Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Verwaltung, Beschlüsse, Entscheidungen & Rechte

Eigentümergemeinschaft – Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Teileigentümer der gesamten Immobilie und treten somit auch in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Der Zusammenschluss aller Eigentümer kann Ihnen viele Vorteile für die anfallenden Kosten in Ihrem gewählten Mehrparteienhaus bringen. So müssen Sie niemals zu 100% für alle anfallenden Kosten aufkommen, sondern zahlen alles nur anteilmäßig. Was ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft? Was beschließt die Eigentümerversammlung? Und wie genau sieht die Eigentumsverteilung in einem Mehrparteienhaus aus? Diese und viele weitere Fragen werden Ihnen hier beantwortet.

Wohnungseigentümergemeinschaft: Was ist das eigentlich?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft, oder auch oftmals schlicht als Eigentümergemeinschaft bezeichnet, ist die Gemeinschaft aller Eigentümer, die eine Eigentumswohnung in einer Immobilie bzw. einem Mehrparteienhaus besitzen. Sie werden also beim Kauf einer Wohneinheit in einer Immobilie automatisch zum Miteigentümer und ein Teil der Eigentümergemeinschaft.

Die Eigentümergemeinschaft im Überblick:

Gemeinschaft aller Eigentümer einer Immobilie

Als Wohnungseigentümer haben Sie besondere Pflichten, wie zum Beispiel die regelmäßige Teilnahme an der Eigentümerversammlung. Was bei dieser Versammlung beschlossen wird, schauen wir uns hier an.

Vor- und Nachteile der Eigentümergemeinschaft

Bevor wir die Eigentümerversammlung im Näheren betrachten, schauen wir uns hier die Vor- und Nachteile an. Der größte Vorteil einer Eigentümergemeinschaft ist, dass Sie als einzelner Eigentümer nie zu 100% für die anfallenden Kosten (Sanierung, Renovierung & Co.) verantwortlich sind. Zudem haften Sie für keinen Beschluss alleine und ein Verwalter kann Ihre Angelegenheiten, die die Immobilie betreffen regeln, ohne dass Sie eingespannt sind.

Als Nachteil lässt sich aufführen, dass Sie Kompromisse mit den anderen Eigentümern eingehen müssen und alleine nicht Beschlussfähig sind. Auch müssen Sie einige Entscheidungen, die das Haus betreffen, dulden und haben keine Einwirkungen auf diese. Bei Sonderfällen müssen Sie beachten, dass verschiedene Beschlussfassungen in Kraft treten können, die nicht immer mit Ihren Bedürfnissen übereinstimmen.

Vorteile der Eigentümergemeinschaft:

  • Aufteilung der Kosten für Sanierung & Co.
  • keine Einzelhaftung
  • WEG-Verwalter ist verantwortlich

Nachteile der Eigentümergemeinschaft:

  • Kompromisse eingehen
  • Duldungspflicht
  • verschiedene Fassungen bei Sonderfällen

Kommen wir nun zur Eigentümerversammlung, bei welcher über die Änderungen und Kosten an der Immobilie beraten und abgestimmt wird.

Eigentümerversammlung: Abstimmung der Eigentümer

Jede Eigentümergemeinschaft muss regelmäßig zu einer Eigentümerversammlung zusammentreten, um anstehende wichtige Dinge rund um die Immobilie zu besprechen.

Einmal im Jahr findet die Eigentümerversammlung statt, bei der der Großteil der Eigentümer im Haus zusammentritt und über anstehende Sanierungen, Reparaturen oder Abrechnungen berät. Ist der Bedarf nach weiteren Sitzung außerhalb der regulären Zeit vorhanden, kann die Versammlung auch öfters vom Hausverwalter einberufen werden.

Eigentümerversammlung in Kürze:

  • findet einmal Jährlich statt
  • Beratung über Sanierung, Abrechnung & Co.
  • kann bei Bedarf öfters einberufen werden

Jeder der Eigentümer muss sich an den anfallenden Kosten für die Immobilie beteiligen. Jedes Mehrparteienhaus sollte einen Verwalter bestimmen, der zu den Eigentümerversammlungen einlädt und Protokoll führt.

Beispiel: Austauschen der Balkontüren

Auch wenn nicht immer alle einer Meinung sind, ist es wichtig, gemeinsame Entscheidungen zu treffen. Ein Beispiel: Sie kaufen eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus und wollen die alten Holzrähmen der Balkontüren durch neuere aus Kunststoff ersetzen. Da dies eine bauliche Veränderung am gesamten äußeren Bild der Immobilie darstellt, muss dies in der Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen werden, damit die Balkontüren in jeder Wohnung ausgetauscht werden. Sollten Sie dies nicht beachtet haben, müssen Sie mit einem Rückbau rechnen.

Wichtige Entscheidungen, die jeden Eigentümer betreffen und finanziell belasten, sind die Entscheidungen über Instandhaltung, Modernisierung und Austausch einzelner Gerätschaften. Hier kann man als Beispiel einen Treppenlift als Garantie der Barrierefreiheit aufführen, sowie die Renovierung der Fassade oder die Instandhaltung des Gartens.

Das bedeutet für Sie als Eigentümer, dass Sie im Zuge der Entscheidungen, die auf der Eigentümerversammlung jährlich beschlossen werden, sich finanziell an den Erneuerungen des Gebäudes beteiligen müssen. So sparen Sie Kosten, denn Sie sind nie Alleineigentümer und so auch nicht für 100% der Kosten verantwortlich.

Darauf müssen Sie achten:

  • jeder Eigentümer wird anteilhaft finanziell belastet
  • Entscheidungen müssen gemeinsam getroffen werden
  • ein Einzelner darf das äußerer Erscheinungsbild nicht ändern

Rechtliche Beschlüsse: Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

Auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss Recht und Gesetz walten, so gilt hier das Wohnungseigentümerrecht, welches im Wohnungseigentumsgesetz niedergeschrieben ist. Wichtig für Sie zu wissen ist, dass die Eigentümergemeinschaft nur beschlussfähig ist, wenn mindestens 50 % der Miteigentumsanteile repräsentiert werden.

Diese Gegebenheit war bis vor der Gesetzesänderung 2020 der Fall. Seit der WEG Reform 2020 ist die Eigentümerversammlung generell Beschlussfähig, es ist also keine Mindestanzahl von teilnehmenden Eigentümern mehr notwendig.

Vor 2020: Beschlussfähig wenn mehr als 50% Miteigentumsanteile anwesend

Nach 2020: Immer Beschlussfähig, keine Mindestanzahl von Teilnehmern

Zudem werden die Prozente des einzelnen Stimmrechts nach der Größe des Eigentums verteilt, so entspricht eine größere Wohnung automatisch größerem Stimmrecht.

Jedoch braucht nicht jede Entscheidung das volle Stimmrecht. Zum Beispiel bei Sanierungsmaßnahmen reicht ein Mehrheitsbeschluss. Bei größeren Eingriffen, wie bei baulichen Veränderungen, braucht es eine einstimmige Entscheidung der Eigentümer.

Wann ist die Eigentümerversammlung beschlussfähig?

  • Vor 2020: mind. 50% der Mieter müssen anwesend sein
  • Nach 2020: Immer Beschlussfähig, egal wie viele anwesend sind
  • Stimmrechtprozente werden nach Größe der Wohnungen verteilt
  • Sanierungsmaßnahmen: Mehrheitsbeschluss
  • bauliche Veränderungen: Einstimmige Entscheidung

Themen der Eigentümerversammlung: Abrechnung, Verwaltung & Co.

Neben der Absprache über offensichtliche Veränderungen an der Immobilie, können auch andere Dinge auf dem Tagesplan einer Eigentümerversammlung stehen. So muss oft über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung für laufende Kosten beraten werden. Des Weiteren kann die Wahl des Verwalters und des Verwaltungsbeirats des Gebäudes erfolgen, der die Eigentümer vertritt und als Ansprechpartner bei Problemen gilt.

Was bei einer Eigentümerversammlung besprochen wird:

Sobald Sie Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft sind, unterliegen Sie bestimmte Pflichten, die für ein Haus wichtig sind. Deshalb sollten Sie sich immer, bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, darüber informieren, welche Gesetze und Regeln in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung aufgeführt sind. Schauen wir uns nun die Rechte und Pflichten an, die Sie in einer Eigentümergemeinschaft beachten müssen.

Neuerungen der WEG: Gesetzesreform 2020

Seit dem 1. Dezember 2020 hat sich das Wohnungseigentumsgesetz geändert. Diese Änderung bringt viele Neuerungen mit sich, nicht nur für die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), sondern auch für Sie als Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft. Viele der neuen Beschlüsse machen Ihnen das Leben deutlich einfacher, aber auch der Verwalter ihrer Immobilie erhält mehr Befugnisse als zuvor.

Neben den zahlreichen Änderungen von der Verwaltervollmacht bis hin zur Jahresabrechnung, haben wir hier die fünf wichtigsten Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz für Sie als Eigentümer zusammengetragen, die Ihnen einen guten Überblick über die gesamte Änderung geben.

Die fünf wichtigsten Änderungen im Überblick:

  1. bauliche Veränderungen leichter durchsetzbar (Vereinfachung Beschlussfassung)
  2. mehr Befugnisse für Verwalter
  3. mehr Rechte für Eigentümer
  4. neue Beschlussfassung für Eigentümerversammlung
  5. Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Tipp! Sie wollen wissen, wie die neuen Beschlüsse in allen Einzelheiten aussehen? Lesen Sie hier alles Weitere zum Thema.

Rechte & Pflichten der Eigentümer

In einem Mehrparteienhaus hat jede Partei ein bestimmtes Recht auf einen bestimmten Anteil am Eigentum. Um die Eigentumsanteile in einem Haus mit mehreren Parteien zu regeln und um ein harmonisches Zusammenleben zu garantieren, braucht es eine niedergeschriebene Ordnung. Jedes Mehrparteienhaus verfügt deshalb über eine Teilungserklärung, eine Gemeinschaftsordnung und eine Hausordnung.

Dokumente für Rechte, Aufteilung und Regeln:

Hausordnung: Geregelter Betrieb im Mehrparteienhaus

Die Hausordnung ist das wichtigste Dokument und steht aus juristischer Sicht an erster Stelle zum Regeln des Betriebs in einem Mehrparteienhaus. Sie wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder dem beauftragten Verwalter erstellt und ist eine Pflicht für diese. Wie die Gemeinschaftsordnung muss die Hausordnung auf einer Eigentümerversammlung beschlossen werden, damit diese ihre Gültigkeit erhält. In ihr werden Dinge wie das Grillen auf Balkonen, die Nutzung vom Garten oder die Vorgaben zur Nachtruhe festgehalten.

Hausordnung zusammengefasst:

  • kann von Eigentümergemeinschaft oder deren Verwalter aufgestellt werden
  • regelt Betrieb in Mehrparteienhaus

Kommen wir nun zur Gemeinschaftsordnung, die allgemeine Regeln und Gesetze aufstellt.

Gemeinschaftsordnung (GemO): Vorschriften und Gesetze der Wohnanlage

Die Gemeinschaftsordnung regelt alle Vorschriften und Gesetze für das Zusammenleben in der Wohnanlage und steht juristisch gesehen hinter der Hausordnung. Da die Gemeinschaftsordnung von den Eigentümern selbst festgelegt werden kann, dürfen Änderungen bei der Eigentümerversammlung einstimmig beschlossen werden. Somit sollten Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung einen Blick in die Gemeinschaftsordnung einer Immobilie werfen, da hier die klaren Richtlinien des Zusammenlebens herausgehen und Sie diese mit Ihren Interessen abstimmen können.

Gemeinschaftsordnung zusammengefasst:

  • Vorschriften und Gesetze für Zusammenleben in Wohnanlage
  • kann von Eigentümern selbst aufgestellt werden
  • Änderungen können bei Eigentümerversammlung vorgenommen werden
  • spezieller: Hausordnung

Ein Teil der Gemeinschaftsverordnung ist die Teilungserklärung, welche Regeln und Gesetzte für die Eigentümer beschreibt. Werfen wir nun einen Blick auf die Teilungserklärung.

Teilungserklärung: Aufteilung der Gesamtimmobilie (Eigentum)

Die Teilungserklärung einer Immobilie existiert immer dann, wenn die Gesamtimmobilie in einzelne Teile gespalten wird, wie in einzelne Wohneinheiten (aber auch beim Teilverkauf). Sie beschreibt also die formelle Aufteilung der Immobilie und legt dabei Rechte und Pflichten der Eigentümer fest.

In diesem Dokument wird auch beschrieben, welche Kellerabteile oder Abstellräume zu welcher Wohneinheit gehören. Hierbei müssen die Teileigentümer deutlich erkennbar gekennzeichnet sein, um anfallende Kosten für das Gesamtgebäude richtig definieren zu können. Die Teilungserklärung ist in der Gemeinschaftsordnung vermerkt.

Jede Teilungserklärung eines Gebäudes muss im Grundbuch vermerkt sein und den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechen. Zudem ist in der Teilungserklärung geregelt, was in  der Immobilie genau als Sondereigentum, Teileigentum und Gemeinschaftseigentum vermerkt ist. Hier dazu gleich mehr.

Teilungserklärung zusammengefasst:

  • beschreibt Aufteilung eines Gebäudes
  • legt Rechte und Pflichten der Eigentümer fest
  • daraus können anfallende Kosten pro Eigentümer definiert werden

Was gehört wem? Aufteilung der Eigentumsrechte

Neben der eigenen Wohnung gehört Ihnen als Eigentümer auch automatisch ein Anteil an der gesamt Immobilie. Doch wie sieht die Eigentumsverteilung in einer WEG aus? Von wem dürfen welche Teile der Immobilie genutzt werden? Welcher und wie viel Kellerabteil steht Ihnen zu? Wer darf den Garten nutzen? Neben der allgemeinen Regeln im Haus, wird hier also über die Aufteilung des Sondereigentums und Gemeinschaftseigentums entschieden.

Die Anteile an einem Haus werden durch Sondereigentum, darunter Teileigentum und Wohnungseigentum, sowie Gemeinschaftseigentum geregelt. Das Sondereigentum, unterteilt in Wohnungs- und Teileigentum, beinhaltet die eigene Wohnung, sowie nicht zu Wohnzwecken dienende Räume. Das Gemeinschaftseigentum beschreibt alle Gebäudeteile, die von allen Eigentümern oder Mietern zusammen benutzt werden dürfen.

Zu den Eigentumsrechten in einer Eigentümergemeinschaft zählen:

  1. Sondereigentum
  2. Gemeinschaftseigentum

Schauen wir uns nun das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum genauer an.

Sondereigentum: Zugehörige Räume der eigenen Wohnung

Das Sondereigentum beinhaltet die abgeschlossene Wohnung an welcher Veränderungen vom Eigentümer vorgenommen werden dürfen, vorausgesetzt das Sondereigentum anderer Eigentümer wird nicht beeinträchtigt. Auch Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, wie Keller, Garten oder Gewerberäume, zählen zum Sondereigentum. Die Kosten, die alleine für Ihr Sondereigentum anfallen, müssen Sie zu 100% selbst tragen.

Zum Sondereigentum zählen:

  • alle Räume Ihrer Wohnung
  • alle festen Bestandteile der Wohnung (Bodenbelag, nicht-tragende Wände, Türen, …)
  • ausgelagerte Räume wie Keller und /oder Dachboden, Garten / Terrasse

Zudem gelten für manche Eigentümer bestimmte Sondernutzungsrechte, die vertraglich festgehalten werden müssen. Dazu zählen öffentliche Bereiche, wie ein Garten, wenn dieser jedoch nur von bestimmten Eigentümern genutzt werden darf.

Tipp! Sie wollen genauer wissen, was es mit dem Sondereigentum auf sich hat? Lesen Sie hier mehr zum Thema Sondereigentum.

Gemeinschaftseigentum: Gemeinschaftliche Nutzung einzelner Anlagen

Das Gemeinschaftseigentum beschreibt hingegen alles Eigentum, das nicht dem Sondereigentum zuzuordnen ist. Dazu zählen alle Anlagen, die im gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer oder Mieter stehen und für jeden Bewohner frei zugänglich und nutzbar sind.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen:

Sie haben nun alles wichtige zu der Eigentümergemeinschaft gelernt. Schauen wir uns nun an, was Sie vor dem Kauf der ersten Eigentumswohnung wissen sollte.

Tipp! Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sollte man als Eigentümer in einer WEG unterscheiden können. Doch was ist der genaue Unterschied? Lesen Sie hier alles Weitere zum Thema Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum.

Vor dem Kauf der ersten Eigentumswohnung: Wichtiges Wissen

Bevor Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus kaufen, sollten Sie einige Dinge beachten. Zum einen sollten Sie sich vorher immer die Protokolle der letzten drei Wohnungseigentümerversammlungen anschauen. Hieraus erkennen Sie wichtige Informationen über das Haus, zum Beispiel, ob die Immobilie sanierungs- oder modernisierungsfällig ist. Zudem finden Sie heraus, in welchem Alter die Bewohner sind und welche Ziele diese verfolgen

Stellen Sie sich unbedingt die Fragen:

  • Was sind meine Bedürfnisse? 
  • Gibt es weitere Eigentümer, die meine Bedürfnisse vertreten?
  • Sind die Eigentümer Kompromissfähig oder arbeiten harmonisch zusammen?

Einsehen von wichtigen Dokumenten

Des Weiteren sollten Sie immer die Teilungserklärung durchlesen. Hier wird genau festgehalten, was unter Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Teileigentum fällt. So wissen Sie direkt, welche Räume oder Plätze Sie oder Ihre Mieter in einer Immobilie mitbenutzen dürfen, wenn diese zum Beispiel über einen Garten, Pool oder eine Dachterrasse verfügt.

Auch ist es wichtig, sich die Hausordnung durchzulesen. Wann sind die Ruhezeiten in einem Haus? Wann dürfen die Gemeinschaftsräume genutzt werden? Wem fallen Reinigungsaufgaben zu? Auf diese und weitere Fragen gibt Ihnen die Hausordnung eine Auskunft.

Was sollte vor einem Kauf eingesehen werden?

  • Protokolle der Eigentümerversammlung checken
  • Teilungserklärung anschauen
  • Hausordnung durchlesen