Kaufpreis berechnen: Kaufnebenkosten, Steuer, Notar, Grundbuch, Makler … Rendite?!
Kaufpreis berechnen – Wie setzt sich der Kaufpreis einer Immobilie eigentlich zusammen? Neben dem festen Kaufpreis haben Sie vielleicht schon von den Kaufnebenkosten gehört. Zu den regulären Kaufnebenkosten gehören die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten (Kaufvertrag), der Grundbucheintrag und die Maklerprovision. In diesem Ratgeber lernen Sie die einzelnen Faktoren der Kaufpreisberechnung kennen, damit Sie Ihren maximalen Kaufpreis einhalten können. So kommen Sie in 6 Schritte zum finalen Kaufpreis.
Kaufpreis Zusammensetzung
Der Kaufpreis einer Immobilie setzt sich zusammen aus 1) Kaufpreis für die Immobilie und 2) die Kaufnebenkosten.
Kaufnebenkosten
Zu den typischen Kaufnebenkosten gehören:
- Grunderwerbsteuer (3,5-6,5 %)
- Notarkosten (1,5 %)
- Grundbucheintrag (0,5 %)
- Maklerprovision (3,57-7,14 %; 50:50 bei Privatkauf)
Ein Teil der Kaufnebenkosten ist in allen Bundesländern gleich. Ein Teil unterscheidet sich, je nachdem, in welchem Bundesland Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. Dazu kommt, wenn Sie mit Immobilienmakler arbeiten, die Maklerprovision. Bei Privatkauf 50:50 zwischen Käufer und Verkäufer, bei gewerblichem Ankauf (Unternehmen), ist die Courtage (Maklerprovision) frei verhandelbar, kann also auch 100 % auf Käufer- oder Verkäuferseite liegen und in der Höhe variieren.
Kosten nach Bundesland
Den Kaufpreis beeinflussen außerdem:
- Grunderwerbsteuer von 3,5-6,5 %
- Maklerprovision von 3,57-7,14 %
6 Schritte Beispiel: Kaufpreisberechnung
Kommen wir jetzt zur Beispielrechnung für eine Immobilie, die Sie mit 100.000 Euro finanzieren. Damit die Rechnung einfach bleibt, exakt 100.000 Euro und unabhängig von der Höhe des Eigenkapitals.
Kleiner Exkurs – Profis finanzieren mit 0 % Eigenkapital, Einsteiger mit 10-15 % Eigenkapital und Eigennutzer im Idealfall mit 30 % Eigenkapital.
Schritt 1: Kaufpreis der Immobilie
Für unsere Rechenbeispiele nehmen wir immer einen Kaufpreis von 100.000 Euro an.
Schritt 1: Der Kaufpreis Ihrer Immobilie.
- Kaufpreis: 100.000 Euro
Schritt 2: Grunderwerbsteuer berechnen
Schritt 2: Vom Kaufpreis errechnen Sie die Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland 3,5%-6,5 %. Wir kaufen beispielhaft im bevölkerungsreichsten Bundesland NRW, mit 6,5 %. Tipp! Eine vollständige Liste mit allen Grunderwerbsteuersätzen finden Sie nach dieser Berechnung.
- Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW): 6.500 Euro
Schritt 3: Notar Kosten
Schritt 3: Ihr Notar, der den Kaufvertrag besiegelt. Diesen Betrag können Sie bei 1,5 % vom Kaufpreis der Immobilie ansetzen.
- Notarkosten (1,5 %): 1.500 Euro
Mehr mit Beispiel und Berechnung: Kosten für Notar.
Schritt 4: Grundbucheintrag Kosten
Schritt 4: Nachdem Steuer und Notar bezahlt sind, folgt der Grundbucheintrag. Mit dem Grundbucheintrag wird das Eigentum von Verkäuferseite zur Käuferseite übertragen. Die Kosten für den Grundbucheintrag liegen bei 0,5 % vom Kaufpreis.
- Grundbucheintrag (0,5 %): 500 Euro
Mehr mit Beispiel und Berechnung: Kosten für Grundbuch.
Schritt 5: Makler Kosten
Schritt 5: Wenn Sie mit einem Immobilienmakler arbeiten (statistisch 2 von 3), dann fallen noch die Maklerkosten an. Sie unterscheiden sich, wie die Grunderwerbsteuer, je nachdem, in welchem Bundesland Sie kaufen. Die Kosten für den Makler teilen sich Käufer und Verkäufer zu gleichen Teilen.
Dies gilt auch nur für Privatkauf. Sobald eine Immobilie gewerblich gehandelt wird (Firma kauft), sind Provisionen und Verteilung frei verhandelbar.
In unserem Beispiel kaufen wir 1) in NRW [3,57 %] und 2) kaufen als Privatperson [50:50].
- Maklerprovision (3,57 % [3.570 / 2]): 1.785 Euro
Schritt 6: Kaufnebenkosten Ergebnis
Für Ihre Immobilie zahlen Sie unter Berücksichtigung aller Faktoren (Bundesland, Privatkauf oder gewerblich) folgende Nebenkosten:
- Kaufpreis: 100.000 Euro
- Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW): 6.500 Euro
- Notarkosten (1,5 %): 1.500 Euro
- Grundbucheintrag (0,5 %): 500 Euro
- Maklerprovision (3,57 % [3.570 / 2]): 1.785 Euro
Ergebnis:
- Kaufpreis: 100.000 Euro
- Kaufnebenkosten: 10.285 Euro
- Investition: 110.285 Euro
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist ausschließlich vom Käufer zu zahlen, wenn nicht anders im Kaufvertrag vereinbart. Hier die aktuelle Liste der Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern:
Liste der Grunderwerbsteuer nach Bundesland:
- Baden-Württemberg: 5,0 %
- Bayern: 3,5 %
- Berlin: 6,0 %
- Brandenburg: 6,5 %
- Bremen: 5,0 %
- Hamburg: 4,5 %
- Hessen: 6,0 %
- Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
- Niedersachsen: 5,0 %
- Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
- Rheinland-Pfalz: 5,0 %
- Saarland: 6,5 %
- Sachsen: 3,5 %
- Sachsen-Anhalt: 5,0 %
- Schleswig-Holstein: 6,5 %
- Thüringen: 6,5 %
Maklerprovision nach Bundesland
Maklerprovision beim Kauf (privat) – Beim privaten Kauf einer Immobilie teilen sich, nach Gesetz, beide Seiten jeweils 50 % der Provision des Immobilienmaklers.
Bei Kauf über ein Unternehmen kann die Zahlung der Provision frei verhandelt werden.
Für Privatkäufe gelten diese Werte:
| Bundesland | Provision |
| Baden-Württemberg | 3,57 % |
| Bayern | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % |
| Brandenburg | 7,14 % |
| Bremen | 5,95 % |
| Hamburg | 6,25 % |
| Hessen | 5,95 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 3,57 % |
| Niedersachsen | 3,57 % |
| Nordrhein-Westfalen | 3,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 3,57 % |
| Saarland | 3,57 % |
| Sachsen | 3,57 % |
| Sachsen-Anhalt | 3,57 % |
| Schleswig-Holstein | 3,57 % |
| Thüringen | 3,57 % |
Kaufpreis: Maximale Höhe & Rentabilität
Wie viel Immobilie können Sie finanzieren? Und wie berechnen Sie einen „guten“ Immobilienpreis? Lernen Sie hier mehr!
Wie viel Immobilie können Sie finanzieren?
Kaufpreis Höhe – Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es aber zentrale Einflusskriterien, dazu gehören Ihre Bonität, in Bezug auf Vermögen und Ihre monatliche Vermögensbilanz (Rückzahlung), Eigenkapital und der Beleihungswert Ihrer (gewünschten) zu finanzierenden Immobilie. Sie sind die Entscheidungsgrundlage für Ihre Bank, wenn es um die Finanzierung von Eigentumswohnung und Haus geht. Lernen Sie die Faktoren zur maximalen Kaufpreisermittlung kennen.
Guter Kaufpreis? Mietrendite für schnelle Bewertung
Bewerten Sie Immobilien wie Profis, mit einem schnellen Blick auf zwei Faktoren. Mithilfe des Ergebnisses können Sie die Rentabilität verschiedener Angebote schnell und einfach miteinander vergleichen.
- Investition (Kaufpreis und Kaufnebenkosten)
- Jahresreinertrag (jährliche Mieteinnahmen)
Lernen Sie hier alles zu:
Formel zur Berechnung der Mietrendite
Kurz erklärt: Die Mietrendite zeigt, welchen Gewinn (Rendite) Sie als Vermieter, aus dem Ertrag einer Immobilie, bekommen. Die Brutto-Mietrendite berechnen Sie, wie oben in der Formel zu sehen, aus den Mieteinnahmen eines Jahres, relativ gesehen, zu den Gesamtkosten Ihrer Immobilie.
Je höher die Rendite, desto besser.
Solche Renditen finden Sie nicht in den A-Lagen. Deshalb werden Sie Ihren Fokus auch auf B, B+ Lagen richten, als Kapitalanleger.
So berechnen Sie die Mietrendite:
Mietrendite = Jahresreinertrag / Investition * 100
Und ebenfalls ein „einfacher“ Form:
Mietrendite = erzielte Jahresmiete / Kaufpreis der Immobilie * 100
Kaufpreisfaktor / Mietrendite
PS: Viele sprechen vom Kaufpreisfaktor, eigentlich nur eine Abwandlung. Der Faktor ist als Wert (…, 23, 24, 25, …) aber weniger „aussagekräftig“, als ein allgemein umgänglicher Prozentsatz.
Beide Werte geben an, wie rentabel eine Immobilie ist, bei Finanzierung. Gegenübergestellt werden jeweils Kaufpreis und Mieteinnahmen der einzelnen Immobilie. Das Ergebnis gibt dann eine Einschätzung der Rentabilität.
Hier im Vergleich:
Formel zur Berechnung vom Kaufpreisfaktor
Kaufpreisfaktor = Investition / Jahresreinertrag
Für Einsteiger einfacher formuliert:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis der Immobilie / erzielte Jahresmiete
Alles zu Kaufpreisfaktor und Mietrendite:
Kaufpreis + Nebenkosten Rechner: Excel Tabelle
Mit dieser kostenlosen Excel Tabelle zur Kaufpreisberechnung können Sie auch Offline jederzeit schnell rechnen. Inklusive Grunderwerbsteuer Berechnung, Maklerkosten, Notar und Grundbuch, mit allen Werten der 16 Bundesländer (Makler, Grunderwerbsteuer). Tipp! Hier finden Sie weitere, kostenlose Vorlagen.
Download:
- Kaufpreis Rechner – Excel
Nach dem Kauf: Grundsteuer für Eigentümer
Grundsteuer in Deutschland – Nach dem ersten Immobilienkauf, zahlen Eigentümer Grundsteuer. Essenzieller Bestandteil Ihrer ständigen Kosten und direkt vom Finanzamt erhoben.
Allerdings unterscheidet sich die Höhe der Grundsteuer, je nach:
- Gemeinde
- Bundesland (alte und neue)
- Immobilienart / Einheitswert
Lernen Sie hier alles über die Grundsteuer, die Grundsteuerkennzahl, den Hebesatz inkl. Formel und Beispielberechnung. So können Sie schnell und einfach, die Höhe Ihrer Grundsteuer berechnen.
Der nächste Schritt: Unterlagen für die Bank
Nach der kaufmännischen Prüfung, technischer Prüfung und der Bewertung nach Baujahr, haben Sie sich für eine Immobilie entschieden. Jetzt geht es um die Immobilienfinanzierung. Bei Ihrem ersten Immobilienkredit ist vor allem eines wichtig, vollständige Objektunterlagen für die Bank. Lesen Sie hier weiter!
Schritt zurück: Immobilienbewertung nach Baujahr
Wie alt darf eine Immobilie sein? Die Frage haben wir schon ausführlich im Ratgeber Immobilie & Baujahr beantwortet, sogar nach einzelnen Jahrzehnten. Hier wollen wir im letzten Schritt, vor dem Kauf der Wohnung, noch einmal in Kürze beantworten, worin die Vorteile und Nachteile alter Immobilien, für Eigennutzer und Kapitalanleger, liegen.
Immobilie kaufen: Lernen von A-Z
Lernen Sie hier alle Schritte im Immobilienkauf kennen.
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