Technische Prüfung: Wohnungs-Zustand, Anlagen & Co. bei Besichtigung bewerten
Technische Prüfung – Nach der kaufmännischen Prüfung einer Wohnung, kommt die technische Prüfung. In der technischen Prüfung beurteilen Sie den Zustand der Wohnung und der Immobilie im Gesamten. Wände, Decken, Böden, Fußleisten, Einbauschränke usw. All das begutachten Sie innerhalb der Wohnung. Danach folgt das Gemeinschaftseigentum, wie die Fassade, Kellerräume, Heizungsanlage bis zu Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in der Beschlusssammlung. Das ist unsere Checkliste, für Ihre technische Wohnungsbewertung.
Checkliste: Technische Prüfung von Immobilien
Die technische Prüfung einer Immobilie wird immer direkt vor Ort durchgeführt. Besichtigen Sie vor einem Kauf immer Ihr ausgewähltes Objekt, um sich ein direktes Bild vom Zustand der Immobilie machen zu können.
Diese Prüfpunkte gehen Sie in der technischen Prüfung durch:
| 🔎 | Checkliste: Bewertung vor Ort |
|---|---|
| ✅ | Wohnung – Allgemeiner Zustand der Wohnung |
| ✅ | Fenster – Zustand und Baujahr |
| ✅ | Feuchtigkeit – Außenwände |
| ✅ | Elektro-Unterverteilung – Zustand |
| ✅ | Badezimmer – Zustand und Einrichtung |
| ✅ | Fassade checken |
| ✅ | Dach und Dachboden |
| ✅ | Keller, Elektro- und Heizanlage |
| ✅ | Keller – Feuchtigkeit |
| ✅ | Heizungsanlage – Zustand und Alter |
| ✅ | Elektro-Zählerschrank – Hauptverteilung |
| ✅ | Wissen Bewohner von Problemen am Haus? |
Sehen wir uns die Prüfpunkte im Detail an!
Wohnung: Zustand checken
In der Wohnung achten Sie auf den allgemeinen Zustand und natürlich auch auf Details, zum Beispiel die Feuchtigkeit der Außenwände (mit Messgerät). Wichtig, sollten Sie technische Anlagen nicht beurteilen können, nehmen Sie sich eine Person mit entsprechendem Know-how mit zur Besichtigung.
- Wohnung – Allgemeiner Zustand der Wohnung
Prüfen Sie: Wände, Decken, Böden, Fußleisten, Einbauschränke usw.
Fenster: Baujahr, Zustand und Dichtung
Ein paar Prüfstellen sollten Sie noch einmal besondere Aufmerksamkeit widmen. Dazu gehören Fenster, ihr Baujahr, aber auch ihr Zustand, insbesondere Dichtungen, da hier Feuchtigkeit eintritt.
- Fenster – Zustand und Baujahr
Außenwände: Feuchtigkeit prüfen
Feuchtigkeit wird aber auch bei Außenwänden ein Thema. Tipp! Messen Sie immer an unterschiedlichen Stellen, statt selektiv an nur einer Stelle der Wand. So ist die Feuchtigkeitsmessung am effektivsten.
- Feuchtigkeit – Außenwände
Elektro-Unterverteilung: “Sicherungskasten”
Nach Fenster und Außenwänden folgt die Elektro-Unterverteilung, umgangssprachlich auch Verteilerkasten oder Sicherungskasten.
- Elektro-Unterverteilung – Zustand
Badezimmer Check
Nach der Elektro-Unterverteilung folgt noch ein Blick ins Bad, eine weitere kritische Stelle, vorwiegend für Feuchtigkeit im Objekt. Prüfen Sie deshalb sanitäre Einrichtungen, Fliesen, Silikonfugen, Durchlauferhitzer, Wasserdruck, Badbelüftung, usw.
- Badezimmer – Zustand und Einrichtung
Gemeinschaftseigentum checken
Als Teil einer Eigentümergemeinschaft geht es nicht “nur” um die Eigentumswohnung, sondern auch um den Zustand des Hauses, bzw. vom Gemeinschaftseigentum.
Fassade und Dach
Innerhalb vom Gemeinschaftseigentum berücksichtigen Sie bei der Prüfung vor allem die Fassade vom Haus, aber auch das Dach bzw. den Dachboden auch mögliche Mängel.
- Fassade – Prüfen auf Risse, Schimmelspuren & Feuchtigkeit
- Dach und Dachboden – Prüfen auf Lecks, Schimmel & Feuchtigkeit
Keller, Elektro- und Heizanlage
Nach dem Außenbereich, bzw. Gemeinschaftseigentum vom Haus, folgt die weitere Prüfung in den Innenräumen des Hauses. Wenn vorhanden, dann ist ein zentraler Aspekt der Keller und erneut Feuchtigkeit im Haus. Prüfen Sie, wie schon bei den Außenwänden der Wohnung, insbesondere Feuchtigkeit der Wände des Kellers.
- Keller – Prüfen auf Feuchtigkeit
Nach den Kellerwänden folgt die Heizungsanlage. Ein zentrales Kernstück, ebenso wie der Elektro-Zählerschrank, also die Hauptverteilung.
- Heizungsanlage – Zustand und Alter
- Elektro-Zählerschrank – Hauptverteilung
Wissen durch Bewohner: Mängel
- Wissen Bewohner von Problemen am Haus?
Tipp! Fragen Sie die anderen Bewohner des Hauses, ob es Probleme am Haus gibt. So haben Sie eine weitere Informationsquelle, direkt aus erster Hand.
Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Was ist gemacht, was wird geplant:
- Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen?
Tipp! Greifen Sie bei der technischen Prüfung, ebenso wie bei der kaufmännischen Prüfung, auf die Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft zurück. Hier finden Sie sowohl geplante als auch bereits durchgeführte Instandsetzungs- oder
Modernisierungsmaßnahmen.
- Haben Sie technisches Know-how zur Beurteilung technischer Angelegenheiten?
Tipp! Wenn Sie selbst technische Anlagen nicht beurteilen können, nehmen Sie sich eine Person mit entsprechendem Sachverstand mit.
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Checkliste: Technische Prüfung in 12 Steps
Hier noch einmal zusammengefasst, die – typischen – 12 Prüfpunkte in Kurzform:
| 🔎 | Checkliste | Mängelpunkte |
|---|---|---|
| ✅ | Wohnung – Allgemeiner Zustand der Wohnung | Risse in Wänden oder Decken, Zustand von Bodenbelägen, Türen und Fenstern, Zustand der Tapeten und Anstriche |
| ✅ | Fenster – Zustand und Baujahr | Dichtheit, Zustand der Dichtungen, Funktionstüchtigkeit, Alter und Zustand der Rahmen |
| ✅ | Feuchtigkeit – Außenwände | Feuchtigkeitsflecken, Schimmel, Zustand des Mauerwerks, Feuchtigkeit im Keller |
| ✅ | Elektro-Unterverteilung – Zustand | Zustand der Kabel und Steckdosen, Funktionstüchtigkeit der Schalter und Sicherungen, Übereinstimmung mit aktuellen Sicherheitsstandards |
| ✅ | Badezimmer – Zustand und Einrichtung | Zustand von Dusche, Badewanne, Toilette, Waschbecken, Armaturen, Fliesen, Abdichtung, Lüftung |
| ✅ | Fassade | Risse oder Schäden, Putzabplatzungen, Feuchtigkeitsspuren |
| ✅ | Dach und Dachboden | Zustand der Dachziegel, Dachrinnen und -abläufe, Dachdämmung, Belüftung des Dachbodens |
| ✅ | Keller, Elektro- und Heizanlage | Zustand des Heizkessels und der Leitungen, Funktionsfähigkeit der Elektroinstallation, Feuchtigkeit im Keller, Lüftung und Belüftung des Kellers |
| ✅ | Keller – Feuchtigkeit | Feuchtigkeitsspuren, Schimmel, Geruch, Kondensation |
| ✅ | Heizungsanlage – Zustand und Alter | Alter des Heizkessels, Zustand der Leitungen und Radiatoren, Heizleistung, Wartung |
| ✅ | Elektro-Zählerschrank – Hauptverteilung | Zustand der Stromzähler und -verteiler, Funktionstüchtigkeit der Sicherungen, Übereinstimmung mit aktuellen Sicherheitsstandards |
| ✅ | Wissen Bewohner von Problemen am Haus? | Rückmeldung der Bewohner über Probleme mit der Wohnung oder dem Gebäude, Dokumentation von Reparaturen oder Wartungsarbeiten |
Nächster Schritt: Immobilienbewertung nach Baujahr
Wie alt darf eine Immobilie sein? Die Frage haben wir schon ausführlich im Ratgeber Immobilie & Baujahr beantwortet, sogar nach einzelnen Jahrzehnten. Hier wollen wir im letzten Schritt, vor dem Kauf der Wohnung, noch einmal in Kürze beantworten, worin die Vorteile und Nachteile alter Immobilien, für Eigennutzer und Kapitalanleger, liegen.
Ein Schritt zurück: Kaufmännische Prüfung
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Die Frage nach der Finanzierung haben wir bereits in den Kriterien der Immobilienauswahl besprochen. Jetzt geht es um die kaufmännische Prüfung, damit das von Ihnen bestimmte und festgelegte Budget eingehalten wird.
Immobilie kaufen: Lernen von A-Z
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