Sondereigentum WEG: Beispiele, Sonderfälle & Sondernutzungsrecht

Sondereigentum – Bei dem Kauf Ihrer ersten Eigentumswohnung erwerben Sie neben dem Gemeinschaftseigentum, das Sondereigentum an einer Immobilie. Unter das Sondereigentum fallen immer alle Räume Ihrer eigenen Wohnung, aber auch weitere Teile der Immobilie. Welche genau das sind, erfahren Sie hier. Wie wird Sondereigentum definiert? Gibt es Sonderfälle des Sondereigentums? Und was hat es mit Sondernutzungsrechten auf sich? Zurück zu WEG.

Was ist Sondereigentum?

Das Sondereigentum ist das Recht an einer Eigentumswohnung, das dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt ist. Unter das Sondereigentum einer Immobilie fallen Ihre eigene Wohnung, plus die Räume, die nicht zu wohn-, sondern zu gewerblichen Zwecken genutzt werden.

Dieses Sondereigentum wiederum unterteilt sich in Wohnungseigentum und Teileigentum. Für das Sondereigentum sind Sie als Eigentümer alleine zuständig.

Sondereigentum = Volleigentum an ETW

Exkurs: Teileigentum und Wohnungseigentum

Zu Beginn ein Rückblick auf Teileigentum und Wohnungseigentum, die Unterkategorien des Sondereigentums:

  • Wohnungseigentum: Sondereigentum, das zum Wohnen genutzt wird
  • Teileigentum: Sondereigentum an gewerblich und zu nicht-Wohnzwecken genutzten Räumen

Sie wissen nun, was Sondereigentum an sich bedeutet. Gehen wir jetzt etwas tiefer. Wie genau wird Sondereigentum definiert? Und was zählt überhaupt zum Sondereigentum?

Wie wird Sondereigentum definiert?

Das Sondereigentum definiert sich durch die Räume einer Immobilie, die ohne das Gemeinschaftseigentum zu beeinträchtigen, verändert werden dürfen.

Da alle Teile einer Immobilie, die nicht zum Gemeinschaftseigentum zählen, als Sondereigentum definiert werden können, kann hier viel dazu zählen. So gehören zum Sondereigentum in jedem Fall die Räume der eigenen Wohnung, sowie alle fest verbauten Bestandteile wie Sanitäranlagen, nicht tragende Wände oder Einbaumöbel.

Auch außerhalb der Wohnung ist Sondereigentum zu finden. Gehört zu Ihrer Wohnung eine Garage oder ein abgetrennter Stellplatz, fällt auch dieser unter Sondereigentum, genauer gesagt unter Teileigentum, da eine Garage nicht zu Wohnzwecken verwendet wird.

Sondereigentum bedeutet:

  • Räume, die verändert werden dürfen
  • Veränderung darf nicht Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen

Nach dem geklärt ist, wie sich das Sondereigentum definiert, schauen wir uns an, welche der Teile Ihrer Immobilie unter das Sondereigentum fallen.

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Was gehört zum Sondereigentum?

Welche Teile einer Immobilie genau zählen zum Sondereigentum? Rechtlich gesehen ist das Sondereigentum nicht genau definiert, weshalb es auf die Situation ankommt, was genau bei Ihnen unter das Sondereigentum zählt. Hier haben wir noch mal eine genaue Ausführung, welche Teile einer Immobilie genau zum Sondereigentum gehören.

In jedem Fall zählen die Räumlichkeiten Ihrer eigenen Wohnung dazu, inklusive der Decken- und Wandverkleidungen, Fußbodenbeläge, Innentüren, die nicht tragenden Wände und die Sanitäranlagen.

Zum Sondereigentum zählt:

  • alle Räume Ihrer Wohnung
  • Bodenbeläge
  • nicht tragende Wände
  • Sanitäranlagen
  • Türen der Wohnung

Viele Teile der Immobilie lassen sich nicht genau als Sondereigentum definieren. Schauen wir uns nun einige Sonderfälle an.

Sonderfälle des Sondereigentums: Beispiele

In manchen Fällen ist es schwierig, das Sondereigentum genau zu definieren. Manche Teile der Immobilie teilen sich in Gemeinschaftseigentum wie auch in Sondereigentum auf.

Hierzu gehören unter anderem Balkone. Bei Balkonen zählen die Außenwände, die Decke sowie der Belag der Brüstung zum Gemeinschaftseigentum. Innenanstrich, der Raum des Balkons sowie der Bodenbelag hingegen gehören zum Sondereigentum.

Auch die Eingangstüren der Wohnung werden im Eigentumsrecht getrennt behandelt. Die Innenseite der Tür darf vom Eigentümer selbst verändert werden, die Außenseite gehört zu, Gemeinschaftseigentum und darf somit nicht verändert werden.

Was noch dazu zählen kann:

  • Garagenstellplatz (in Tiefgarage)
  • Lagerräume, Dachboden, Keller
  • Balkon von Innen
  • Wohnungseingangstüren von Innen

Sondernutzungsrecht: Recht eines Einzelnen

In bestimmten Mehrparteienhäusern kann es öfters vorkommen, dass Teile des Hauses weder als Sondereigentum noch als Gemeinschaftseigentum definiert werden können. Diese Teile können trotzdem ausschließlich der Nutzung eines privaten Eigentümers unterliegen, wie zum Beispiel ein privater Garten oder Terrasse.

Warum sind diese Teile nicht Sondereigentumsfähig? Die Antwort ist ganz einfach: Hier kann keine Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt werden. Um dies zu umgehen, gibt es die Regelung des Sondernutzungsrecht. Dieses ist ein bestimmtes Recht eines einzelnen Eigentümers am Gemeinschaftseigentum. Dieses muss in der Teilungserklärung aufgeführt worden sein.

Sondernutzungsrecht: Bestimmtes Recht eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum

Nun da geklärt ist, was alles unter das Sondereigentum fällt und was es mit dem Sondernutzungsrecht auf sich hat, werfen wir einen Blick auf die Finanzierung des Sondereigentums.

Finanzielle Regelung des Sondereigentums

Als Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft sind Sie sowohl als Kapitalanleger, als auch als Eigennutzer finanziell besser aufgestellt, als wenn Sie alleiniger Besitzer einer Immobilie sind. Die Kosten des Gesamteigentums werden unter den Eigentümern aufgeteilt. Für das Sondereigentum allerdings müssen Sie als Eigentümer finanziell komplett selbst aufkommen.

Wir empfehlen aus Erfahrung, dass in der Teilungserklärung genau definiert wird, welche Teile einer Immobilie unter das Sondereigentum fallen. Dadurch wird entschieden, wie hoch der Anteil ist, den Sie bei Reparaturen oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zahlen müssen.

Wie werden die Kosten aufgeteilt?

  • Gemeinschaftseigentum: Kostenverteilung
  • Sondereigentum: Verantwortung Eigentümer

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