Core, Core+, Value-Add bei Immobilien: Was heißt das?

In Ankaufsprofilen von Immobilieninvestoren, Immobilien GmbHs, Aktiengesellschaften aber auch Familienstiftungen & Co. findet man häufiger die Begriffe „Core, Core+, Value-Add“, was heißt das und wo ist der Unterschied? Hier eine kleine Erklärung aller 3 Anlagestrategien.

Core, Core+, Value-Add im Ankaufsprofil

Der Unterschied zwischen Core, Core+ und Value-Add. Schnell erklärt, ein Ankaufsprofil, was ist das? Ein Ankaufsprofil beschreibt die spezifischen Kriterien und Anforderungen, die Investoren oder Immobiliengesellschaften an potenzielle Investitionsobjekte stellen. Es dient dazu, die Suche und Bewertung von Investitionsmöglichkeiten zu strukturieren und zu vereinfachen, indem es klare Vorgaben darüber macht, welche Eigenschaften und Merkmale ein Investitionsobjekt erfüllen muss, um für den Investor interessant zu sein.

So sieht ein Ankaufsprofil aus:

Core

Core-Investitionen sind die konservativste Strategie mit dem geringsten Risiko. Sie fokussieren sich auf erstklassige, gut vermietete Immobilien in erstklassigen Lagen.

Diese Objekte generieren stabile, vorhersehbare Cashflows. Die Investoren erwarten niedrigere, aber stabile Renditen. Beispiele dafür sind hochwertige Bürogebäude in Top-Lagen oder große Einzelhandelszentren mit langfristigen Mietverträgen. Core-Immobilien sind für institutionelle Investoren attraktiv und zeichnen sich durch einen hohen Vermietungsstand bei erstklassigen Mietern aus, was die Ausfallwahrscheinlichkeit minimiert.

Sozusagen „der sichere Hafen“ ohne viel Aufwand, typischerweise zu finden in A Lagen und guten B+ Lagen.

3 Fakten zu Core Investitionen:

  1. Niedrigstes Risiko, stabilste Renditen
  2. Erstklassige Immobilien in Top-Lagen
  3. Erstklassige Mieter, minimaler Ausfall (Leerstand)

Core+

Core+ ist eine leicht aggressivere Version von Core und nimmt etwas mehr Risiko auf, bietet dafür aber auch die Möglichkeit höherer Renditen.

Diese Strategie kann beinhalten, dass man in Immobilien in guten, aber nicht unbedingt erstklassigen Lagen investiert, oder in erstklassige Immobilien, die leichte Verbesserungen benötigen.

Es kann auch bedeuten, dass ein wenig mehr Hebel angewendet wird im Vergleich zu reinen Core-Investitionen. Core+ zielt darauf ab, solide Cashflows zu generieren und gleichzeitig etwas Kapitalwachstum durch geringfügige Verbesserungen oder das Ausnutzen von Marktentwicklungen zu erzielen.

Einfach gesagt, bei Core+ Investitionen suchen Sie gezielt Immobilien, bei denen Sie die Rendite mit einfachen Tools steigern können, typischerweise zu finden in B Lagen.

3 Fakten zu Core+ Investitionen:

  1. Etwas höheres Risiko für höhere Renditen
  2. Leichte Verbesserungen nötig
  3. Moderate Wertsteigerungspotenziale

Value-Add

Value-Add-Investitionen sind aggressiver und beinhalten ein höheres Risiko sowie höhere erwartete Renditen.

Diese Strategie konzentriert sich auf Immobilien, die aktiv verwaltet oder verbessert werden müssen, um ihren Wert zu steigern. Das kann durch physische Verbesserungen, das Umstrukturieren der Mietverträge oder die Neupositionierung der Immobilie auf dem Markt erfolgen.

Value-Add-Investitionen erfordern in der Regel erhebliche Zusatzinvestitionen und eine aktive Bewirtschaftung, um die Immobilie zu verbessern und höhere Renditen zu erzielen. Das Risiko besteht darin, dass diese Verbesserungen mehr kosten oder länger dauern können als erwartet, oder dass die Marktbedingungen sich ändern.

Einfach gesagt, günstiger Kaufpreis, Zeit- und Geldinvestition für mehr Rendite und Wertsteigerung, typischerweise zu finden in risikohaften C Lagen und stagnierenden B- Lagen.

3 Fakten zu Value-Add Investitionen:

  1. Höheres Risiko mit potenziell hohen Renditen
  2. Erfordert aktive Verwaltung und Kapital für Verbesserungen
  3. Ziel: Wertsteigerung durch physische und operative Verbesserungen

Der Vollständigkeit zuliebe hier noch eine weitere Investmentstrategie:

Opportunistic

Die Risikoklasse Opportunistic bezeichnet Investmentstrategien, die primär auf Wertsteigerungsmaßnahmen basieren.

Dabei kann es sich um Projektentwicklungen, Repositionierungen oder die Optimierung von Bestandsimmobilien handeln. Diese Strategie ist als antizyklischer Ansatz konzipiert.

Opportunistic Immobilien erfordern intensive Asset Management Maßnahmen, da sie oft mit niedrigeren Vermietungsraten und höheren Leerständen verbunden sind. Durch gezielte Optimierungen können diese Immobilien besonders günstig erworben werden, etwa in wirtschaftlichen Krisen oder bei ineffizienten Marktbedingungen. Die Haltedauer für Opportunistic Investments liegt in der Regel zwischen 1 und 4 Jahren, während derer eine Aufwertung und Steigerung des Vermietungsstandes angestrebt wird. (Quelle: Deutsche-Finance.de)

Im kleineren Maßstab könnte man Opportunistic also mit der Fix & Flip Strategie vergleichen, typischerweise zu finden in risikohaften C Lagen und stagnierenden B- Lagen.

Core, Core+, Value-Add im Überblick

Hier die 3 Klassen + eine weitere, von der Sie vielleicht einmal hören werden: Opportunistic.

Risikoklasse Beschreibung Renditeerwartung Fremdkapitalquote Haltedauer
Core Geringes Risiko, hohe Ausfallsicherheit; hohe Kaufpreise, niedrige Renditen; langfristige Investmentstrategie; hauptsächlich gute Lagen, stabile Mieterträge mit geringem Leerstand Niedrig Bis zu 60% Mehr als 10 Jahre
Core-Plus Moderates Risiko, niedrige Rendite; Entwicklungspotenzial in 1-B-Lagen; kürzere Mietlaufzeiten, moderate Wertsteigerungspotenziale Mittel Bis zu 60% Weniger als 10 Jahre
Value-Add Aktives Asset-Management zur Wertsteigerung; Optimierungspotenzial rechtlicher, infrastruktureller, finanzieller, und/oder vermietungstechnischer Art; höhere Renditen durch höhere Fremdkapitalquote Hoch Bis zu 70% Variable
Opportunistic Hauptfokus auf Wertsteigerungsmaßnahmen; antizyklischer Ansatz; hohe Renditeerwartung durch Aufwertung und Vermietungssteigerung; hohe Fremdkapitalquote Sehr Hoch Bis zu 75% 1-4 Jahre