Kaufpreis berechnen: Kaufnebenkosten, Steuer, Notar, Grundbuch, Makler … Rendite?!

Kaufpreis berechnen – Wie setzt sich der Kaufpreis einer Immobilie eigentlich zusammen? Neben dem festen Kaufpreis haben Sie vielleicht schon von den Kaufnebenkosten gehört. Zu den regulĂ€ren Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten (Kaufvertrag), der Grundbucheintrag und die Maklerprovision. In diesem Ratgeber lernen Sie die einzelnen Faktoren der Kaufpreisberechnung kennen, damit Sie Ihren maximalen Kaufpreis einhalten können. So kommen Sie in 6 Schritte zum finalen Kaufpreis.

Kaufpreis ZusammensetzungImmobilienunterlagen mit einem Taschenrechner davor

Der Kaufpreis einer Immobilie setzt sich zusammen aus 1) Kaufpreis fĂŒr die Immobilie und 2) die Kaufnebenkosten.

Kaufnebenkosten

Zu den typischen Kaufnebenkosten gehören:

Ein Teil der Kaufnebenkosten ist in allen BundeslĂ€ndern gleich. Ein Teil unterscheidet sich, je nachdem, in welchem Bundesland Sie ein GrundstĂŒck, ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. Dazu kommt, wenn Sie mit Immobilienmakler arbeiten, die Maklerprovision. Bei Privatkauf 50:50 zwischen KĂ€ufer und VerkĂ€ufer, bei gewerblichem Ankauf (Unternehmen), ist die Courtage (Maklerprovision) frei verhandelbar, kann also auch 100 % auf KĂ€ufer- oder VerkĂ€uferseite liegen und in der Höhe variieren.

Kosten nach Bundesland

Den Kaufpreis beeinflussen außerdem:

  • Grunderwerbsteuer von 3,5-6,5 %
  • Maklerprovision von 3,57-7,14 %

6 Schritte Beispiel: KaufpreisberechnungCheckliste mit einer Lupe davor

Kommen wir jetzt zur Beispielrechnung fĂŒr eine Immobilie, die Sie mit 100.000 Euro finanzieren. Damit die Rechnung einfach bleibt, exakt 100.000 Euro und unabhĂ€ngig von der Höhe des Eigenkapitals.

Kleiner Exkurs – Profis finanzieren mit 0 % Eigenkapital, Einsteiger mit 10-15 % Eigenkapital und Eigennutzer im Idealfall mit 30 % Eigenkapital.

Schritt 1: Kaufpreis der Immobilie

FĂŒr unsere Rechenbeispiele nehmen wir immer einen Kaufpreis von 100.000 Euro an.

Schritt 1: Der Kaufpreis Ihrer Immobilie.

  • Kaufpreis: 100.000 Euro

Schritt 2: Grunderwerbsteuer berechnen

Schritt 2: Vom Kaufpreis errechnen Sie die Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland 3,5%-6,5 %. Wir kaufen beispielhaft im bevölkerungsreichsten Bundesland NRW, mit 6,5 %. Tipp! Eine vollstÀndige Liste mit allen GrunderwerbsteuersÀtzen finden Sie nach dieser Berechnung.

  • Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW): 6.500 Euro

Schritt 3: Notar Kosten

Schritt 3: Ihr Notar, der den Kaufvertrag besiegelt. Diesen Betrag können Sie bei 1,5 % vom Kaufpreis der Immobilie ansetzen.

  • Notarkosten (1,5 %): 1.500 Euro

Mehr mit Beispiel und Berechnung: Kosten fĂŒr Notar.

Schritt 4: Grundbucheintrag Kosten

Schritt 4: Nachdem Steuer und Notar bezahlt sind, folgt der Grundbucheintrag. Mit dem Grundbucheintrag wird das Eigentum von VerkĂ€uferseite zur KĂ€uferseite ĂŒbertragen. Die Kosten fĂŒr den Grundbucheintrag liegen bei 0,5 % vom Kaufpreis.

  • Grundbucheintrag (0,5 %): 500 Euro

Mehr mit Beispiel und Berechnung: Kosten fĂŒr Grundbuch.

Schritt 5: Makler Kosten

Schritt 5: Wenn Sie mit einem Immobilienmakler arbeiten (statistisch 2 von 3), dann fallen noch die Maklerkosten an. Sie unterscheiden sich, wie die Grunderwerbsteuer, je nachdem, in welchem Bundesland Sie kaufen. Die Kosten fĂŒr den Makler teilen sich KĂ€ufer und VerkĂ€ufer zu gleichen Teilen.

Dies gilt auch nur fĂŒr Privatkauf. Sobald eine Immobilie gewerblich gehandelt wird (Firma kauft), sind Provisionen und Verteilung frei verhandelbar.

In unserem Beispiel kaufen wir 1) in NRW [3,57 %] und 2) kaufen als Privatperson [50:50].

  • Maklerprovision (3,57 % [3.570 / 2]): 1.785 Euro

Schritt 6: Kaufnebenkosten Ergebnis

FĂŒr Ihre Immobilie zahlen Sie unter BerĂŒcksichtigung aller Faktoren (Bundesland, Privatkauf oder gewerblich) folgende Nebenkosten:

  • Kaufpreis: 100.000 Euro
  • Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW): 6.500 Euro
  • Notarkosten (1,5 %): 1.500 Euro
  • Grundbucheintrag (0,5 %): 500 Euro
  • Maklerprovision (3,57 % [3.570 / 2]): 1.785 Euro

Ergebnis:

  • Kaufpreis: 100.000 Euro
  • Kaufnebenkosten: 10.285 Euro
  • Investition: 110.285 Euro

Grunderwerbsteuer nach BundeslandHaus mit einem Taschenrechner davor

Die Grunderwerbsteuer ist ausschließlich vom KĂ€ufer zu zahlen, wenn nicht anders im Kaufvertrag vereinbart. Hier die aktuelle Liste der Grunderwerbsteuer in den einzelnen BundeslĂ€ndern:

Liste der Grunderwerbsteuer nach Bundesland:

Maklerprovision nach Bundesland

Maklerprovision beim Kauf (privat) – Beim privaten Kauf einer Immobilie teilen sich, nach Gesetz, beide Seiten jeweils 50 % der Provision des Immobilienmaklers.

Bei Kauf ĂŒber ein Unternehmen kann die Zahlung der Provision frei verhandelt werden.

FĂŒr PrivatkĂ€ufe gelten diese Werte:

Bundesland Provision
Baden-WĂŒrttemberg 3,57 %
Bayern 3,57 %
Berlin 7,14 %
Brandenburg 7,14 %
Bremen 5,95 %
Hamburg 6,25 %
Hessen 5,95 %
Mecklenburg-Vorpommern 3,57 %
Niedersachsen 3,57 %
Nordrhein-Westfalen 3,57 %
Rheinland-Pfalz 3,57 %
Saarland 3,57 %
Sachsen 3,57 %
Sachsen-Anhalt 3,57 %
Schleswig-Holstein 3,57 %
ThĂŒringen 3,57 %

Kaufpreis: Maximale Höhe & RentabilitÀt

Wie viel Immobilie können Sie finanzieren? Und wie berechnen Sie einen „guten“ Immobilienpreis? Lernen Sie hier mehr!

Wie viel Immobilie können Sie finanzieren?

Kaufpreis Höhe – Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hĂ€ngt von vielen Faktoren ab. GrundsĂ€tzlich gibt es aber zentrale Einflusskriterien, dazu gehören Ihre BonitĂ€t, in Bezug auf Vermögen und Ihre monatliche Vermögensbilanz (RĂŒckzahlung), Eigenkapital und der Beleihungswert Ihrer (gewĂŒnschten) zu finanzierenden Immobilie.  Sie sind die Entscheidungsgrundlage fĂŒr Ihre Bank, wenn es um die Finanzierung von Eigentumswohnung und Haus geht. Lernen Sie die Faktoren zur maximalen Kaufpreisermittlung kennen.

Guter Kaufpreis? Mietrendite fĂŒr schnelle Bewertung

Bewerten Sie Immobilien wie Profis, mit einem schnellen Blick auf zwei Faktoren. Mithilfe des Ergebnisses können Sie die RentabilitÀt verschiedener Angebote schnell und einfach miteinander vergleichen.

  • Investition (Kaufpreis und Kaufnebenkosten)
  • Jahresreinertrag (jĂ€hrliche Mieteinnahmen)

Lernen Sie hier alles zu:

Formel zur Berechnung der Mietrendite

Kurz erklÀrt: Die Mietrendite zeigt, welchen Gewinn (Rendite) Sie als Vermieter, aus dem Ertrag einer Immobilie, bekommen. Die Brutto-Mietrendite berechnen Sie, wie oben in der Formel zu sehen, aus den Mieteinnahmen eines Jahres, relativ gesehen, zu den Gesamtkosten Ihrer Immobilie.

Je höher die Rendite, desto besser.

Solche Renditen finden Sie nicht in den A-Lagen. Deshalb werden Sie Ihren Fokus auch auf B, B+ Lagen richten, als Kapitalanleger.

So berechnen Sie die Mietrendite:

Mietrendite = Jahresreinertrag / Investition * 100

Und ebenfalls ein „einfacher“ Form:

Mietrendite = erzielte Jahresmiete / Kaufpreis der Immobilie * 100

Kaufpreisfaktor / Mietrendite

PS: Viele sprechen vom Kaufpreisfaktor, eigentlich nur eine Abwandlung. Der Faktor ist als Wert (
, 23, 24, 25, 
) aber weniger „aussagekrĂ€ftig“, als ein allgemein umgĂ€nglicher Prozentsatz.

Beide Werte geben an, wie rentabel eine Immobilie ist, bei Finanzierung. GegenĂŒbergestellt werden jeweils Kaufpreis und Mieteinnahmen der einzelnen Immobilie. Das Ergebnis gibt dann eine EinschĂ€tzung der RentabilitĂ€t.

Hier im Vergleich:

Formel zur Berechnung vom Kaufpreisfaktor

Kaufpreisfaktor = Investition / Jahresreinertrag

FĂŒr Einsteiger einfacher formuliert:

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie / erzielte Jahresmiete

Alles zu Kaufpreisfaktor und Mietrendite:

Kaufpreis + Nebenkosten Rechner: Excel Tabelle

Mit dieser kostenlosen Excel Tabelle zur Kaufpreisberechnung können Sie auch Offline jederzeit schnell rechnen. Inklusive Grunderwerbsteuer Berechnung, Maklerkosten, Notar und Grundbuch, mit allen Werten der 16 BundeslÀnder (Makler, Grunderwerbsteuer). Tipp! Hier finden Sie weitere, kostenlose Vorlagen.

Download:

Nach dem Kauf: Grundsteuer fĂŒr EigentĂŒmer

Grundsteuer in Deutschland – Nach dem ersten Immobilienkauf, zahlen EigentĂŒmer Grundsteuer. Essenzieller Bestandteil Ihrer stĂ€ndigen Kosten und direkt vom Finanzamt erhoben.

Allerdings unterscheidet sich die Höhe der Grundsteuer, je nach:

  1. Gemeinde
  2. Bundesland (alte und neue)
  3. Immobilienart / Einheitswert

Lernen Sie hier alles ĂŒber die Grundsteuer, die Grundsteuerkennzahl, den Hebesatz inkl. Formel und Beispielberechnung. So können Sie schnell und einfach, die Höhe Ihrer Grundsteuer berechnen.

Der nÀchste Schritt: Grunderwerbsteuer

Beim Kauf von Immobilien fallen auch Kaufnebenkosten an. Eine Position ist die Grunderwerbsteuer. Vor allem beim ersten Wohnungskauf stellen sich viele Kapitalanleger die Frage: Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? Und wie wird sie berechnet? Hier finden Sie die Antworten zu Ihren Fragen.

Schritt zurĂŒck: Immobilienbewertung nach Baujahr

Wie alt darf eine Immobilie sein? Die Frage haben wir schon ausfĂŒhrlich im Ratgeber Immobilie & Baujahr beantwortet, sogar nach einzelnen Jahrzehnten. Hier wollen wir im letzten Schritt, vor dem Kauf der Wohnung, noch einmal in KĂŒrze beantworten, worin die Vorteile und Nachteile alter Immobilien, fĂŒr Eigennutzer und Kapitalanleger, liegen.

Immobilie kaufen: Lernen von A-Z

Lernen Sie hier alle Schritte im Immobilienkauf kennen.

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