3-Objekte-Regel: Gewerblicher Immobilienhandel in Deutschland

3-Objekte-Regel - Der gewerbliche Immobilienhandel tritt in Kraft, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, die über den einfachen Immobilienverkauf hinausgehen. Diese kurze Einführung erklärt die 3-Objekte-Grenze und ihre Bedeutung für Ihre Immobilienaktivitäten, und die damit verbundenen steuerlichen Konsequenzen. Insbesondere im Fix & Flip, wenn Immobilien schnell wiederverkauft werden.

3-Objekte-Grenze: Schnell erklärt

Kurze Definition der 3-Objekte-Grenze.

Der gewerbliche Grundstückshandel tritt ein, wenn Immobilientransaktionen die Kriterien eines Gewerbebetriebs erfüllen, was steuerliche Konsequenzen nach sich zieht.

Veräußert eine Person mehr als drei Immobilien oder Grundstücke innerhalb von fünf Jahren, wird sie steuerlich wie ein Gewerbetreibender behandelt. Diese Regelung ist allerdings nicht absolut starr; auch die Veräußerung von weniger als drei Objekten kann unter bestimmten Umständen als gewerblicher Handel gelten. Quelle: Rose & Partner

5-Jahres-/10-Jahres-Grenze

Üblicherweise betrachtet man die Veräußerung von Objekten, die innerhalb von fünf Jahren nach Erwerb verkauft werden, als relevant für die 3-Objekt-Grenze. Bei Personen mit Branchenkenntnissen kann dieser Zeitraum auf zehn Jahre erweitert werden.

Erbfälle und Schenkungen

Die Vorbesitzzeit des Erblassers oder Schenkers wird angerechnet. Bei gemischten Schenkungen oder der Übernahme von Schulden wird ein neuer 5-Jahres-Zeitraum ausgelöst.

Was bedeutet das steuerlich?

Betrachten wir kurz die Wechsel von Privat zu Gewerbe:

Steuerpflicht: Das ändert sich

Das Überschreiten der 3-Objekt-Grenze führt zur Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel, was rückwirkende steuerliche Konsequenzen für bereits getätigte Veräußerungen hat. Gewinne aus solchen Veräußerungen müssen wie Betriebseinnahmen behandelt werden, und es fallen Gewerbesteuern an.

Veräußerungen an nahe Angehörige

Auch Verkäufe an nahe Angehörige können die 3-Objekt-Grenze überschreiten und somit gewerblichen Grundstückshandel darstellen, obwohl dies rechtlich umstritten ist.

Konsequenz: Privatverkauf 🆚 gewerblicher Verkauf

Wo ist der Unterschied zum einmaligen "Privatverkauf": Sagen wir, Sie sind außerhalb der Spekulationsfrist. Als Privatperson sind die Einnahmen steuerfrei. Gewerblich bleibt der Gewinn und die Gewerbesteuer.

Privatverkauf außerhalb der Spekulationsfrist

Wenn Sie als Privatperson Immobilien außerhalb der sogenannten Spekulationsfrist (in Deutschland beträgt diese 3 Jahre bei Eigennutz, 10 Jahre bei Vermietung) verkaufen, sind die Gewinne aus diesem Verkauf in der Regel steuerfrei. Das bedeutet, dass kein Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn erhoben wird, solange die Immobilie länger als zehn Jahre vor dem Verkauf gehalten wurde und es sich nicht um gewerblichen Grundstückshandel handelt.

Gewerblicher Grundstückshandel

Im Gegensatz dazu sind beim gewerblichen Grundstückshandel alle Gewinne, unabhängig von der Haltedauer der Immobilien, steuerpflichtig. Dies umfasst sowohl die Einkommensteuer als auch die Gewerbesteuer. Die Tätigkeit wird als gewerblich betrachtet, wenn sie eine selbstständige, nachhaltige Betätigung mit Gewinnerzielungsabsicht darstellt und am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt. Dies ist auch der Fall, wenn die 3-Objekt-Grenze überschritten wird oder andere Kriterien erfüllt sind, die auf einen gewerblichen Handel hinweisen.

1. Gewerblicher Handel: Gewinne immer steuerpflichtig
2. Gewerbesteuer: Nur bei gewerblichem Handel
3. 3-Objekt-Grenze: Kriterium für Gewerbe