Fix & Flip: Kaufen, Aufwerten & Verkaufen – Strategie + Vermögensaufbau mit Immobilienhandel
Fix & Flip – Die Steigerung des Vermögens ist das Ziel eines Jeden. Um sein Eigenkapital zu steigern, gibt es einige Methoden, die sehr beliebt sind – vor allem in der Immobilienwelt. Eine der beliebtesten Methoden davon ist die Fix & Flip Strategie. Sie ermöglicht kurzfristig das Eigenkapital zu erhöhen, ohne langfristige Kredite abzuschließen. Doch was genau ist Fix & Flip eigentlich? Wie können Sie damit Ihr Eigenkapital erhöhen? Und was sind die Risiken, die Sie beachten sollten? All das erfahren Sie in diesem Beitrag. Alle Fix & Flip Themen in unserem Fix & Flip Ratgeber.
Was ist Fix & Flip? Immobilien, Strategie & Erfolg
Der Prozess des Fix & Flip Geschäft ist im Grunde einfach erklärt. Sie kaufen eine Immobilie, werten diese auf einen modernen Stand auf, und verkaufen diese dann wieder für einen höheren Verkaufspreis. Der Gewinn entsteht dabei aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis plus den Aufwertungskosten und des Verkaufspreises.
Grundgedanke bei dieser Methodik ist, dass Sie alte, renovierungsbedürftige Immobilien, die ohnehin schwer verkauft werden, aufkaufen, um diese dann nach modernen Ansprüchen aufwerten zu lassen. Solche Immobilien sind meistens auch für niedrige Preise zu haben.
Fix & Flip, schnell erklärt:
- Methode des Immobilienhandels
- Kaufen, Aufwertung und Verkaufen
- Ziel: Gewinn erzielen durch Verkauf
Anders als mit der Buy & Hold Methode, bei der Sie Immobilien als Renditeobjekt benutzen, um einen passiven, langfristigen Cashflow zu generieren, wird bei Fix & Flip darauf verzichtet und kurzfristig sein Eigenkapital erhöht.
Fix & Flip ermöglicht eine kurzfristige Eigenkapitalsteigerung!
Für die Sanierung, Renovierung und Aufwertung Ihrer gekauften Immobilie benötigen Sie jedoch gezieltes Fachwissen zu der anstehenden Arbeit oder ein passendes Handwerker-Netzwerk. Um bei diesem wichtigen Schritt möglichst viel Kosten zu sparen, ist die richtige Planung der Arbeit fast am wichtigsten.
Tipp! Auch interessant für Sie? Einen Altbau sanieren! Alles rund um die Problemzonen, die Baujahre und wichtige Tipps & Tricks zur Kernsanierung in unserem Beitrag.
Zu Beginn stellt sich die Frage: Wo liegen die Vorteile und Nachteile der Fix & Flip Methode?
Vorteile: Schnelles Einkommen ohne Kreditrisiko
Fix & Flip bringt Ihnen als Immobilieninvestor viele, unterschiedliche Vorteile. Zum einen bietet die Methode eine schnelle Generierung von Eigenkapital. Außerdem tragen Sie bei einem Kauf kein dauerhaftes Kreditrisiko, da Sie sich nicht langfristig an Kredite binden müssen. Das ganze Fix & Flip Projekt beschränkt sich meist auf wenige Wochen oder Monate. Zusätzlich sammeln Sie Erfahrung über Immobilien und Aufwertungsprozesse, welche für Ihr späteres Immobilienportfolio sehr nützlich sind.
Die Vorteile noch einmal im Überblick:
- schnelle Generierung von Eigenkapital
- kein dauerhaftes Kreditrisiko
- keine langfristige Kreditbindung
- Erfahrung für späteres Immobilienportfolio
Nachteile: fehlende Absicherung durch passives Einkommen
Neben den Vorteilen der Fix & Flip Methode, müssen Sie auch mit einigen Nachteilen rechnen. Zum einen haben Sie anders als bei der Buy & Hold Strategie kein passives Einkommen. Sie benötigen ein überdurchschnittliches Wissen für Sanierung, Renovierung & Modernisierung oder ein umfangreiches Handwerkernetzwerk. Zudem bietet Ihnen eine vermietete Wohnung eine Altersabsicherung, was ein Direktverkauf nicht kann.
Die Nachteile zusammengefasst:
- kein passives Einkommen
- Wissen über Sanierungs- & Renovierungsprozesse nötig
- umfangreiches Handwerker-Netzwerk nötig
- fehlende Altersabsicherung bei Direktverkauf
Eine Wohnung während des Aufwertungsprozesses:
Photo: Andrew Angelov / shutterstock.com
Die Methode hat Sie gepackt? Dann lernen Sie jetzt schnell und einfach, Schritt für Schritt wie Fix & Flip geht!
Die 3 Schritte des Fix & Flips: Aufkaufen, Sanieren & Verkaufen
Wie oben schon beschrieben, besteht der Fix & Flip Prozess aus drei grundlegenden Schritten. Dem Einkaufen von Immobilien, dem Sanieren und Aufwerten der gekauften Immobilie und dem abschließenden Verkauf der aufgewerteten Immobilie. Werden diese drei Schritte effektiv durchgeführt, ermöglicht das eine enorme Gewinnmarge.
Die 3 Schritte des Fix & Flips im Überblick
Diese drei Schritte machen das Fix & Flip aus:
Tipp! Besucher lesen auch: Fix & Flip Finanzierung, Fix & Flip Kostenrechnung & Deal Trader.
Wie genau diese Schritte effektiv angewandt werden, schauen wir uns jetzt im Detail an.
1. Immobilie kaufen: Bausubstanz, Marktanalyse & Finanzierung
Der erste Schritt Ihres Fix & Flips Plans ist der Kauf der Immobilie. Dazu gehören 3 entscheidende Schritte, um den Kauf eines Fix & Flip Objekt rentabel zu machen. Zum einen müssen Sie die richtigen Objekte finden, und sie anschließend ordentlich auf Probleme und anfallende Kosten überprüfen. Als Letztes müssen Sie Ihr Fix & Flip Projekt bei einer Bank oder einem Kreditinstitut präsentieren, um so die Finanzierung des Plans zu initiieren.
Schauen wir uns die drei Unterschritte einmal im Detail an.
Fix & Flip Objekt finden: Online-Portale, Makler & Vergleiche
Die Suche nach einer geeigneten Immobilie kann anfangs sehr anstrengend sein. Ihnen fehlt das nötige Wissen und die nützlichen Kontakte, um mit Ihrem Plan zu starten. Neben Online-Portalen eignen sich auch Fix & Flip Coaches, Makler oder Finanzberater zur Vermittlung. Auch persönlicher Kontakt kann Ihnen helfen, eine passende Immobilie zu finden.
Alles über die Suche nach Fix & Flip Objekten in unserem Beitrag:
Nachdem Sie eine passende Immobilie gefunden haben, sollte die eine Überprüfung der Bausubstanz einleiten. So können Sie checken, welche Arbeiten anstehen und wie hoch die Kosten für weitere Sanierungen sind.
Fix & Flip Ankauf: Konkurrenzanalyse & Notartermin
Sobald Sie eine passende Immobilie gefunden und sich für den Kauf entschieden haben, können Sie weitere Analysen durchführen. Insbesondere eine effektive Konkurrenzanalyse. Diese zeigt Ihnen, wie die Konkurrenz ihre Immobilien aufwertet und welche Maßnahmen in der Umgebung als „Standard“ gesehen werden. Abschließend folgt dann der Notartermin und die Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Alles über den Fix & Flip Ankauf in unserem Ratgeber:
Fix & Flip Finanzierung: Planung & Schwierigkeiten bei der Bank
Für die Finanzierung Ihres Fix & Flips Plans sind mehrere Faktoren wichtig. Die Auswahl der Bank spielt eine zentrale Rolle bei der Finanzierung. Welche Bank dazu bereit ist Fix & Flip zu finanzieren hängt von der Risikobereitschaft ab. Fix & Flip ist oft mit einem hohen Risiko verbunden, weshalb die Projektmappe und eine passende Selbstpräsentation bedeutend sind.
Worauf genau Sie jedoch achten müssen und wie die Finanzierung genau abläuft, erfahren Sie in unserem Ratgeber zur Fix & Flip Finanzierung.
Nachdem die Finanzierung dann gesichert ist, kommt die eigentliche Arbeit: die Aufbereitung.
2. Immobilie aufwerten: Aufbereitung, Renovieren & Modernisieren
Der zweite Schritt der Fix & Flip Strategie ist die Aufwertung der Immobilie. Dieser Schritt ist womöglich der aktivste, gleichzeitig aber auch der effektivste Schritt für die Wertsteigerung der Immobilie. Bereits beim Ankauf achten Sie genau auf den Zustand der Immobilie. Im Regelfall entscheiden Sie sich für eine Immobilie, die kostengünstig ist und zeitsparend aufgewertet werden kann.
Eine Sanierung ist im Optimalfall nicht nötig.
Alles Wichtige über die Aufwertung Ihrer Fix & Flip Immobilie in unserem Ratgeber.
Sanieren, Renovieren, Modernisieren & Aufwerten
In manchen Fällen ist eine Sanierung jedoch unausweichlich, beispielsweise wenn Sie eine Problemzone erst nach dem Erwerb feststellen. In dem Fall tragen Sie die Kosten für die Sanierung und müssen mit Verzögerungen der weiteren Aktivitäten rechnen.
In unserem großen Sanierungsratgeber erfahren Sie alles, was Sie für eine Sanierung benötigen.
Renovieren: Verschönern & Aufwerten der Optik
Auch die Renovierung kann beim Aufwerten der Immobilie eine zentrale Rolle spielen, um den Wert der Immobilie effektiv zu steigern. Die Optik der Immobilie ist das, was die meisten Kunden bei der Besichtigung zuerst wahrnehmen. Eine ordentliche Aufmachung kann also schon der halbe Weg zum Wiederverkauf sein.
Für eine sehenswerte Optik ist der Innenausbau essenziell. Eine moderne Küche und ein modernes Bad werten Ihre Immobilie für Ihre Kunden auf. In unserem Ratgeber zur Renovierung der Innenräume erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen.
Falls vorhanden, ist auch der Außenbereich für eine effektive Wertsteigerung wichtig. Vor allem der Garten und die Terrasse spielen bei potenziellen Käufern oft die entscheidende Rolle, um den Vertrag abzuschließen. Alles zur perfekten Terrassen- und Gartengestaltung in unserem großen Ratgeber.
Modernisieren: Energieeffizienz durch neue Heizanlage & Elektrotechnik
Die Modernisierung Ihrer Immobilie kann von großer Bedeutung für die Wertsteigerung sein. Durch eine gezielte Modernisierung steigt die Energieeffizienz der Immobilie und somit können langfristig Strom-, Gas- oder Ölkosten gespart werden. Manche Modernisierungsmaßnahmen werden staatlich vorgeschrieben. Dazu gehört unter anderem die Erneuerung der Heizung.
In unserem Modernisierungsratgeber können Sie alles rund um ein modernes Zuhause erfahren. Von Heizungsarten, über die Elektrotechnik, bis hin zu intelligente Gebäudetechniken, wie Smart Home Systeme.
Eine Immobilie vor und nach dem Aufwertungsprozess:
Photo: Sergey Nivens / shutterstock.com
Nach dem erfolgreichen Aufwerten der Immobilie folgt der Verkauf.
3. Immobilie verkaufen: Kaufvertrag, Preise & Inszenierung
Um im Endeffekt einen Gewinn aus dem gesamten Fix & Flip Projekt zu ziehen, ist der Verkauf ebenso wichtig, wie die Vor- und Aufbereitung. Schon während der Aufwertung kann mit der Bewertung und Preiseinschätzung der Immobilie gestartet werden. Dazu können Fachhandwerker oder Architekten Ihnen nützliches Wissen an die Hand geben.
Das bedeutet auch, dass bei einer schnellen Bewertung die Inserate und Anzeigen früher geschaltet werden können. Dabei ist eine ansprechende Aufbereitung der Unterlagen (Exposé) wichtig. So können Sie so früh wie möglich einen passenden Käufer für Ihre Immobilie finden.
Auch die finanzierende Bank freut sich schließlich über ein funktionierendes Fix & Flip Projekt.
Erfahren Sie hier alles über den richtigen Verkauf Ihrer Immobilie in unserem Ratgeber.
Speziell für den Verkauf gibt es einige Methoden, den Wert zu steigern. Ein Paradebeispiel ist das sogenannte Home Staging.
Home Staging: Aufbereitung & Optik der Immobilie
Home Staging ermöglicht es Ihnen, Ihr Objekt für den Verkauf ansprechend aufzubereiten. Das ist aus dem einfachen Grund wichtig, da der Käufer eher zu einer ansprechend aufbereiteten Immobilie greift, als zu einer leeren Immobilie. Dadurch ist er auch bereit, den von Ihnen festgelegten Preis zu zahlen und Sie müssen das Objekt nicht zu einem niedrigeren Preis verkaufen. Außerdem bekommen Sie so mehr Angebote und können den Höchstbietenden für den Verkauf auswählen.
Was Home Staging überhaupt ist und wie genau das funktioniert, erfahren Sie in unserem Beitrag.
Weitere wichtige Tipps zur Verkaufsabwicklung, die Sie sich nicht entgehen lassen sollten, jetzt. Daran sollten Sie unbedingt denken:
Verkaufsabwicklung: Notartermin & Eigentumsübergabe
Nachdem Sie die Immobilie dann offiziell verkauft haben und der Verkaufsvertrag notariell beurkundet wurde, fehlen für Sie noch einige wenige Schritte bis hin zum Abschluss Ihres Fix & Flip Projekts. Wichtig ist, dass alle Verkaufsbeteiligten Ämter über den Verkauf informiert werden, sodass eine abschließende Eigentumsübergabe stattfinden kann. Welche Ämter das sind und wie die Eigentumsübergabe problemlos durchgeführt wird, erfahren Sie in unseren Ratgeber.
Wie sieht die Gewinnrechnung nach dem erfolgreichen Verkauf aus?
Nach dem Verkauf folgt üblicherweise die Kostenrechnung.
Alles, was Sie dazu wissen müssen, hier.
Kostenrechnung für Ihren Fix & Flip Plan: Gewinn & Kalkulation
Die Kostenrechnung für Ihr Fix & Flip Projekt ist eine wichtige Maßnahme, um die Rentabilität Ihrer Planung zu bestimmen. Die Kosten für das gesamte Projekt bestehen aus mehreren Faktoren. Dazu gehören vor allem die Kaufnebenkosten, die Kosten für die Aufwertung und die Kosten für die Verkaufsvorbereitung, wie zum Beispiel Marketing- oder Home Staging Kosten. Um Ihnen die Kalkulation zu veranschaulichen, haben wir in unserem Beitrag einige Beispiele aufgelistet, um den genauen Rechenweg zu veranschaulichen.
Alles zur Kostenrechnung und Gewinnkalkulation in unserem Beitrag.
Kostenrechnung, so einfach wie nur möglich!
Fix & Flip Rechner: Kosten & Gewinn berechnen
Am einfachsten verstehen Sie die Kostenrechnung in der Praxis! Unser Rechner bietet Ihnen eine einfache Übersicht für Ihre Fix & Flip Planung.
Je nach Rechtsform müssen Sie Ihren erwirtschafteten Gewinn versteuern lassen.
Diese Schritte erfolgen nach dem Verkauf der Immobilie: Kontrolle und Steuerabgaben.
Bewertung & Analyse des Projekts: Nach dem Verkauf
Mit dem Abschluss des Projekts sollten Sie sich für Ihr nächstes Projekt vorbereiten. Am besten funktioniert das mit einem ausführlichen Rückblick auf das Projekt und einer anschließenden Analyse der verschiedenen Prozesse. Wichtig dabei für Sie ist es darüber klar zu werden, welche Punkte positiv liefen und welche eher negativ aufgefallen sind. Außerdem können Sie durch die Review erkennen, an welchen Stellen Sie beim nächsten Projekt eventuell Kosten, Aufwand oder Zeit sparen können.
Nach der Bewertung haben Sie dann die Möglichkeit, den Optimierungsprozess einzuleiten. Sie können sich überlegen, mit welchen Beteiligten die Zusammenarbeit nicht optimal lief und ob Sie beim nächsten Projekt mit anderen zusammenarbeiten.
Wie dieser Optimierungsprozess aussieht und wie Sie Ihr Projekt effektiv bewerten, können Sie einfach in unserem Beitrag erfahren:
Fix & Flip Steuern: Rechtsformen & Steuerabgaben
Wenn Sie in das Fix & Flip Geschäft einsteigen ist der Gedanke, welche Rechtsform Sie für Ihr Unternehmen wählen, zu beachten. Verschiedene Rechtsformen sind mit unterschiedlichen Steuerarten, aber auch mit Aufwänden für die Gründung verbunden. Welche Steuern Sie bei welcher Rechtsform zahlen, welche sich lohnen und welche Vorteile Sie dadurch bekommen in unserem Artikel zum Thema Fix & Flip Steuern.
Für die Fix & Flip Strategie sind zwei Rechtsformen relevant.
GmbH oder Einzelunternehmer: Einkommens- oder Körperschaftssteuer
Je nach Vorhaben können Sie entscheiden, welche Rechtsform für Sie die Passende ist. Wird ihr Fix & Flip Verkauf in Zukunft der Einzige bleiben, lohnt es sich nicht eine GmbH zu gründen. Da die Gründung einer GmbH ein Stammkapital in Höhe von 25.000 Euro erfordert, empfiehlt es sich, hierbei eher das Geschäft als Einzelunternehmer zu tätigen oder Fix & Flip als Privatperson durchzuführen. Dabei wird Ihr Gewinn mit der Einkommenssteuer versteuert.
Der Steuersatz für die Einkommenssteuer wird durch die Steuerprogression in Tarifzonen eingeteilt.
Wollen Sie das Fix & Flip Geschäft weiter tätigen, ist die Überlegung eine GmbH zu gründen von Vorteil. Durch die weiteren Verkäufe von Immobilien würde Ihr Steuersatz der Einkommenssteuer weiter steigen und Sie würden schnell den Höchstsatz erreichen.
Bei einer GmbH zahlen Sie keine Einkommensteuer.
Da die Rechtsform der GmbH als juristische Person zählt, zahlen Sie die Gewerbesteuer und die Körperschaftssteuer. Die Körperschaftssteuer setzt sich aus der eigentlichen Steuer und einem Solidaritätszuschlag zusammen und beträgt 15,825 %. Die Gewerbesteuer beträgt 3,5 %, mit einem zusätzlichen gemeindeabhängigen Hebesatz.
Beide Rechtsformen & Steuern im Überblick:
- Einzelunternehmer zahlen die Einkommenssteuer
- Einkommenssteuer ist abhängig vom Gewinn
- wird durch die Steuerprogression festgelegt
- GmbHs zahlen Gewerbesteuer & Körperschaftssteuer
- diese betragen 15,825 % & 3,5 % x Hebesatz der Gemeinde
Daraus folgt:
Auf eine längere Zeit gesehen sparen Sie als GmbH also Steuerabgänge.
Fassen wir einmal zusammen.
Fazit! House Flipping zur Eigenkapitalerhöhung
Neben der Buy & Hold Strategie ist Fix & Flip ebenfalls eine beliebte Methode zur Kapitalerhöhung mit Immobilien. Fix & Flip fokussiert sich auf eine kurzfristige Eigenkapitalsteigerung. Die drei wichtigsten Schritte der Fix & Flip Strategie sind das Einkaufen, das Aufwerten und der Wiederverkauf von Immobilien. Dabei wird Gewinn in Höhe der Differenz zwischen den Kosten und dem Erlös erwirtschaften.
Bei Fix & Flip spielt vor allem die Vorbereitung und die Aufwertung eine entscheidende Rolle. Schon bei der Erstbesichtigung der Immobilie können wichtige Informationen für alle weiteren Schritte gesammelt werden – sei es für die Finanzierung der Bank oder den Aufwand und die Kosten für die Sanierung.
Gewinn & Vermögensaufbau durch Fix & Flip: Tipps & Erfahrungen
Mit Fix & Flip Geld verdienen? Dies erreichen Sie mit einer effizienten Verkaufsstrategie. Am besten lassen Sie die Kosten von einem Fachmann einschätzen und bereiten Ihre Unterlagen für den Verkauf entsprechend auf. Hier geht es zu den Fix & Flip Experten. Außerdem: Lesen Sie sich die Erfahrungen von Fix & Flippern durch.
So kann einer erfolgreichen Fix & Flip Strategie nichts im Weg stehen.
Was wir über Fix & Flip gelernt haben:
- Methode zur Eigenkapitalerhöhung
- kurzfristig aktiv statt langfristig passiv
- Einkaufen, Aufwerten & Verkaufen
- Ziel ist es Gewinn mit billigen Immobilien zu erzielen
Jetzt haben Sie einen guten Überblick zur Methode des Fix & Flip erhalten. Im Einzelnen mehr finden Sie in unserem Ratgeber:
