Spekulationsfrist Immobilie: Haus, Wohnung, Grundstück verkaufen

Spekulationsfrist - Im Ratgeber Spekulationssteuer kamen wir auch auf die Spekulationsfrist. Hier noch einmal in Kürze das Wichtigste zur Spekulationsfrist beim Hausverkauf, Wohnungsverkauf, Grundstücksverkauf. Denn die Spekulationsfrist bestimmt, ob Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen können oder nicht.

Spekulationsfrist: Wie lang?

Zur Berechnung der Spekulationsfrist wird das Datum der Beurkundung beider Kaufverträge herangezogen. Generell gilt, dass eine Immobilie grundsätzlich von der Steuer befreit bleibt, wenn sie vom Eigentümer selbst genutzt wird - dazu gleich mehr.

Maßgeblich ist also:

• Datum der Beurkundung beider Kaufverträge (Kauf / Verkauf)

10-Jahresfrist bei Fremdnutzung (Vermietung)

Ob die Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf fällig wird, hängt davon ab, ob es sich um ein Spekulationsgeschäft handelt und ob ein Gewinn aus dem Verkauf erzielt wurde. Ein Spekulationsgeschäft liegt vor, wenn weniger als 10 Jahre ("10-Jahresfrist") zwischen dem Kauf und dem Verkauf der Immobilie vergangen sind.

Wie lange dauert die Spekulationsfrist bei Fremdnutzung?

• 10 Jahre bei Fremdnutzung
• wenn in Fremdnutzung war, jetzt Eigennutzung (wieder 3 Jahre, max 10 Jahre)

Eigennutzung: Der Unterschied

Wurde die Immobilie jedoch während der ersten drei Kalenderjahre nach dem Kauf selbst genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an, auch wenn der Verkauf innerhalb der 10-Jahresfrist stattfindet.

Wie lange dauert die Spekulationsfrist bei Eigennutzung?

• 3 Jahre bei Eigennutzung

Sobald Sie die Frist überschritten haben, können Sie Ihre Immobilie steuerfrei verkaufen.

Spekulationsfrist berechnen: Steuerfreier Verkauf

Tipp! Berechnen Sie die Spekulationsfrist kostenlos in unserer Immobilien App.

• Spekulationssteuer Rechner

Die beste Immobilien App! Kostenlos downloaden im App Store und bei Google Play:

Infografik: So funktioniert die Spekulationsfrist

Eine Infografik sagt oft mehr als tausend Worte.

Höhe der Spekulationssteuer 2025

Abseits von der Zeit kommt es auch darauf an, ob Sie in diesem Zeitraum einen Gewinn aus dem Verkauf erzielt haben.

Kosten Beispiel: Gewinn reduzieren

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von Ihrer Einkommenssteuersatz ab und vor allem vom Veräußerungsgewinn. Diese können Sie durch einige Posten reduzieren.

Immobilienkauf	150.000
Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, etc.)	19.000
Weitere Kosten (Renovierung, Sanierung, etc.)	14.000
Kosten für Verkauf (Handwerker, etc.)	7.000
Verkaufspreis	220.000
Gewinn	30.000
Persönlicher Steuersatz (40%) Spekulationssteuer	12.000

Lesen Sie hier weiter:

• Spekulationssteuer