Haus kaufen: Alle Schritte, Bewertung, Kosten, Steuern, Makler & Risikos – Checkliste
Haus kaufen – Sie wollen Ihre erstes Haus kaufen? Egal ob Reihenhaus, Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus, dieser Rategeber führt Sie durch alle Schritte. Hier finden Sie alles Wichtige, was Sie für den ersten Hauskauf wissen müssten. Für Sie komprimierte, jahrzehntelange Erfahrungen unserer Immobilien-Experten. Lernen Sie alles zum Unterschied zwischen Eigennutz und Kapitalanlage (Vermietung) kennen, die Hausfinanzierung, Immobilienportale, außerdem die schnelle, grobe Hausbewertung und die ausführliche Bewertung von Häusern, Kaufpreise, Kaufnebenkosten und Steuern. Alle Schritte, alle Tipps und extra Insider-Tipps für den ersten Kauf. Ach ja, Sie lernen auch das größte Risiko kennen, die Kombination aus Eigennutz und Einfamilienhaus – es lohnt sich, zwei Mal über den Kauf nachzudenken, insbesondere dann, wenn Sie ein Haus als Kapitalanlage kaufen wollen.
Haus kaufen: Schritt für Schritt erklärt
Bevor wir Ihnen ausführlich erklären, wie Sie Häuser finden, auch Schnäppchen, wie Sie ein Haus finanzieren und Schritt für Schritt kaufen, von der Vorbereitung (wie Selbstauskunft für die Bank), bis zum Notartermin mit Unterschrift und Schlüsselübergabe, hier noch ein wichtiger Hinweis:
Risiko Hauskauf, doppeltes Risiko Hauskauf + Eigennutz
Das Eigenheim, das Traumhaus, endlich “mietfrei” wohnen. Wenn Sie absolut überzeugt sind, dass ein Einfamilienhaus, ein Reihenhaus oder ein Doppelhaus das Richtige ist für Sie, lassen Sie sich nicht davon abbringen. Die Kombination Eigennutz und Haus bringt Nachteile mit sich.
Was heißt das? Vergleichen wir dafür Hauseigentümer und Wohnungseigentümer. Nur 3 von vielen Gründen:
Sie zahlen 100% aller Kosten
Grund 1 Kosten: Sie sind immer für 100% der Kosten verantwortlich. Geht die Heizung kaputt, gibt es Schäden am Dach oder Wasserschaden, geht der gesamte Kostenblock für Reparaturen auf Sie über. Ganz anderes ist es bei einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft), hier teilen sich die Kosten anteilig unter den Miteigentümern auf. Bei einem 8-Parteien-Haus zahlen Sie nur 12,5% der Kosten. Sagen wir, Sie müssen spontan 10.000 Euro für Instandhaltung zahlen: Hauseigentümer zahlen die volle Summe, 10.000 Euro. Wohnungseigentümer im Beispiel zahlen nur 1.250 Euro, also ganze – 8.750 Euro weniger.
Kaufen und selbst einziehen oder kaufen und vermieten? Sollten Sie bis jetzt über Eigennutz Gedanken gemacht haben, dann wissen Sie jetzt mit den Risiken / Nachteilen eines:
Eigennutz ist die teuerste Art zu Wohnen
Ihnen entgehen Steuervorteile
Grund 2 Steuervorteile: Vermieter (Kapitalanlage) haben Steuervorteile, die Sie als Eigennutzer nicht haben. Zum Beispiel können Kapitalanleger die Zinsen vom Kredit absetzen und sparen so am Ende des Jahres viele Steuern, die Sie als Eigennutzer bezahlen. Unter anderen deshalb, wohnen viele Immobilien Investoren selbst zur Miete. So profitieren Sie von den Mieteinnahmen Ihrer vermieteten Immobilien, genießen selbst alle Mietervorteile (Kündigungsschutz auch bei ausbleibender Mietzahlung, Beispiel Jobverlust) und können Zinsen ganz einfach absetzen. Rechenbeispiel: Bei 3% Zinsen zahlen Sie bei einer Finanzierungssumme von 200.000 Zinsen ganze 6.000 Zinsen im ersten Jahr. Davon 2% Tilgung, bleiben im 2. Jahr noch 196.000 Euro Restschuld, die wieder voll verzinst werden. Kapitalanleger setzen Sie von der Steuer ab. Eigennutzer haben ein dickes Minus auf Ihrem Konto. Jahr für Jahr.
Immobilie wird im Alter zu groß
Grund 3 Flexibilität im Alter: Die meisten kaufen mit 30, 35 Jahren und denken dabei noch nicht an das hohe Alter. Eine typische Finanzierungszeit liegt bei 30 Jahren, 35 Jahren, dann ist ein Haus vollständig abbezahlt. Dann sind Sie 60 – 70 Jahre alt. Das heißt, Ihre Kinder sind längst aus dem Haus und Sie haben im ungünstigsten Fall 2 Stockwerke und einen riesen Keller. Das Haus wird zu groß, die Kosten steigen, schließlich kommt Ihr Haus in Jahre und mit Baujahren, treten typischen Mängel der Baujahre auf. Wenn Sie verkaufen wollen, müssen Sie viel in Sanierung und Modernisierung investieren. Ebenso bleiben Kosten wie die Grundsteuer. So summiert sich der Kostenblock und wirklich “mietfrei” leben Sie selbst dann nicht, wenn Ihr Haus bzw. Ihr Hauskredit abbezahlt ist.
Die 3 wichtigsten Gründe / Nachteile
Gründe für Eigentumswohnung / Vermietung, gegen Haus / Eigennutz:
- Sie sind immer für 100% der Kosten verantwortlich
- In Wohnungseigentümergemeinschaften teilen sich die Kosten
- Vermieter (Kapitalanlage) haben Steuervorteile, die Eigennutzer nicht haben
- Jobverlust = Keine Einnahmequelle, Immobilie finanziert, Raten dürfen nicht ausbleiben
- Im Alter = Nach 30, 35 Jahren abbezahlt, Kinder aus dem Haus, Sie haben 3 Stockwerke und nutzen nur noch 1 Etage
- …
Haus kaufen: Vorbereitung und Grundwissen
Starten Sie mit dem Grundwissen und den ersten 5 Schritten für Ihre Kapitalanlage.
Immobilienarten: Rentabilität von Haus- und Wohnungstypen
Beginnen Sie mit dem ersten Schritt: Immobilienarten. Welche Arten gibt es und welche Immobilie sollten Sie kaufen? Lernen Sie vor Ihrem Investment, wie sich die Immobilientypen als Anlage unterscheiden: Grundstück, Haus, Haus, Gewerbeimmobilien und mehr im Vergleich.
▢ Schritt 1: Arten von Immobilien kennenlernen.
Vermögensaufbau: sparen oder investieren?
Nachdem Sie die verschiedenen Immobilienarten kennengelernt haben geht es unmittelbar weiter mit Vermögensaufbau. Was wäre, wenn Ihr Geld in 30 Jahren nur noch „die Hälfte“ wert ist? Keine Science Fiction, sondern Realität. Immobilien sind eine starke Kapitalanlage, auch in Zeiten der Inflation. Insbesondere im Vergleich zu konventionellen Geldanlagen wie dem klassischen Sparbuch, der Riester Rente für Altersvorsorge oder ähnlichen Finanzprodukten.
▢ Schritt 2: Vermögen zukunftsorientiert aufbauen.
Altersvorsorge: Immobilien als attraktive Geldanlage
Im dritten Schritt beschäftigen Sie sich mit der Altersvorsorge in Zeiten von Inflation. Lernen Sie den Effekt der Inflation kennen und dessen Risiko für die private und gesetzliche Rentenvorsorge.
▢ Schritt 3: Immobilien als Altersvorsorge.
Eigennutz vs. Kapitalanlage: Vorteile und Nachteile
Schritt vier bringt Ihnen den Unterschied zwischen Eigennutz und Immobilien als Kapitalanlage näher. Im Alter mietfrei zu wohnen ist der Traum von vielen, doch dazu brauchen Sie in der Realität eine zweite Immobilie als Kapitalanlage. Als Eigennutzer zahlen Sie Betriebskosten, Zinsen, Tilgung und Reparaturen zu 100%. Kapitalanleger Anleger dagegen, lassen primär Mieter und Finanzamt zahlen.
▢ Schritt 4: Selbst bewohnen oder vermieten?
Rendite: Cashflow und Wertsteigerung
In Schritt fünf lernen Sie den Unterschied zwischen den Anlageformen Rendite- und Investmentimmobilien kennen. Cashflow oder Wertsteigerung? Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Investment Immobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. Schritt fünf verrät Ihnen, ob A, B oder C Lage für Ihre Anlageform geeignet ist.
▢ Schritt 5: Rendite- und Investmentimmobilien.
Hauskauf finanzieren: Vorbereitung und Eigenkapital
In der Vorbereitungsphase lernen Sie zunächst die Bonität und Selbstauskunft (für die finanzierende Bank) kennen.
Für die Finanzierung ist es wichtig, solide Finanzflüsse nachzuweisen (Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen). Schließlich geht es nicht nur um das einmalige Eigenkapital (Sicherheit), sondern auch um die anschließende, monatliche Tilgung des Kredits und die Zinszahlungen. Danach lernen Sie die größten Fehler beim Immobilienkauf kennen, Fehler die Sie bares Geld kosten und die Sie vermeiden können. Sobald Sie Schritt 8 erreicht haben, kommen Sie in die große 11-Punkte-Checkliste “Immobilien Kriterien”. In 11 Schritten bestimmen Sie die Kriterien Ihre Immobilie. Je besser Sie auf den Kauf vorbereitet sind, desto einfacher wird Ihr Einstieg.
Die ideale Lage eine Immobilie, die minimale Mietrendite, der maximaler Kaufpreis.
Hier bekommen Sie die Werkzeuge für die Kernaufgabe, profitable Immobilien finden.
Sobald Sie eine rentable Immobilie nach Ihren Kriterien gefunden haben, geht es in die Finanzierungsphase. Für eine Immobilienfinanzierung benötigen Sie Eigenkapital. Hier lernen Sie auch praktische Insider-Tipps kennen, wie die Vollfinanzierung. So bekommen Sie Ihr Eigenkapital, nach Tilgung in selber Höhe, zurück. Durch dieses rollierende Eigenkapital, können Sie schnell in die nächste Immobilie investieren.
Ihre Checkliste für die nächsten Schritte:
- ▢ Selbstauskunft: Schufa-Auskunft
- ▢ Fehler beim Immobilienkauf
- ▢ Kriterien zur Immobilie ETW – 11-Punkte-Checkliste
- ▢ Eigenkapital
Selbstauskunft: Bonität und Schufa-Auskunft
Selbstauskunft – In der Selbstauskunft stellen Sie Ihre Vermögensverhältnisse dar. Diese Unterlagen braucht die Bank im Vorfeld der Finanzierung, für die Entscheidung, 1) ob Sie eine Immobilienfinanzierung erhalten und wenn ja, 2) in welcher Höhe. Dafür ist Bonität so wichtig, Eigenkapital und regelmäßiges Einkommen, die Sie in Ihrer Selbstauskunft erstmals darlegen.
▢ Schritt 6: Selbstauskunft ausfüllen für die Bank.
Fehler beim Immobilienkauf vermeiden: Geld sparen
Käufer Fehler – Fehler bedeuten beim Immobilienkauf den Verlust von barem Geld. Lernen Sie deshalb aus den Fehlern und Erfahrungen der anderen! In dieser Liste finden Sie sind die wichtigsten! Denn, Fehler beim Immobilienkauf werden schnell teuer. Nehmen Sie nur 5 % Mehrkosten an, durch einen Fehler. Beim Kaufpreis von 200.000 Euro, direkt +10.000 Euro extra Kosten. Keine kleine Summe, wenn Sie nur 30.000 Euro Eigenkapital hatten (15%). Schützen Sie sich, durch dieses Wissen:
▢ Schritt 7: Aus Fehlern anderer lernen.
Kriterien zur Immobilie: 11-Punkte-Checkliste
Kauf-Kriterien – Im Schritt 8 legen Sie die Ihrer ganz individuellen Kriterien für eine Immobilie fest. Von der richtigen Lage, über die Frage vermietet oder unvermietet, zu Mietrenditen und Kaufpreisen. Beginnen Sie hier im Schritt Nummer 8, mit dem Überblick.
▢ Schritt 8: Haus bewerten.
Vermietet oder unvermietet kaufen?
Vermietet oder unvermietet kaufen? Mieter übernehmen oder sanieren und neu vermieten (Mietpreiserhöhung)? Beide Formen haben ihre Vorteile und Nachteile. Lernen Sie im Schritt 9 mehr darüber, um Ihre Entscheidung zu treffen.
▢ Schritt 9: Vorteile vermieteter Immobilien.
Eigenbedarfskündigung: Exkurs
Hier noch ein kleiner Exkurs, was bedeutet Eigenbedarfskündigung? Sie selbst oder eine nahestehende Person, kann jederzeit auf Eigenbedarf kündigen. Lernen Sie hier gut wie es geht, wer alles als “nahestehende Person” gilt und das alles, mit kostenloser Vorlage:
Lage Arten (A, B, C): Einfluss auf Rendite
Ein zentrales Kernstück in der Bewertung von Immobilien, bereits vor dem Hauskauf, ist die Lage. Nicht umsonst heißt es in der Immobilienbranche so oft: Lage, Lage, Lage! Deshalb auch ein Teil Ihrer Immobilien Kriterien, die Frage: Wo sollen Sie investieren? Insbesondere im Bezug auf Rendite / Wertsteigerung, die Sie in Schritt 5 kennengelernt haben. Schritt 10 bringt Ihnen die Lagearten von Immobilien näher.
▢ Schritt 10: Lage der Immobilie bestimmen.
Vereinfacht dargestellt:
- ▷ A-Lage
- △ B-Lage
- ▽ C-Lage
▷ A-Lage – Was heißt A-Lage? Toplagen in München, Hamburg oder auch Berlin. Hier sind Immobilien teuer und die Mieten nicht hoch genug, damit Tilgung, Zinsen und Rücklagen (Mietrendite Rechnung), durch die monatliche Miete, gedeckt werden. Der Gewinn liegt hier im späteren Verkauf, nach 15 Jahren, 20 Jahren. Dann, wenn die Grundstückspreise weiter gestiegen sind. Tipp! Verkäufe unterliegen nach 10 Jahre nicht mehr der Spekulationsfrist (Privatverkauf).
△ B-Lage – Was heißt B-Lage? Für die meisten Investoren finden sich hier, in guter B-Lage, die profitabelsten Immobilien, wenn man gleichzeitig auf Sicherheit bedacht ist (Leerstand). Gute B-Lagen befinden sich in der Regel in der Nähe von großen Metropolregionen, zum Beispiel den A-Lagen um München (wie Freising, Dachau oder auch Unterhaching) oder Frankfurt (Darmstadt, Offenbach, Rüsselsheim). Regionen mit guter Infrastruktur, Krankenhäusern, Schulen, Nähe zu Universitäten und Hochschulen.
Tipp! Ab ~ 6, 7 % Rendite, haben Sie ein profitables Objekt (bei aktuellem Zinsniveau)
▽ C-Lage – Immobilien in C-Lage bedeuten mehr Risiko durch Leerstand. Jeden Monat ohne Miete, tragen Sie die monatlichen Kosten (Tilgung, Zinsen und Rücklagen). Diese Regionen sind stagnierend, häufig ziehen die Bewohner weg. Günstige Kaufpreis, höheres Risiko, dafür attraktive Renditen.
Makro- und Mikrolage: Wo investieren?
Wenn Sie nicht auf eine bestimmte Stadt festgelegt sind, analysieren Sie die Makrolage, für den idealen Standort, danach Mesolage (Stadtteil) und Mikrolage (Straße). Von der Makrolage, also wo in Deutschland investieren? Bis hin zur Mikrolage, in welcher Straße sollen Sie kaufen? Lernen Sie in Schritt 11 die Standort-Analyse kennen.
▢ Schritt 11: Standort-Analyse
Hier noch ein kleines, praktisches Beispiel für die einzelnen Schritte, von der Makrolage in die Mikrolage. Beispielsweise beim Immobilienkauf in NRW, viele große Städte, sogar viele über 100.000 Einwohner. Hier betrachten wir also die Makrolage.
Beispiel: Makrolage in Deutschland (Auswahl: Essen, NRW)
Wenn die Entscheidung in der Makrolage auf eine bestimmte statt gefallen ist, wie hier die Stadt Essen, dann geht es weiter in die Mesolage, die Auswahl des richtigen Stadtteils, der richtigen Gegend. Sehr attraktiv sind natürlich Stadtteile, in denen viele Menschen wohnen und hinzuziehen. Zum Beispiel in der Nähe von Universitäten und Hochschulen. Tipp! Hier lassen sich auch hervorragend Mikro-Apartments vermarkten.
Beispiel: Mesolage in Essen (Ostviertel)
Im letzten Schritt folgt die Mikrolage, das bedeutet, in welcher konkreten Straße kaufen Sie? Ein einfaches Beispiel, der Kaufpreis Unterschied zwischen Hauptstraße und Seitenstraße kann schon beträchtlich sein.
So haben Sie Schritt-für-Schritt, die optimale Lage Ihrer ersten Immobilie bestimmt.
Beispiel: Mikrolage in Essen (Ostviertel)
Hier auf Google Maps:
Der richtige Standort: Eigennutz und Kapitalanlage
Schritt 12 fasst den “richtigen Standort” zusammen und vermittelt noch einmal alle wichtigen Kenntnisse, um den (für Sie persönlich) idealen Standort, für Ihr Immobilieninvestment, zu finden. Unterschieden nach dem persönlichen Ziel: Eigennutz und Kapitalanlage.
▢ Schritt 12: Der Standort Ihrer Immobilie.
Maximaler Kaufpreis: Bonität, Eigenkapital und Finanzierung
Sie haben einen guten Standort gefunden. Jetzt geht es in Schritt 13 um den “maximalen Kaufpreis”. Die Frage, wie viel Immobilie kann ich mir leisten, hängt von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich gibt es aber zentrale Einfluss Kriterien, dazu gehören 1) Ihre Bonität, 2) Eigenkapital und 3) der Beleihungswert Ihrer (gewünschten), zu finanzierenden Immobilie. Ob Sie eine Finanzierungszusage von der Bank bekommen und wie hoch die Immobilienfinanzierung ist, wissen Sie erst, nachdem Sie die Selbstauskunft und die Unterlagen bei der Bank eingereicht haben. Dazulernen Sie gleich noch mehr!
Zunächst geht es darum, mehr über dem maximalen Kaufpreis zu erfahren.
▢ Schritt 13: Kaufpreis-Analyse.
Mietrendite: Höhe und Kaufpreisfaktor
Mit Schritt Nummer 14 haben Sie fast die Hälfte der gesamtem Checkliste “Haus kaufen” geschafft. Jetzt geht es um den zentralen Faktor, die Berechnung von Rentabilität. Einfach erklärt, besagt die “Mietrendite“, ob Ihr Mieter Ihre Immobilie abbezahlt oder Sie. Lernen Sie mehr über den Kaufpreisfaktor und erfahren Sie, wie viele Jahresmieten zur Abbezahlung des Kaufpreises nötig sind.
▢ Schritt 14: Mietrendite für Kapitalanleger.
Minimale Mietrendite?
Die Mietrendite haben Sie kennengelernt, jetzt geht es um die große Frage, wie hoch eine minimale Rendite sein muss, damit die Immobilie für Ihre Kriterien profitabel ist. Hier schon einmal einfach erklärt, unter aktueller Zinslage:
△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr
▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt
▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, zahlen Sie monatlich mit
△ Hohe Mietrendite bedeutet 7% und mehr. Erreichbar bei gutem Kaufpreis in B-Lagen und C-Lage (höheres Leerstand-Risiko). Je höher die Rendite, desto besser. Bei 7%, 8%, 9% machen Sie bringt die monatliche Miete sogar einen Überschuss. Sie investieren in eine Renditeimmobilie.
▷ Bei 5%, 6% sind die Kosten gedeckt. Ihr Mieter zahlt Tilgung, Zinsen und die Instandhaltungsrücklagen. Hier investieren Sie ebenfalls in eine Renditeimmobilie.
▽ Liegt die Rendite bei 4% und weniger, müssen Sie monatlich auch einen Teil der Kosten bezahlen. Hier handelt es sich vorwiegend um Objekte in A-Lage, mit Ziel der Wertsteigerung (Grundstück). Diese Art von Immobilien nennt man Investmentimmobilie.
▢ Schritt 15: Effizienter Vermögensaufbau
Bestandsimmobilien vs. Neubau
In Schritt 16 lernen Sie den Unterschied zwischen Bestands- und Neubauimmobilien. Der Kaufpreis einer neu gebauten Immobilie ist höher, die Instandhaltungsmaßnahmen dafür extrem gering. Gleichzeitig schlägt sich der hohe Kaufpreis negativ auf die Rendite der Immobilie aus. Im Umkehrschluss bieten Bestandsimmobilien potenzial für hohe Renditen, fordern aber auch mehr Reparaturmaßnahmen. Lernen Sie hier die einzelnen Vorteile und Nachteile kennen, für Sie als Kapitalanleger.
▢ Schritt 16:
Bestandsimmobilie mit älterem Baujahr:
Photo: ArTono / shutterstock.com
Neubau Doppelhaushälfte:
Photo: Traveller70 / shutterstock.com
Baujahr und Zustand der Immobilie
Wenn Sie in Bestandsimmobilien investieren, müssen Sie die Mängel der verschiedenen Baujahre kennen: Stichwort Fehler vermeiden. Von Immobilien vor 1900, die Sie in vielen Städten finden, die häufig auch viel wert sind, denken Sie nur an Bauten in Hamburg, München oder Berlin-Mitte. Dann folgen Immobilien der 1910, 1920, bis hin zu Immobilien, mit moderner Bauweise 1980, 1990 und so weiter. Unsere Checkliste für Baujahre und Mängel:
▢ Schritt 17: Mängel nach Baujahren.
Maximale Größe eines Hauses
Wie groß sollte eine Immobilie sein, in Abhängigkeit von Lage und Entwicklung? Schritt 18 beschäftigt sich mit der maximalen Größe einer Immobilie, als Kapitalanlage. Natürlich auch mit Aspekten, wie der zukünftigen Entwicklung (Einwohner, Wirtschaft, Bildung, etc). Schließlich geht es bei Immobilieninvestments um langfristige Anlagen, nicht um kurzfristige Transaktionen.
▢ Schritt 18: Größe einer Immobilie.
Erbpacht für Eigennutz und Kapitalanlage
Schritte 19 erklärt die Ihnen ein spezielles, aber interessantes Geschäftsmodell, die Erbpacht. Einfach gesagt bedeutet Erbrecht, dass das Eigentumsrecht und das Nutzungsrecht dauerhaft getrennt sind. Wenn Sie auf einem Erbpachtland bauen, kaufen Sie das Grundstück nicht, Sie pachten es für eine bestimmte, vertraglich vereinbarte Zeit vom Eigentümer. Es gibt also 2 Parteien, den Erbbaurechtgeber (1. Person) und den Erbbaurechtnehmer (2. Person).
Lernen Sie hier worum es geht!
▢ Schritt 19: Erbpacht sinnvoll?
Sozialbindung und Nachbindung?
Nach der Erbpacht lernen Sie hier die Sozialbindung und die Nachbindung kennen. Hier geht es um sozialen Wohnungsbau und um die Aspekte, die Sie beachten müssen, ebenso wie die Vorteile, die Sie als Eigentümer haben, wenn die Sozialbindung endet. Von zinsgünstigen Darlehen, durch öffentliche Hand, für Sozialwohnungen (Bau und Kauf), über Verpflichtung Ihrerseits, als Vermieter (Kapitalanlage) und auch für Eigennutz, bis zur Nachbindungsfrist, die immerhin ganze 10 Jahre dauert. Lohnt es sich für Sie, eine Immobilie mit Sozial- oder Nachbindung zu kaufen?
▢ Schritt 20: Sozialer Wohnungsbau und Förderung.
Eigenkapital und Immobilienfinanzierung
Herzlichen Glückwunsch, Sie haben die 11-Punkte-Checkliste der Immobilien Kriterien durchgearbeitet und wissen jetzt, in welche Immobilie Sie (ganz persönlich) investieren wollen. Lernen Sie jetzt das Thema Eigenkapital kennen, die Sicherheit für Ihre Bank, bzw Immobilienfinanzierung. In der Regel brauchen Sie für die erste Immobilie 15% Eigenkapital. Hier als Rechnung verdeutlicht:
- Investitionskosten (Kaufpreis plus Nebenkosten): 250.000
- Eigenkapital nach Bank (15%): 37.500
_____________________ - Darlehenssumme: 212.500
▢ Schritt 21: Investitionskosten und Eigenkapital.
Photo: wutzkohphoto / Shutterstock.com
Sie haben jetzt alle Kriterien für ihre Immobiliensuche festgelegt. Jetzt geht es in die Praxis!
Günstiges Haus finden: Akquise und Bewertung
Sie haben das Grundwissen, Sie haben die Kriterien, jetzt geht es um praktische Immobiliensuche. Hier lernen Sie jetzt die Bewertung kennen, die schnelle Kaufmännische Prüfung und die ausführliche technische Prüfung. Außerdem kommen wir noch einmal zum Thema Bewertung nach Baujahren, in Bezug auf die Immobilienbewertung (Kaufpreis). Danach kalkulieren Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie, exakt mit Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Notarkosten und Maklerkosten, wenn involviert.
Zu guter Letzt lernen Sie noch die Unterlagen für ihre Bank kennen und den Kaufvertrag für ihre erste Immobilie.
- ▢ Kaufmännische Prüfung
- ▢ Technische Prüfung
- ▢ Bewertung nach Baujahren
- ▢ Kalkulation: Hauskauf
- ▢ Unterlagen für die Bank
- ▢ Kaufvertrag
Kaufmännische Prüfung: Schnelle Bewertung
Wenn Sie ein gutes Immobilienangebot vor sich haben, ein Exposé oder ein Inserat, geht es in die schnelle, kaufmännische Prüfung – quasi noch am Computer oder Smartphone. Hier werden vor allem Faktoren berücksichtigt, die Sie auf einen schnellen Blick sehen können. Nach der kaufmännischen Prüfung folgt dann in Schritt 24 die ausführliche, technische Prüfung.
▢ Schritt 22: Haus bewerten.
Hier noch ein kleiner Exkurs auf die Betriebskosten.
Betriebskosten: Kleiner Exkurs laufender Kosten
Betriebskosten auf Mieter umlegen: Welche Betriebskosten (Nebenkosten) sind vom Mieter zu zahlen? Welche Kosten darf man nicht umlegen? Als Orientierungshilfe sollten Sie die Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV, zu Rate ziehen. Genauer Paragraph 2, zur „Aufstellung der Betriebskosten“. In Standardmietverträgen, wie denen von Haus & Grund, sind alle umlagefähigen Betriebskosten schon enthalten. Lernen Sie hier die typischen Betriebskosten einer Immobilie kennen.
▢ Schritt 23: Betriebskosten einer Immobilie.
Technische Prüfung: Vor Ort Bewertung
Schritt 24 beschäftigt sich mit der technischen Prüfung der Immobilie. Nach der schnellen, kaufmännischen Prüfung, sehen Sie sich die Immobilie jetzt vor Ort, beziehungsweise genauer an. Wände, Decken, Böden, Fußleisten, Einbauschränke usw. All das begutachten Sie innerhalb des Hauses. Lernen Sie hier, worauf sie bei der Besichtigung achten müssen!
▢ Schritt 24: Zustand der Immobilie.
Bewertung nach Baujahren: Kaufpreisfaktor
Die typischen Mängel nach Baujahren haben Sie schon kennengelernt, jetzt folgt die Bewertung nach Baujahren. Schließlich geht es jetzt um den Kaufpreis und im nächsten Schritt schon um die Kalkulation.
▢ Schritt 25: Wertfaktor Immobilien Alter.
Kalkulation Hauspreis: Kaufpreis und Nebenkosten
Zum Kaufpreis, kommen noch die Nebenkosten. Lernen Sie hier alles zur Kaufpreiskalkulation und den Nebenkosten, rund um Grunderwerbsteuer und Maklerprovision (wenn involviert bzw. beauftragt).
Kaufpreis berechnen: So geht’s
Nach dem letzten drei Schritten, in denen Sie die Immobilienbewertung näher kennengelernt haben, geht es jetzt in Schritt 26 um die konkrete Kaufpreiskalkulation.
▢ Schritt 26: Kaufpreishöhe bestimmen.
Grunderwerbsteuer: Bundesländer Vergleich
Was bedeutet Grunderwerbsteuer? Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen? Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (in den einzelnen Bundesländern)? Schritt 27 erklärt Ihnen die Grunderwerbsteuer, die beim Immobilienkauf für Sie als Käufer fällig wird.
▢ Schritt 27: Übersicht Grunderwerbsteuer.
Makler Kosten: 50/50 bei Privatkauf
Wenn ein Immobilienmakler involviert ist, fällt (bei Privatkauf) Maklerprovision an. Nach derzeitiger Gesetzeslage, zu gleicher Hälfte (jeweils 50%) verteilt, auf Käuferseite und Verkäuferseite. Lernen Sie hier die unterschiedlichen Maklerkosten in den Bundesländern kennen.
▢ Schritt 28: Makler Provision.
Grundsteuer: Exkurs (nach Kauf)
Hier noch ein kleiner Exkurs für Immobilienkäufer, die Grundsteuer. Sie fällt nicht beim Kauf an, aber quartalsweise direkt, nachdem Sie Ihre Immobilie erworben haben.
Haus kaufen: Finanzierung und Notartermin
Die letzten zwei Schritte.
Unterlagen für die Bank: Immobilienfinanzierung
Schritt Nummer 29 ist die vorletzte Stufe zur ersten Immobilie! Hier lernen Sie die Unterlagen kennen, die Sie für die Immobilienfinanzierung bei der Bank benötigen, mit kostenloser Vorlage (PDF) für Ihre Selbstauskunft.
▢ Schritt 29: Finanzierung der Immobilie.
Kaufvertrag: Hauskauf mit Notar abschließen
Herzlichen Glückwunsch! Sie haben 29 Schritte gemeistert, jetzt kommen Sie zum finalen Schriftstück, den Kaufvertrag. Ihr Kaufvertrag, besiegelt beim Notar letztendlich die vollständige Immobilientransaktion, zwischen Immobilienverkäufer und Ihnen, als Immobilienkäufer. Danach sind Sie offiziell Immobilieneigentümer.
▢ Schritt 30:
Herzlichen Glückwunsch, mit dieser Checkliste haben Sie alle Schritte zum Hauskauf gelernt! Vom Grundwissen über die perfekte Vorbereitung, die eigenen, persönlichen Kriterien zur Immobiliensuche, zur Bewertung, Finanzierung, Eigenkapital und Kaufvertrag.
Weitere kostenlose Vorlagen (PDF und Excel), sowie Fachbegriffe und News.
Vorlagen, Fachbegriffe und Nachrichten
Sie wollen mehr über den Kauf von Immobilien lernen? Dann finden Sie hier mehr Vorlagen, Rechner (kostenlose Excel-Tabellen) und aktuelle Immobilien Nachrichten.
- Vorlagen für Käufer und Eigentümer
- Fachbegriffe im Wiki
- Immobilien Nachrichten
Vorlagen: Kostenlose Excel Rechner und Muster
Die wichtigsten Vorlagen und Muster für die erste Immobilie im Überblick:
- Vorlagen
- Grunderwerbsteuer Rechner
- Kaufpreis Rechner
- Maklerkosten Rechner
- Rendite Rechner
- Selbstauskunft (Bankunterlagen)
Fachbegriffe
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