Kostenverteilung WEG: Miteigentumsanteil, Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum – Möglichkeiten & Beispiele

Kostenverteilung – In jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fallen Kosten an, sei es für Ihr eigenes Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum. Diese Kosten werden nach dem sogenannten gesetzlichen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt. Allerdings ist dieser Verteilungsschlüssel je nach WEG ungerecht gehandhabt und muss auf der Eigentümerversammlung geändert werden. Alles, was Sie über die Kostenverteilung in einer WEG wissen müssen und inwiefern sich diese Verteilung ändern lässt, erfahren Sie hier.

Miteigentumsanteile: Aufteilung der Wohnanlage

Eine Wohnanlage mit einem Mehrparteienhaus wird nach den Miteigentumsanteilen der einzelnen Eigentümer aufgeteilt. Dies geschieht meistens nach der Größe der Wohnungen, die Sie besitzen.

Der Miteigentumsanteil gibt in Form eines Wertes an, wie groß der Anteil eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum ist. Er wird in der Regel als Bruchteil von 1.000 oder 10.000 angegeben und muss in der Teilungserklärung, sowie im Kaufvertrag und Grundbuch vermerkt sein.

Miteigentumsanteil in Kürze:

  • teilt Wohnanlage in Einheiten auf
  • Aufteilung nach Größe der Wohnung
  • wird in Wert (Tausendstel oder Zehntausendstel) angegeben
  • wird in Teilungserklärung, Grundbuch und Kaufvertrag vermerkt

Somit bestimmt der Miteigentumsanteil, in wie fern Sie sich an den Kosten für das Gemeinschaftseigentum beteiligen müssen. Haben Sie mehr Miteigentumsanteile, tragen Sie auch einen größeren Teil zu den anfallenden Kosten bei.

Größerer Miteigentumsanteil = Höhere Kosten für Gemeinschaftseigentum

Jedoch spielt hierbei nicht nur die Größe Ihrer Wohnung eine Rolle, auch eine besondere Ausstattung wie ein Balkon oder eine Dachterrasse können zu höherer Kostenübernahme führen. Auch wenn Ihnen in der Teilungserklärung Sondernutzungsrechte der Anlage zugeschrieben sind, müssen Sie mit höheren Abgaben rechnen.

Wie genau werden die Kosten in einer Wohnanlage umgelegt? Hier zu Beginn ein Überblick über die Kosten im Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Zwei benachbarte Mehrfamilienhäuser mit angrenzendem Garten.

Kostenverteilung: Sondereigentum & Gemeinschaftseigentum

In einer Wohnanlage mit mehreren Parteien herrscht ein reger Umtrieb. Um den Verschleiß einiger Teile der Immobilie, sowie die Abnutzung des Fahrstuhls oder das sauber Halten der Straße oder des Treppenhauses zu bewerkstelligen, müssen alle Eigentümer pro Jahr eine bestimmte Summe umlegen. Doch welche Kosten in einer WEG gibt es? Die Gesamtkosten jedes Eigentümers lassen sich aufteilen in folgende Punkte:

  1. Kosten Sondereigentum
  2. Kosten Gemeinschaftseigentum

Werfen wir zuerst einen Blick auf die Kosten für das Sondereigentum.

1. Kosten im Sondereigentum

Das Sondereigentum steht ganz allein Ihnen als Eigentümer zu und fällt somit auch komplett unter Ihre finanzielle Verantwortung. Das Sondereigentum wird wie folgt definiert:

  • Räume die verändert werden dürfen
  • Veränderung darf Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigen

Was genau fällt alles unter das Sondereigentum? Werfen wir einen kurzen Blick zurück.

Zum Sondereigentum zählt:

  • alle Räume Ihrer Wohnung
  • Bodenbeläge
  • nicht tragende Wände
  • Sanitäranlagen
  • Türen der Wohnung

Für alle Kosten, die für die oben genannten Teile der Immobilie anfallen, sind Sie zu 100% selbst verantwortlich. Auch wenn Sie Strom, Wasser oder Heizenergie von einem anderen Unternehmen beziehen, als der Rest des Hauses, müssen Sie diese Kosten nicht in Teilen, sondern komplett selbst übernehmen.

Wenn Wasser, Strom oder Heizenergie von Ihnen selbst verbraucht wird, aber die Anschaffung dafür über die WEG läuft, können diese Kosten auf alle Eigentümer umgelegt werden. Doch nicht nur das, welche Kosten des Gemeinschaftseigentums umgelegt werden können, lesen Sie hier weiter.

2. Kosten im Gemeinschaftseigentum

Jeder Eigentümer in einem Mehrparteienhaus ist neben dem Sondereigentum, auch Miteigentümer über das Gemeinschaftseigentum und allen gemeinschaftlichen Einrichtungen. Die Kosten, die hierfür anfallen, werden nach einem gesetzlich vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umgelegt. Diese Kosten werden in der Hausgeldabrechnung für Eigentümer und in der Nebenkostenabrechnung für Mieter einmal jährlich aufgeführt.

Zu den Kosten, die anfallen können, zählen unter anderem Kosten für Sanierungen und Modernisierungen, sowie Verwaltungskosten oder bauliche Veränderungen an der Immobilie.

Hier die Kosten, die beim Gemeinschaftseigentum anfallen können:

  • Modernisierungskosten
  • Kosten für bauliche Veränderungen
  • Kosten für Sanierung / Instandhaltung / Reparaturen
  • Betriebskosten
  • Verwaltungskosten

Nicht immer sind alle Eigentümer an allen anfallenden Kosten beteiligt. Manchmal trägt, je nach Beschluss auf der Eigentümerversammlung, auch nur ein Teil der Eigentümergemeinschaft, die Kosten.

Wohnanlage in Bayern: Gute B-Lage (Immobilienrendite)

Die wichtigsten Kosten im Gemeinschaftseigentum

Wenn Sie Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft sind, werden für Sie die Kosten für das Gemeinschaftseigentum zu einem wichtigen Bestandteil. Diese Kosten setzen sich, wie oben beschrieben, aus vielen Komponenten zusammen, die auf alle Eigentümer umgelegt und verteilt werden. Hier haben wir die wichtigsten Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, aufgeschlüsselt. Beginnen wir mit den Betriebskosten.

Betriebskosten: Kosten für Gebrauch der Immobilie

Unter Betriebskosten, bzw. Nebenkosten, versteht man alle Kosten, die für den Gebrauch der Immobilie durch jeden einzelnen Eigentümer entstehen. Darunter fallen Kosten wie die Grundsteuer, die Abwassergebühr, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Schornsteinfeger oder Ähnliches. Diese Kosten können Sie auf Ihren Mieter umlegen.

Sind die Kosten nicht gerecht verteilt, können sie unter Mehrheitsbeschluss neu verteilt werden. Dazu später mehr.

Betriebskosten werden generell nach Miteigentumsanteilen umgelegt.

Verwaltungskosten: Kosten für den Verwalter

Unter die Verwaltungskosten der WEG fallen alle Kosten für den Verwalter, dessen Honorar, Kosten für das WEG-Konto sowie Kosten für die Durchführung der Eigentümerversammlungen.

Grundsätzlich sind auch Verwaltungskosten nach Miteigentumsanteilen umgelegt.

Kosten für Modernisierung und Instandhaltung

Die Kosten, die für Modernisierungen, Instandhaltung, Instandsetzung oder kleinere Reparaturen anfallen, werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt. Für eine Modernisierung oder Sanierung braucht es nun nur noch einen einfachen Mehrheitsbeschluss.

Kosten für Modernisierung & Co. werden nach Miteigentumsanteilen umgelegt.

Wenn allerdings durch die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung Gegenstände dem Sondereigentum zugeordnet werden, die zwingend dem Gemeinschaftseigentum angehören, ist diese Regelung ungültig. Darunter fallen oftmals Fenster oder Wohnungseingangstüren. Wenn Sie also Ihre Fenster austauschen wollen, müssen hierbei die anderen Eigentümer zustimmen, da dies eine Veränderung am Gemeinschaftseigentum darstellt.

Kommen wir zu den Kosten für bauliche Veränderungen an der Immobilie.

Kosten für bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen an einer Immobilie dienen in einer Wohnanlage meist nur einzelnen Wohnungseigentümern und sind keine zur Erhaltung oder Pflege des Gemeinschaftseigentums beitragende Maßnahme. Somit erfolgt die Verteilung der Kosten dieser baulichen Maßnahme nicht automatisch nach einem Verteilungsschlüssel.

Kostenumlegung erfolgt nach Abstimmung, nicht nach Miteigentumsanteil.

Hierbei ist ausschlaggebend, ob Sie auf der Eigentümerversammlung den Maßnahmen zugestimmt haben oder nicht. Die Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, tragen keine Kosten, dürfen dann aber auch kein Nutzen aus der baulichen Veränderung ziehen.

Kosten für Bauliche Veränderungen im Überblick:

  • keine Verteilung nach Verteilungsschlüssel oder Miteigentumsanteil
  • Kosten tragen die, die der Maßnahme zugestimmt haben

Ausnahme: Abstimmung vieler Eigentümer

Allerdings bestätigen auch hier Ausnahmen die Regel – Wenn die Modernisierung mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Eigentumsanteile beschlossen worden ist, müssen alle Eigentümer die Kosten tragen.

Die Kostentragung durch alle Eigentümer der WEG soll wiederum nicht gelten, wenn die bauliche Veränderung mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist.

Exkurs: WEG Reform 2020

Durch die WEG Reform 2020 hat nun jeder Wohnungseigentümer, sowie für die ersten drei Punkte auch die Mieter eines Mehrparteienhauses das Recht darauf, bestimmte bauliche Maßnahmen an der Immobilie durchzuführen, wenn dies auf eigene Kosten geschieht.

Zu den genehmigten baulichen Maßnahmen zählen:

  • Um- und Ausbau zur Barrierefreiheit
  • Einbau von Ladestationen für Elektroautos
  • Maßnahmen zum Einbruchschutz
  • Einbau von Glasfaseranschluss (Nur für Eigentümer)

Oftmals ist die gesetzliche Verteilung nach Miteigentumsanteil in einer WEG nicht immer gerecht und so kann, wenn nötig, von diesem Verteilungsschlüssel abgewichen werden. Wie die Kosten neu verteilt werden, schauen wir uns hier an.

Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Wie schon erwähnt, kommt es manchmal vor, dass der gesetzliche Verteilungsschlüssel für die WEG ungerecht ausfällt. Daher lässt dieser sich ändern, wenn er der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Änderung der Verteilung: Betriebs- und Verwaltungskosten

Sie als Wohnungseigentümer haben einen weiten und vom Gericht nur begrenzt überprüfbaren Spielraum beim Festlegen des gerechtesten oder sinnvollsten Verteilungsschlüssels für die WEG. Dieser kann von den Eigentümern durch eine einfache Mehrheit selbst bestimmt werden.

Auch die Verwaltungskosten können unter einem Mehrheitsbeschluss anders Verteilt werden. Ein oft angewendeter Verteilungsschlüssel ist hierbei die Verteilung nach Wohnungseinheiten. Dies ist mitunter der gerechteste Verteilungsschlüssel, denn so fallen die Kosten für jeden Eigentümer gleichermaßen an, unabhängig von der Größe Ihrer Eigentumswohnung

Im Wohnungseigentümergesetz sind drei Beschlusskompetenzen aufgeführt, nach denen die Kosten für Betrieb und Verwaltung verteilt werden können:

  • Erfassung nach Verbrauch oder Verursachung (Einbau Wasserzähler)
  • Verteilung nach Verbrauch oder Verursachung (Abrechnung nach Zählerstand)
  • Verteilung nach anderm Maßstab (Verteilung nach z.B. Wohnfläche)

Änderung der Verteilung: Modernisierung & Instandhaltung

Hier zahlen grundsätzlich alle Wohnungseigentümer. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz müssen hier alle Eigentümer gleichermaßen aufkommen, egal ob Sie von der Maßnahme profitieren oder nicht.

Um hier trotzdem eine gewisse Gerechtigkeit zu schaffen, können die Kosten hierfür gebrauchs- und nutzungsorientiert verteilt werden.

  • alle Eigentümer zahlen gleichen Anteil
  • Verteilung gebraucht- und nutzungsorientiert

Änderung der Verteilung: Bauliche Veränderungen

Da im Fall einer baulichen Veränderung nur die Eigentümer zahlen müssen, die der Maßnahme zugestimmt haben, kann es hierbei auch keine Änderung der Kostenverteilung geben. Die Kosten werden immer gerecht unter den Befürwortern der Änderung aufgeteilt.

  • keine Änderungen
  • Eigentümer die dafür abgestimmt haben, zahlen die Maßnahme

Spezifische Kostenverteilung: Fenster und Heizanlage

Nicht alle Kosten, die in einer WEG anfallen, können nach dem selben Prinzip verteilt werden. Für Sonderfälle wie das Austauschen der Fenster oder die Heizkosten gibt es spezielle Regelungen, die bei der Abrechnung am Ende eines Wirtschaftsjahres eingehalten werden müssen. Wie diese Kosten berechnet werden, erfahren Sie hier.

Kostenverteilung für Fenster

Wenn Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind, müssen Sie bereit sein, Kompromisse einzugehen. So können Sie oftmals nicht alleine entscheiden, wenn es um eine bauliche Veränderung an der Immobilie geht, wie zum Beispiel beim Austauschen oder Erneuern der Fenster. Wer darf über einen Fensteraustausch entscheiden? Wer muss die Kosten dafür übernehmen? Und zu welchem Eigentum zählen Fenster? All diese Fragen werden Ihnen hier in diesem Beitrag beantwortet.

Kostenverteilung für Heizanlage

In jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fallen Kosten für den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums an, die Sie gemeinsam mit den anderen Miteigentümern tragen müssen. Ein besonders wichtiger aber auch kostenaufwändiger Bestandteil einer Immobilie ist die Heizungsanlage. Um die Heizkosten für die einzelnen Eigentümer in einer WEG gerecht zu bestimmen, gilt die Grundlage der Heizkostenverordnung (HKVO). Was genau diese besagt und an was man sich bei der Heizkostenabrechnung halten muss, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Kostenverteilung für Aufzug

Eine größere Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in einem Mehrparteienhaus verfügt oftmals über einen Aufzug, um in die oberen Stockwerke zu gelangen und den älteren Menschen den Aufstieg zu erleichtern. Allerdings führen die Kosten für die Bewirtschaftung und Instandhaltung eines Aufzugs häufig zu Unstimmigkeiten unter den einzelnen Eigentümern, da der Aufzug nicht von allen gleichmäßig oft genutzt wird und manche Parteien von der Nutzung des Aufzugs nicht profitieren. Wer zahlt also die Kosten für den Aufzug in einer WEG? Und wie werden die Kosten verteilt? All diese Fragen werden Ihnen hier in diesem Artikel beantwortet.

Eigentümergemeinschaft im Überblick

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Teileigentümer der gesamten Immobilie und treten somit auch in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Der Zusammenschluss aller Eigentümer kann Ihnen viele Vorteile für die anfallenden Kosten in Ihrem gewählten Mehrparteienhaus bringen.

Der größte Vorteil einer Eigentümergemeinschaft ist, dass Sie als einzelner Eigentümer nie zu 100% für die anfallenden Kosten (Sanierung, Renovierung & Co.) verantwortlich sind. Als Nachteil lässt sich aufführen, dass Sie Kompromisse mit den anderen Eigentümern eingehen müssen und keine Macht zur alleinigen Entscheidung haben.

Jede Eigentümergemeinschaft muss regelmäßig zu einer Eigentümerversammlung zusammentreten, um anstehende wichtige Dinge rund um die Immobilie zu besprechen. In diesem Ratgeber finden Sie alles wichtige, was Sie als Eigentümer einer Eigentumswohnung wissen müssen.