Gemeinschaftseigentum WEG: Verwaltung, Finanzierung & Beispiele

Gemeinschaftseigentum – In einer Mehrparteienhaus hat jeder Eigentümer einer Eigentumswohnung ein Recht auf das Gemeinschaftseigentum. Wenn Sie Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) werden, tragen Sie gemeinsam mit den anderen Eigentümern die Kosten für Sanierung und bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum der Immobilie. Alles, was nicht unter Ihr eigenes Sondereigentum fällt, wird als Gemeinschaftseigentum gewertet. Doch was genau zählt dazu? Und wie wird es Verwaltet? Alles wichtige dazu erfahren Sie hier. Tipp! Lesen Sie hier alles zu Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum, was ist der Unterschied?

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Unter dem Begriff Gemeinschaftseigentum versteht man Eigentum, das nicht im Sondereigentum steht. Dazu zählen das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes., die im gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer stehen.

Gemeinschaftseigentum: Teile einer Immobilie für gemeinschaftlichen Gebrauch

Zum Gemeinschaftseigentum zählen zum Beispiel die Heizungsanlage, der Aufzug, tragende Wände, Fenster und der Hausflur. Die Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum werden von der Eigentümerversammlung getroffen.

Gemeinschaftseigentum zusammengefasst:

  • Alles, was nicht Sondereigentum ist
  • Teile des Gebäudes für den gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer

Nun wissen Sie, was man unter Gemeinschaftseigentum im allgemeinen Versteht. Schauen wir uns nun an, was genau alles unter das Gemeinschaftseigentum fällt.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Alles, was nicht zum Sondereigentum gehört, wird in einer Wohnungseigentümergemeinschaft unter das Gemeinschaftseigentum gezählt. Die Bereiche, die dazu zählen, sind dem gemeinschaftlichen Gebrauch vorbehalten. Somit zählen, neben ganzen Räumen oder Gebäudeteilen, auch kleinere Dinge wie die Zentralheizung oder Wasser- und Stromleitungen dazu.

Generell zum Gemeinschaftseigentum zählen:

  • Außenwände
  • Dach
  • Geschossdecken
  • Fundament
  • Treppenhaus & Flure
  • Eingangstüren von außen
  • Fenster
  • Fahrstuhl
  • Garten & Hof
  • Kellergänge

Eine Besonderheit ergibt sich, wenn Teile des Gebäudes zum Gemeinschaftseigentum gehören, obwohl sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Als Beispiel hierfür lassen sich Rohre oder Leitungen aufführen, die zur Versorgung mehrerer Eigentumswohnungen führen. Wenn die Leitung nur zu einer Wohnung führt, fällt diese unter das Sondereigentum. Werfen wir einen Blick auf weitere Sonderfälle.

Sonderfälle: Balkone und Eingangstüren

Bei manchen Teilen des Gebäudes lässt sich nicht genau definieren, ob sie zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum gehören. Somit werden diese in beide Eigentumsarten aufgeteilt. Zwei Beispiele für diese Sonderfälle sind die Balkone und Eingangstüren Ihrer Eigentumswohnung.

Bei Balkonen zählen die Außenwände, die Decke sowie der Belag der Brüstung zum Gemeinschaftseigentum. Innenanstrich, der Raum des Balkons sowie der Bodenbelag hingegen gehören zum Sondereigentum.

Auch die Eingangstüren der Wohnung werden im Eigentumsrecht getrennt behandelt. Die Innenseite der Tür darf vom Eigentümer selbst verändert werden, die Außenseite gehört zu, Gemeinschaftseigentum und darf somit nicht verändert werden.

Auch Gärten und Terrassen können generell zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sollten diese Anlagen aber nur von einem bestimmten Eigentümer benutzt werden dürfen, wird hier ein sogenanntes Sondernutzungsrecht eingeführt.

Wann gibt es Sonderfälle?

  • Aufteilung einer Sache in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
  • bei Balkonen und Eingangstüren der Fall
  • Sondernutzungsrechte für bestimmtes Gemeinschaftseigentum

Wie wird das Gemeinschaftseigentum verwaltet?

Es ist selbstverständlich, dass in einer Wohnungseigentümergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum gepflegt werden muss. In der Teilungserklärung ist festgelegt, was zum Gemeinschaftseigentum zählt und worum sich gemeinsam gekümmert werden sollte.

Die WEG bestimmt einen Verwalter, der sich um die Renovierung, Instandhaltung, Reinigung und Reparaturen des Gemeinschaftseigentums kümmert. Wenn sich in der Gemeinschaft kein Verwalter findet, kann eine externe Firma mit den Aufgaben beauftragt werden. Die Anfallenden Kosten werden unter den Eigentümern aufgeteilt.

Verwaltung der WEG in Kürze:

  • Festlegung des Gemeinschaftseigentums in Teilungserklärung
  • WEG bestimmt Verwalter oder externe Firma
  • Verwalter kümmert sich um Immobilie

Wie wird das Gemeinschaftseigentum finanziell Geregelt?

Nicht alle Eigentümer nutzen alle Teile des Gemeinschaftseigentums gleich viel und oft. Damit es zu keinen Ungerechtigkeiten unter den Eigentümern kommt, kann auf der Eigentümerversammlung unter Beschluss festgelegt werden, wie viel Kostenanteile wem zustehen. Hierzu ein Beispiel:

Beispiel: Fahrstuhlnutzung

Wenn sich Ihre Wohnung im Erdgeschoss oder 1. OG befindet, werden Sie den Fahrstuhl wahrscheinlich nicht so oft nutzen, wie Ihre Nachbarn aus dem 5. OG. In der Eigentümerversammlung können Sie einen Antrag stellen, weniger Anteile am Fahrstuhl zu zahlen, sollte es zu einer Reparatur oder Ähnlichen kommen.

Zudem wird in der Eigentümerversammlung über Sanierung und bauliche Maßnahmen des Gemeinschaftseigentums entschieden. Die Kosten hierfür werden auf die Eigentümer verteilt, die der Maßnahme bei der Abstimmung bei einem Mehrheitsbeschluss zustimmen. Es benötigt zwei drittel der abgegeben Stimmen sowie mindestens die Hälfte aller Miteigentumsalteile vertreten sein muss, um eine Maßnahme zu beschließen.

Mehrheitsbeschluss: mindestens 2/3 Stimmen + 1/2 Miteigentumsanteil

Die Kosten hierfür werden wie folgt verteilt:

  • bauliche Veränderung darf keine unverhältnismäßig hohen Kosten verursachen
  • Kosten müssen innerhalb eines angemessenen Zeitraums getilgt werden

Exkurs: Miteigentumsanteil

Generell werden die Kosten unter den Eigentümern nach dem Wohnungseigentumsgesetz nach Miteigentumsanteilen verteilt. Der Miteigentumsanteil gibt in Form eines Wertes an, wie groß der Anteil eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum ist. Er wird in der Regel als Bruchteil von 1.000 angegeben und muss in der Teilungserklärung vermerkt sein.

Miteigentumsanteil in Kürze:

  • Wert der Anteil eines Eigentümers an Gemeinschaftseigentum angibt
  • wird in Bruchteil von 1.000 angegeben
  • in Teilungserklärung vermerkt

Eigentümergemeinschaft im Überblick

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Teileigentümer der gesamten Immobilie und treten somit auch in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Der Zusammenschluss aller Eigentümer kann Ihnen viele Vorteile für die anfallenden Kosten in Ihrem gewählten Mehrparteienhaus bringen.

Der größte Vorteil einer Eigentümergemeinschaft ist, dass Sie als einzelner Eigentümer nie zu 100% für die anfallenden Kosten (Sanierung, Renovierung & Co.) verantwortlich sind. Als Nachteil lässt sich aufführen, dass Sie Kompromisse mit den anderen Eigentümern eingehen müssen und keine Macht zur alleinigen Entscheidung haben.

Jede Eigentümergemeinschaft muss regelmäßig zu einer Eigentümerversammlung zusammentreten, um anstehende wichtige Dinge rund um die Immobilie zu besprechen. In diesem Ratgeber finden Sie alles wichtige, was Sie als Eigentümer einer Eigentumswohnung wissen müssen.

Sondereigentum: Volleigentum an ETW

Bei dem Kauf Ihrer ersten Eigentumswohnung erwerben Sie neben dem Gemeinschaftseigentum, das Sondereigentum an einer Immobilie. Unter das Sondereigentum fallen immer alle Räume Ihrer eigenen Wohnung, aber auch weitere Teile der Immobilie. Welche genau das sind, erfahren Sie hier. Wie wird Sondereigentum definiert? Gibt es Sonderfälle des Sondereigentums? Und was hat es mit Sondernutzungsrechten auf sich? Lesen Sie hier alles zum Thema.