Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum WEG: Aufteilung, Unterschied & Sondernutzungsrechte

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum – Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus erwerben, werden Sie automatisch Miteigentümer und erwerben das sogenannte Sondereigentum, sowie Gemeinschaftseigentum. Dieses ist in Teileigentum und Wohnungseigentum unterteilt, das verschiedene Nutzungszwecke der von Ihnen erworbenen Räumlichkeiten beschreibt. Doch wie wird das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum unterscheiden? Und wie wird festgelegt, welches Eigentum Ihnen gehört? Lesen Sie hier alles zum Thema Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum: Was ist das?

Das Sondereigentum im allgemeinen ist das Recht an einer Eigentumswohnung, das dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt ist. Unter das Sondereigentum einer Immobilie fallen Ihre eigene Wohnung, plus die Räume, die nicht zu wohn-, sondern zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Dieses Sondereigentum wiederum unterteilt sich in Wohnungseigentum und Teileigentum.

Sondereigentum = Volleigentum an ETW

Zu Beginn ein Rückblick auf Teileigentum und Wohnungseigentum:

  • Wohnungseigentum: Sondereigentum, das zum wohnen genutzt wird
  • Teileigentum: Sondereigentum an gewerblich und zu nicht-wohnzwecken genutzten Räumen

Was gehört zum Sondereigentum?

Das Sondereigentum definiert sich durch die Räume einer Immobilie, die ohne das Gemeinschaftseigentum zu beeinträchtigen, verändert werden dürfen. Da alle Teile einer Immobilie, die nicht zum Gemeinschaftseigentum zählen, als Sondereigentum definiert werden können, kann viel dazu zählen. So gehören zum Sondereigentum in jedem Fall die Räume der eigenen Wohnung, sowie alle fest verbauten Bestandteile wie Sanitäranlagen, nicht tragende Wände oder Einbaumöbel.

Auch außerhalb der Wohnung ist Sondereigentum zu finden. Gehört zu Ihrer Wohnung eine Garage oder ein abgetrennter Stellplatz, fällt auch dieser unter Sondereigentum, genauer gesagt unter Teileigentum, da eine Garage nicht zu Wohnzwecken verwendet wird.

Sondereigentum:

  • Räume die verändert werden dürfen
  • Veränderung darf nicht Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen

Gemeinschaftseigentum: Was ist das?

Unter dem Begriff Gemeinschaftseigentum versteht man Eigentum, das nicht im Sondereigentum steht. Dazu zählen das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes., die im gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer stehen.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen zum Beispiel die Heizung, der Aufzug, tragende Wände, Fenster und der Hausflur. Die Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum werden von der Eigentümerversammlung getroffen.

  • Teile des Gebäudes, die für den gemeinschaftlichen Gebrauch von Wohnungseigentümern stehen
  • Beispiele: Heizung, Hausflur, Aufzug, tragende Wände
  • Verwaltung erfolgt über die Eigentümerversammlung

Wir haben uns die einzelnen Arten der Eigentumsverteilung angeschaut. Kommen wir nun zum Vergleich von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum

Nun muss man unterscheiden, was unter das Sondereigentum fällt und was schon zum Gemeinschaftseigentum gehört. Die explizite Aufteilung des Eigentums in einer Eigentümergemeinschaft wird in der Teilungserklärung festgelegt. Vorab haben wir hier eine Liste für Sie.

Sondereigentum:

  • alle Räume der Wohnung
  • Bodenbeläge
  • nicht tragende Wände
  • Sanitäranlagen
  • Wohnungstüren von Innen
  • Garagenstellplatz
  • Lagerräume, Dachboden, Keller
  • Türen der Wohnung
  • Balkon von Innen
  • Garten

Gemeinschaftseigentum:

  • Dach
  • Decken und Böden
  • Fassade
  • Wohnungstüren von außen
  • Flure
  • Treppenhaus
  • Fahrstuhl
  • Fenster
  • Garten

Abgrenzung beider Eigentumsarten

In einer Eigentümergemeinschaft ist es besonders wichtig, das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden. Denn nicht nur rechtlich, sondern auch finanziell gibt es hier gewaltige Unterschiede. Das Sondereigentum wird finanziell vom Eigentümer selbst verwaltet, während die Kosten für das Gemeinschaftseigentum in der Eigentümergemeinschaft aufgeteilt werden.

Wenn am Gemeinschaftseigentum eine Reparatur vorgenommen werden muss, darf diese nicht von einem Eigentümer im Alleingang vorgenommen werden. Denn alle Veränderungen am Gemeinschaftseigentum müssen in der Eigentümerversammlung verabschiedet werden.

  • rechtliche Unterschiede
  • finanzielle Unterschiede
  • Kosten Gemeinschaftseigentum aufgeteilt
  • Kosten Sondereigentum übernimmt Eigentümer

Exkurs: Sondernutzungsrechte

Manchmal kommt es vor, dass Teile einer Immobilie nicht zum Sondereigentum zählen, aber dennoch nur von einzelnen Eigentümern benutzt werden dürfen. Sollte dies wie bei einem Gartenabschnitt oder einer Terrasse der Fall sein, unterliegt dies dem Sondernutzungsrecht. Das Sondernutzungsrecht entspricht also einem bestimmten Recht eines Eigentümers am Gemeinschaftseigentum.

Bestimmtes Recht eines Einzelnen am Gemeinschaftseigentum

Eigentümergemeinschaft im Überblick

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Teileigentümer der gesamten Immobilie und treten somit auch in eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Der Zusammenschluss aller Eigentümer kann Ihnen viele Vorteile für die anfallenden Kosten in Ihrem gewählten Mehrparteienhaus bringen.

Der größte Vorteil einer Eigentümergemeinschaft ist, dass Sie als einzelner Eigentümer nie zu 100% für die anfallenden Kosten (Sanierung, Renovierung & Co.) verantwortlich sind. Als Nachteil lässt sich aufführen, dass Sie Kompromisse mit den anderen Eigentümern eingehen müssen und keine Macht zur alleinigen Entscheidung haben.

Jede Eigentümergemeinschaft muss regelmäßig zu einer Eigentümerversammlung zusammentreten, um anstehende wichtige Dinge rund um die Immobilie zu besprechen. In diesem Ratgeber finden Sie alles wichtige, was Sie als Eigentümer einer Eigentumswohnung wissen müssen.

Teileigentum: Gewerbliche Nutzung

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Aufteilung des Eigentums ein wichtiges Thema. Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus erwerben, werden Sie gleichzeitig Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Nun stellt sich die Frage, was ist Teileigentum eigentlich? Und wie steht dies in Verbindung mit dem Sondereigentum einer Immobilie? In diesem Beitrag erfahren Sie alles wichtige, was Sie zum Thema Teileigentum wissen müssen.

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