Haus verkaufen: Steuern, Schritte, Makler bis Ebay – Tipps

Haus verkaufen – Was muss ich tun um mein Haus zu verkaufen? Werden Steuern fällig, wenn ich mein Haus verkaufe? Wie lange braucht man um ein Haus zu verkaufen? Lernen Sie alle 18 Schritte kennen, im Ratgeber Makler bis Steuer: Immobilie verkaufen. Für viele die erste Frage, schon vor der konkreten Entscheidung verkaufen ja oder nein:

Was ist Ihr Haus wert? Frage #1

Um eine seriöse Wertermittlung für Ihre Eigentumswohnung zu erstellen, benötigen Immobilienmakler ein paar Informationen und Unterlagen. Den Weg zur Bewertung lernen Sie bereits in der ersten Phase vom Hausverkauf kennen. Wir haben alle Schritte für Sie identifiziert und zusammengefasst. So lernen Sie den Hausverkauf in 18 Schritten.

Welche Unterlagen und Dokumente Sie bereitstellen müssen, lernen Sie in Vorbereitung, genauer in Schritt 3-5. Eine schnelle, grobe Bewertung von Profis, können Sie für Ihr Haus, aber bereits mit 4 Faktoren bekommen.

4 Faktoren für schnelle, grobe Hausbewertung:

  • Adresse der Immobilie
  • Wohnfläche
  • Einheiten (bei Mehrfamilienhaus)
  • Nettomieteinnahmen (ohne Betriebskosten)

Für eine vollständige Bewertung müssen Sie, wie beschrieben, noch Dokumente zur Verfügung stellen. Dazu gehört insbesondere der Grundbuchauszug.

Privat oder mit Makler verkaufen? Frage #2

Wenn Sie ein Einfamilienhaus verkaufen, aber auch ein Doppelhaus oder Reihenhaus, sprechen Sie nicht den typischen Kapitalanleger einer Immobilie an (kaufen und vermieten). Dementsprechend lohnt es sich eher, die Immobilie einer breiten Masse an Menschen zu zeigen (Online), um so die Eigennutzer für Ihr Objekt zu finden, die den höchsten Kaufpreis zahlen.

PS: Haus verkaufen ohne Makler?

Warum gibt es Makler? Tatsächlich oft gefragt, denn die wenigsten haben Erfahrungen mit Maklern oder dem Immobilienmarkt. Beispiel: Ein Großteil aller Hausverkäufer, verkauft im Leben nur ein einziges Haus oder auch Mehrfamilienhaus. Woher also wissen, warum es Makler gibt? Hier ein kleiner Einblick in die Gründe, weshalb Makler so gut wie immer eine gute Wahl sind.

Inserate online stellen und aktuell halten

Immobilienmakler sind auf die Vermarktung von Immobilien in verschiedenen Plattformen spezialisiert. Dabei geht es nicht „nur“ um das Platzieren Ihres Exposés auf Portalen wie Immoscout, Immonet oder auch eBay Kleinanzeigen.

Die große Aufgabe (für Ihren Makler oder Sie [bei Privatverkauf]) ist vor allem die Kommunikation mit den vielen (Kauf-) Interessenten, die sich auf Inserate melden. Sie können sich vorstellen, dass natürlich nur ein Bruchteil wirklich dazu bereit ist, Ihre Immobilie zu kaufen.

Kommunikation im Vorfeld (Zeit): Kaufinteressenten filtern

Deshalb ist bereits die Kommunikation im Vorfeld (Bonitätsprüfung und oder Besichtigung) so wichtig für den Verkaufserfolg. Je mehr Zeit in sinnlosen Gesprächen verschwendet wird, desto mehr Zeit streicht ins Land. Natürlich rutscht Ihr Immobilien Inserat in den Suchergebnissen auch immer weiter nach hinten. Dementsprechend sehen es immer weniger Leute = weniger Nachfrage.

Einen erfahrenen und guten Immobilienmakler in Ihrer Seite zu haben, ist als so viel wert, wenn es um den Verkauf von Häusern geht.

Vergleich: Mehrfamilienhaus verkaufen

Ganz anders ist es beispielsweise beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern. Mehrfamilienhäuser haben mehrere Einheiten zu verwalten, Mietverträge aber auch ganz individuelle Herausforderungen, dementsprechend werden Mehrfamilienhäuser in der Regel eher einem kleineren Interessentenkreis präsentiert.

Häufig werden Mehrfamilienhäuser nicht einmal auf Immobilienportalen präsentiert, sie werden im persönlichen Netzwerk des Immobilienmaklers an Investoren und finanzkräftige Käufer vermittelt – perfekt für Kapitalanleger, ganz anders als das Einfamilienhaus.

Sie sehen, wie groß die Unterschiede beim Hausverkauf sind, je nachdem ob Sie ein kleines Einfamilienhaus verkaufen, Reihenhaus, Doppelhaushälfte oder eben doch ein ganzes Mehrfamilienhaus.

Lernen Sie hier Schritt für Schritt den Verkauf kennen:

Schritt für Schritt! Hausverkauf

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Haus verkaufen Checkliste:

  1. Vorbereitung: Haus und Verkauf
    1. Zeitplanung: Wann verkaufen? – Schritt 1
    2. Mit oder ohne Makler, privat verkaufen – Schritt 2
    3. Unterlagen: Immobilie bewerten nach Marktanalyse – Schritt 3
    4. Haus vorbereiten / aufwerten – Schritt 4
    5. Wertermittlung und Angebotspreis – Schritt 5
    6. Exposé für Hausverkauf – Schritt 6
  2. Verkaufsphase: Haus vermarkten und Käufer finden
    1. Vermarktungsstrategie: Makler, Netzwerk, Portale – Schritt 7
    2. Anfragen entgegennehmen: Vorgespräche – Schritt 8
    3. Kontakt zu Interessenten: Kommunikation – Schritt 9
    4. Bonitätsprüfung: Kreditwürdigkeit checken – Schritt 10
    5. Besichtigungstermine: Kaufinteressenten vor Ort – Schritt 11
    6. Verkaufsgespräch: Verhandlung und Verkaufspreis – Schritt 12
  3. Verkaufsabwicklung: Kaufvertrag bis Übergabe
    1. Kaufvertrag für Notartermin vorbereiten – Schritt 13
    2. Notartermin mit dem Käufer – Schritt 14
    3. Grundbucheintrag und Kaufpreis – Schritt 15
    4. Übergabe an neue Eigentümer – Schritt 16
    5. Rechnungen für Notar und Makler – Schritt 17
    6. Steuern zahlen: Welche? – Schritt 18

Das waren die 18 Schritte, die beim Verkauf Ihrer Eigentumswohnung durchlaufen.

Wer kauft Häuser?

Für uns ist nicht nur wichtig, dass Sie den Verkauf in seinen 18 Schritten kennen lernen. Beim Verkauf sollte man auch immer die andere Seite (Käufer) im Blick haben. Nicht anders gehen erfahrene Immobilienmakler an einen solchen Hausverkauf.

Wie Sie oben schon gelernt haben, Häuser sind nicht die typischen Renditeobjekte, deshalb spricht man ja auch vom „Eigenheim“. Rendite heißt (einfach gesagt): Gewinne durch Vermietung. Ist die Rendite hoch genug, zahlt der Mieter die Immobilie des Käufers ab und der Käufer hat zusätzlich einen Ertrag, für seinen Vermögensaufbau. Solche Käufer investieren am liebsten in Eigentumswohnungen. Hier sind Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft und so teilen sich Instandhaltungskosten auf alle Parteien auf, statt alle allein bezahlen zu müssen, wie beim Haus.

Eigennutzer zahlen am meisten: Traumhaus Suche

Die besten Chancen haben Häuser bei denen, die das Haus selbst bewohnen wollen. Dann sind Käufer unter Umständen auch bereit, mehr zu bezahlen, im Vergleich zum Kapitalanleger, der jedes Prozent der Investition durchkalkuliert und der keine emotionale Bindung zum Objekt aufbaut. Wer aber sein „Traumhaus“ in Ihrer Immobilie finden – ob mit oder ohne Arbeit – der zahlt oft ein wenig mehr.

Hausverkauf meist am profitabelsten:

  • Eigennutzer – höhere emotionale Bindung

Diese und weitere Einflussfaktoren haben gute Immobilienmakler fest in Ihrer Strategie, die Sie in Phase 2 des Verkaufsleitfadens kennengelernt haben.

Haus verkaufen im Alter

Insbesondere im hohen Alter macht sich immer mehr Menschen Gedanken darüber, Ihr Haus zu verkaufen. Plötzlich wird das Haus zu groß, die Kinder sind längst ausgezogen, das zweite oder dritte Stockwerk, benutzt man kaum noch.

Eine gute Idee, schließlich können Sie mit dem Hausverkauf eine kleinere Eigentumswohnung bar kaufen. Mit dem Rest, können Sie sich eine schöne Zeit machen.

Da uns auch häufig Fragen erreichen, hier noch einmal die häufigsten Fragen und Antworten beim ersten Hausverkauf.

Häufige Fragen und Antworten zum Verkauf

  1. Was muss ich tun wenn ich mein Haus verkaufen will?
  2. Werden Steuern fällig wenn ich mein Haus verkaufe?
  3. Kann man ein Haus ohne Makler verkaufen?
  4. Auf was muss ich achten wenn ich ein Haus privat verkaufen will?
  5. Wie viele Häuser darf ich privat verkaufen?

Was muss ich tun wenn ich mein Haus verkaufen will?

Wie Sie im Leitfaden Immobilie verkaufen gelernt haben, unterscheidet sich der Ablauf und Aufwand beim Hausverkauf sehr, je nachdem, ob Sie mit Makler verkaufen oder ohne Makler.

Ohne Makler liegt Ihre primäre Aufgabe 1) in der Entscheidung verkaufen zu wollen und 2) im Einbringen aller wichtigen Unterlagen für den Verkauf.

Werden Steuern fällig wenn ich mein Haus verkaufe?

Im Schritt Steuern lernen Sie die optionalen Steuern kennen, die auf Sie als Verkäufer zukommen können.

Einfach gesagt:

  1. Spekulationssteuer – wenn vermietet, erst 10 Jahre nach Kauf steuerfrei
  2. Einkommensteuer – für Gewinne aus der Veräußerung

Es gibt noch Abstufungen, die Spekulationssteuer fällt nicht für Eigennutzer an. Auch nicht dann, wenn Sie im Verkaufsjahr im Haus gewohnt haben, sowie die zwei Jahre vor dem Verkaufsjahr. Einkommensteuer fällt dann an, wenn Sie den Jahresfreibetrag von ~9.400 Euro, übersteigen. Sollte Ihr Haus wirklich große Gewinne generieren, müssen Sie unter Umständen noch mit der Reichensteuer rechnen.

Kann man ein Haus ohne Makler verkaufen?

Warum sollte man sein Haus nicht mit einem Makler verkaufen? Es gibt nur eine Antwort, die Sinn macht, wenn Sie sich diese Frage auch stellen: Wenn Sie 1) Vorerfahrung im Verkauf von Immobilien haben und 2) Zeit für Inserate, Kommunikation mit Interessenten, Bonitätsprüfung, Besichtigung, Preisverhandlungen und 3) Kaufverträge kennen, dann können Sie Ihr Haus auch ohne Makler verkaufen.

Treffen diese Eigenschaften nicht auf Sie zu, sollten Sie darüber nachdenken, einen erfahrenen Immobilienmakler zu beauftragen. Allein schon, um eine ehrlich Immobilienbewertung zu erhalten und einen guten Angebotspreis (der Käufer findet, aber auch nicht zu viel Zeit frisst [überhöhte Angebote]).

Auf was muss ich achten wenn ich ein Haus privat verkaufen will?

Sollten Sie sich dennoch für den privaten Verkauf Ihres Hauses entscheiden, sollten Sie die 18 Schritte der Checkliste unbedingt akribisch und ausführlich lesen. Fehler kosten Sie Zeit, Stress und bares Geld. Ohne erfahrenen Berater an Ihrer Seite, liegt das Risiko voll und ganz bei Ihnen.

Wird ein Makler beauftragt, werden die Kosten zwischen Ihnen und dem Käufer (bei Privatkauf) ohnehin zu jeweils 50% geteilt. Das heißt, der Käufer übernimmt die Hälfte der Maklerkosten.

Alle 18 Schritte, in 3 Phasen:

Wie viele Häuser darf ich privat verkaufen?

Die 3-Objekte Regel besagt, wenn Sie mehr als 3 Grundstücke in 5 Jahren (kaufen und) verkaufen, unterliegen Sie dem gewerblichen Grundstückshandel. Mit dem 3. Grundstück (bzw. jeder anderen Immobilie) können Sie also nicht mehr „privat“ verkaufen, wenn Sie innerhalb dieser 5 Jahre liegen.

Haus verkaufen auf dem Land:

Häuser in der Stadt:

Alte Immobilien verkaufen: