Grundbuchbelastungen: Grunddienstbarkeiten, Nießbrauch, Reallast und weitere Belastungen

Grundbuchbelastungen – sind die im Grundbuch einer Immobilie eingetragenen Rechte. Wer eine Immobilie kauft, sollte sich vorab über die Belastungen im Grundbuch informieren. Im Kaufvertrag ist es daher notwendig, die im Grundbuch vermerkten Grundbuchbelastungen aufzuführen. In diesem Artikel erfahren Sie was Grundbuchbelastungen sind, wo sie zu finden sind und was die Belastungen für Sie als Käufer einer Immobilie bedeuten. Zurück zum Immobilien Ratgeber: Grundbuch.

Grundbuchbelastungen schnell erklärt

Bei den Grundbelastungen handelt es sich um Lasten oder Beschränkungen, die das Grundstück betreffen. Diese Belastungen werden auch als privatrechtliche Verpflichtungen gegenüber Dritten bezeichnet. Das heißt, die Lasten bzw. Beschränkungen, die auf Ihrem Grundstück liegen sind Rechte zum Beispiel von Nachbarn, denen Sie nachkommen müssen.

Das können unter anderem diese Verpflichtungen sein:

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Im folgenden werden die einzelnen Verpflichtungsarten und deren Auswirkungen auf das Grundstück beziehungsweise auf Sie als Käufer des Grundstücks genauer erklärt.

Grunddienstbarkeit: Nutzung und Einschränkung

Immer öfter stoßen Sie im Grundbuch auf eine Eintragung über eine Grunddienstbarkeit. Eine Grunddienstbarkeit ist ein Dienst, den der Eigentümer eines Grundstücks zugunsten eines anderen Eigentümers eines Grundstücks leistet.

Vereinfacht gesagt gibt es ein dienendes und ein herrschendes Grundstück. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks hat das Recht eine bestimmte Handlung auf dem dienenden Grundstück vorzunehmen. Die Grunddienstbarkeit ist dabei objektbezogen und wird üblicherweise bei einer Eigentumsüberschreibung, einem Verkauf, an den neuen Eigentümer übertragen. Kaufen Sie also ein Grundstück auf dem eine Grunddienstbarkeit lastet, sind Sie als neuer Eigentümer verpflichtet diese weiterzuführen.

Die Grunddienstbarkeiten können betreffen:

  • einzelne Nutzungen (z.B. Wegerechte)
  • Beschränkungen (z.B. Unterlassungen, Einschränkungen bezüglich der Bebauung)
  • Einschränkungen (z.B. Duldung von Lärmbelästigung)

Die Eintragung über eine Grunddienstbarkeit kann nur von dem Eigentümer der zuvor als herrschendes Grundstück bezeichneten Immobilie gelöscht werden. Kaufen Sie folglich ein Grundstück auf dem eine Grunddienstbarkeit lastet, kann diese nicht ohne die Einwilligung des anderen Eigentümers entfernt werden und es kann sein, dass Sie bestimmte Handlungen auf Ihrem Grundstück dulden müssen.

Die Besonderheiten des Wegerechts erklären wir Ihnen nachfolgend genauer.

Wegerecht: Recht zur Überquerung des Grundstücks

Das Wegerecht bezeichnet das Recht, einen Weg über ein fremdes Grundstück zu benutzen. Durch das Wegerecht darf der Grundstückseigentümer des herrschenden Grundstücks, das des dienenden Eigentümers betreten, um zu seinem Grundstück zu gelangen. Man unterscheidet zwischen einem Geh- und Fahrrecht, also ob das fremde Grundstück zu Fuß oder sogar mit einem Fahrzeug überquert werden darf. Ein Wegerecht kommt häufig vor, wenn ein Grundstück nicht unmittelbar an das öffentliche Straßennetz angeschlossen ist.

Fazit:

Bei einem Wegerecht darf das eigene Grundstück von Anderen regelmäßig überquert werden.

Im Folgenden werden die Persönliche Dienstbarkeit, Nießbrauch und Reallast erklärt.

Persönliche Dienstbarkeit: Personelle Verpflichtung

Neben den Grunddienstbarkeiten, die immobiliengebunden sind, gibt es auch noch persönliche Dienstbarkeiten. Wie der Wortlaut vermuten lässt, sind diese Dienstbarkeiten personengebunden. Bei der persönlichen Dienstbarkeit handelt es sich also um ein Recht, das ein Grundstück zugunsten einer bestimmten Person oder einer Personenvereinigung belastet. Personenvereinigungen sind beispielsweise Organisationen oder Unternehmen. Der Unterschied zur Grunddienstbarkeit ist, dass diese Belastung bei einem Eigentumsübergang nicht fortbesteht, sondern erlischt.

Typische Eintragungen sind:

Ein Beispiel dazu:

Oft werden Wohnrechte in das Grundbuch eingetragen, wenn das Eigentum an die Kinder übertragen werden soll, die Eltern jedoch weiterhin bis zu ihrem Tod die Immobile bewohnen möchten. Die persönliche Dienstbarkeit erlischt dabei entweder durch den Tod der Eltern oder durch die Einwilligung der Eltern zur Änderung des Grundbucheintragung.

Nießbrauch: Nutzen und Erträge aus Rechten

Eine weitere Belastung die im Grundbuch stehen kann ist der Nießbrauch. Ein Nießbrauch gibt einer Person das Recht, die Nutzungen aus einer Sache zu ziehen, wie zum Beispiel dem Wohneigentum. So kann die Person die das Nießbrauchrecht inne hat die Immobilie beispielsweise vermieten und die Mieteinnahmen beanspruchen oder aber die Immobilie selbst nutzen. Bei dem Recht handelt es sich um eine Art der persönliche Dienstbarkeit, die nicht übertragen oder vererbt werden kann.

Reallast: Eine wiederkehrende Leistung

Nicht zu unterschätzen für Sie sind auch Reallasteintragungen im Grundbuch. Die Reallast im Grundbuch gibt an, ob eine dritte Person Rechte an wiederkehrenden Leistungen aus einem Grundstück hat. Diese Leistungen können sein:

  • Geldleistungen (z.B. Rentenzahlungen in Form von Leibrente)
  • Dienstleistungen (z.B. Pflegetätigkeiten)
  • Sachleistungen (z.B. Anrecht auf Feuerholz aus dem Wald)

Im Allgemeinen unterscheidet man diese Leistungen weiter zwischen:

  1. subjektiv-dingliche Reallasten: hängen mit der Immobilie selbst zusammen, das Recht ist also fest mit dem Grundstück verbunden und kann vererbt werden
  2. subjektiv-persönliche Reallasten: hängen mit einer Person zusammen und sind nicht an das Grundstück gebunden. Mit dem Tod der Person erlischt die Reallast

Durch das folgende Beispiel können Sie Reallasten besser verstehen:

Normalerweise dient die Reallast der Altersvorsorge und tritt häufig bei landwirtschaftlichen Immobilien auf. Indem ein Grundbesitzer schon zu Lebzeiten seinen Erben oder anderen Personen das Grundstück mit eventuellem Gebäude überlässt, begibt er sich in eine Gläubiger-Position. Er kann somit verlangen, dass die Erben, die von dem Gebäude oder Grundstück profitiert, die Reallast in Form einer Versorgungsrente oder von Pflegeleistungen leisten. Mit Reallasten kommen Sie demnach seltener in Berührung, es sei denn Sie erben eine Immobilie.

Nießbrauch vs. Reallast: Unterschied

Nießbrauch und Reallast – beides Grundstücksbelastungen, die Sie im Grundbuchauszug Ihrer Immobilie finden können. Aber wo liegt jetzt genau der Unterschied? Wie erwähnt ist der Nießbrauch eine Art der persönliche Dienstbarkeit, die nicht übertragen oder vererbt werden kann. Hier liegt der Wesentliche Unterschied zwischen Nießbrauch und Reallast. Denn eine Reallast kann vererbt werden, wenn diese Last mit der Immobilie selbst zusammen hängt. Allerdings können subjektiv-persönliche Reallasten, die mit einer Person zusammenhängen ebenfalls nicht vererbt werden.

Vorkaufsrecht: Einstieg in fremde Kaufverträge

Besonders ärgerlich kann für Sie ein eingetragenes Vorkaufrecht im Grundbuch Ihrer in Betracht kommenden Immobilie sein. Besteht ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück, kann ein Dritter im Falle des Verkaufs durch einseitige Erklärung in den Kaufvertrag einsteigen. Ihnen wird das Grundstück wortwörtlich vor der Nase weggeschnappt.

Ein Beispiel:

Der Verkäufer A veräußert eine Immobilie an einen Käufer B. Die beiden schließen einen rechtswirksamen notariellen Kaufvertrag ab.

Im Grundbuch ist jedoch ein Vorkaufsrecht für Person C eingetragen. Nachdem der Vertrag zwischen A und B geschlossen wurde, wird der gleiche Kaufvertrag C zugestellt. Dieser hat nun das Recht innerhalb von zwei Monaten in diesen Kaufvertrag einzusteigen und so den Käufer A aus dem Vertrag zu drängen.

Ratsam ist es daher bei einem bestehenden Vorkaufsrecht Rücksprache mit dem Rechteinhaber zu halten und herauszufinden, ob dieser Interesse besitzt von seinem Recht gebrauch zu machen. Denn sonst können Sie trotz unterschriebenem Kaufvertrag böse Überraschungen erwarten.

Weitere mögliche Belastungen: Sanierung und Hypothek

Neben den bereits genannten Belastungen gibt es noch weitere Belastungen die beispielsweise in Abteilung II des Grundbuchs vermerkt werden können. Dies können Sanierungsvermerke, Nacherbenvermerke oder zukünftige Pflichten des Eigentümers sein. Vergleichsweise treten diese aber deutlich seltener auf und sind daher weniger relevant für Sie.

Zusammengefasst: Belastung bedeutet Verpflichtung

Sollte in dem Grundbuch der Immobilie, die Sie erwerben möchten, eine Belastung in Abteilung I, II oder III eingetragen sein, ist eine genauere Prüfung bestenfalls durch die Hilfe eines Juristen von Nöten. Die Belastungen können Auswirkungen auf Sie als Eigentümer haben und Sie beispielsweise in Ihrer freien Verfügung über das Grundstück einschränken. Daher sollten Sie vor Unterzeichnung des Kaufvertrags abwägen, ob eine Grundbuchbelastung Sie oder Ihre Vorhaben nach dem Kauf der Immobilie einschränken könnten.

Wo stehen die Grundbuchbelastungen eines Grundstücks?

Die Grundbuchbelastungen eines Grundstücks können Sie aus Abteilung I, II und III des Grundbuchs entnehmen. Das Grundbuch können Sie beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts einsehen. Wie Sie einen Grundbuchauszug anfordern, erklärt Ihnen dieser Artikel: