Mehrfamilienhaus kaufen: Was beachten? Vor- & Nachteile, Tipps, Kapitalanlage & Co.

Mehrfamilienhaus kaufen – Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, ist eine große Investition, die viele Überlegungen erfordert. Von der Kaufvorbereitung, den Kosten über die Lage bis hin zu den Vor- und Nachteilen beim Kauf eines Mehrfamilienhauses – hier bekommen Sie einen umfassenden Überblick. Außerdem: Der schnelle Investment Check – ein Mehrfamilienhaus lieber zum Eigennutz oder als Kapitalanlage kaufen? Die Antworten finden Sie in diesem Artikel. Zurück zur Übersicht: Hausarten.

Mehrfamilienhaus kaufen: Erster Überblick

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses ist eine große Investition, die viel Planung und Überlegung erfordert.

Ein Mehrfamilienhaus ist ein Gebäude, das für mehrere Familien oder Haushalte konzipiert ist, die in getrennten Wohneinheiten leben. Es kann aus mehreren Stockwerken oder Etagen bestehen und jede Wohnung kann eine eigene Küche, Badezimmer und Wohnbereich haben.

Ein Mehrfamilienhaus ist ein Gebäude, das mehrere separate Wohneinheiten enthält, in denen mehrere Familien oder Haushalte leben können.

Mehrfamilienhäuser sind oft in städtischen Gebieten zu finden, wo der Wohnraum begrenzt ist und es eine hohe Nachfrage nach Wohnungen gibt. Sie können von privaten Eigentümern, Investoren oder Wohnungsbaugesellschaften gebaut und betrieben werden.

Merkmale von Mehrfamilienhäusern:

  • für mehrere Familien oder Haushalte konzipiert
  • eigene Küche, Badezimmer und Wohnbereich in jeder Wohneinheit
  • mehrere Stockwerken oder Etagen
  • oft in städtischen Gebieten zu finden

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Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: Investment Check

Eignet sich ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage? Hier der schnelle Investment Check!

Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: Sinnvoll?

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses kann eine lukrative Investition sein, die eine regelmäßige Rendite aus den Mieteinnahmen bietet. Zudem kann sich der Wert des Gebäudes im Laufe der Zeit erhöhen. Mehrfamilienhäuser sind meist stadtnah und in guten Lagen zu finden. Da die Nachfrage nach Wohnraum in solchen Lagen höher ist, ist mit einer sehr niedrigen Leerstandsquote zu rechnen.

Das Baujahr eines Mehrfamilienhauses kann Auswirkungen auf die Rendite haben. Ältere Gebäude erfordern in der Regel mehr Instandhaltung und Modernisierung, was zu höheren Kosten führen kann. Allerdings kann ein älteres Gebäude in einer guten Lage mit einer ansprechenden Renovierung als „Fix & Flip“ Investment dienen, bei dem Investoren das Gebäude kaufen, renovieren und dann mit Gewinn verkaufen.

Mehrfamilienhäuser fallen unter das Wohnungseigentumsgesetz. Für die Verwaltung können Sie einen externen Verwalter beauftragen. Wenn Sie einige Wohnungen als Eigentumswohnungen verkaufen, bilden alle Eigentümer gemeinsam eine Eigentümergemeinschaft, in welcher die Kosten für das Gemeinschaftseigentum aufgeteilt werden, womit Sie nicht mehr zu 100 % allein verantwortlich sind.

Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage – das spricht dafür:

  • regelmäßige Einkünfte aus Mieteinnahmen
  • gute Rendite
  • gute Lage (Stadtnah)

Checkliste Mehrfamilienhaus: Preis, Rendite, Wert

Die Lage und Begebenheit jedes Mehrfamilienhauses ist individuell. Diese Checkliste soll Ihnen dennoch eine schnelle Orientierung zur Frage geben: Ist ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage sinnvoll?

Rating: ★☆☆☆ weniger zu empfehlen bis ★★★★ empfehlenswert.

Rating
Kaufpreis / m² ★☆☆☆
Instandhaltungskosten
(Alleineigentum)
★☆☆☆
Mietrendite ★★★★
Vermietbarkeit ★★★★
Entwicklung
(< 20 Jahre)
★★★☆
Wertsteigerung
(A-Lage)
★★★★
Wertsteigerung
(B-Lage)
★★★☆
Wertsteigerung
(C-Lage)
★☆☆☆
Verkauf
(Aufwand)
★☆☆☆
Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage ★★★☆

Günstige Mehrfamilienhäuser finden: Immobilien Akquise

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage kaufen möchten, ist die Mietrendite der entscheidende Faktor, ob sich die Investition lohnt.

Hierbei gilt: Je günstiger der Kaufpreis des Mehrfamilienhauses, desto positiver wirkt sich das auf die Rendite aus.

Warum? Weil dann mehr von den Mieteinnahmen übrig bleiben, die nicht in die Tilgung der Finanzierung fließen. Wenn der Kaufpreis niedrig ist, ist auch die Zinslast des Darlehens geringer, die man für die Finanzierung zahlt.

Um günstige und gleichzeitig profitable Immobilien zu finden, sollte vor dem Kauf eine gründliche Immobilienakquise durchgeführt werden. Dafür können Sie sich einen Immobilienmakler zur Hilfe ziehen, der Sie bei Ihrer Suche unterstützt oder aber selbst über verschiedene Immobilien Tools das geeignete Objekt suchen.

Wichtig ist jedoch, dass man sorgfältig prüft, ob ein Mehrfamilienhaus die richtige Wahl ist, und alle Vor- und Nachteile abwägt. Wir empfehlen aus Erfahrung, dass man die finanziellen Verpflichtungen und die Verantwortung für die Mieter und das Gebäude versteht, bevor man eine Entscheidung trifft.

Vor- & Nachteile Mehrfamilienhaus kaufen

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses kann eine lukrative Investition sein, die viele Vorteile bietet, wie eine stabile Rendite aus Mieteinnahmen, mögliche Wertsteigerung des Eigentums und geringere Kosten für Verwaltung und Instandhaltung.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass es auch einige Nachteile gibt, dazu gehören eine hohe Anfangsinvestition, Verantwortung für die Wohlfahrt und Zufriedenheit der Mieter, mögliche Konflikte unter den Eigentümern oder Mietern und regelmäßige Wartungs- und Instandhaltungskosten. Wir empfehlen aus Erfahrung, alle Faktoren gründlich zu berücksichtigen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

Hier noch einmal die Vor- und Nachteile im Überblick.

Mehrfamilienhaus kaufen Vorteile

Die Kostenaufteilung unter den Eigentümern kann ein Vorteil sein, da die Lasten des Gebäudes auf mehrere Parteien aufgeteilt werden. Es ist ratsam, einen Finanzberater oder Immobilienexperten zu konsultieren, um alle Faktoren zu berücksichtigen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Vorteile:

Mehrfamilienhaus kaufen Nachteile

Obwohl der Kauf eines Mehrfamilienhauses viele Vorteile wie stabile Mieteinnahmen, mögliche Wertsteigerung und geringere Kosten für Verwaltung und Instandhaltung bieten kann, gibt es auch einige Nachteile zu berücksichtigen.

Nachteile:

  • hohe Anfangsinvestition
  • Verantwortung für die Wohlfahrt und Zufriedenheit der Mieter
  • mögliche Konflikte unter den Eigentümern oder Mietern
  • regelmäßige Wartungs- und Instandhaltungskosten

Da die Mieteinnahmen Ihnen als Vermieter eine finanzielle Sicherheit auf langer Sicht bieten, eignet sich ein Mehrfamilienhaus bestens als Kapitalanlage. Wer also das nötige Kleingeld für den Kauf aufbringen kann, sollte über eine Investition nachdenken. Schauen wir uns nun die Rendite an, die Sie aus einem Mehrfamilienhaus herausschlagen können.

Altbauwohnungen sind heiß begehrt, jedoch muss hier auch einiges an Geld investiert werden:

Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage: Rendite berechnen

Für Kapitalanleger ist vor allem die Mietrendite entscheidend. Die Mietrendite zeigt, welchen Gewinn (Rendite) Sie als Vermieter, aus dem Ertrag einer Immobilie, bekommen. Ob Sie dann 100.000 Euro investieren oder 1.000.000, ihr prozentualer Ertrag bleibt gleich – einfach gesagt und unabhängig von Synergieeffekten, die Sie bei größeren Objekten haben, bspw. günstigere Konditionen beim Handwerker.

Wie berechnet man den Wert eines Mehrfamilienhauses?

Formel:

Jahresreinertrag / Investition * 100 = Mietrendite

Einfach gesagt: Einnahmen / Kaufpreis = Mietrendite

Beispiel: 200.000 / 11.000 = 5,5 %

Die Mietrendite (Jahreskaltmiete) errechnet sich also aus den jährliche Mieteinnahmen / Kaufpreis. Liegt die Zahl über ~6 %, erzielen Sie monatlichen Cashflow. Das heißt, die Immobilie zahlt sich von selbst ab. Ideal für die Altersvorsorge.

PS: Hier handelt es sich nicht nur um eine schnelle Rendite-Analyse. So können Sie beim Blick auf ein Angebot und Exposé schnell und unkompliziert berechnen, ob sich ein weiterer Blick in die Unterlagen lohnt oder nicht.

Kaufvorbereitung: Das sollten Sie beachten

Bevor man ein Mehrfamilienhaus kauft, gibt es einige wichtige Faktoren, die berücksichtigt werden sollten, um sicherzustellen, dass die Investition lukrativ und nachhaltig ist. Dazu gehören:

Lage der Immobilie

Die Lage des Gebäudes ist von entscheidender Bedeutung für die Attraktivität für Mieter und den Wert des Eigentums. Wir empfehlen aus Erfahrung, eine gute Lage mit gutem Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln und Einkaufsmöglichkeiten zu wählen.

Die Lage der Immobilie ist zudem ausschlaggebend über den Kaufpreis. Eine gute Lage bedeutet für Sie eine höhere Anfangsinvestition. Allerdings müssen Sie in einer guten Lage fast nie mit Leerstand rechnen.

Mehr dazu finden Sie hier:

Zustand des Gebäudes

Der Zustand des Gebäudes und seiner Einrichtungen sollte sorgfältig überprüft werden, um zu bestimmen, ob Reparaturen, Modernisierungen, Sanierungen oder Renovierungen erforderlich sind und wie viel diese kosten werden.

Zudem ist das Baujahr ausschlaggebend über den Zustand der Immobilie. Ältere Immobilien haben je nach Baujahr typische Mängel aufzuweisen, die Sie vor dem Kauf unbedingt prüfen sollten. Führen Sie eine Objektbegehung durch, um sich selbst ein Bild vom Zustand des Gebäudes zu machen. Sollte das Gebäude in einem zu schlechten Zustand zum Vermieten sein, können Sie über das Fix & Flip Prinzip nachdenken.

Finanzierung

Die Finanzierung des Kaufs und der laufenden Kosten des Gebäudes sollte sorgfältig geplant werden, um sicherzustellen, dass man sich die Investition leisten kann. Erstellen Sie eine Haushaltsrechnung, um zu Papier zu bringen, wie viel Immobilie Sie sich leisten können. Tragen Sie zusammen, über welches und wie viel Eigenkapital Sie verfügen.

Denken Sie über mögliche Finanzierungsarten nach. Setzen Sie sich mit einem Finanzberater zusammen, um die besten Angebote für sich zu finden.

Marktanalyse

Wir empfehlen aus Erfahrung, die lokale Immobilienmarktlage und Mietpreistrends zu analysieren, um sicherzustellen, dass man eine realistische Erwartung hat, was die Mieteinnahmen und den Wert des Eigentums betrifft.

Wir empfehlen aus Erfahrung, sich über die rechtlichen Aspekte des Kaufs eines Mehrfamilienhauses, wie Mietgesetze und Steuervorschriften, im Klaren zu sein, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Kleinere Mehrfamilienhäuser eignen sich besser für die erste Investition:

Zwei benachbarte Mehrfamilienhäuser mit angrenzendem Garten.

Mehrfamilienhaus kaufen: Kaufpreis berechnen

Sie wollen ein Mehrfamilienhaus kaufen, dann müssen Sie auch die Nebenkosten beim Immobilienkauf im Blick haben. Für alle Wohnungstypen / Haustypen fallen auch Kaufnebenkosten an. Das heißt: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbucheintrag und bei Beauftragung, auch Maklerkosten. Die Höhe unterscheidet sich bei Steuer und Makler, je nach Bundesland.

Beispielrechnung Kaufpreis Mehrfamilienhaus

Hier ist ein Beispiel für die Berechnung der Kaufnebenkosten eines Mehrfamilienhauses mit einem Kaufpreis von 900.000 €.

Kaufpreis des Hauses: 900.000 €

Maklerkosten: Die Höhe der Maklerkosten kann je nach Bundesland und Region unterschiedlich sein und beträgt in der Regel zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises, also 27.000 € bis 63.000 €.

Maklerkosten: zwischen 3% und 7% des Kaufpreises, also 27.000 € bis 63.000 €

Notar- und Grunderwerbssteuern: Notar- und Grunderwerbssteuern betragen ca. 6 % bis 8 % des Kaufpreises, also 54.000 € bis 72.000 €.

Notar / Grunderwerbsteuer: 6% bis 8% des Kaufpreises, also 54.000 € bis 72.000 €

Gesamtkosten: Zusammenfassend könnten die Gesamtkosten inklusive der Nebenkosten zwischen 981.000 € und 1.045.000 € liegen.

Gesamtkosten: Zwischen 981.000 € und 1.045.000 €

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass dies nur ein Schätzwert ist und die tatsächlichen Kosten abhängig von verschiedenen Faktoren, wie der Lage des Hauses und den lokalen Steuersätzen, variieren können.

Mehrfamilienhaus kaufen und vermieten

Nach dem Kauf folgt die Vermietung des Mehrfamilienhauses. Die Vermietung eines Mehrfamilienhauses eröffnet Chancen, erfordert jedoch eine kluge Herangehensweise. Diese Tipps bieten praktische Ratschläge für einen erfolgreichen Einstieg. Von der Standortwahl bis zur Mieterverwaltung, diese Überlegungen sollen Ihnen helfen, die Vermietung effizient und rentabel zu gestalten.

Alternative Kapitalanlagen: Haustypen im Überblick

Das Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage hat Sie nicht überzeugt? Sie wollen zum Eigennutz doch lieber ein anderes Objekt kaufen? Lesen Sie in unserem Ratgeber zu den verschiedenen Hausarten weiter und finden Sie das perfekte Objekt für sich!

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