Gemeinschaftseigentum WEG: Verwaltung, Finanzierung & Beispiele

Gemeinschaftseigentum – In einer Mehrparteienhaus hat jeder EigentĂŒmer einer Eigentumswohnung ein Recht auf das Gemeinschaftseigentum. Wenn Sie Mitglied in einer WohnungseigentĂŒmergemeinschaft (WEG) werden, tragen Sie gemeinsam mit den anderen EigentĂŒmern die Kosten fĂŒr Sanierung und bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum der Immobilie. Alles, was nicht unter Ihr eigenes Sondereigentum fĂ€llt, wird als Gemeinschaftseigentum gewertet. Doch was genau zĂ€hlt dazu? Und wie wird es verwaltet? Alles Wichtige dazu erfahren Sie hier. Tipp! Lesen Sie hier alles zu Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum, was ist der Unterschied?

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Unter dem Begriff Gemeinschaftseigentum versteht man Eigentum, das nicht im Sondereigentum steht. Dazu zĂ€hlen das GrundstĂŒck sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des GebĂ€udes, die im gemeinschaftlichen Gebrauch der WohnungseigentĂŒmer stehen.

Gemeinschaftseigentum: Teile einer Immobilie fĂŒr gemeinschaftlichen Gebrauch

Zum Gemeinschaftseigentum zĂ€hlen zum Beispiel die Heizungsanlage, der Aufzug, tragende WĂ€nde, Fenster und der Hausflur. Die Entscheidungen ĂŒber das Gemeinschaftseigentum werden von der EigentĂŒmerversammlung getroffen.

Gemeinschaftseigentum zusammengefasst:

  • Alles, was nicht Sondereigentum ist
  • Teile des GebĂ€udes fĂŒr den gemeinschaftlichen Gebrauch der WohnungseigentĂŒmer

Nun wissen Sie, was man unter Gemeinschaftseigentum im allgemeinen versteht. Schauen wir uns nun an, was genau alles unter das Gemeinschaftseigentum fÀllt.

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Alles, was nicht zum Sondereigentum gehört, wird in einer WohnungseigentĂŒmergemeinschaft unter das Gemeinschaftseigentum gezĂ€hlt. Die Bereiche, die dazu zĂ€hlen, sind dem gemeinschaftlichen Gebrauch vorbehalten. Somit zĂ€hlen, neben ganzen RĂ€umen oder GebĂ€udeteilen, auch kleinere Dinge wie die Zentralheizung oder Wasser- und Stromleitungen dazu.

Generell zum Gemeinschaftseigentum zÀhlen:

  • AußenwĂ€nde
  • Dach
  • Geschossdecken
  • Fundament
  • Treppenhaus & Flure
  • EingangstĂŒren von außen
  • Fenster
  • Fahrstuhl
  • Garten & Hof
  • KellergĂ€nge

Eine Besonderheit ergibt sich, wenn Teile des GebĂ€udes zum Gemeinschaftseigentum gehören, obwohl sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Als Beispiel hierfĂŒr lassen sich Rohre oder Leitungen auffĂŒhren, die zur Versorgung mehrerer Eigentumswohnungen fĂŒhren. Wenn die Leitung nur zu einer Wohnung fĂŒhrt, fĂ€llt diese unter das Sondereigentum. Werfen wir einen Blick auf weitere SonderfĂ€lle.

SonderfĂ€lle: Balkone und EingangstĂŒren

Bei manchen Teilen des GebĂ€udes lĂ€sst sich nicht genau definieren, ob sie zum Gemeinschaftseigentum oder zum Sondereigentum gehören. Somit werden diese in beide Eigentumsarten aufgeteilt. Zwei Beispiele fĂŒr diese SonderfĂ€lle sind die Balkone und EingangstĂŒren Ihrer Eigentumswohnung.

Bei Balkonen zĂ€hlen die AußenwĂ€nde, die Decke sowie der Belag der BrĂŒstung zum Gemeinschaftseigentum. Innenanstrich, der Raum des Balkons sowie der Bodenbelag hingegen gehören zum Sondereigentum.

Auch die EingangstĂŒren der Wohnung werden im Eigentumsrecht getrennt behandelt. Die Innenseite der TĂŒr darf vom EigentĂŒmer selbst verĂ€ndert werden, die Außenseite gehört zu, Gemeinschaftseigentum und darf somit nicht verĂ€ndert werden.

Auch GĂ€rten und Terrassen können generell zum Gemeinschaftseigentum gehören. Sollten diese Anlagen aber nur von einem bestimmten EigentĂŒmer benutzt werden dĂŒrfen, wird hier ein sogenanntes Sondernutzungsrecht eingefĂŒhrt.

Wann gibt es SonderfÀlle?

  • Aufteilung einer Sache in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
  • bei Balkonen und EingangstĂŒren der Fall
  • Sondernutzungsrechte fĂŒr bestimmtes Gemeinschaftseigentum

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Wie wird das Gemeinschaftseigentum verwaltet?

Es ist selbstverstĂ€ndlich, dass in einer WohnungseigentĂŒmergemeinschaft das Gemeinschaftseigentum gepflegt werden muss. In der TeilungserklĂ€rung ist festgelegt, was zum Gemeinschaftseigentum zĂ€hlt und worum sich gemeinsam gekĂŒmmert werden sollte.

Die WEG bestimmt einen Verwalter, der sich um die Renovierung, Instandhaltung, Reinigung und Reparaturen des Gemeinschaftseigentums kĂŒmmert. Wenn sich in der Gemeinschaft kein Verwalter findet, kann eine externe Firma mit den Aufgaben beauftragt werden. Die anfallenden Kosten werden unter den EigentĂŒmern aufgeteilt.

Verwaltung der WEG in KĂŒrze:

  • Festlegung des Gemeinschaftseigentums in TeilungserklĂ€rung
  • WEG bestimmt Verwalter oder externe Firma
  • Verwalter kĂŒmmert sich um Immobilie

Wie wird das Gemeinschaftseigentum finanziell geregelt?

Nicht alle EigentĂŒmer nutzen alle Teile des Gemeinschaftseigentums gleich viel und oft. Damit es zu keinen Ungerechtigkeiten unter den EigentĂŒmern kommt, kann auf der EigentĂŒmerversammlung unter Beschluss festgelegt werden, wie viel Kostenanteile, wem zustehen. Hierzu ein Beispiel:

Beispiel: Fahrstuhlnutzung

Wenn sich Ihre Wohnung im Erdgeschoss oder 1. OG befindet, werden Sie den Fahrstuhl wahrscheinlich nicht so oft nutzen, wie Ihre Nachbarn aus dem 5. OG. In der EigentĂŒmerversammlung können Sie einen Antrag stellen, weniger Anteile am Fahrstuhl zu zahlen, sollte es zu einer Reparatur oder Ähnlichen kommen.

Zudem wird in der EigentĂŒmerversammlung ĂŒber Sanierung und bauliche Maßnahmen des Gemeinschaftseigentums entschieden. Die Kosten hierfĂŒr werden auf die EigentĂŒmer verteilt, die der Maßnahme bei der Abstimmung bei einem Mehrheitsbeschluss zustimmen. Es benötigt zwei Drittel der abgegebenen Stimmen sowie mindestens die HĂ€lfte aller Miteigentumsanteile vertreten sein muss, um eine Maßnahme zu beschließen.

Mehrheitsbeschluss: mindestens 2/3 Stimmen + 1/2 Miteigentumsanteil

Die Kosten hierfĂŒr werden wie folgt verteilt:

  • bauliche VerĂ€nderung darf keine unverhĂ€ltnismĂ€ĂŸig hohen Kosten verursachen
  • Kosten mĂŒssen innerhalb eines angemessenen Zeitraums getilgt werden

Exkurs: Miteigentumsanteil

Generell werden die Kosten unter den EigentĂŒmern nach dem Wohnungseigentumsgesetz nach Miteigentumsanteilen verteilt. Der Miteigentumsanteil gibt in Form eines Wertes an, wie groß der Anteil eines EigentĂŒmers am Gemeinschaftseigentum ist. Er wird in der Regel als Bruchteil von 1.000 angegeben und muss in der TeilungserklĂ€rung vermerkt sein.

Miteigentumsanteil in KĂŒrze:

  • Wert der Anteil eines EigentĂŒmers an Gemeinschaftseigentum angibt
  • wird in Bruchteil von 1.000 angegeben
  • in TeilungserklĂ€rung vermerkt

EigentĂŒmergemeinschaft im Überblick

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch TeileigentĂŒmer der gesamten Immobilie und treten somit auch in eine WohnungseigentĂŒmergemeinschaft (WEG) ein. Der Zusammenschluss aller EigentĂŒmer kann Ihnen viele Vorteile fĂŒr die anfallenden Kosten in Ihrem gewĂ€hlten Mehrparteienhaus bringen.

Der grĂ¶ĂŸte Vorteil einer EigentĂŒmergemeinschaft ist, dass Sie als einzelner EigentĂŒmer nie zu 100 % fĂŒr die anfallenden Kosten (Sanierung, Renovierung & Co.) verantwortlich sind. Als Nachteil lĂ€sst sich auffĂŒhren, dass Sie Kompromisse mit den anderen EigentĂŒmern eingehen mĂŒssen und keine Macht zur alleinigen Entscheidung haben.

Jede EigentĂŒmergemeinschaft muss regelmĂ€ĂŸig zu einer EigentĂŒmerversammlung zusammentreten, um anstehende wichtige Dinge rund um die Immobilie zu besprechen. In diesem Ratgeber finden Sie alles Wichtige, was Sie als EigentĂŒmer einer Eigentumswohnung wissen mĂŒssen.

Sondereigentum: Volleigentum an ETW

Bei dem Kauf Ihrer ersten Eigentumswohnung erwerben Sie neben dem Gemeinschaftseigentum, das Sondereigentum an einer Immobilie. Unter das Sondereigentum fallen immer alle RÀume Ihrer eigenen Wohnung, aber auch weitere Teile der Immobilie. Welche genau das sind, erfahren Sie hier. Wie wird Sondereigentum definiert? Gibt es SonderfÀlle des Sondereigentums? Und was hat es mit Sondernutzungsrechten auf sich? Lesen Sie hier alles zum Thema.