Betriebskostenabrechnung WEG: Unterschied Nebenkosten, umlagefähige & nicht umlagefähige Kosten bestimmen

Betriebskostenabrechnung WEG - In jeder Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) fallen Betriebskosten an. Dies sind Kosten, die für den Erhalt und den Gebrauch der Immobilie benötigt werden, um diese instand zu halten. Doch was genau fällt unter den Begriff Betriebskosten? Und wie können Betriebskosten auf Ihren Mieter umgelegt werden? Alles, was Sie zu diesem Thema wissen müssen, erfahren Sie hier. Zurück zur Übersicht: Kostenverteilung WEG und zur WEG.

Was sind die Betriebskosten einer WEG?

Bevor wir mit dem Thema Betriebskostenabrechnung starten können, hier in Kürze die Grundlagen zu den Betriebskosten. Betriebskosten sind Kosten, die ein Eigentümer für den Gebrauch der Immobilie sowie deren Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen zahlen muss.

Betriebskosten = Kosten, die bei Gebrauch der Immobilie entstehen.

Oftmals werden sie den Nebenkosten gleichgesetzt, was teilweise richtig ist. Welche Nebenkosten zu den Betriebskosten zählen, wird in der Betriebskostenverordnung festgelegt. Diese Verordnung hält ganz genau fest, was als Betriebskosten angerechnet werden kann und was nicht, sowie was zu den umlagefähigen bzw. nicht umlagefähigen Nebenkosten zählt.

So können Sie immer einen bestimmten Teil der Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen, was jedoch explizit im Mietvertrag beschrieben sein muss.

Doch was genau ist der Unterschied zwischen den Nebenkosten und den Betriebskosten? Hier ein kurzer Exkurs.

Unterschied Betriebskosten und Nebenkosten

Häufig wird der Begriff der Nebenkosten als Synonym für die Betriebskosten verwendet. Dies stimmt jedoch nicht direkt, da es einen Unterschied gibt.

Zu den Nebenkosten zählen alle Kosten, die dem Vermieter beim Vermieten seines Eigentums entstehen. Zu diesen Nebenkosten zählen unter anderem Steuern, Versicherungsgebühren, Hausverwaltungskosten oder Kosten für Reparatur und Wartungen.

Die Betriebskosten hingegen sind nur diejenigen Nebenkosten, die regelmäßig aufkommen, den Mieter betreffen und somit auf diesen umgelegt werden können.

Was ist der essenzielle Unterschied?

• Nebenkosten: Alle Kosten, die Ihnen als Vermieter durch den Gebrauch der Immobilie entstehen
• Betriebskosten: Nur diejenigen Nebenkosten, die auf Ihren Mieter umgelegt werden können

Wenn die Betriebskosten einer Abrechnungsperiode nicht zu hoch ausfallen, freuen sich Mieter und Vermieter:

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Schauen wir uns nun die Betriebskostenabrechnung etwas genauer an.

Betriebskosten auf Mieter umlegen

Die Betriebskostenverordnung gibt Aufschluss darüber, welche Nebenkosten Sie auf Ihren Mieter umlegen können. Welche Kosten das sind, schauen wir uns jetzt an.

Umlagefähige Betriebskosten

Zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen die Kosten, die konkret mit der Nutzung durch den Mieter zusammenhängen. Folgende Kosten können in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden:

• Grundsteuer
• Abwassergebühr
• Kosten für den Aufzug
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung
• Gartenpflege
• Beleuchtungskosten
• Sach- und Haftpflichtversicherungen
• Hausmeisterkosten
• Fernsehen, Antenne, Kabelanschluss
• Betrieb eines Wasch- und Trockenraums
• Schornsteinfeger
• Sonstige Betriebskosten

Zu den sonstigen Betriebskosten gehört alles, was regelmäßig anfällt, so wie Wartungsarbeiten. Alles, was einmalig anfällt, gehört nicht zu dieser Abrechnung.

Tipp! Lesen Sie hier den gesamten Artikel zum Thema Betriebskosten auf Mieter umlegen.

Nicht umlagefähige Betriebskosten

Die nicht umlagefähigen Betriebskosten sind alle weiteren Kosten, die bei der Bewirtschaftung einer Immobilie entstehen, aber dennoch nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen, da sie den Mieter nur indirekt betreffen. Sie zählen also nicht zu den Betriebskosten.

Zu diesen nicht umlagefähigen Kosten zählen:

• Kosten für Hausverwaltung
• Kosten für Instandhaltung
• Instandhaltungsrücklagen / Rücklagen
• Abschreibungen
• Reparaturkosten
• Einmalige Ausgaben

Verwaltungskosten sind Kosten, die für die Verwaltung des Gebäudes sowie des Grundstücks entstehen. Instandhaltungskosten hingegen sind Kosten, die für Reparaturen, oder Modernisierungen anfallen. Dazu zählen auch die Kosten für bauliche Maßnahmen, wenn diese ergriffen werden müssen.

Einmalige Kosten dürfen auch nicht auf den Mieter umgelegt werden. Wenn die WEG sich entscheidet, den Garten neu zu gestalten, müssen dies die Eigentümer zahlen, nicht Ihre Mieter:

In einer WEG kann es oft zu Unstimmigkeiten kommen, wenn sich eine Partei bei der Kostenaufteilung ungerecht behandelt fühlt. Um dies zu vermeiden, werden die Betriebskosten nach einem bestimmten Kostenverteilungsschlüssel berechnet. Schauen wir uns diese Verteilung nun etwas genauer an.

Verteilerschlüssel der Betriebskostenabrechnung

Üblicherweise werden die Betriebskosten gemeinsam mit der Miete monatlich an Sie als Vermieter überwiesen. Das nennt man auch Betriebskostenvorauszahlung. Um keine rechtlichen Probleme zu bekommen, sollte die Betriebskostenabrechnung immer inhaltlich korrekt und formell sein. Hier haben wir alle wichtigen Inhaltspunkte der Betriebskostenabrechnung zusammengefasst.

Inhalt der Betriebskostenabrechnung:

• nachvollziehbare Zusammenstellung von Gesamtkosten
• Angabe Kostenverteilungsschlüssel
• Berechnung des Mieteranteils
• Abzug der Betriebskostenvorauszahlung

Der Kostenverteilungsschlüssel ist bei jeder Abrechnung ein wichtiger Punkt. Wie dieser aufgestellt werden kann, erfahren Sie im nächsten Abschnitt.

Wie die Betriebskosten in einer WEG verteilt werden, kann je, nachdem entschieden werden. Allerdings gibt es vier Verteilerschlüssel, an die man sich halten sollte.

Die vier Betriebskosten Verteilerschlüssel:

1. Abrechnung nach Verbrauch
2. Abrechnung nach Wohnflächeneinheit
3. Abrechnung nach Personenzahl
4. Abrechnung nach Wohneinheit

Schauen wir uns die Verteilerschlüssel genauer an.

1. Abrechnung nach Verbrauch

Diese Verteilungsart gilt nur für Warmwasser- und Heizungskosten (warme Betriebskosten). Hierbei sind 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig abzurechnen. Allerdings ist diese Art der Umlage nur dann möglich, wenn jede Wohnung über einen eigenen Zähler verfügt.

• nur für Warmwasser- und Heizungskosten
• 50 - 70 % wird verbrauchsabhängig angerechnet
• nur möglich, wenn jede Wohnung eigener Zähler hat

2. Abrechnung nach Wohnflächenanteil

Dieser gesetzlich vorgesehene Verteilungsschlüssel, der sogenannte Miteigentumsanteil, umfasst alle Kosten, bis auf Warmwasser- und Heizkosten (kalte Betriebskosten). Hierbei werden dem Mieter die Gesamtbetriebskosten anhand der Größe seiner Wohnung berechnet.

• alle Kosten bis auf Warmwasser- und Heizkosten
• Anrechnung anhand des Anteils an Gesamtwohnfläche

3. Abrechnung nach Personenzahl

Nach diesem Verteilungsschlüssel werden alle kalten Betriebskosten nach der Personenanzahl einer Mieteinheit bzw. eines Haushaltes umgelegt. Dieser Verteilungsschlüssel ist allerdings nicht geeignet, wenn Bewohner unterschiedlich hohe Kosten durch einen unterschiedlichen Verbrauch verursachen.

• Anrechnung nach Personenanzahl einer Wohneinheit

4. Abrechnung nach Wohneinheit

Diese Abrechnung entspricht der Anzahl der Wohnungseinheiten, die in einer Immobilie oder auf einem Grundstück verteilt sind. Somit zahlt jeder Mieter gleichviel.

• Nebenkosten werden durch Anzahl an Wohneinheiten geteilt

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