WEG Verwaltung Gesetz: Bestellung, Abberufung, Befugnisse & Co. – Wohnungseigentumsgesetz

WEG Verwaltung Gesetz – Bei dem WEG-Verwalter handelt es sich um einen wichtigen Partner für jede Wohnungseigentümergemeinschaft. Er betreut das Gemeinschaftseigentum der WEG, organisiert Instandhaltungsmaßnahmen und verfügt über das gemeinschaftliche Vermögen. Seine Bestellung, Abberufung, Aufgaben und Rechte sind im Wohnungseigentumsgesetz verankert. Es wurde im Jahr 1951 eingeführt und bildet die rechtliche Grundlage seiner Verwaltungstätigkeit. Erfahren Sie hier alles, was Sie über die wichtigsten Paragraphen des Wohnungseigentumsgesetzes wissen müssen, welche Befugnisse vom Gesetzgeber vorgeschrieben werden und was die maximale Bestelldauer der WEG-Verwaltung ist.

Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?

Bei dem Wohnungseigentumsgesetz (kurz: WEG) handelt es sich um ein Gesetz zur Entstehung von Wohneigentum, sowie dessen Aufteilung und Verwaltung in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Es wurde im Jahr 1951 eingeführt und bildet die rechtliche Grundlage einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das WEG lässt sich in insgesamt 4 Teile einteilen. Der erste Teil, der das Wohnungseigentum regelt, umfasst 5 Abschnitte. Neben den wichtigsten Begriffsbestimmungen im ersten Abschnitt, befasst sich der zweite Abschnitt mit der Begründung des Wohnungseigentums. Die beiden wichtigsten Abschnitte, die die rechtliche Grundlage der WEG-Verwaltung bilden, sind die Abschnitte 3 und 4.

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Hier werden die wichtigsten Organe für die Gewährleistung der ordnungsgemäßen Verwaltung definiert und die Befugnisse und Verpflichtungen des WEG-Verwalters erläutert. Auch der Ablauf seiner Bestellung und Abberufung lässt sich hier wiederfinden.

Hier die einzelnen Abschnitte auf einen Blick:

  1. Begriffsbestimmungen
  2. Begründung des Wohnungseigentums
  3. Rechtsfähige Gemeinschaft der Eigentümer
  4. Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
  5. Wohnungserbbaurecht

Schauen wir uns die wichtigsten Paragrafen, die Sie als Eigentümer bezüglich der Verwaltung kennen sollten, genauer an:

WEG-Verwaltung: Die wichtigsten Regelungen des WEG

Welche Rolle der Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft spielt, wird in § 9b des Wohnungseigentumsgesetzes deutlich. So gilt er gerichtlich, so wie außergerichtlich als offizieller Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Ihm gegenüber vertritt der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die WEG.

§ 19 WEG: Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss

Viele WEGs stellen sich daher die Frage:

Ist ein WEG-Verwalter Pflicht?

Auch hierzu liefert der Gesetzgeber eine Antwort:

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt einzig der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 18. 1 WEG). Um eine ordnungsgemäßen Verwaltung zu gewährleisten, sieht das Wohnungseigentumsgesetz jedoch auch vor, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt werden muss.

Ausnahme: Es gibt weniger als neun Sondereigentumsrechte, einer der Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der WEG verlangten nach der Bestellung eines zertifizierten Verwalters.

Das bedeutet: Bei größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften mit neun oder mehr Sondereigentumsrechten, muss zwingend ein externer WEG-Verwalter bestellt werden.

Ein zertifizierter Verwalter muss also bestellt werden, wenn…

  1. weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen
  2. ein WEG-Mitglied zum Verwalter bestellt wurde
  3. und weniger als ein Drittel der Eigentümergemeinschaft eine Bestellung verlangt hat

§ 24 WEG: Einberufung, Vorsitz & Niederschrift der Eigentümerversammlung

Paragraph 24 des Wohnungseigentumsgesetzes bezieht sich zwar auf die Eigentümerversammlung, doch auch hier spielt die WEG-Verwaltung eine gesetzlich festgelegte, ausschlaggebende Rolle. So ist der Verwalter für die jährliche Einberufung der Eigentümerversammlung verantwortlich und führt (falls nicht anders beschlossen) den Vorsitz, so wie die letztendliche Beschlusssammlung. Auch die Unterzeichnung der gesetzlich vorgeschriebenen Niederschrift der getroffenen Beschlüsse liegt on seinem Verantwortungsbereich.

Der Verwalter ist außerdem dazu verpflichtet eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

Diese im WEG geregelten Leistungen hat der WEG-Verwalter bezüglich der Eigentümerversammlung zu erbringen:

  • Einberufung der jährlichen Eigentümerversammlung
  • Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung
  • Führung des Vorsitzes
  • Führung der Beschlusssammlung
  • Unterzeichnung der Niederschrift der Beschlüsse

§ 26 WEG: Bestellung & Abberufung des WEG-Verwalters

Bestellung des Verwalters – Ein weiterer wichtiger Paragraph bezüglich der WEG-Verwaltung ist § 26 WEG, der sich auf die Bestellung und Abberufung des Verwalters bezieht. So ist sowohl für die Bestellung des Verwalters, als auch für seine Abberufung ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich. Seine Abbestellung ist jederzeit möglich. Der zuvor abgeschlossene Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung automatisch.

Nachweis & Urkunde – Für die Bestellung muss der Verwalter durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde seine Verwaltereigenschaft nachweisen. Da, wie bereits erwähnt, hierfür ein Beschluss nötig ist, muss die WEG die Niederschrift dieses Bestellungsbeschlusses vorweisen.

Bestelldauer – Auch die Dauer der Bestellung ist gesetzlich im WEG verankert. Handelt es sich um die Erstbestellung eines Verwalters nach der Begründung des Wohnungseigentums, darf die Bestellung auf nicht mehr mehr als 3 Jahre vorgenommen werden. Bei bereits bestehenden WEGs gilt eine Höchstdauer von 5 Jahren. Eine wiederholte Bestellung ist durchaus erlaubt, erfordert jedoch einen neuen Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.

Zusammengefasst:

  • Für Bestellung und Abberufung ist Beschluss erforderlich
  • Abbestellung jederzeit möglich
  • automatisches Vertragsende sechs Monate nach Abberufung
  • gesetzlich festgelegte Dauer: 3 oder 5 Jahre
  • wiederholte Bestellung möglich

§ 27 WEG: Aufgaben des WEG-Verwalters

Einer der wichtigsten Punkte im Wohnungseigentumsgesetz, ist die Regelung der Aufgaben und Pflichten des WEG-Verwalters. So ist er nach § 27 WEG dazu verpflichtet Maßnahmen zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und eine ordnungsgemäße Verwaltung garantieren. Allerdings dürfen diese Maßnahmen nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Darunter fallen auch alle Maßnahmen, die zur Abwendung eines Nachteils oder der Wahrung einer Frist erforderlich sind

In der Praxis kommt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit weitaus mehr Aufgaben und Pflichten einher, weshalb die Wohnungseigentümer die Befugnisse des Verwalters erweitern oder einschränken können.

§ 28 WEG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung & Vermögensbericht

Wirtschaftsplan – Die Wohnungseigentümer sind für die Kostentragung der nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 erwähnten Erhaltungsrücklage zuständig. Aus diesem Grund liegt auch die Erstellung eines jährlichen Wirtschaftsplans im Verantwortungsbereich des WEG-Verwalters, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das Kalenderjahr enthält

Jahresabrechnung  – Auch eine jährliche Jahresabrechnung ist nach Ablauf des Kalenderjahres von der WEG-Verwaltung zu erstellen, damit die WEG abschätzen kann, ob Nachschüsse von den Eigentümern eingefordert oder die beschlossenen Vorschüsse angepasst werden müssen.

Vermögensbericht – Neben der Jahresabrechnung hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres auch den Vermögensbericht zu erstellen. Dieser muss den Stand der Erhaltungsrücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens beinhalten und für jedes WEG-Mitglied einsehbar sein.

Der Verwalter ist für die Erstellung folgender Dokumente zuständig:

  1. Wirtschaftsplan
  2. Jahresabrechnung
  3. Vermögensbericht

§ 29 WEG:  Bestellung & Aufgaben des Verwaltungsbeirats

Bestellung & Abberufung – Nicht nur die Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt, sondern auch die des Verwaltungsbeirats. So ist hierfür ebenfalls eine Beschlussfassung nötig. Befinden sich mehrere Mitglieder im Beirat, schreibt das WEG die Bestimmung eines Vorsitzenden und eines Stellvertreters vor. Sollten die Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig sein, haben sie nach § 29 3 WEG nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.

Pflichten – Hauptaufgabe des Verwaltungsbeirats ist, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen. Außerdem ist der Verwaltungsbeirat für die Überprüfung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung zuständig. Eine Stellungnahme zum Wirtschaftsplan und der Jahresabrechnung ist am Ende von ihnen beizufügen.

Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats zusammengefasst:

  • Unterstützung des Verwalters
  • Überwachung des Verwalters
  • Überprüfung von Wirtschaftsplan & Jahresabrechnung
  • Anfertigung einer Stellungnahme

Fazit: WEG als rechtliche Grundlage der Verwaltung

Das Wohnungseigentumsgesetz bildet die rechtliche Grundlage für die ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es regelt die Befugnisse des Verwalters, den Ablauf seiner Bestellung und Abberufung, sowie die Aufgaben und Pflichten des Verwaltungsbeirats. Dennoch sollten Sie alle Belange rund um die Verwaltung der Liegenschaft im Verwaltervertrag festhalten, um zukünftige Konflikte mit der Hausverwaltung zu vermeiden.

Hausverwaltung: Ratgeber

Besitzen Sie eine oder mehre Immobilien, wissen Sie, wie aufwendig die Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung einer Liegenschaft sein kann. Die professionelle Betreuung einer Immobilie ist zeit- und kostenintensiv und erfordert jede Menge Organisationtalent. Ein qualifizierter Hausverwalter kümmert sich um alle administrativen Tätigkeiten, sowohl bei vermieteten als auch bei nicht-vermieteten Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten.

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