das Tilgungsmodell der Kreditart. Der Zinsanteil nimmt ab, während der Tilgungsanteil zunimmt, was typisch für ein Annuitätendarlehen ist. Die Annuität von 1.179,72 Euro bleibt über die gesamte Laufzeit konstant, während die Restschuld mit jeder Tilgungszahlung abnimmt.

Weiteren Kosten wie Versicherungen, Gebühren oder eventuelle Änderungen im Zinssatz werden hier nicht berücksichtigt. Sie sollten Sie allerdings in Ihrem Finanzplan einberechnen.

Schauen wir uns die Entwicklung des Darlehens genauer an.

Entwicklung des Darlehens während der Kreditlaufzeit

Wenn sich der Zinssatz nicht ändert, sind die monatlichen Gesamtkosten an jedem Zahlungstermin gleich hoch. Da die Annuität zu jedem Zeitpunkt gleich hoch ist, besteht sie zu Beginn der Darlehenslaufzeit hauptsächlich aus Zinsen und zu einem kleineren Teil aus Tilgung. Gegen Ende der Laufzeit, wenn die Schulden kleiner geworden sind, machen die Zinsen einen kleineren und die Tilgung einen größeren Teil der Annuität aus. Der Tilgungssatz sollte so bemessen sein, dass das Darlehen am Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt ist.

Sie zahlen am Anfang mehr und am Ende weniger Zinsen, aber der monatliche Betrag bleibt gleich.

Voraussetzung dafür, dass sich die Annuität nicht ändert, ist, dass sich der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens auch nicht ändert. Annuitätendarlehen haben jedoch oft einen variablen Zinssatz. Daher spricht man von einem Zinsänderungsrisiko. Ändert sich der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens, kann der Darlehensgeber dies auf zwei Arten regeln: Entweder durch Beibehaltung der Annuität oder durch Änderung der Annuität.

Zinsentwicklung: Zeitraum & Zinssatz

Wie hoch die Hypothekenzinsen aktuell sind, hängt von den Zinsen der Europäischen Zentralbank, der EZB ab. Nach aktuellen Regelungen liegt der Leitzins unverändert bei 0 %. Momentan liegen die Bauzinsen für eine Standardfinanzierung bei 1,6 %. Die aktuellen Bauzinsen sind so niedrig, wie lange nicht mehr. Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus finanzieren wollen, dann zahlen Sie momentan bei gleicher Kreditsumme und Tilgungssatz weniger Geld für die Finanzierung als in vergangenen Perioden.

Hier ein Überblick zum Hypothekenzins und entsprechender Zinsbindungslaufzeit:

Zinsbindung	Hypothekenzins (circa)
5 Jahre	1,0 %
10 Jahre	1,05 %
15 Jahre	1,35 %
20 Jahre	1,55 %

Vorteile & Nachteile: Vorhersehbarkeit, Laufzeit & Zinsen

Der Vorteil einer Annuität ist, dass Sie im Voraus genau wissen, wie viel Sie jeden Monat für das Darlehen zahlen werden, unabhängig davon, wie sich der Zinssatz entwickelt.

Der Nachteil ist, dass die Laufzeit des Kredits möglicherweise nicht so ist, wie Sie es sich vorgestellt haben. Es kann also sein, dass Sie den Kredit über einen längeren Zeitraum abzahlen müssen, als Sie dachten. Im Extremfall kann ein starker Anstieg der Zinssätze sogar dazu führen, dass die Rente nicht ausreicht, um die Schuldzinsen zu bezahlen. Ihre Schulden werden dann wachsen. Der Darlehensgeber sollte Sie darüber informieren und eine Erhöhung der Rente vorschlagen, um die Zinskosten zu decken.

Vorteile zusammengefasst:

• Vorhersehbarkeit
• Konstanz

Nachteile zusammengefasst:

• Laufzeit unklar
• bei ansteigenden Zinssätzen wachsen Schulden

Was bedeutet das Darlehen für Sie in der Praxis?

In der Praxis bedeutet ein Annuitätendarlehen Folgendes:

• niedrige Selbstbeteiligung zu Beginn der Rückzahlungsperiode
• hohe Selbstbeteiligung gegen Ende der Rückzahlungsperiode
• vorhersehbare Kreditkosten
• Änderungen des Zinssatzes wirken sich nicht auf Gesamtbetrag aus
• Änderungen des Zinssatzes, also Verschiebung zwischen Zinsen und Abzügen
• Verschiebung zwischen Zinsen, Abzügen verursacht verlängerte Rückzahlungsdauer
• höhere Zinskosten im Vergleich zu Seriendarlehen

Jetzt, wo Sie das Annuitätendarlehen kennen, können Sie sich Ihr eigenes Darlehen berechnen.

Annuitätendarlehen berechnen lassen: So geht’s

Um das Annuitätendarlehen mit anderen Kreditoptionen vergleichen zu können, müssen Sie das Annuitätendarlehen berechnen. Lernen Sie, wie Sie die Annuität und das Darlehen selbst Schritt für Schritt berechnen können.

• Annuität berechnen
• Annuitätendarlehen berechnen

Oder lassen Sie sich hier schnell und einfach das Annuitätendarlehen berechnen.

• Tilgungsplan

Annuitätendarlehen im Vergleich mit anderen Darlehen

Sie möchten sich Ihren Traum vom Eigenheim, einer Eigentumswohnung, einem Baugrundstück oder einer Gewerbeimmobilie erfüllen? Dann entscheidet die richtige Wahl des Immobiliendarlehens darüber, wie hoch die Zinsbelastung und damit die Gesamtkosten für Ihren Immobilienkredit sind. Schon bei der Auswahl eines Immobiliendarlehens stehen Sie als potenzielle Käufer vor vielen Fragen und Überlegungen, ob Sie etwa eine klassische Annuitätenfinanzierung wählen oder sich für eine andere Finanzierungsform entscheiden sollten.

Die Konditionen bei Immobilienkrediten basieren auf dem aktuellen Zinssatz, sowie auf Ihrer Bonität und der Höhe der Tilgung, auf der Laufzeit und weiteren kreditbezogenen Details. Nachdem Sie sich für eine Darlehensform entschieden haben, sollten Sie verschiedene Angebote in Gegenüberstellung betrachten und unterschiedliche Tilgungsmodelle im Kreditrechner vergleichen.

Letztendlich stehen Sie vor der Frage, ob Sie mit einer langen und festen Sollzinsbindung oder mit einem flexiblen Immobiliendarlehen besser beraten sind. Die häufigsten Alternativen zum Annuitätendarlehen sind das Festdarlehen und der Bausparvertrag. In den folgenden Artikeln werden die verschiedenen Darlehen gegenübergestellt.

• Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen?
• Annuitätendarlehen vs. Festdarlehen
• Annuitätendarlehen vs. Bausparvertrag

Mit unserem Tool können Sie aber auch schnell und einfach das Annuitätendarlehen mit anderen Kreditformen vergleichen.

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