Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Definition, Inhalt & die wichtigsten Punkte für Eigentümer

Wohnungseigentumsgesetz – Jede Wohnungseigentümergemeinschaft, sowie das entstehen von Wohneigentum ist durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Von Verwaltertätigkeiten in einer WEG, bis hin zu den Beschlüssen der Eigentümerversammlung – Das Gesetz gilt als Vorlage für eine ordnungsgemäße Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft. Durch die Gesetzesreform 2020 gab es einige Neuerungen, die das Gesetz um einiges Verwalter- und Eigentümerfreundlicher gestalten. Alles, was Sie rund um das Gesetz wissen müssen, sowie die wichtigsten Punkte für Eigentümer, können Sie in diesem Artikel nachlesen.

Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt in Deutschland die Entstehung von Wohneigentum, sowie dessen Aufteilung und Verwaltung in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.

Das 1951 eingeführte Gesetz enthält neben Regelungen für das Wohnrecht auch Vorgaben für die Wohnungseigentümerversammlung und deren Beschlüsse. Zudem ist das WEG außerdem eine wichtiger Grundlage für die Regeln und Gesetze, sowie Nutzen und Kostenaufteilung des Gemeinschaftseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Zudem sind darin Bestimmungen zum Wohnungserbbaurecht, sowie zum Dauerwohnrecht zu finden.

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Entstehung von Wohneigentum, sowie die Aufteilung und Verwaltung von Eigentümergemeinschaften.

Die Gesetzliche Vorgaben sind dabei nicht nur für Eigentümer wichtig, sondern dienen auch als Grundlage für die Zuweisung eines Grundbuchblattes durch das Grundbuchamt.

Sollten sich die Eigentümer einer Gemeinschaft unstimmig sein, können sie also auf das Wohnungseigentumsgesetz zurück greifen. Durch das Gesetz werden jedem Eigentümer bestimmte Eigentumsrechte in der Gemeinschaft zugesichert.

Was wird in einer Eigentümergemeinschaft durch das WEG geregelt?

  • regelt Entstehung von Wohneigentum
  • regelt Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum
  • regelt Rechte und Pflichten der Eigentümer
  • regelt Nutzen und Kostenaufteilung des Gemeinschaftseigentums
  • regelt Verwaltung und Beschlüsse einer WEG

Wussten Sie schon? Vor dem Inkrafttreten gab es keine Regelungen zum Wohnungseigentum, denn im BGB sind keinerlei gesetzlichen Regelungen für Wohn- oder Sondereigentum aufgeführt. Somit gab es vor 1951 die klassische Eigentumswohnung wie wir sie heute kennen noch nicht.

Das WEG hilft Eigentümern und Verwaltern, ein ordnungsgemäßes Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft zu führen:

Schauen wir uns nun in Kürze an, welche Punkte genau im WEG aufgeführt sind und welche Überthemen es gibt.

Struktur und Inhalt des Wohnungseigentumsgesetz

Das WEG befasst sich mit allen gesetzlichen Bestimmungen rund um die Themen Wohneigentum, Wohnungseigentümergemeinschaft und Wohnrechten.

Hier ein kurzer Überblick über den Inhalt des WEG:

  • Begründung des Wohnungseigentums (§§ 2 bis 9 WEG)
  • Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10 bis 19 WEG)
  • Verwaltung des Wohnungseigentums (§§ 20 bis 29 WEG)
  • Wohnungserbbaurecht (§§ 30)
  • Dauerwohnrecht (§§ 31 bis 42 WEG)
  • Verfahrensvorschriften (§§ 43 bis 50 WEG)

Da das WEG seit 1951 existiert, war es nur eine Frage der Zeit, wann Neuerungen eingeführt werden. So gab es 2020 eine Reform des WEG, die das Leben von Eigentümern, so wie WEG-Verwaltern deutlich erleichtert. Schauen wir uns nun die WEG Reform 2020 an.

WEG Reform 2020 – Neuerungen des WEG

Am 1. Dezember 2020 trat eine Reform des Wohnungseigentumsgesetz in Kraft!

Das veraltete WEG wurde der heutigen Zeit nicht mehr gerecht, denn der Bedarf an Umbauten einer Immobilie für Barrierefreiheit oder altersgerechten Zugängen wird immer größer. Auch wird das Klima und die Umwelt in den WEGs ein immer wichtigeres Thema, so sind nun Paragraphen für den Einbau von Ladestationen für Elektroautos im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehen.

Zusammengefasst kann man sagen, dass sich das Gesetz nun auch im Bereich des Wohnungseigentums an die neue Welt anpasst. Wörtlich ausgeschrieben lautet das Gesetz zur WEG-Reform wie folgt: “Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“.

Die WEG Reform bringt Neuerungen im Bereich Umwelt und Klimaschutz, wodurch unter Anderem bauliche Veränderungen leichter umsetzbar werden.

Neben den zahlreichen Änderungen von der Verwaltervollmacht bis hin zur Jahresabrechnung, haben wir hier die fünf wichtigsten Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz für Sie als Eigentümer zusammengetragen, die Ihnen einen guten Überblick über die gesamte Änderung geben.

Die fünf wichtigsten Änderungen im Überblick:

  1. bauliche Veränderungen leichter durchsetzbar (Vereinfachung Beschlussfassung)
  2. mehr Befugnisse für Verwalter
  3. mehr Rechte für Eigentümer
  4. neue Beschlussfassung für Eigentümerversammlung
  5. Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Lesen Sie hier weiter: Alles, was Sie über die WEG Reform wissen müssen.

Das WEG hilft, Streitigkeiten in der Gemeinschaft zu klären:

Die wichtigsten Punkte des WEG für Eigentümer

Verwaltung, Eigentumsverteilung und Eigentümerversammlungen – Wenn Sie Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft oder gar Verwalter der Gemeinschaft sind, sollten Sie als Eigentümer die wichtigsten Punkte im WEG kennen. Das WEG kann Sie vor unrechtlichen Maßnahmen schützen, aber auch als Begründungsgrundlage für Anfechtungen dienen. Zudem Hilft es dem Verwalter bei rechtlichen Fragen.

Was sind die wichtigsten Punkte des WEG?

  • Eigentumsrechte
  • Verwaltung der Gemeinschaft
  • Eigentümerversammlung
  • Beschlüsse der Versammlung

Schauen wir uns die vier Punkte genauer an.

Eigentumsrechte: Regelungen durch das WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz regelt vor allem die Eigentumsrechte eines jeden Eigentümers. §8 des WEG beschreibt hierbei die Begründung von Wohneigentum. Der Eigentümer eines Grundstücks ist somit berechtigt, dieses in mehrere Miteigentumsanteile aufzuteilen.

Aus dieser Aufteilung wird eine Teilungserklärung erstellt, was mit das wichtigste Dokument der WEG ist. Daraus lässt sich ableiten, wie das in §5 WEG beschriebene Sondereigentum zuzuordnen ist und was unter das in §1 Abs. 5 WEG definierte Gemeinschaftseigentum fällt. Zudem können durch das WEG einzelnen Eigentümern bestimmte Sondernutzungsrechte eingeräumt werden.

Wie werden die Eigentumsrechte im WEG geregelt?

  • §8 beschreibt Begründung von Wohneigentum, Aufteilung in Miteigentumsanteile und erstellen der Teilungserklärung
  • §5 beschreibt Sondereigentum
  • §1 Abs. 5 beschreibt Gemeinschaftseigentum

Wenn Sie mehr über die Eigentumsverteilung und die Eigentumsrechte in einer Eigentümergemeinschaft wissen wollen, lesen Sie hier weiter.

Verwaltung der Eigentümergemeinschaft: Gesetzliche Regeln

Laut §20 WEG muss jede Eigentümergemeinschaft einen Verwalter bestimmen der diese intern leitet und nach außen hin vertritt. So ist der WEG-Verwalter zu Maßnahmen verpflichtet, die einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.

§20 regelt die Bestimmung eines Verwalters der Eigentümergemeinschaft.

Dazu gehört zum Beispiel die Einberufung und das Protokollieren einer jährlichen Eigentümerversammlung. Aber auch finanzielle Tätigkeiten wie die Erstellung des jährlichen Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung, so wie Hausgeldabrechnungen und das Verwalten der Instandhaltungsrücklagen, gehören zu seinen im WEG definierten Pflichten.

Zu den rechtlichen Aufgaben des Verwalters gehören der Abschluss und die Prüfung von Versträgen, und sorgt dafür, dass Brandschutz- und Bauvorschriften eingehalten werden. Bei allen Tätigkeiten kann der Verwalter von einem von der WEG gewählten Verwaltungsbeirat unterstützt werden.

Die Aufgaben und Tätigkeiten eines WEG-Verwalters lassen sich in vier Bereiche unterteilen, die im WEG geregelt sind.

  1. Kaufmännische Aufgaben
  2. Rechtliche Aufgaben
  3. Organisatorische Aufgaben
  4. Technische Aufgaben

Sie sind selbst Mitglied in einer WEG oder überlegen, eine Eigentumswohnung zu erwerben? Wenn Sie mehr über eine WEG-Verwaltung wissen wollen, lesen Sie hier weiter.

Der Verwalter oder die Verwalterin vertritt die Eigentümer nach außen hin und kümmert sich um interne Angelegenheiten:

Rechtliche Bestimmungen der Eigentümerversammlung

Die in der Regel einmal jährlich stattfindende Eigentümerversammlung ist eine der wichtigsten Instanzen der Eigentümergemeinschaft. Hier können wichtige Entscheidungen getroffen werden, die das Sondereigentum betreffen, sowie über Anliegen abgestimmt, die das Gemeinschaftseigentum angehen. So werden Beschlüsse gefasst und Anträge auf bauliche Veränderungen oder Sanierungen gestellt.

Die Rahmenbedingungen für jede Versammlung stellt dabei das Wohnungseigentumsgesetz. Es regelt die Einberufung, den Vorsitz und die Niederschrift, die in Form eines Protokolls erstellt werden muss, um einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu entsprechen.

Was regelt das WEG bei der Eigentümerversammlung?

  • Einberufung
  • Vorsitz
  • Niederschrift
  • Ablauf
  • Beschlüsse

Wenn Sie mehr zur Eigentümerversammlung wissen wollen, lesen Sie hier weiter.

Auch die Beschlussfähigkeit der Eigentümer bei der Versammlung ist per Gesetz festgehalten. So ist seit der WEG Reform 2020 eine Eigentümerversammlung nun generell beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer anwesend sind.

Beschlüsse der Eigentümerversammlung: WEG Regeln

Generell gilt laut §25 WEG, eine Eigentümerversammlung ist nach WEG Reform 2020 immer Beschlussfähig, unabhängig von der Anzahl der Miteigentumsanteile, die vertreten sind.

Hier ein kurzer Überblick, wann die Eigentümerversammlung beschlussfähig ist:

  • Vor 2020: Bei mindestens 50% der vertretenen Miteigentumsanteile
  • Nach 2020: Immer, auch wenn nur ein Eigentümer anwesend ist

Zudem fällt mit der Neuerung der Tagesordnungspunkt „Feststellung der Beschlussfähigkeit“ weg und man kann schneller zu den wichtigen Themen übergehen.

Oft kommt es vor, dass einige Eigentümer nicht immer mit allen Beschlüssen einverstanden sind. Wenn dies der Fall ist, können Beschlüsse laut §46 Abs. 1 WEG angefochten werden. Dafür muss Ihnen als Eigentümer das fertige Protokoll vorliegen, denn die genaue Formulierung des Beschlusses ist hierbei am wichtigsten.

Wenn Sie mehr zu der Beschlussfähigkeit einer WEG erfahren wollen, lesen Sie hier weiter.

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