Kaufvertrag Wohnung erklärt: Besonderheiten Eigentumswohnung, Tipps und Checkliste

Kaufvertrag Wohnung – Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen und haben bereits die passende Wohnung im Blick? Dann ist der nächste und wichtigste Schritt für Ihren Immobilienkauf der Kaufvertrag. In diesem Artikel erfahren Sie, was ein Kaufvertrag ist, welche Besonderheiten der Kaufvertrag einer Wohnung enthält und Tipps für den Kauf einer Eigentumswohnung.

Wohnungskauf: Das müssen Sie über den Kaufvertrag wissen

Egal ob Sie eine Wohnung für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage suchen –  der Immobilienkauf birgt viele Risiken. Immerhin gehen Sie eine große finanzielle Herausforderung und Verpflichtung für die nächsten Tage ein. Die juristische Grundlage für das Geschäft und den Eigentümerwechsel ist, genau wie beim Haus- oder Grundstückskauf, dabei immer ein Immobilienkaufvertrag.

Schnell erklärt

  • Verpflichtungsgeschäft
  • Kaufpreiszahlung
  • Eigentumsübergang

Wenn Sie sich dazu entschlossen haben eine Eigentumswohnung zu kaufen, müssen Sie mit dem derzeitigen Eigentümer einen Kaufvertrag schließen. Durch den Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, die Immobilie an Sie den Käufer, zu übergeben und Ihnen das Eigentum daran zu verschaffen. Die Wohnung muss dabei frei von Sach- und Rechtsmängeln sein. Gleichzeitig verpflichten Sie sich  dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen und die Immobilie abzunehmen (§433 BGB).

Die Besonderheit eines Immobilienkaufvertrags ist es, das zusätzlich eine notarielle Beurkundung notwendig ist, um den Erwerb der Eigentumswohnung rechtswirksam zu machen (§311b I BGB).

Lesen Sie weiter um alle wichtigen Aspekte, wie das Zustandekommen und die Inhalte des Kaufvertrags kennenzulernen.

So kommt ein Kaufvertrag zustande

Sobald sich der Eigentümer einer Eigentumswohnung und der Käufer über die vertragswesentlichen Bedingungen geeinigt haben, kümmert sich ein Notar um das Zustandekommen des Kaufvertrags. Der Notar hat die Aufgabe die Parteien im Grundbuchverfahren zu vertreten und alle notwendigen Erklärungen von Ihnen und dem Verkäufer einzuholen. Ein Wohnungskaufvertrag, der nicht notariell beurkundet wird, ist nach den deutschen Gesetzen unwirksam. Sie müssen also zwingend im ersten Schritt des Kaufprozesses einen Notar beauftragen.

Erster Schritt: Notar beauftragen!

Tipp: Wann ist der Immobilien Kaufvertrag rechtskräftig?

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Der Unterschied von einem Wohnungskauf zu einem Hauskauf ist, dass Sie nicht Eigentümer der gesamten Immobilie werden, sondern nur Teileigentümer. Sie werden also Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und erwerben neben Ihrer Eigentumswohnung auch Sondereigentum und einen Miteigentumsanteil am Grundstück. Im Vergleich zu einem Hauskauf, haben Sie also weitere Pflichten.

Mit diesen Besonderheiten sollten Sie sich bei Eigentumswohnungen vor Unterzeichnung des Kaufvertrags befassen:

Teilungserklärung: Grundlage für den Wohnungskauf

Die Teilungserklärung ist eine wichtige Grundlage der Eigentümergemeinschaft, denn darin wird festgehalten, welche Rechte und Pflichten die einzelnen Wohnungseigentümer sowie die Eigentümergemeinschaft haben. Die Teilungserklärung gibt unter anderem Aufschluss darüber, wie die Aufteilung der Eigentumsanteile geregelt ist.

Gemeinschaftsordnung: Regeln der WEG

Die Gemeinschaftsordnung ist Teil der Teilungserklärung und enthält die Regeln für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie regelt beispielsweise die Stimmrechtverteilung der Eigentümer, Regelungen zu Eigentümerversammlungen, Kostenaufteilung und Instandhaltungsrücklage. Daneben wird geregelt, wie die Wohnung genutzt werden kann (privat/gewerblich).

Aufteilungsplan: Überblick über Lage und Größe

Wichtig ist auch, dass Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Blick in den Aufteilungsplan der Immobilie werfen. Der Aufteilungsplan enthält Informationen über die Lage und Größe der einzelnen Wohnungen und Gebäudeteile sowie deren Aufteilung auf die Wohnungseigentümer.

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bauliche Trennung

Welche Gebäudeteile baulich getrennt sind, lässt sich aus der Abgeschlossenheitsbescheinigung entnehmen. Beispielsweise gelten einzelne Eigentumswohnungen als abgeschlossene Wohneinheit. Dazu kommen zusätzlich abgeschlossene Räume außerhalb dieses Bereichs, wie beispielsweise Keller oder Parkplatz.

WEG: Wichtige Unterlagen vorab prüfen

Neben der Teilungserklärung sollten Sie noch weitere Dokumente der Eigentümergemeinschaft ansehen. Informieren Sie sich daher vorher über:

Unterschreiben Sie den Kaufvertrag Ihrer Eigentumswohnung erst, wenn Sie sich über all diese Unterlagen informiert haben.

Inhalt: Wichtige Informationen für den Vertrag

Was steht im Kaufvertrag? Was muss nicht im Kaufvertrag stehen? Ein Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung ist etwas komplizierter als ein Kaufvertrag, den Sie aus alltäglichen Rechtsgeschäften kennen. Das ist auch gut so, denn Sie gehen nicht alltäglich eine so große finanzielle Verantwortung ein. Vielleicht stellen Sie sich schon jetzt die Frage: Was steht eigentlich in einem Kaufvertrag für Wohnungen?

Die meisten Immobilienkaufverträge sind standardisiert und können bei Bedarf durch den Notar personalisiert und individuell angepasst werden. Es ist dabei auch egal um welchen Typ einer Immobilie es sich handelt, ein Vertragsmuster für Haus oder Wohnung finden Sie hier als PDF.

Allgemeine Inhalte und Informationen für den Kaufvertrag

Damit der Kauf der Wohnung rechtswirksam ist, muss der Vertrag mindestens die folgenden Informationen enthalten:

Besondere Inhalte des Kaufvertrags bei Eigentumswohnungen

Tipp: Den genauen Ablauf zum Abschluss des Kaufvertrags und welche Unterlagen Sie für den Notar benötigen lernen Sie in unserem Ratgeber Kaufvertrag Immobilie erklärt kennen.

Tipps für den Kaufvertrag von Wohnungen

Jeder Kaufvertrag ist individuell, da keine Immobilie die selbe ist. Hier ein paar nützliche Tipps für den Kaufvertrag von Eigentumswohnungen zusammengefasst:

  1. Beim Kauf von Eigentumswohnungen ist oft die Zustimmung des Verwalters erforderlich.
    Die Zustimmung muss notariell beglaubigt werden, sonst ist der gesamte Kaufvertrag ungültig.
  2. Vermietung der Wohnung: Im Kaufvertrag den Zeitpunkt des Vermieterwerdens festlegen.
    Entweder nach Kaufpreiszahlung oder Grundbucheintragung.
  3. Kaufvertrag durchdacht gestalten: Auf die Instandhaltungsrücklage entfällt keine Grunderwerbsteuer.
  4. Übernahme des Inventars im Kaufvertrag regeln (z.B. Einbauküchen oder Schränke)

Zusammenfassung: Mehraufwand beachten

Im Vergleich zu einem Haus, müssen Sie bei dem Kauf einer Eigentumswohnung mehr Punkte beachten. Der Grund hierfür ist, dass Sie nicht alleiniger Eigentümer der Immobilie werden, sondern neben Ihrer Wohnung nur einen Miteigentumsanteil am Grundstück erwerben. Daneben gehen Sie als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft besondere Pflichten ein, weshalb die vorherige Prüfung der Dokumente, wie der Teilungserklärung oder Hausordnung, enorm wichtig für die Kaufentscheidung ist.

Checkliste für den Kaufvertrag von Wohnungen

Zusammengefasst ist für den Eigentumswohnungskaufvertrag besonders wichtig:

Kaufvertrag für Haus, Wohnung oder Grundstück

Egal, ob Sie eine Immobilie für den Eigenbedarf oder als Kapitalanlage suchen –  die Abwicklung eins Immobilienkaufs oder -verkaufs birgt viele Risiken. Immerhin gehen Sie eine große finanzielle Herausforderung ein, an die Sie voraussichtlich mehrere Jahre gebunden sind. Die juristische Grundlage für das Geschäft und den Eigentümerwechsel ist dabei immer ein Immobilienkaufvertrag.