Immobilien verkaufen: Schritte, Makler, Steuer fĂŒr Haus & Wohnung

Immobilie verkaufen – Wie verkauft man am besten eine Immobilie? Sie lernen in 18 Schritten und 3 Phasen den gesamten Verkaufsprozess kennen. Sie starten mit der Vorbereitung, der Zeitplanung, Makler Frage, den wichtigen Unterlagen und Ihren Angebotspreis. Die zweite Phase dreht sich voll und ganz um den Verkauf, Kommunikation mit Kaufinteressenten, BonitĂ€tsprĂŒfungen, Besichtigungstermine und die VerhandlungsgesprĂ€che. In der dritten Phase werden Sie den Verkauf abschließen und lernen alles zum Kaufvertrag, Notar und Steuern.

Immobilie verkaufen: Bewertung und Ablauf

Ist es sinnvoll jetzt eine Immobilie zu verkaufen? Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen? Wie verkaufe ich eine Immobilie privat?

GrĂŒnde fĂŒr den Verkauf sind vielfĂ€ltig.

Es gibt die, die Zeit fĂŒr den Verkauf mitbringen – Manche verkaufen nach Ablauf der Spekulationsfrist, manche haben eine Immobilie geerbt und wissen nicht, was sie damit „anfangen“ sollen. Manchmal ist es die Scheidung und wieder andere Verkaufen, weil Sie in ein hohes Alter kommen und statt dem großen Haus, lieber eine kleine, altersgerechte Eigentumswohnung haben wollen.

Es gibt die, die Ihre Immobilie schnell verkaufen mĂŒssen – Wer keine Zeit hat, um auf den „richtigen“ Moment zu warten, steht beim Verkauf schnell unter Zeitdruck. HĂ€ufig sind es LiquiditĂ€tsengpĂ€sse, Schulden, aber auch Scheidung, die zu einem relativ schnellen Verkauf der eigenen Immobilie zwingen.

Ein guter Ratgeber, in dem Sie den Immobilienverkauf Schritt fĂŒr Schritt kennen lernen, gibt Ihnen in beiden FĂ€llen Sicherheit! Lernen Sie den „Weg“ des Verkaufs kennen. So, dass Sie Ihr Ziel (den Notartermin) immer im Blick haben.

Starten wir mit dem Überblick, der „Roadmap“:

Die 3 Phasen im Immobilienverkauf

Den gesamten Verkauf können Sie in 3 Phasen einteilen. Zuerst kommt die 1) Vorbereitung, erst dann startet die wirkliche 2) Verkaufsphase, die die meiste Zeit in Anspruch nimmt, mit allen Interessenten, BonitĂ€tsprĂŒfungen, gegebenenfalls Besichtigung(en). Gegebenenfalls? TatsĂ€chlich, denn manche KĂ€ufer und Investoren kaufen kleiner Objekte, wie Eigentumswohnungen, auch mal „ungesehen“, wenn die Rahmendaten (Lage, Immobilienart, Rendite) stimmen. Die letzte Phase ist dann die 3) Verkaufsabwicklung.

Die 3 Phasen von Vorbereitung, Verkaufsphase bis zur -abwicklung haben wir jeweils in 6 Schritte unterteilt, so können wir auf alle wichtigen Aspekte der Verkaufs eingehen.

  1. Vorbereitung: Immobilie und Verkauf vorbereiten
    1. Zeitplanung
    2. Makler Termin
    3. Unterlagen
    4. Immobilie vorbereiten
    5. Angebotspreis
    6. Exposé
  2. Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und KĂ€ufer finden
    1. Vermarktungsstrategie
    2. Anfragen entgegennehmen
    3. Kontakt zu Interessenten
    4. BonitĂ€tsprĂŒfung
    5. Besichtigungstermine
    6. VerkaufsgesprÀch
  3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
    1. Kaufvertrag
    2. Notartermin
    3. Grundbucheintrag und Kaufpreis
    4. Übergabe
    5. Rechnungen fĂŒr Notar und Makler
    6. Steuern zahlen

Bewertung: Lage Ihrer Immobilie und Immobilienart

Einen großen Vorteil hat der Verkauf Ihrer Immobilie in fast allen FĂ€llen: Die GrundstĂŒckspreise sind gestiegen. In Nord, Ost, SĂŒd und West-Deutschland. Die Frage ist nur:

Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

Zur Immobilienbewertung kommen Sie beim Verkauf relativ schnell. Sie lernen die Bewertung auch gleich kennen, in der Vorbereitung, Schritt 3-5: DafĂŒr benötigen Sie gleich 1) Unterlagen. wir kommen zur 2) Vorbereitung der Immobilie, um dann den 3) Angebotspreis zu berechnen.

PS: Immobilie verkaufen ohne Makler?

Warum gibt es Makler? TatsĂ€chlich oft gefragt, denn die wenigsten haben Erfahrungen mit Maklern oder dem Immobilienmarkt. Beispiel: Ein Großteil aller VerkĂ€ufer, verkauft im Leben nur eine einzige Immobilie. Woher also wissen, warum es Makler gibt? Hier ein kleiner Einblick in die GrĂŒnde, weshalb Makler so gut wie immer eine gute Wahl sind.

Starten wir mit Phase 1: Vorbereitung.

Vorbereitung: Immobilie und Verkauf

In der Vorbereitung durchlaufen Sie 6 Schritte, von der Zeitplanung, ĂŒber die Makler-Frage, bis zum fertigen Immobilien Inserat und ExposĂ©.

  1. Zeitplanung
  2. Makler Termin
  3. Unterlagen
  4. Immobilie vorbereiten
  5. Angebotspreis
  6. Exposé

Zeitplanung: Wann verkaufen? – Schritt 1

Zeitplanung – Wer seine Immobilie verkaufen will, muss Zeit einplanen. Wer seine Immobilie privat verkaufen will, also ohne Immobilienmakler, muss sich sehr, sehr viel Zeit einplanen. GrundsĂ€tzlich hĂ€ngt also vieles an Schritt 2, der Frage ob mit oder ohne Makler verkaufen?

Je besser Angebotspreis und Zielgruppe (KĂ€ufer) ĂŒbereinstimmen, desto zĂŒgiger ist eine Immobilie verkauft. In den aller schnellsten FĂ€llen (direkter Verkauf) können zwischen erstem GesprĂ€ch und Notartermin nur 14 Tage liegen. In der Regel dauert der Verkauf einer Immobilie aber zwischen 6 Wochen – 1 Jahr, je nach Lage und AttraktivitĂ€t (Immobilie/Angebot).

Das bringt Sie direkt zur Frage:

Mit oder ohne Makler, privat verkaufen – Schritt 2

Über 60%, in GroßstĂ€dten sogar ĂŒber 70%, aller Immobilien werden mit Makler verkauft. Nicht ohne Grund, denn die Zusammenarbeit hat viele Vorteile. Einige sagen dennoch: „Ich will meine Immobilie privat verkaufen“. Das kann viele Risiken mit sich bringen, hier nur ein paar Beispiele: Fehlerhafte Immobilienbewertung (Sie verlieren Geld), zu wenig Kontakte (Sie verlieren Zeit), keine BonitĂ€tsprĂŒfungen (KĂ€ufer zahlt nicht), Besichtigungstermine, Preisverhandlungen, die Liste der möglichen Fehler ist Lang.

Fehler, die Ihnen ohne Makler passieren können:

  • Fehlerhafte Immobilienbewertung
  • Zu wenig Kontakte
  • Besichtigungstermine
  • Keine / mangelnde BonitĂ€tsprĂŒfungen
  • Preisverhandlungen
  • 


Gute und seriöse Makler sparen Ihnen vor allem Zeit, Aufwand und sie haben das richtige Netzwerk und Know-How um Ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen.

Vorteile der Zusammenarbeit mit einem Makler:

  • Erfahrungen im Immobilienverkauf
  • Beratung vor (!) dem Verkauf
  • Kenntnisse im regionalen Immobilienmarkt / WerteinschĂ€tzung
  • Kontakte und bestehendes KĂ€ufernetzwerk
  • Er besitzt ein Kundennetzwerk mit potenziellen KĂ€ufern
  • Übernimmt die gesamte 2. Phase: Verkaufsprozess
  • UnterstĂŒtzung bei Abwicklung, Dokumenten, etc.

Sie kennen nun die Vorteile, aber auch Nachteile mit und ohne Makler.

Damit können Sie weiter machen:

Wie viel ist Ihre Immobilie wert?

Unterlagen: Immobilie bewerten nach Marktanalyse – Schritt 3

Die Bewertung geschieht oft in zwei Stufen. Zu allererst können Profis eine grobe Bewertung Ihrer Immobilie anfertigen, nach einer Marktanalyse. DafĂŒr genĂŒgen 4 Rahmendaten. Erst danach wird ausfĂŒhrlicher geprĂŒft.

Grobe Bewertung Ihrer Immobilie (ohne Unterlagen)

Grobe Bewertung:

  • Adresse der Immobilie
  • WohnflĂ€che
  • Einheiten (bei Mehrfamilienhaus)
  • Nettomieteinnahmen (ohne Betriebskosten)

Anschließende exakte Bewertung Ihrer Immobilie

Nach dieser ErsteinschĂ€tzung folgt eine ausfĂŒhrlichere PrĂŒfung und Bewertung Ihrer Immobilie. DafĂŒr werden vor allem Unterlagen benötigt, nicht mehr nur „Rahmendaten“. Dazu gehören unter anderen der Grundbuchauszug, Flurkarten, aber auch Grundrisse und Baubeschreibungen (bei nachtrĂ€glichen Um- und Ausbauten).

Genaue Bewertung:

Lernen Sie hier mehr ĂŒber die Immobilienbewertung.

Ziel ist die Ermittlung vom Verkehrswert (Marktwert). So können Sie einen realistischen Angebotspreis / Kaufpreis berechnen.

Wichtig! Folgendes immer vorab klÀren

Ein paar Fragen sollten Sie vorab klÀren:

Vor dem Verkauf klÀren, rechtliches:

  • Wer ist als ImmobilieneigentĂŒmer im Grundbuch eingetragen?
  • Wurden Rechte von Dritten (beispielsweise ein Wohnrecht oder Nießbrauch) im Grundbuch vermerkt?
  • MĂŒssen Sie ein Vorkaufsrecht berĂŒcksichtigen?
  • Existiert ein Erbbaurecht an der Immobilie?
  • FĂŒr Wohnungen: MĂŒssen Sie eine Verwalterzustimmung einholen?

Immobilie vorbereiten / aufwerten – Schritt 4

Vergleichen Sie den Verkauf einer Immobilie, mit dem Verkauf einen Autos. Sie können Ihr Auto so wie es ist verkaufen oder Sie können es fĂŒr den Verkauf vorbereiten und so einen höheren Kaufpreis erzielen. Die Möglichkeiten sind vielfĂ€ltig, von schnellen Möglichkeiten wie der AußenwĂ€sche vor den Fotoaufnahmen, ĂŒber eine professionelle Motorreinigung, bis zur Erneuerung von einzelnen Teilen.

Das erfordert, je nach Maßnahmen, Zeit und Eigenkapital.

Übertragen auf Ihrer Immobilie heißt das: Je nach dem, wie viel Zeit Sie in Schritt 1 (Zeitplanung) bemessen haben, sollten alle Möglichkeiten bedacht werden.

Maßnahmen vor dem Verkauf:

  • Einfaches AufrĂ€umen / Aufbereiten vor Fotoaufnahmen
  • ĂŒber Schönheitsreparaturen – Bspw. Malerarbeiten
  • bis Aufwertung und Sanierung – Bspw. modernisierte Heizungsanlagen

Lassen Sie sich zu den Möglichkeiten beraten.

Wertermittlung und Angebotspreis – Schritt 5

Was ist Ihre Immobilie wert? Diese Fragen haben Sie in Schritt 3 & 4 beantwortet und gegebenenfalls optimiert. Mit dieser Grundlage kommen Sie nun zu Schritt 5 und der Frage: Was lÀsst der aktuelle Immobilienmarkt zu? Welche Wertsteigerung ist realistisch und angemessen?

Aus den Faktoren:

  • Rahmendaten – WohnflĂ€che, mögliche Jahresmiete, usw.,
  • Unterlagen – Dokumente und Nachweise und
  • Aufwertung – Wertsteigerung vor Verkauf
  • Marktlage – Entwicklung der GrundstĂŒckspreise und vergleichbare Kaufpreise der letzten 12 Monate


 entsteht der letztendliche Angebotspreis, der auch in den anschließenden Vermarktung, im ExposĂ© steht.

Immobilien ExposĂ© fĂŒr Verkauf – Schritt 6

Mit dem Immobilien Exposé beenden Sie die Vorbereitungsphase.

Bei der Beauftragung eines Maklers, endet hier auch zunÀchst Ihre aktive Arbeit, mit dem Einholen aller wichtigen Informationen und Dokumente.

Finanzierungsvermittler notiert Fakten fĂŒr Kreditvergabe (Haus)

Verkaufsphase: Immobilie vermarkten und KĂ€ufer finden

Teil 2 im Verkauf: Die aktive Vermarktung im kleinen (Netzwerk) oder grĂ¶ĂŸerem Kreis (Immobilienportale, etc.) mit dem Ziel, ernst zunehmende KĂ€ufer fĂŒr Ihre Immobilie zu finden.

  1. Vermarktungsstrategie
  2. Anfragen entgegennehmen
  3. Kontakt zu Interessenten
  4. BonitĂ€tsprĂŒfung
  5. Besichtigungstermine
  6. VerkaufsgesprÀch

Vermarktungsstrategie: Makler, Netzwerk, Portale – Schritt 7

Ganz am Anfang der Verkaufsphase geht es um die grundsĂ€tzliche Vermarktungsstrategie. Vom engen, persönlichen Netzwerk, bis zum öffentlichen Vermarktung in Portalen und Kleinanzeigen. Gute Immobilien werden mitunter schon gekauft, bevor Sie auf zusĂ€tzlichen Wegen (Immobilienportale) vermarktet werden mĂŒssen. Denn fĂŒr viele steht nicht nur der Verkauf im Vordergrund. Viele VerkĂ€ufer wollen so wenig Aufwand wie möglich und nicht erst 10, 15 Besichtigungstermine. Erneut ein gutes Argument fĂŒr die Beauftragung eines Maklers.

Angebote und Nachfrage mĂŒssen sich finden. Je spezieller eine Immobilie, desto aufwendiger wird die Vermarktung. Eine Eigentumswohnung mit 50 mÂČ bekommen Sie quasi in jeder Stadt sofort weg. Eine 150 mÂČ wird schon schwieriger, denn nur wenig brauchen so viel Wohnraum, die Vermarktung in Portalen ist fast unumgĂ€nglich. Ganz anders sind wieder MehrfamilienhĂ€user, die selten in Portalen auftauchen und meist innerhalb von Netzwerken an Investoren verkauft werden.

Von der Erstellung des ersten ExposĂ©s, ĂŒber direkt Ansprache persönlicher Kontakte, das weitere Netzwerk, Ansprache neuer Kontakte, Immobilienportale, Kleinanzeigen, Apps, es gibt viele Wege, wie Sie Ihre Immobilie an die richtigen Zielgruppen bringen können.

Anfragen entgegennehmen: VorgesprĂ€che – Schritt 8

Egal ob Warteliste beim Makler, Kontakte aus dem persönlichen Netzwerk, Immobilienportale oder auch Mund-zu-Mund Empfehlung, im zweiten Schritt geht es um die Annahme der Anfragen. Bereits in diesem Schritt helfen erste QualitĂ€tskriterien dafĂŒr, ernst zunehmende Anfragen von weniger ernst zunehmenden zu trennen. Typische Faktoren sind natĂŒrlich Ansprache, VollstĂ€ndigkeit in den Formulierungen.

Kontakt zu Interessenten: Kommunikation – Schritt 9

Schritt 9 beim Verkauf dreht sich um die Kommunikation mit Kaufinteressenten. Alle haben RĂŒckfragen, viele wollen besichtigen, auch hier geht es wieder um die AbwĂ€gung: Wer hat wirklich Interesse? Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Nachdem Sie nun eine Handvoll Interessenten herausgesucht haben, prĂŒfen Sie im nĂ€chsten Schritt deren KreditwĂŒrdigkeit (BonitĂ€t).

BonitĂ€tsprĂŒfung: KreditwĂŒrdigkeit checken – Schritt 10

Die PrĂŒfung der BonitĂ€t von Interessenten ist extrem wichtig. Ein Nachweis, der bereits in Schritt 9 der Verkaufsphase eingeholt werden sollte, ist eine FinanzierungsbestĂ€tigung. Denn, sollten Sie nach Wochen GesprĂ€chen feststellen, dass Ihr Interessent gar nicht ausreichend Geld hat, fangen Sie wieder von Neuem an.

FinanzierungsbestĂ€tigung bedeutet, dass der Interessent bereits im Vorfeld eine Finanzierung bei seiner Bank angefragt hat, die bis Summe X bestĂ€tigt wurde. Damit sagt die Bank, dass Sie dieser Person eine Immobilie im Wert von X Euro finanzieren wird. FĂŒr eine solche FinanzierungsbestĂ€tigung wurde bereits eine Selbstauskunft abgegeben, die der Bank einen Überblick aller Einnahmen, Ausgaben und Vermögen aufschlĂŒsselt.

Die Bank nutzt außerdem weitere Tools um die BonitĂ€t desjenigen objektiv zu prĂŒfen. Zentral ist hier vor allem die Schufa-Auskunft, bzw. das Schufa-Scoring. Die Schufa erstellt Profile aller Verbraucher in Deutschland, mit Daten ĂŒber Kredite, laufende MobilfunkvertrĂ€ge, sĂ€umige Zahlungen und so weiter. Viele kennen die Schufa sicher schon von kleineren Finanzierungen, wie TV-GerĂ€te oder Autos.

Bei privaten VerkÀufen ist die FinanzierungsbestÀtigung einer Bank die beste Option.

Besichtigungstermine: Kaufinteressenten vor Ort – Schritt 11

Nach der Selektion der Interessenten in Schritt 8, der Kommunikation mit Kaufinteressenten in Schritt 9 und BonitĂ€tsprĂŒfung in Schritt 10, folgt jetzt die Besichtigung.

Wie schon zuvor beschrieben, kleine Eigentumswohnungen werden manchmal auch ungesehen gekauft. Alles andere wird besichtigt. Im Idealfall haben Sie in den vorherigen Schritten so eine gute Selektion vorgenommen, dass Sie jetzt nur noch 1 (2, 3) Interessenten haben, mit FinanzierungsbestÀtigung und echtem Kaufinteresse. Wenn nichts von der Beschreibung abweicht, sollte als dem Besichtigungstermin direkt ein Deal werden.

Gehandelt wird fast immer. Deshalb folgt auf die Besichtigung Schritt 12: Das VerkaufsgesprÀch.

VerkaufsgesprĂ€ch: Verhandlung und Verkaufspreis – Schritt 12

Mit den VerkaufsgesprĂ€ch(en) wird die Verkaufsphase beendet. Innerhalb der Verhandlungen geht es um Erfahrung, aber auch um Argumente, um Geschick – je nach dem, mit wem verhandelt wird. Auch hier haben erfahrene Immobilienmakler Vorteile, wenn Sie Argumenten (die den Kaufpreis drĂŒcken sollen) parieren können.

Nach den GesprÀchen, kann es direkt in die Verkaufsabwicklung gehen.

Mehrfamilienhaus mit Erker ĂŒber 2 Etagen (Mehrfamilienhaus)

Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe

Nach der Vorbereitung, nach der langen Verkaufsphase, kommt jetzt die Verkaufsabwicklung.

  1. Kaufvertrag
  2. Notartermin
  3. Grundbucheintrag und Kaufpreis
  4. Übergabe
  5. Rechnungen fĂŒr Notar und Makler
  6. Steuern zahlen

Kaufvertrag fĂŒr Notartermin vorbereiten – Schritt 13

Im Kaufvertrag stehen:

  • Beteiligten Parteien – Name und Anschrift
  • Kaufgegenstand – Ihre Immobilie, ebenso wie mögliche Hypotheken oder Nutzungsrechte (Grundbuch)
  • Ausstattung – Ausstattung, Mobiliar, das mit verkauft wird
  • Objektzustand – Substanz und vorhandene MĂ€ngel
  • GewĂ€hrleistungshaftung – Sie sichern als VerkĂ€ufer zu, dass keine versteckten und offensichtlichen MĂ€ngel bekannt sind und dass fĂŒr spĂ€ter entdeckte, keine Haftung ĂŒbernommen wird
  • Nebenkosten – Nebenkosten Aufteilung und Jahresendabrechnung
  • Kaufpreis – Kaufpreis, Termin und ZahlungsmodalitĂ€ten
  • Verzugszinsen – Bei verspĂ€teter Übergabe
  • Übergabetermin

Kaufvertrag (Eigentumswohnung):

Notartermin mit dem KĂ€ufer – Schritt 14

Im ersten Schritt der Verkaufsabwicklung, geht es auch direkt um Ihren Kaufvertrag. Hierbei wird zunÀchst ein vorlÀufiger Kaufvertrag mit dem Notar entwickelt, bevor es dann im zweiten Schritt zur Unterschrift zum Notar geht. Bevor der Notartermin vereinbart werden kann, muss ein vorlÀufiger Kaufvertrag stehen, der von beiden Seiten (VerkÀufer und Ihnen als KÀufer) akzeptiert wird.

Nachdem Sie den vorlÀufigen Kaufvertrag angefertigt haben, der von beiden Seiten akzeptiert wurde, kann es nun zum finale Notartermin geben, zur beidseitigen Unterschrift, die den Immobilien Transfer besiegelt.

Grundbucheintrag und Kaufpreis – Schritt 15

Sobald alles vom Notar offiziell beurkundet wurde, wird der Kaufpreis bezahlt und der Grundbucheintrag vorgenommen. Damit hat die Immobilie offiziell den Besitzer gewechselt.

Wer zahlt die Kosten?

Die Verteilung auf KÀuferseite ist kein Gesetz, theoretisch können die Kosten frei zwischen KÀufer / VerkÀufer geteilt werden.

Übergabe an neue EigentĂŒmer – Schritt 16

Sobald der vollstĂ€ndige Kaufpreis an Sie ĂŒberwiesen wurde, wird die Immobilie an den neuen EigentĂŒmer ĂŒbergeben.

Übergabeprotokoll anfertigen: Vor der SchlĂŒsselĂŒbergabe

NatĂŒrlich hĂ€ndigen Sie nicht einfach nur den SchlĂŒssel aus. FĂŒr die Übergabe Ihrer Immobilie halten Sie alles im Übergabeprotokoll fest. Das Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand einer Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe an den neuen EigentĂŒmer. Festgehalten werden hier, in welchem Zustand die Immobilie bei der Übergabe war und welche SchĂ€den bereits vorlagen.

Dieses ist eine wichtige Absicherung fĂŒr beide Parteien, Sie als VerkĂ€ufer und den KĂ€ufer. Im Übergabeprotokoll wird der Umgang mit allen eventuell vorhandenen MĂ€ngeln geregelt. Bevor das Übergabeprotokoll nicht vollstĂ€ndig ist, geben Sie Ihre SchlĂŒssel nicht aus der Hand.

Halten Sie fest:

  • Namen der Anwesenden: VerkĂ€ufer, KĂ€ufer, bevollmĂ€chtigte Vertreter, ggf. Zeugen
  • Übergabedatum
  • Objektdaten: Straße, Ort, ggf. Position im Haus
  • Zustand der Immobilie und festgestellte MĂ€ngel
    • achten Sie auf: Fenstern, TĂŒren, Wandanstrich bzw. Tapete, 

    • Teppiche, Böden, 

    • Elektrik, Heizung, 

    • SanitĂ€ranlagen, Toiletten bis WasserhĂ€hne, 

  • SchlĂŒsselanzahl und Übergabe
  • Optional:
    • Ausstattung, Mobiliar und dessen Zustand
    • noch zu erledigende Schönheitsreparaturen
    • ZĂ€hlerstand Strom, Heizung, Wasser

Wichtig: Alle SchÀden sollten Sie einzeln und mit Fotos dokumentieren (Beweiszweck).

Rechnungen fĂŒr Notar und Makler – Schritt 17

Der VollstĂ€ndigkeit halber kommt es nur noch zur Überweisung von Notarkosten und Maklerkosten. Die Notarkosten werden in der Regel vom KĂ€ufer getragen, sollte ein Immobilienmakler beauftragen worden sein, teilen sich die Kosten beim Privatkauf zu jeweils 50%, zwischen KĂ€ufer und VerkĂ€ufer.

Wer trÀgt welche Kosten?

Bei den Notarkosten verhÀlt es sich wie beim Grundbucheintrag. Die Verteilung auf KÀuferseite ist kein Gesetz, theoretisch können die Kosten frei zwischen KÀufer / VerkÀufer geteilt werden.

Steuern zahlen: Welche? – Schritt 18

Eine der wichtigsten Fragen, fĂŒr viele VerkĂ€ufer, fallen Steuer beim Immobilienverkauf an? Wenn ja, welche Steuern mĂŒssen beim Immobilienverkauf bezahlt werden?

FĂŒr Sie als VerkĂ€ufer sind nur zwei Aspekte relevant, die Spekulationssteuer und die Einkommenssteuer (bei Privatverkauf).

Wer zahlt die Steuern?

Die Steuern sind gesetzlich festgelegt und verteilt.

Spekulationssteuer und -frist

Wenn Sie Ihre Immobilie vermietet haben und nicht selbst nutzen, mĂŒssen Sie die Spekulationssteuer berĂŒcksichtigen. Die Spekulationsfrist betrĂ€gt 10 Jahre, bei einer vermieteten Immobilie. Mit Ausnahme, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr, sowie in den 2 zuvor folgenden Jahren selbst genutzt haben.

Sollten Sie Ihre Immobilie ausschließlich selbst genutzt haben, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit.

  • Spekulationssteuer (10 Jahre)
  • außer: Eigennutz im Verkaufsjahr + 2 Jahre zuvor selbst bewohnt

Wie hoch ist der Spitzensteuersatz?

Bemessen wird der Steuersatz gleich, wie die Einkommenssteuer. Deshalb ein kurzer Blick auf die Versteuerung:

Einkommensteuer ab ~ 9.400 Euro Einkommen / Jahr

Der VollstĂ€ndigkeit zuliebe: Beim Verkauf Ihrer Immobilie entstehen, bei den allgemeinen Steigerungen der GrundstĂŒckspreise, höchstwahrscheinlich Gewinne. Gewinne mĂŒssen in Deutschland versteuert werden, ebenso wie Einnahmen aus anderen TĂ€tigkeiten. Sollten Sie also einen Gewinn erzielen, fließt dieser in Ihre SteuererklĂ€rung ein und wir ganz normal besteuert.

Die Einkommensteuer beginnt aktuell bei einem Einkommen (Gewinn aus VerĂ€ußerung) von ~ 9.400 Euro / Jahr (Freibetrag). Liegt Ihr Gewinn (plus regulĂ€res Einkommen) darĂŒber, mĂŒssen Sie Steuern zahlen. Der Einkommensteuersatz beginnt dann bei 14 % und endet beim Spitzensteuersatz von 42 %, ab ~ 57.000 Euro / Jahr.

Reichensteuer ab ~ 255.000 Euro Einkommen / Jahr

Wenn der Verkauf Ihrer Immobilie noch ein wenig profitabler war, können Sie ab einem Einkommen von ~ 255.000 Euro zusĂ€tzlich unter die sogenannte Reichensteuer fallen. Das sind zusĂ€tzlich +3%. Damit können Sie in Deutschland auf 45% Versteuerung Ihrer EinkĂŒnfte kommen.

Immobilie verkauft!

So verkaufen Sie eine Immobilie, in 18 Schritten.

Herzlichen GlĂŒckwunsch!

VerkÀufe unterscheiden sich, je nach Immobilienart, Lage der Immobilie, Angebot und Nachfrage. Mit diesen 18 Schritten haben Sie aber eine gute Grundlage, mit der Sie den Verkauf Ihrer Immobilie optimal planen können.

HĂ€ufige Fragen und Antworten

Zum Schluss noch die wichtigsten Fragen und Antworten zum Immobilienverkauf.

Ist es sinnvoll jetzt eine Immobilie zu verkaufen?

Mit Blick auf die allgemeine Steigerung der GrundstĂŒckspreise ist ein Verkauf in den letzten Jahrzehnten immer lohnenswert.

Wie verkaufe ich eine Immobilie ohne Makler?

Mit den 18 Schritten kennen Sie den grundsĂ€tzlichen Verkaufsprozess. Ohne Makler mĂŒssen Sie sich aber um die gesamte Verkaufsphase selbst kĂŒmmern (Kontakt, BonitĂ€t, Besichtigung), außerdem die Bewertung vorab, der Kaufvertrag danach. Viele Risikos, die beim privaten Verkauf auf Sie zukommen.

Wann kann ich eine Immobilie steuerfrei verkaufen?

Im Bezug auf die Spekulationssteuer, verkaufen Sie steuerfrei bei Eigennutz. Sollten Sie Gewinn erzielen, mĂŒssen Sie diesen in Ihrer SteuererklĂ€rung angeben, dieser kann dann (ĂŒber Freibetrag) versteuert werden.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, mĂŒssen Sie die Spekulationsfrist beachten. Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahre gekauft und verkauft, fĂ€llt Spekulationssteuer an. Nach den 10 Jahren, sind Sie von der Spekulationssteuer befreit. Befreit sind Sie auch, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr (+ 2 Jahre vorab) selbst bewohnt haben.

Wie bewerte ich den Wert einer Immobilie?

Sie nutzen eines der gÀngigen Verfahren zur Verkehrswertermittlung.

Wer ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie?

Den Verkehrswert berechnen können Sie auf verschiedenen Wegen.

Was kostet ein Gutachten fĂŒr eine Immobilie?

Die Kosten fĂŒr ein Wertgutachten hĂ€ngen von der Immobilienart und ihrer Lage ab, außerdem vom Umfang des Gutachtens. Kurzgutachten kosten Sie ungefĂ€hr 500 Euro. Ein Vollgutachten kostet Sie circa 5.000 Euro und mehr, bei einer Immobilie um 300.000 Euro Wert.

Wer erstellt den Kaufvertrag fĂŒr eine Immobilie?

Der Kaufvertrag wird vom Notar erstellt. Sie stellen alle Informationen bereit.

Was muss in einem Kaufvertrag fĂŒr ein Haus stehen?

In Schritt 13 lernen Sie alle Inhalte vom Kaufvertrag kennen. Neben Namen und Adressen von KÀufer- und VerkÀuferseite, stehen im Kaufvertrag unter anderen alles zum Kaufgegenstand, der Immobilie, ihrem Zustand, aber auch der Kaufpreis und die ZahlungsmodalitÀten.

Lesen Sie mehr in Schritt 13: Kaufvertrag.

Kann man Gemeinschaftseigentum verkaufen?

Ja, aber MiteigentĂŒmer können Verkauf des Gemeinschaftseigentums verweigern.

Kann ich als MiteigentĂŒmer zum Verkauf zwingen?

Die Mitwirkungspflicht am Verkauf ist nur in AusnahmefÀllen denkbar.

Typisches Mehrfamilienhaus in guter Stadtlage:

Alte Immobilien verkaufen:

Eigentumswohnungen im Wohnblock:

Haus verkaufen auf dem Land:

Tipp! Lesen Sie mehr ĂŒber Ihren Wohnungsverkauf, Hausverkauf und allgemein GrundstĂŒcksverkauf.