Garagen in WEGs: Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum oder Sondernutzungsrechte? – Überblick

Sondereigentum Garagen – Jeder Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft hat besondere Eigentumsrechte. Neben dem Recht auf Gemeinschaftseigentum ist jedem Eigentümer sein eigenes Sondereigentum zugeschrieben, das er selbst verwalten und pflegen muss. Zum Sondereigentum zählen in vielen WEGs auch Garagen, bzw. deren Innenräume. Diese jedoch dem richtigen Eigentum zuzuteilen ist gar nicht so einfach. Was die Besonderheiten einer Garage in einer WEG sind und worauf Sie beim Kauf achten müssen, hier einfach und verständlich erklärt. Zurück zu: WEG.

Garagen einer WEG: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Um zu begreifen, wie die Eigentumsverhältnisse einer Garage in einer WEG verteilt werden, muss zu Beginn geklärt werden, unter welche Rechtsform eine Garage fällt. Dies ist gar nicht so einfach, denn Garagen können sowohl Sonder- als auch Gemeinschaftseigentum sein, aber auch unter das Sondernutzungsrecht für einzelne Eigentümer fallen. Wie die Garage letztendlich in der betroffenen WEG gehandhabt wird, ergibt sich aus der Teilungserklärung oder dem Grundbuch.

Welche Rechtsform ist bei Garagen möglich?

• Sondereigentum
• Gemeinschaftseigentum
• Sondernutzungsrecht

Schauen wir uns zu Beginn die verschiedenen Rechtsformen der Garagen genauer an. Zudem werfen wir einen kurzen Blick auf die Sonderform der PKW-Stellplätze, für die eigenständige Regelungen innerhalb der WEG gelten.

Garage als Sondereigentum

Auch außerhalb der Wohnung ist Sondereigentum zu finden. Gehört zu Ihrer Wohnung eine Garage oder ein abgetrennter Stellplatz, fällt auch dieser unter Sondereigentum, genauer gesagt unter Teileigentum, da eine Garage nicht zu Wohnzwecken verwendet wird.

Eine Garage kann, laut § 3 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes sondereigentumsfähig sein. Jedoch kann niemals die ganze Garage unter das Sondereigentum fallen, lediglich einzelne Teile der Garage fallen darunter.

Zum Sondereigentum Garage zählt:

• Innenraum
• Wandputz
• Elektroanlagen

Für die Kosten, die für Teile Ihres Sondereigentums anfallen, müssen Sie als Eigentümer selbst aufkommen. Wenn Sie also Teile Ihres Sondereigentums einer baulichen Veränderung unterziehen wollen, brauchen Sie dazu keine Zustimmung der anderen Eigentümer.

Zustimmung für bauliche Veränderung des Sondereigentums nicht benötigt.

Sollten Sie die Garage von Außen sichtbar verändern wollen, müssen Sie dies immer auf der Wohnungseigentümerversammlung unter Beschluss beantragen.

Das Innere der Garage dürfen Sie nach Ihrem Belieben gestalten:

Garage als Gemeinschaftseigentum

Alles Weitere, das nicht unter das Sondereigentum fällt, wird also als Gemeinschaftseigentum gerechnet. Das Gemeinschaftseigentum ist für alle Mitglieder der WEG frei zugänglich und gemeinschaftlich nutzbar. Die Bestandteile der Garage, die zum Gemeinschaftseigentum zählen, dürfen ohne Zustimmung Ihrer Miteigentümer nicht verändert werden.

Dabei spielt es keine Rolle, ob die Garagen nur dem Sondereigentum eines Wohnungseigentümers zugeordnet sind, oder frei stehend, bzw. im Anschluss an das Wohngebäude erbaut wurden.

Unter das Gemeinschaftseigentum Garage fallen:

• konstruktive Bestandteile
• tragende Wände (Außenwände)
• Garagendach
• Garagentor

Die Kosten, die Instandhaltung und Instandsetzung für das Gemeinschaftseigentum von Garagen anfallen, werden von der WEG übernommen und auf die Eigentümer aufgeteilt.

Kosten für Instandhaltung von Garagen muss WEG übernehmen.

Tipp! Sie sind an der genauen Kostenverteilung für Garagen in einer WEG interessiert? Dann lesen Sie hier unseren gesamten Artikel zum Thema.

• Kostenverteilung Garagen WEG

Egal, ob frei stehend, am Haus oder darunter, der konstruktive Teil der Garage fällt unter das Gemeinschaftseigentum:

PKW-Stellplätze als Sondernutzungsrecht

Bei oberirdischen PKW-Stellplätzen verhält sich die Sache anders. Da diese keinen abgeschlossenen Raum darstellen, fallen diese nicht unter das Sondereigentum des Eigentümers. Hier kommt das Sondernutzungsrecht ins Spiel, wodurch einzelne Eigentümer die Befugnis erhalten, bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums für sich alleine zu nutzen.

Was muss bei einem PKW-Stellplatz beachtet werden?

• Verwaltung obliegt WEG
• darf an Dritte vermietet werden, allerdings nicht ohne die dazugehörige Immobilie verkauft werden
• keine Erlaubnis für bauliche Veränderungen da Gemeinschaftseigentum

Wichtig hierbei ist, dass die Verwaltung von Sondereigentum immer noch der WEG obliegt.

Verwaltung und Instandhaltung der Stellplätze obliegt WEG, nicht dem Eigentümer.

Somit dürfen Stellplätze ohne Zustimmung der WEG weder baulich verändert werden, noch an Dritte vermietet werden.

Wallbox und WEG Tiefgarage (E-Auto Ladestation)

Zunehmend wichtiger, was ist bei Tiefgaragen zu beachten, wenn es um die Installation von Ladestation für E-Autos (Wallbox) geht? Lesen Sie hier die Antwort, was Sie beachten sollten beim Einbau:

• Ladestation in Tiefgaragen (WEG)

WEG im Überblick

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Teileigentümer der gesamten Immobilie und treten somit auch in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Der Zusammenschluss aller Eigentümer kann Ihnen viele Vorteile für die anfallenden Kosten in Ihrem gewählten Mehrparteienhaus bringen.

Der größte Vorteil einer Eigentümergemeinschaft ist, dass Sie als einzelner Eigentümer nie zu 100% für die anfallenden Kosten (Sanierung, Renovierung & Co.) verantwortlich sind. Als Nachteil lässt sich aufführen, dass Sie Kompromisse mit den anderen Eigentümern eingehen müssen und keine Macht zur alleinigen Entscheidung haben.

Jede Eigentümergemeinschaft muss regelmäßig zu einer Eigentümerversammlung zusammentreten, um anstehende wichtige Dinge rund um die Immobilie zu besprechen. In diesem Ratgeber finden Sie alles Wichtige, was Sie als Eigentümer einer Eigentumswohnung wissen müssen.

Sondereigentum der WEG

Bei dem Kauf Ihrer ersten Eigentumswohnung erwerben Sie neben dem Gemeinschaftseigentum, das Sondereigentum an einer Immobilie. Unter das Sondereigentum fallen immer alle Räume Ihrer eigenen Wohnung, aber auch weitere Teile der Immobilie. Welche genau das sind, erfahren Sie hier. Wie wird Sondereigentum definiert? Gibt es Sonderfälle des Sondereigentums? Und was hat es mit Sondernutzungsrechten auf sich? Lesen Sie hier alles zum Thema.

• Sondereigentum WEG

WEG: Wohnungseigentümergemeinschaft

Traumwohnung oder Wohnung als Kapitalanlage, mit dem Wohnungskauf werden Sie automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was ist das? Worauf müssen Sie achten? Was sind Ihre Rechte, aber auch Pflicht? All die Antworten finden Sie hier, inklusive Erklärvideo, einfach und verständlich erklärt.

• WEG: Eigentümergemeinschaft

Garage als Sondereigentum: Rechtliche Grundlagen

Nach § 3 WEG kann eine Garage als Sondereigentum begründet werden – vorausgesetzt, sie ist baulich eindeutig abgrenzbar und eigenständig nutzbar. Das bedeutet: Die Garage muss eine eigene Einheit darstellen, die ohne Betreten anderer Räume zugänglich ist.

Die entscheidende Grundlage ist die Teilungserklärung. Nur wenn die Garage dort ausdrücklich als Sondereigentum ausgewiesen wird, erhält sie diesen Status. Fehlt eine solche Regelung, fällt sie in der Regel ins Gemeinschaftseigentum.

Ein wichtiger Unterschied im Alltag:

• Garage: Abgeschlossener Raum mit eigenem Tor – in der Regel als Sondereigentum begründbar.
• Stellplatz auf einem Parkdeck oder in einer Tiefgarage: Ohne bauliche Abgrenzung oft nur per Sondernutzungsrecht zugewiesen, da keine echte Abschlossenheit besteht.

Seit der WEG-Reform wurde klargestellt, dass auch Kfz-Stellplätze unter bestimmten Voraussetzungen als Sondereigentum begründet werden können (§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG). Maßgeblich bleibt jedoch die konkrete Ausgestaltung in der Teilungserklärung.

Garage kaufen und verkaufen: Grundbuch und Teilungserklärung

Wer eine Garage als Sondereigentum besitzt, hat ein vollwertiges Eigentumsrecht – mit allen Konsequenzen:

• Eigenes Grundbuchblatt: Garagen-Sondereigentum erhält ein separates Wohnungsgrundbuchblatt. Es ist damit rechtlich eigenständig – ähnlich wie eine Eigentumswohnung.
• Separater Verkauf möglich: Wenn die Teilungserklärung keine Verbindung zur Wohnung vorschreibt, kann die Garage unabhängig von der Wohnung verkauft, verschenkt oder vererbt werden.
• Vorkaufsrecht anderer Eigentümer: § 12 WEG ermöglicht es der Gemeinschaft, in der Teilungserklärung ein Zustimmungserfordernis für den Verkauf zu verankern. Das ist kein automatisches Vorkaufsrecht, aber ein möglicher Zustimmungsvorbehalt.
• Grunderwerbsteuer: Bei jedem entgeltlichen Erwerb – auch wenn nur die Garage und nicht die Wohnung gekauft wird – fällt Grunderwerbsteuer an (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises).

Praxistipp: Vor dem Kauf einer WEG-Garage immer Teilungserklärung und Grundbuchauszug prüfen: Ist die Garage wirklich Sondereigentum oder nur ein Sondernutzungsrecht? Der Unterschied ist rechtlich und wirtschaftlich erheblich.

Garage als Gemeinschaftseigentum: Wann ist das der Fall?

Nicht jede Garage in einer WEG ist automatisch Sondereigentum. Wenn die Teilungserklärung die Garage nicht ausdrücklich einem Eigentümer zuordnet, gilt sie als Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 5 WEG).

Das hat folgende praktische Konsequenzen:

• Nutzung über Hausordnung geregelt: Wer welche Garage benutzen darf, wird durch Beschluss der Eigentümerversammlung oder die Hausordnung festgelegt.
• Vermietung nur mit WEG-Beschluss: Einzelne Eigentümer dürfen keine Gemeinschaftsgaragenplätze eigenmächtig an Dritte vermieten. Dies erfordert einen Beschluss der Gemeinschaft.
• Kosten über das Hausgeld: Instandhaltung, Reparatur und Reinigung der Gemeinschaftsgarage werden über das Hausgeld abgerechnet – anteilig nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 WEG.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass ältere Teilungserklärungen unklar formuliert sind. Im Zweifelsfall entscheidet ein Rechtsanwalt oder Notar, wie der Wortlaut auszulegen ist.

Sondernutzungsrecht Stellplatz und Garage: Was ist der Unterschied zu Sondereigentum?

Viele WEG-Eigentümer verwechseln Sondereigentum und Sondernutzungsrecht. Der Unterschied ist rechtlich und wirtschaftlich bedeutend:

Merkmal	Sondereigentum (SE)	Sondernutzungsrecht (SNR)
Eigentumsrecht	Ja – vollwertiges dingliches Eigentum	Nein – bleibt Gemeinschaftseigentum
Grundbucheintragung	Eigenes Grundbuchblatt	Nur bei dinglichem SNR in Abt. II eingetragen
Dauer	Unbefristet	Kann befristet oder unbefristet sein
Übertragbarkeit	Frei übertragbar (ggf. mit Zustimmungsvorbehalt)	Nur zusammen mit der Wohnung übertragbar (dinglich); schuldrechtlich endet es mit dem Eigentümer
Verfügungsfreiheit	Eigentümer kann frei schalten und walten	Eingeschränkt durch WEG und Gemeinschaftsordnung
Kosten	Eigentümer trägt Kosten für SE selbst	Gemeinschaft trägt Grundkosten, SNR-Inhaber ggf. Sonderkosten

Wann kommt ein SNR statt SE vor? Immer dann, wenn eine Garage oder ein Stellplatz baulich nicht vollständig von anderen Bereichen abgetrennt ist – zum Beispiel bei offenen Parkdecks oder Stellplätzen ohne eigenes Tor. In solchen Fällen lässt sich kein Sondereigentum begründen; stattdessen wird ein Sondernutzungsrecht zugewiesen.

Kosten: Wer zahlt Reparaturen und Instandhaltung?

Die Kostentragung richtet sich danach, ob es sich um Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum handelt:

Bestandteil	Eigentumsform	Kostenträger
Garagentor (innen, Antrieb)	Sondereigentum	Einzelner Eigentümer
Innenwände (verputzte Fläche)	Sondereigentum	Einzelner Eigentümer
Bodenbelag (Estrich, Beschichtung)	Sondereigentum	Einzelner Eigentümer
Außenwände des Garagengebäudes	Gemeinschaftseigentum	Alle Eigentümer anteilig
Dach des Garagengebäudes	Gemeinschaftseigentum	Alle Eigentümer anteilig
Zuwegung / Zufahrt	Gemeinschaftseigentum	Alle Eigentümer anteilig
Beleuchtung im Gemeinschaftsbereich	Gemeinschaftseigentum	Alle Eigentümer anteilig

Die Rechtsgrundlage ist § 16 WEG: Kosten des Gemeinschaftseigentums tragen alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen. Kosten des Sondereigentums trägt ausschließlich der jeweilige Eigentümer.

Achtung: Das Garagentor ist rechtlich oft ein Grenzfall. Die äußere Fläche des Tores (sichtbares Element der Fassade) kann Gemeinschaftseigentum sein, während der Torantrieb und die inneren Mechanismen Sondereigentum sind. Im Streitfall zählt die Formulierung in der Teilungserklärung.

Garage vermieten in der WEG: Was ist erlaubt?

Wer eine Garage als Sondereigentum besitzt, darf sie grundsätzlich vermieten – ohne Zustimmung der WEG (§ 13 WEG). Der Eigentümer kann mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, solange er dabei die Rechte der anderen Eigentümer nicht verletzt.

Es gibt jedoch wichtige Einschränkungen:

• Hausordnung: Regelungen zur Nutzung, Lärm oder Fahrzeugtypen (z. B. kein Gewerbelastwagen) müssen eingehalten werden.
• Rücksichtnahmepflicht (§ 14 WEG): Wenn die Vermietung andere Eigentümer unzumutbar beeinträchtigt – etwa durch häufige Lieferfahrzeuge, Lärm oder Veränderungen am Gebäude – kann die Gemeinschaft Unterlassung verlangen.
• Gewerbliche Nutzung: Wenn die Teilungserklärung ausschließlich Wohnnutzung vorsieht, kann eine gewerbliche Vermietung der Garage problematisch sein. Im Zweifelsfall Rechtsbeistand hinzuziehen.
• Steuerliche Behandlung: Mieteinnahmen aus der Garage sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Werbungskosten (Reparaturen, Verwaltung) können abgezogen werden.

E-Auto Ladestation in der Garage: WEG-Rechte

Die WEG-Reform hat den Einbau von Ladestationen für Elektrofahrzeuge deutlich erleichtert. Nach § 20 Abs. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer seit dem Inkrafttreten der Reform das Recht, eine Lademöglichkeit (Wallbox) zu verlangen.

Das gilt auch für die eigene Garage:

• Anspruch auf Durchführung: Der Eigentümer kann von der Gemeinschaft verlangen, dass die Installation zugelassen wird. Die WEG darf sie nicht pauschal ablehnen.
• Kostentragung: Die Kosten für Einbau, Betrieb und ggf. Rückbau trägt allein der Antragsteller – nicht die Gemeinschaft.
• Ablauf: Antrag in der Eigentümerversammlung stellen; Gemeinschaft beschließt mit einfacher Mehrheit über die konkrete Ausführung (nicht über das Ob).
• Gemeinschaftseigentum betroffen: Wenn für die Leitungsführung Gemeinschaftseigentum (Wände, Leitungsschächte) genutzt werden muss, bedarf es der Koordination mit der WEG-Verwaltung.

Verwandte Themen

• WEG Kostenverteilung: §16 WEG und Hausgeld im Überblick
• Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum: Was gehört wem?
• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar und mehr

FAQ: Garage Sondereigentum WEG

Kann eine Garage immer als Sondereigentum begründet werden?
Nicht automatisch. Voraussetzung ist, dass die Garage baulich abgeschlossen und in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen ist. Offene Stellplätze ohne eigenes Tor können in der Regel nur per Sondernutzungsrecht zugewiesen werden.

Darf ich meine Garage in der WEG ohne Erlaubnis vermieten?
Wenn die Garage Ihr Sondereigentum ist, dürfen Sie sie grundsätzlich ohne Zustimmung der WEG vermieten (§ 13 WEG). Einschränkungen können sich aus der Hausordnung und dem Rücksichtnahmegebot (§ 14 WEG) ergeben.

Wer zahlt, wenn das Garagendach undicht wird?
Das Dach des Garagengebäudes ist Gemeinschaftseigentum. Die Reparaturkosten tragen alle Eigentümer anteilig nach Miteigentumsanteilen (§ 16 WEG) – auch wenn nur einzelne Garagen betroffen sind.

Kann ich meine WEG-Garage verkaufen, ohne gleichzeitig die Wohnung zu verkaufen?
Das hängt von der Teilungserklärung ab. Wenn Garage und Wohnung nicht zwingend verbunden sind, ist ein separater Verkauf möglich. Grunderwerbsteuer fällt in jedem Fall an. Im Grundbuch ist die Garage als eigenständiges Grundbuchblatt eingetragen.