Annuität (Definition): Rückzahlung von Tilgung und Zinsen

Annuität – Einfach gesagt, ist die Annuität die Jahreszahlung an Zinsen und Tilgungsraten bei der Amortisation einer Kreditschuld. Sagen wir, Sie kaufen eine Immobilie im Wert von 100.000 Euro mit 15% Eigenkapital, dann gibt Ihnen die Bank ein Kredit von 85.000 Euro. In der Regel zahlen Sie aktuell circa 2% Zinsen und 2% Tilgung im Jahr.

Die monatliche Zahlung nennt sich dann Kreditrate.

  • Annuität = Jährlich Rückzahlung
  • Kreditrate = Monatliche Rückzahlung

Bei der Finanzierung einer Immobilie als Kapitalanlage, ist die Höhe der Annuität ein wichtiger Wert. Denn je höher die Annuität (monatliche Kosten), desto kleiner die Immobilienrendite (Ertrag).

Kreditrate schnell erklärt

  • Jährliche Summe der Rückzahlung eines Kredits
  • Bestehend aus Tilgung und Zinsen
  • Zahlung bis zur vollständigen Tilgung

Beispiel: Annuität im 1. Jahr

Berechnung:

  • Kredithöhe: 85.000 Euro
  • Zinsen (2%): + 1.700 Euro
  • Tilgung (2%): 1.700 Euro

Daraus ergibt sich:

  • Annuität = 3.400 Euro / Jahr
  • Kreditrate = 283,33 Euro / Monat

Annuität im 2., 3., 4. Jahr

1.700 Euro Tilgung im ersten Jahr heißt, die Kreditsumme reduziert sich von 85.000 Euro auf 83.300 Euro Restschuld.  Die Kreditrate bleibt bei 3.400 Euro / Jahr. Dementsprechend verändert sich das Verhältnis aus Zins und Tilgung. Der Zinsbetrag für die Restschuld sinkt, dementsprechend steigt der Tilgungsanteil.

  • Kredithöhe: 83.300 Euro
  • Zinsen (2%): + 1.666 Euro
  • Tilgung (2,08%): 1.734 Euro

So geht es weiter. Der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt.

Wenn Sie diese Rechnung durchziehen, benötigen Sie bei 2% Tilgung also nicht 50 Jahre, sondern nur 35 Jahre. Bei ~ 3% Tilgung nur noch 25 Jahre und bei 4% Tilgung nur noch 20 Jahre. 10 Jahre würden Sie schaffen, wenn Sie ~ 9% Tilgung vereinbaren – jeweils bei 2% Zins.

Schon gewusst? Am Jahresende können Sie zusätzlich 5% abseits der vereinbarten Rückzahlung tilgen. Lesen Sie auch Sondertilgung.

Wenn Sie also einen Kredit mit nur 1% Zinsen bekommen, sparen Sie direkt im ersten Jahr 850 Euro. Auf 5 Jahre, 10 Jahre, 20 Jahre, ein riesen Unterschied. Deshalb sollten Sie bei der ersten Immobilie auch darüber nachdenken, mit einem Finanzierungsvermittler zusammenzuarbeiten. Dessen zentrale Aufgabe: Bankenunabhängige Immobilienfinanzierungsangebote. Lesen Sie hier mehr, warum Finanzierungsvermittler?

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