Wohnung kaufen: Tipps, Ablauf, Schritt für Schritt zur Eigentumswohnung – Erfahrungen von Experten!

Wohnung kaufen – ✓ Ein Ratgeber ✓ alle Fakten ✓ Insider-Tipps ✓ Kauf-Checklisten zu den Fragen, die Immobilien Einsteiger beim Kauf der Wohnung haben: Eigennutz oder Vermietung, Finanzierung einer Eigentumswohnung, Wohnungssuche, Immobilienportale, Makler, Bewertung, Kaufpreise, Verhandlungen und Steuern. Wissen und Erfahrungen von Experten, in einer Anleitung. Lernen Sie Schritt für Schritt den Ablauf beim Wohnungskauf kennen und viele Insider-Tipps! Wer seine erste Wohnung kaufen will, steht vor vielen großen Fragen – verständlich. Ihr großer Vorteil: Wenn Sie den Ablauf beim Kauf einer Immobilie einmal verstanden haben, sind Sie im Besitz von wertvollem Wissen, dass Sie auch beim zweiten, dritten und vierten Wohnungskauf anwenden können. Doch beginnen wir ganz am Anfang.

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Kostenlos von Experten: Wohnungskauf erklärt

Auf Immobilien-Erfahrung.de lernen Sie  Antworten auf zentrale Fragen für den Einstieg in die erste Immobilie. Sie finden wertvolle Tipps, Geheimtipps von Profis, ebenso wie Studien, Statistiken und natürlich Immobilien Nachrichten, rund um Gesetze, Steuern und profitable Regionen (Lagen).

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Komprimierte, jahrzehntelange Erfahrungen im Immobilienhandel

Schritt für Schritt zur ersten Eigentumswohnung

Bevor Sie die erste Wohnung kaufen, kommt die Vorbereitung zum Wohnungskauf. Auch hier geht es nicht sofort um Finanzierung, Eigenkapital und Besichtigungstermine. Zuallererst geht es um die Kriterien Ihrer ersten Immobilie.

Welche Ziele verfolgen Sie?

Foto: Flamingo Images

Kriterien der Immobilie: Ziele?

Wohnungskauf heißt also immer zuerst: Ziele definieren. Die größte Frage, wollen Sie für Eigennutz kaufen, ebenso die Risiken in Kauf nehmen (dazu später mehr) oder wollen Sie eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen, zur Vermietung?

Starten wir mit den Grundlagen: Immobilienarten, Vorteile und Nachteile für Käufer, als grundsätzliche Orientierung.

Grundlage: Erste Immobilie kaufen, aber welche?

Sie wollen Ihre erste Immobilie kaufen und stehen vor der Frage: Welche Immobilienart eignet sich für den Einstieg? In diesem Ratgeber stellen wir den Vergleich für Immobilien Einsteiger auf, zwischen Haus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, gewerbliche Immobilien und Spezial-Immobilien. Mit all den Vorteilen und Nachteilen der Immobilienarten im Vergleich und einem Rechenbeispiel, zu den ständigen Investitionskosten, die Immobilieneigentümer tragen müssen.

Lernen Sie hier die Definition einer Immobilie, die Vorteile, Nachteile und den Grund, warum Eigentumswohnung, aus unserer Erfahrung, der „einfachste“ Einstieg in Immobilien für Sie sind!

Immobilie kaufen: Vermögensaufbau (trotz Inflation!)

Eine „Immobilie schafft echte Werte“! Was das heißt, erfahren Sie in diesem Artikel. Wir vergleichen konventionelle Geldanlagen (Sparbuch, etc.) mit einer Immobilie als Kapitalanlage. Was ist, wenn Ihr Geld in 30 Jahren, nur noch die Hälfte wert ist? Keine Science Fiction, sondern Realität. Diesen Effekt nennt man Inflation.

Lernen Sie hier die Vorteile kennen, die Ihnen eine Immobilie als Kapitalanlage bringt. So funktioniert:

Altersvorsorge: Investment Immobilien

Altersvorsorge – Im Folgenden erklären wir Ihnen den Effekt von Inflation und Abgaben auf Ihre spätere Rente und stellen die Frage, ob eine Immobilie nicht die attraktivere Geldanlage ist, im Vergleich zur privaten Rentenvorsorge durch Finanzprodukte (wie Riester-Rente & Co).

Sehen Sie hier, wie Sie nach 35 Jahre Arbeit als Gutverdiener ( > 60.000 Brutto / Jahr) von 2.393,30 Euro Bruttorente, nach Inflation (2%) und Abzügen (Steuer, Kranken- und Pflegeversicherung), noch 739,91 Euro übrig bleiben. Was tun? Ein Teil der Lösung: Investment Immobilien. Lesen Sie hier mehr zur Frage:

Ziel: Eigennutz oder Vermietung?

Eigennutz oder Kapitalanlage? Kommen wir direkt zum Punkt. Wohnung kaufen für Eigennutz oder als Kapitalanlage? „Ich will im Alter mietfrei wohnen“ – stimmt nicht ganz, denn Sie bezahlen immer noch die Betriebskosten. Das heißt, schon für diesen Traum, brauchen Sie eine zweite Immobilie als Kapitalanlage, um die Betriebskosten Ihrer Immobilie zu decken. Zinsen und Tilgung bei der Bank, Kosten für Reparaturen und Modernisierung, als Eigennutzer bezahlen Sie alles selbst. Als Kapitalanleger zahlen primär Mieter und Finanzamt. Eigennutz ist immer die teuerste Art des Wohnens.

Unterschied: Vorteile einer Immobilie als Kapitalanlage

Schnell erklärt: Beim Wohnungskauf als Kapitalanlage, zur Vermietung, zahlen primär Mieter und Finanzamt, Ihre monatlichen Zinsen und Tilgung bei der Bank.

Nachteil für Eigennutzer – Bei Eigennutz zahlen Sie die „Kosten für Ihre Immobilie“ grundsätzlich selbst. Dementsprechend haben Eigennutzer keine Rendite. Außerdem genießen sie keine beziehungsweise nur wenige Vorteile beim Finanzamt.

Vorteile für Kapitalanlager – Wer eine Eigentumswohnung kaufen will, um diese anschließend zu vermieten, erzielt eine monatliche Rendite. Der Mieter bzw. auch das Finanzamt, tragen die Kosten um Tilgung, Reparaturen, Modernisierung & Co. Das wiederum sorgt für passiven Vermögensaufbau.

Effektiver Vermögensaufbau

Eigennutz senkt Bonität: Tipp und Eigenbedarf (Backup)

Deshalb ein wichtiger Tipp – auch um die eigene Bonität, durch Eigennutz, nicht zu verbauen bzw. zu verkleinern. Daher ist es sinnvoll, immer mit einer Kapitalanlage zu starten oder wenn es aus emotionalen Gründen unbedingt Eigennutz sein muss, dann zumindest direkt parallel mit einer Kapitalanlage zu starten. Das wirkt sich wiederum positiv auf Ihre Bonität aus und auf zukünftige Finanzierungen, zum Beispiel, wenn Sie Ihre zweite Wohnung kaufen.

  • Beim Eigennutz profitieren Sie erst im Rentenalter; Eigennutz = Negativer Cashflow
  • Rendite aus vermieteten Eigentumswohnungen bringt sofort Cashflow; Immobilie als Kapitalanlage = Positiver Cashflow

PS: Sie können Mietern jederzeit aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Somit können Sie eine Kapitalanlage auch jederzeit umwandeln. Lesen Sie hier mehr über Eigennutz und Kapitalanlage im Vergleich, mit Vorteilen, Nachteilen, Rechenbeispiel und mehr:

Wer eine Wohnung für den Eigennutz kauft, hat ganz andere Parameter in der Immobiliensuche als Kapitalanleger.

Rendite oder Investment Immobilie

Für Kapitalanleger folgt der Unterschied, zwischen eine Rendite oder Investment Immobilie. Beide Anlageformen in kurz erklärt:

Rendite Immobilien erwirtschaften so viel Einnahmen, dass die Kosten der Immobilie bezahlt sind und Ihnen ein Überschuss bleibt. Solche Immobilien finden Sie vor allem in B- und C-Lagen. Der Nachteil: Rendite Immobilien haben geringere Wertsteigerungen, als Investment Immobilien in A-Lage.

Investment Immobilien haben das Ziel, sie nach langer Zeit mit viel Profit zu verkaufen. Dazwischen müssen Sie all die Jahre das Defizit tragen (Miete deckt die Kosten nicht).

Lernen Sie mehr zu:

Fazit: Wohnung kaufen mit Ziel

Stecken Sie sich also zuallererst Ihre individuellen Ziele, welche Kriterien muss Ihre Immobilie, für Ihren Zweck, erfüllen?

Welches Ziel verfolgen Sie beim Wohnungskauf?

  • Eigennutz als Altersvorsorge
  • Kapitalanlage und Vermietung

Ihr Entscheidung: Wohnung als Kapitalanlage!

Sollten Sie dennoch für Eigennutz kaufen wollen, lesen Sie diesen speziellen Ratgeber:

  • Wohnung kaufen Eigennutz (in wenigen Tagen!)

Zentrale Faktoren für Wohnungen zur Vermietung sind immer: Lage, Wohnungstyp und Zustand. Dazu kommen wir jetzt.

Lage, Wohnungstyp und Zustand

Nach der Zieldefinition geht es um vor allem um diese 3 Faktoren: Lage, Wohnungstyp und Zustand.

In kurz:

  • Lage – A, B oder C Lage?
  • Wohnungstyp – Praktisch oder speziell?
  • Zustand – Neubau oder Bestand?

Entscheidend für den Eigennutz (Wertsteigerung) und Kapitalanlage (Vermietbarkeit an Zielgruppe).

Beginnen wir erst einmal grob, mit der Lage Ihrer ersten Eigentumswohnung.

Lage Arten: A, B oder C Lage?

Zentrales Kriterium ist die Lage Ihrer Immobilie. Für Eigennutzer kommt oft nur ein bestimmter Stadtteil in Frage, manchmal sogar nur ein Straßenzug. Für Kapitalanleger ist die Lage der Immobilie weniger Spitz. Hier geht es um die Einschätzung von A-, B- und C-Lagen.

Doch, welche Unterschiede gibt es zwischen A, B und C Lage? Noch genauer, zwischen wie B-, B und B+ Lage (Makro- / Mikroperspektive)?

Was heißt A-, B- und C-Lage?

Primär geht es um die Entscheidung, an welchen Standort im Land Sie investieren wollen. A-Lagen mit hohen Kaufpreisen, geringen Renditen und „Spekulation“ auf Wertsteigerung. B-Lagen in attraktiver Lage, mit moderateren Kaufpreisen, etwas mehr Rendite und moderater Wertsteigerung. Oder C-Lagen, hier ist der Kaufpreis günstig, die Rendite etwas höher, dafür aber auch das Risiko von Leerstand und wie Wertentwicklung der Immobilie ist relativ risikohaft.

  • A-Lage (einfach: Metropole)
  • B-Lage (einfach: Großstadt / Stadt mit positiver Entwicklung)
  • C-Lage (einfach: Kleinstadt / Land in Stagnation)

Nach der Frage: Wo wollen Sie in Deutschland kaufen? (Makroperspektive) geht es weiter in die Meso- und Mikroperspektive. Innerhalb der Stadt gehen Sie erst in die Meso-Lage, vergleichen Sie die Attraktivität einzelner Stadtteile und im der Mikro-Lage blicken Sie auf die konkrete Straße, die unmittelbare Nachbarschaft und exakte Lage.

  • Makro-Lage (A-, B- und C-Lage, also wo im Land?)
  • Meso-Lage (wo in der Stadt)
  • Mikro-Lage (exakte Lage)

Lernen Sie in diesem Ratgeber mehr über die Lagearten!

Damit die Immobiliensuche später so effektiv wie möglich wird, müssen Sie sich zunächst Gedanken über die Lage machen. Die Wahl der Lage beeinflusst das spätere Leben Ihrer Mieter (Zielgruppe), also die Effektivität der Immobilie, oder auch von Ihnen selbst, bei Eigennutz. Die Lage beeinflusst damit unmittelbar den Kaufpreis, ebenso wie die spätere Attraktivität der Eigentumswohnung (für Mieter und im Verkauf).

Nach der Lage kommt die Immobilienart.

Wohnungstyp: Praktisch oder speziell?

Mikro-Apartment, Loftwohnung, Souterrainwohnung kaufen – Welche Immobilienarten lassen sich relativ unkompliziert vermieten und welche sind mit viel Aufwand verbunden, weil sie speziell sind?

Haustypen oder Wohnungstypen sind vielfältig und jeder Immobilientyp hat individuelle Vorteile und Nachteile. Zwischen Souterrainwohnung, Loft oder auch Penthouse liegen Welten, ebenso zwischen freistehenden Einfamilienhäusern, Reihen- oder Doppelhaus oder auch Villa in der Vorstadt. Dann gibt es noch spezielle Immobilien, zum Beispiel Altbau mit 3,5 Meter Deckenhöhe, den man häufig in Berlin findet, Ferienhäuser mit Schilfdach in Norddeutschland oder auch einen Bauernhof in Süddeutschland. Sanierungsbedürftig und alt, modernisiert, lernen Sie die verschiedenen Haus- und Wohnungstypen mit uns kennen.

Trend Mikro-Apartment (1-2 Zimmer): Tipp!

Früher haben alle von der typischen 80 m², 3/4-Zimmer, EBK (Einbauküche) geschwärmt. Doch die Zeiten ändern sich. Menschen leben zunehmend Alleinstehend in Single-Haushalten. Dementsprechend unser Tipp: Denken Sie über Mikro-Apartments nach.

Als ersten Tipp:

Schnell vermietbar / verkaufbar ist das, was einfach und praktisch ist und gefragt.

Das heißt: 1-2 Zimmer Wohnung. Sie nehmen damit den demografischen Vorteil mit und zusätzlich haben Sie bei 1-2 Zimmer Wohnungen eine bessere Rendite.

Noch ein weiterer, wichtiger Tipp: Machen Sie Mietverträge direkt für 1 Jahr, denn in solch kleinen Wohnungen ist die Fluktuation größer.

Je größer die Zielgruppe, desto einfacher ist die Vermietung. Bedeutet, 120 Quadratmeter Penthouse-Wohnung auf 1,5-Zimmer verteilt, bedeutet gleichzeitig eine sehr kleine Zielgruppe und dementsprechend lange Mietersuche.

Selbst bei einer vermieteten Wohnung, Mieterwechsel kommen immer. In jedem Monat ohne Miete, müssen Sie die Kosten tragen (wie Tilgung bei der Bank). Eine typische, (aktuell und in Zukunft gefragte Wohnung) geht „sofort“ weg.

Ebenso spielen Lage und Immobilienart zusammen.

Wenn Sie vermieten wollen, kommen Lage und Immobilienart zusammen. So spielt auch die Demographie des Stadtteils eine Rolle, vom Mikro-Apartment für Studenten über die 3- bis 4-Zimmer Wohnungen für Familien, bis zum Betreuten Wohnen für die ältere Bevölkerung.

Auch im Immobilienmarkt geht es immer um Angebot und Nachfrage.

Wohnungstypen: Liste

Das waren nur zwei Aspekte der Vorbereitung, zur Festlegung Ihrer individuellen und persönlichen Kriterien beim Haus- und Wohnungskauf.

Zustand der Immobilie: Was kann ich mir leisten?

Zustand bedeutet: Neubau vs Bestand. Innerhalb vom Bestand gibt es weitere Abstufungsmöglichkeiten, von renovierungsbedürftig, über modernisierungsbedürftig, sanierungsbedürftig und manche, kaufen auch „Schrottimmobilien“. Wer Energie, Netzwerk und / oder Kapital hat, kann so ein Immobilien Schnäppchen machen.

Je „kompletter“ das Angebot, desto teurer ist die Immobilie.

  1. Neubau
  2. Renovierungsbedürftig
  3. Modernisierungsbedürftig
  4. Sanierungsbedürftig
  5. „Schrottimmobilien“

Dazu später mehr, in der Immobilien Bewertung mit kaufmännischer und technischer Prüfung der Eigentumswohnung.

Die große, sehr einfach formulierte Frage ist:

Wie viel Wohnung kann ich mir leisten?

Eigenkapital: Finanzierung? Bonität?

Im nächsten Schritt kommen viele Fragen zum Thema Eigenkapital und Bonität beim Immobilienkauf.

Typische Fragen sind:

  • Wie viel Eigenkapital sollte man beim Wohnungskauf haben?
  • Was muss vom Eigenkapital bezahlt werden?
  • Wie viel Eigenkapital Durchschnitt?
  • Was zählt bei der Bank als Eigenkapital?
  • Aber auch: Wie kaufe ich eine Wohnung ohne Eigenkapital?

Ebenso Fragen zur Bonität (Kreditwürdigkeit), wie:

  • Bei welchem Gehalt welches Haus?
  • Wie viel Kredit bekomme ich mit meinem Gehalt?
  • Was für Unterlagen braucht die Bank beim Hauskauf?
  • Wie berechnet die Bank die Bonität?
  • Auf was schaut die Bank bei Kredit?
  • Was ist eine ausreichende Bonität?
  • Beginnen wir beim Eigenkapital.

Eigenkapital: 0%, 15%, 30% ?

Wie viel Eigenkapital braucht es für die Finanzierung einer Immobilie? Die Ausgangslage unterscheidet sich, je nach Bonität. Wenn Sie jetzt zur Bank gehen würden, ohne Vorbereitung, mit ausreichend Bonität, bekämen Sie wahrscheinlich dieses Angebot. Sie können von

10 bis 15% vom Kaufpreises ausgehen

Hier ein kleines Rechenbeispiel zum Eigenkapital, der Einfachheit halber mit 15% kalkuliert.

  • Kaufpreis: 100.000
  • Eigenkapital (15%): 15 000
  • Finanzierung der Bank: 85.000

Insbesondere für Kapitalanleger stellt sich jetzt die Frage:

Finanzierung mit 0% Eigenkapital?

Wie kaufe ich eine Wohnung ohne Eigenkapital?

Tatsächlich werden Sie als Kapitalanleger in Zukunft eher darauf achten, Ihren Eigenkapitalanteil so gering wie möglich zu halten, im Idealfall sogar bei 0%.

Als Käufer für den Eigennutz, zur Altersvorsorge, gehen Sie eher auf eine höhere Beteiligung um 30%.

Warum und wieso, das lernen Sie hier bald hier, auf Immobilien-Erfahrung.de!

Bonität: Kreditwürdigkeit

Bonität spiegelt sich aber nicht nur um Eigenkapital wieder, sondern auch in Ihren regelmäßigen Einnahmequellen. Im Idealfall hießt das, Sie haben eine Festanstellung (oder Sie sind Millionär).

Der Großteil von Wohnungskäufern belegt seine Bonität durch Gehaltsnachweise. Die Bank will dafür in der Regel Ihre Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate. Dazu kommt noch der Gehaltsnachweis vom letzten Dezember, denn hier findet sich eine Übersicht bzw. Auswertung vom gesamten Jahr.

Banken wollen für die Finanzierung einer Immobilie aber noch mehr Unterlagen und Dokumente, zum Beispiel eine Schufa-Auskunft.

Welche konkreten Dokumente Sie benötigen, unterscheidet sich je nach Käufer (Beispiel: Student, Berufstätig, ggf. sogar schon Frührentner) und ob der Wohnungskauf Privat (Eigennutz) oder als Unternehmen (Kapitalanleger) getätigt wird.

Beim privaten Kauf der ersten Immobilie sind das unter anderen:

  • Letzte 3 Gehaltsnachweise
  • Gehaltsnachweis Dezember (Vorjahr)
  • Letzter Einkommensteuerbescheid
  • Darlehens-/Kreditverpflichtungen
  • Selbstauskunft (Schufa)

Wohnung finden: Makler, Portale, …?

Makler oder Immobilienportal? Ebay-Kleinanzeigen? Private Kontakte? Wie findet man eigentlich gute und rentabel Immobilien? Im Schritt der Immobiliensuche kommen die nächsten Fragen auf Sie als Käufer zu.

Immobilienportale: Filter, Suchkriterien und Alarm

Die einfachste Quelle für die Immobilien Recherche sind Immobilienportale. Vom PC am Arbeitsplatz, mit dem Notebook oder Tablet von zuhause oder über Browser und App am Smartphone, wenn Sie unterwegs sind.

Mit Immobilienportalen wie ImmobilienScout24, Immonet, Immowelt und anderen Portalen, finden Sie zum einen Immobilien in Ihrer Stadt, zum anderen können Sie Filter nutzen, beispielsweise um die Immobilienergebnisse an Ihrer individuellen Kriterien (Schritt 1 im Wohnungskauf) anzupassen.

Sie können sich aber auch einen Alarm einrichten, so dass Sie sofort via E-Mail über neue Angebote, passend zu Ihren Suchkriterien, informiert werden. Die Verkäuferseite, meist Makler, können Sie sofort kontaktieren.

Zu den beliebtesten Immobilienportalen gehören unter anderen:

Kleinanzeigen und Zeitungen: Immobilien Schnäppchen?

Neben den Immobilienportalen gibt es aber auch noch weitere Anbieter, mit denen Sie Immobilien finden: Kleinanzeigen. In Zeiten, aber auch auf Internetseiten, finden Sie manchmal extra Kleinanzeigen für Wohnungen, Häuser und Grundstücke.

Das bekannteste Kleinanzeigenportal im Internet ist sicher eBay. Auf Ebay Kleinanzeigen finden Sie auch häufiger Inserate von privaten Verkäufern. Das spart natürlich Maklergebühr.

Kaufen von privat zu privat? Das geht auch an Tageszeitungen oder dem typischen Gemeindeblatt, das es in jeder Stadt, in jeder Gemeinde und auf allen Dörfern gibt.

Kauf von Privat zu Privat kann aber auch Risiken mit sich bringen, wenn eine Seite mehr Wissen hast, als die andere, schlägt sich das schnell negativ auf den Kaufpreis aus.

Immobilienmakler: Risiko vermeiden beim Erstkauf

Bei der Immobiliensuche kann auch ein Immobilienmakler helfen. Dessen Erfahrungen aus zig Käufern schützt vor Fehlern, die man beim Erstkauf machen kann. Es verkürzt die Zeit der Immobilien Recherche aber auch enorm.

Außerdem kommen Sie mit Immobilienmakler auch an Immobilien, die Sie nicht in Immobilienportalen finden.

Noch ein Tipp für private Käufer: Beim Privatkauf wird die Provision vom Käufer und Verkäufer geteilt.

Eigentumswohnung bewerten: Kaufpreis?

Je nach Lage, Immobilienart (Wohnungstyp, Haustyp) unterscheidet sich auch die Bewertung einer Immobilie. Erneut viele Fragen für Käufer! Denn, wie soll man eine Immobilie ohne Vorerfahrung bewerten?

  • Wie kann ich den Wert meiner Wohnung ermitteln?
  • Wie berechnet man den Verkaufspreis einer Wohnung?
  • Was kostet eine Wohnungsbewertung?
  • Wie bewerte ich meine Wohnung kostenlos?

Das ultimative Tool zur Bewertung der Rentabilität (Wohnung als Kapitalanlage) ist die Mietrendite.

Wohnungsbewertung auf einen Blick: Schnelle Rendite

Ihr Fokus in der Bewertung liegt auf der kaufmännischen und technischen Prüfung.

Eine erste, schnelle Prüfung findet aber schon beim Blick auf Exposé, Inserat oder auch Anzeige statt, quasi direkt im Immobilienportal.

Exkurs: Mietrendite für Kapitalanleger

Was Immobilienkäufer (Kapitalanleger) vor allem interessiert, ist die Mietrendite, genauer die Brutto-Mietrendite, wenn es um eine schnelle Wohnungsbewertung geht. Diese lässt sich einfach berechnen:

Jahresreinertrag / Investition * 100 = Mietrendite

Einfach gesagt: Jährliche Miete / Kaufpreis = Mietrendite

Was ist eine gute Rendite?

Beim derzeitigen Zinsniveau ist eine Mietrendite von 5%, 6% gut – einfach gesagt.

Die Mietrendite zeigt, welchen Gewinn (Rendite) Sie als Vermieter, aus dem Ertrag einer Immobilie, bekommen. Die Brutto-Mietrendite berechnen Sie, wie oben in der Formel zu sehen, aus den Mieteinnahmen eines Jahres, relativ gesehen, zu den insgesamten Kosten Ihrer Immobilie.

Je höher die Rendite, desto besser.

Lesen Sie hier noch mehr über die Bruttomietrendite, die Hintergründe (Tilgung, Zinsen und Rücklagen [Vermögensaufbau]) und die schnelle Immobilienbewertung für Kapitalanleger:

Solche Renditen finden Sie nicht in den A-Lagen. Deshalb werden Sie Ihren Fokus auch auf B, B+ Lagen richten, als Kapitalanleger.

Immobilien für den Eigennutz können sich mitunter auch in Lage befinden. Dies sind Immobilien, die man nicht mehr als Renditeimmobilie bezeichnet, sondern als Investment Immobilie. Sie wollen also nicht direkten Cashflow (Mieteinnahmen), sondern Sie spekulieren darauf, dass die Grundstückspreise in Zukunft steigen werden.

Unmittelbar, monatliche Mietrendite oder Spekulation in der Zukunft? Wir empfehlen Ihnen die Renditeimmobilie! Denn bei Spekulation (Wert), bezahlen Sie als Vermieter, bei schlechter Rendite, bis zum Zeitpunkt an dem die Spekulation eintrifft, monatlich drauf.

Kaufmännische Bewertung: Mieter und Zahlen

Je genauer die Bewertung, desto günstiger fällt die Kalkulation für Sie aus und desto mehr Vorteile haben Sie in der späteren Kaufpreisverhandlung mit dem Wohnungsverkäufer.

Die genauen Schritte lernen Sie später in einer Checkliste. Hier eine kleiner Einblick in die Fragen, die Sie in der kaufmännischen Prüfung stellen:

  • Gibt es Besonderheiten im Mietvertrag?
  • Wurde einen Kaution vereinbart?
  • Können Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden?
  • Gibt es Mietrückstände vom derzeitigen Mieter?

Technische Bewertung: Wohnung und Gemeinschaftseigentum

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommt es zum einen auf die Wohnung selbst an und auf das Gemeinschaftseigentum. Wie steht es um das Heizsystem? Gibt es Löcher im Dach? Ganz einfach gesagt, geht es in der technischen Prüfung um die Substanz der Immobilie.

Eigentumswohnung:

  • Allgemeiner Zustand der Wohnung
  • Zustand des Badezimmers
  • Zustand und Baujahr der eingebauten Fenster

Gemeinschaftseigentum:

  • Zustand Fassade
  • Zustand Treppenhaus
  • Zustand Dach und / oder Dachboden
  • Zustand Keller

Diese zeitaufwendige Schritt gehen Sie aber erst, nachdem die kaufmännische (schnelle) Prüfung erledigt haben. Nur wenn Sie in der kaufmännischen Prüfung (am Schreibtisch) eine positive Einschätzung bekommen haben, gehen Sie in die technische Prüfung der Immobilie vor Ort.

Kaufprozess, Notar, Grundbuch, Schlüsselübergabe?

An diesem Punkt haben Sie vieles geschafft, ihre Zielsetzungen, die Kriterien der Immobiliensuche, die Finanzierungsphase mit der Bank im Vorfeld und Sie haben jetzt auch noch eine gute Immobilie zum Kauf gefunden, durch die schnelle Bewertung, die kaufmännische und technische Prüfung.

Jetzt geht es um den Kaufvertrag, Notar und Kaufnebenkosten.

Kaufvertrag und Notar

Die richtige Immobilie ist gefunden, die Finanzierung war bereits genehmigt, jetzt bereiten Sie den Kaufvertrag (vom Notar) vor.

Inhalte vom Kaufvertrag (Standard):

  • § 1 Grundbuchstand, Kaufgegenstand
  • § 2 Veräußerung
  • § 3 Kaufpreis, Zwangsvollstreckungsunterwerfung
  • § 4 Kaufpreisfälligkeit und Zahlung
  • § 5 Auflassung
  • § 6 Auflassungsvormerkung; Rangvorbehalt
  • § 7 Übergabe, Besitz, Nutzen und Lasten
  • § 8 Erschließungskosten und Anliegerbeiträge
  • § 9 Gewährleistung
  • § 10 Belastungsvollmacht
  • § 11 Durchführungsvollmacht
  • § 12 Rücktritt und Leistungsstörung
  • § 13 Teilunwirksamkeit
  • § 14 Notarauftrag
  • § 15 Belehrungen
  • § 16 Kosten und Steuern

Wenn Sie und die Verkäuferseite mit den Kaufvertrag einverstanden sind, kommt der Notartermin.

Nach dem Notartermin wird der Kaufpreis an den Verkäufer überwiesen, zusätzlich die Nebenkosten (gegebenenfalls Makler, Notar Kosten und steuern)

Grunderwerbssteuer: Einmalig bei Kauf

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Immobilienkauf einmalig an. Die Grunderwerbsteuer unterscheidet sich, je nach Bundesland. Aktuell liegt sie zwischen 3,5% (wie in Bayern) und 6,5% (zu Beispiel in Nordrhein-Westfalen). Damit erhöhen sich Ihre Kaufnebenkosten.

Berechnung der Grunderwerbssteuer:

Kaufpreis * Steuersatz (nach Bundesland) = Grunderwerbssteuer

Beispiel (Berlin):

600.000 Euro * 6.0% = 36.000 Euro

Hier kurz eine Übersicht mit den 16 Bundesländern und den individuellen Grunderwerbsteuersatz:

Baden-Württemberg 5,00%
Bayern 3,50%
Berlin 6,00%
Brandenburg 6,50%
Bremen 5,00%
Hamburg 4,50%
Hessen 6,00%
Mecklenburg-Vorpommern 6,00%
Niedersachsen 5,00%
Nordrhein-Westfalen 6,50%
Rheinland-Pfalz 5,00%
Saarland 6,50%
Sachsen 3,50%
Sachsen-Anhalt 5,00%
Schleswig-Holstein 6,50%
Thüringen 6,50%

Grundsteuer: Alle 3 Monate

Im Gegenteil zur Grunderwerbsteuer, die nur einmalig beim Wohnungskauf anfällt, wird die Grundsteuer jedes Jahr (4x wenn nicht anders vereinbart) von Ihnen als Wohnungseigentümer erhoben. Sie besteuert also das Eigentum. Die Grundsteuer berechnet sich aus der Fläche bzw. dem Wert und den individuellen Hebesätze der Gemeinden.

Es gibt 2 Arten der Grundsteuer:

  • Grundsteuer „A“ für Grundstücke für land- und forstwirtschaftliche Nutzung
  • Grundsteuer „B“ für sonstige bebaute und bebaubare Grundstücke

Eine interessante Zahl: Jeder Deutsche zahlt durchschnittlich circa 134 Euro für die Grundsteuer B.

So berechnen Sie die Grundsteuer.

  • Festgestellter Einheitswert: 100.000
  • x Grundsteuermesszahl: 0,35%
  • x Kommunaler Hebesatz B: 470%
  • = Grundsteuersatz:

Grundsteuermesszahl

  • 3,5 Promille von 100.000 Euro= 350 Euro

Kommunaler Hebesatz B

  • 470 Prozent von 350 Euro = 1.645 Euro

Jährlicher Grundsteuersatz:

  • 1.645 Euro bzw. im Quartal 411,25 Euro

Passend zu jährliche erhobenen Grunderwerbssteuer, kommen wir nun zur Verwaltung Ihrer Immobilie.

Photo: Indypendenz / Shutterstock

Verwaltung

Egal ob Eigennutz oder Vermietung, eines kommt definitiv auf Sie zu, die Ablage.

Ablage

Von Rechnungen für Reparaturarbeiten bis hin zu Steuerzahlungen, eine saubere Ablage ist wichtig für Immobilieneigentümer. Schließlich geht es hier nicht um ein paar Euro, sondern direkt um Summen im vierstelligen, fünfstelligen Bereich. Je weniger Fehler sie in der Ablage machen, desto weniger Zeit wird es die Kosten. Deshalb lernen Sie hier, wie die Anlage Ihre Immobilie funktioniert.

Vermietung / Verwaltung

Für Kapitalanleger, die ihre Immobilie vermieten, kommt jetzt noch die Hausverwaltung hinzu. Entweder selbst organisiert oder durch eine externe Hausverwaltung.

Selber vermieten, ein Hausverwaltung beauftragen, für Immobilienbesitzer ohne Vorerfahrung wieder mal ein Buch mit sieben Siegeln.

Wann ist die Vermietung in Eigeninitiative die bessere Wahl und wann die Beauftragung einer Hausverwaltung?

Demnächst mehr zu Vermietung und Verwaltung von Immobilien.

Aufwertung, Aufstockung für Vermietung / Verkauf

Aufwertungsmöglichkeiten, Aufstockungsmöglichkeiten

Immobilie halten und vermieten oder doch aufwerten und verkaufen? Mit den richtigen Kenntnissen, Kontakten und Fähigkeiten lässt sich eine Eigentumswohnung in 30 bis 60 Tagen sanieren und mit Profit weiterverkaufen.

Geld verdienen mit Immobilien Hürth natürlich nicht bei der Vermietung auf, viele kaufen sanierungsbedürftige Immobilien, werten sie auch und verkaufen sie sofort weiter.

Viele lassen sich von Wohnungen abschrecken, an denen noch viel gemacht werden muss. Warum eigentlich? Denn, nur wenige sind bereit den Aufwand an einzugehen.